Präambel. Wenn es Dich schlimm erwischt, dann. dann leidest Du mittelbar darunter. Wenn es Dich nicht ganz so schlimm erwischt,

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1 Präambel Die Betriebskosten in Deutschland steigen seit Jahren. Zunächst stiegen die Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Straßenreinigung. Dann die Heizungs- und Warmwasserkosten. Was wird als nächstes teurer? Ich weiß es nicht. Aber der Anstieg geht weiter. Verlass Dich darauf. Billiger wird s nimmer Der Mieter hat kaum mehr Zeit Luft zu holen. Aber nicht nur der Mieter leidet unter den dauernd steigenden Nebenkosten. Auch Du als Vermieter hast damit zu kämpfen. Wenn es Dich schlimm erwischt, dann leidest Du unmittelbar darunter. Wenn es Dich nicht ganz so schlimm erwischt, dann leidest Du mittelbar darunter. Was redet der Trepnau denn? fragst Du Dich. Unmittelbar leiden, mittelbar leiden. Was soll das heißen? 11

2 Ich will es Dir gerne erklären: Nebenkosten höher als Miete Mieter an der Grenze Unmittelbar leiden musst Du, wenn Du Deinen Mietvertrag so schlecht formuliert hast, dass Du die Betriebskosten auf Deinen Mieter nicht umlegen kannst. Wenn das der Fall ist, dann rechne Dir mal aus, ab wann die Nebenkosten höher sein werden als Deine gesamte Mieteinnahme. Wenn Du spätestens dann nicht leidest, dann hältst du einiges aus. Oder Du bist so wohlhabend, dass Du Deine Vermietungen als Spende an Deine Mieter betrachtest. Nicht mal Donald Trump macht das. Mittelbar leiden wirst Du, wenn Du aufgrund geschickter Vertragsformulierung die Nebenkosten auf den Mieter umlegen kannst. Da Dein Mieter immer stärker durch Nebenkosten belastet wird, ist kein Platz mehr für höhere Nettomieten. Dein Mieter hat die finanzielle Leistungsgrenze wegen der Nebenkostenlast schon erreicht. Nur die Nettomiete landet zumindest teilweise in Deiner Geldbörse. Klar ist dennoch: Für Dich ist es außerordentlich wichtig, die Betriebs- 12

3 kosten auf Deinen Mieter umlegen zu können. Erst wenn Du das geregelt hast, kümmerst Du Dich darum, dass die Betriebskosten, auf die Du wenigstens ein bisschen Einfluss hast, nicht zu sehr steigen. Das freut Deinen Mieter und ist langfristig gut für Dich. Halte die Kosten niedrig Viele Mieter sind geschockt, wenn sie ihre Betriebskostenabrechnung erhalten. Das kann doch nicht sein! Das gibt es doch nicht! Warum muss ich nachbezahlen? So viel? Ich bin doch so sparsam! rufen sie aus und laufen schnurstracks zum nächsten örtlichen Mieterverein. Hat er nicht vor kurzem erst gelesen jede zweite Abrechnung wäre falsch? Das sagt doch der Deutsche Mieterbund (DMB). Ja richtig. Der DMB, ein mächtiger Mieterschutzbund in Deutschland schreit regelmäßig aus vollem Hals in die Öffentlichkeit Jede zweite Abrechnung ist falsch! Ein Schreihals Nun, ich bezweifle den Wahrheitsgehalt dieser Aussage. Eine empirische Untersuchung dazu gibt es meines Wissens nicht. 13

4 Seine Wirkung jedoch verfehlt dieser Ausruf nicht. Immer mehr Mieter lassen ihre Abrechnungen von den örtlichen Mietervereinen überprüfen. Vielleicht steckt hinter diesem Kampfgeschrei auch ein bisschen Mitgliederwerbung? Ein Schelm, wer Böses dabei denkt. Ein weiterer Slogan des DMB (allerdings im Zusammenhang mit Mieterhöhungen) lautet Neue Runde im Mietkampf! Noch Partner? Kein Wunder, dass Mieter und Vermieter sich immer öfter vor dem Kadi treffen. Es scheint vollkommen in Vergessenheit zu geraten, dass Mieter und Vermieter zunächst mal Vertragspartner sind. Wenn Dein Mieter mit seiner Betriebskostenabrechnung zur Überprüfung zum Mieterverein läuft, dann geht der Ärger erst richtig los. Jetzt hast Du dieses Buch in Händen. An Deinen künftigen Abrechnungen werden sich Deine Mieter und ihre Berater, Helfer und Helfershelfer die Zähne ausbeißen. 14

5 Glaube mir: die kochen auch nur mit Wasser. Alle kochen nur mit Wasser Du möchtest nun erfahren, welche Nebenkosten umgelegt werden können, was kalte und warme Betriebskosten sind, wie diese Kosten auf die Mieter verteilt werden, ob und wie Du leerstehende Wohnungen abrechnen musst, in welcher Höhe Du Vorauszahlungen verlangst, wie Du Deine Mietverträge abrechnungssicher machst, was Du bei Mieterwechsel beachten musst, wann Du abrechnest, wie eine Betriebskostenabrechnung aussehen soll. Dann lies weiter. Alles das und noch vieles mehr erfährst Du in den folgenden Kapiteln. 15

6 Nebenkosten Vermietersache Nebenkosten Vermietersache Zuerst ein Hinweis zum Wort Nebenkosten. Schaffe Klarheit Ab sofort werde ich dieses Wort in diesem Buch nicht mehr verwenden. Ab sofort werde ich nur noch von Betriebskosten reden. Am ist die Betriebskostenverordnung in Kraft getreten. Dort sind sämtliche auf den Mieter von Wohnraum umlagefähigen Betriebskosten angeführt. Wenn der Gesetzgeber schon den Begriff Betriebskosten verwendet, dann mache ich das auch. So schaffen wir größtmögliche Klarheit. Grundsätzlich sind die Betriebskosten Deine Sache. Der Eigentümer hat diese Lasten zu tragen. Aber! In unserem Bürgerlichen Gesetzbuch im 556 steht: Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt...die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten 16

7 Nebenkosten Vermietersache als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden... Na also, sagst Du, ist doch wunderbar, und reibst Dir zufrieden die Hände. Das kannst Du gerne machen. Nur in den Schoß legen darfst Du die Hände jetzt noch nicht. Jetzt geht es erst los. Jetzt geht s los Dein Mieter hat Zahlungen für Betriebskosten also nur zu leisten, wenn Ihr das im Mietvertrag schriftlich vereinbart habt. Schließe den Mietvertrag immer schriftlich ab. Sind Betriebskosten nicht schriftlich vereinbart, muss Dein Mieter sie nicht bezahlen. In zweifelhaften Fällen entscheide man sich für das Richtige. Karl Kraus, österreichischer Schriftsteller Schließe niemals nur einen mündlichen Mietvertrag ab! Du darfst das zwar, wenn es kein länger laufender befristeter Mietvertrag sein soll. Einen Gefallen tust Du Dir damit nicht. Wenn es nur einen mündlichen Mietvertrag gibt, dann gilt der oben zitierte Gesetzestext. Nur die Heizkosten kannst Du Dir dann von Deinem Mieter extra bezahlen lassen. Die müssen nämlich laut Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig erfasst und verrechnet werden. nie mündlicher Mietvertrag 17