Betriebskosten bei der Wohnungsmiete

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1 Hans Ferdinand Groß Betriebskosten bei der Wohnungsmiete Vereinbaren, abrechnen und durchsetzen TeleLex, ein Gemeinschaftsunternehmen von DATEV eg und Verlag Dr. Otto Schmidt KG

2 Hans Ferdinand Groß Betriebskosten bei der Wohnungsmiete Vereinbaren, abrechnen und durchsetzen

3 TeleLex GmbH Virnsberger Str Nürnberg 2016 Alle Rechte, insbesondere das Verlagsrecht, allein beim Herausgeber. Dieses Buch und alle in ihm enthaltenen Beiträge und Abbildungen sind urheberrechtlich geschützt. Mit Ausnahme der gesetzlich zugelassenen Fälle ist eine Verwertung ohne Einwilligung der TeleLex GmbH unzulässig. Im Übrigen gelten die Geschäftsbedingungen der TeleLex GmbH. Printed in Czech Republic TYPOS, s.r.o. (Druck) Angaben ohne Gewähr Stand: November 2016 Artikelnummer: 15637/

4 Editorial Das Mietrecht, und hier insbesondere auch das Wohnungsmietrecht in Deutschland geht zwar nach wie vor von der Bruttomiete aus, d. h. von dem Grundsatz, dass mit dem vereinbarten Mietzins ( 535 Abs. 2 BGB) alle Kosten abgegolten werden, die mit der Nutzung der Mietsache zusammenhängen, da nach 535 Abs. 1 Satz 3 BGB der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Bei diesen auf der Mietsache ruhenden Lasten handelt es sich um die Betriebskosten bzw. Nebenkosten, die eines der am häufigsten und kontroversesten diskutierten Themen im deutschen Mietrecht darstellen. Sie bieten immer wieder Anlass zu teils hitzigen Auseinandersetzungen zwischen Mietern einerseits und Vermietern andererseits und beschäftigen die Zivilgerichte mit einer Vielzahl von Prozessen. Obwohl dabei im jeweiligen Einzelfall häufig um eher geringfügige Beträge gestritten werden muss, sollte.nicht übersehen werden, dass die landläufig auch sog. 2. Miete einen immer größer werdenden Prozentsatz des regelmäßig an den Vermieter zu zahlenden Betrages ausmacht, da in der Realität fast ausschließlich mietvertragliche Vereinbarungen getroffen werden, die von diesem Grundsatz, dass der Vermieter die Lasten der Mietsache zu tragen hat, deutlich abweichen. Eine solche Regelung ist auch nach dem Gesetz zulässig. Gemäß 556 Abs. 1 Satz 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Es ist daher für die Praxis, insbesondere für die anwaltliche Tätigkeit, angezeigt, diesen rechtlichen Bereich des täglichen Lebens einer eingehenden Betrachtung zu unterziehen. Schiffweiler, im November 2016 Hans Ferdinand Groß 1

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6 Der Inhalt im Überblick 1 Allgemeines Begriff Abgrenzung Betriebskosten Verwaltungskosten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten Gesetzliche Grundlagen Mietrecht Wohnungsmietrecht Geltung im Einzelfall Vertragsparteien Individuelle Vereinbarungen Vereinbarung der Geltung der Betriebskostenverordnung Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung Die Betriebskostenabrechnung Pauschale Zahlungen auf die Betriebskosten Zahlungszeitpunkt Betriebskostenvorauszahlungen Unterscheidungsmerkmal Betriebskostenanpassung Betriebskostenabrechnung Formelle Anforderungen Die Zusammenstellung der Gesamtkosten Weitere Anforderungen Unterscheidung zwischen Leistungs- und Abflussprinzip

7 1.7 Verteilerschlüssel und Anteilsberechnung Kostenverteilung nach der Wohnfläche Personenzahl Abrechnung nach Wohneinheiten Abrechnung nach Verbrauch oder Verursachung Abzug der Vorauszahlungen Abrechnungszeitraum Unterbleiben der Abrechnung Nachträgliche Korrekturen Fristen Fristen, die der Vermieter beachten muss Fristen, die der Mieter beachten muss Die Aufstellung der Betriebskosten Die einzelnen Betriebskostenarten im Überblick Gewerbemietverhältnisse Allgemeine Grundsätze Besonderheiten Betriebskosten bei Gewerberaummiete Verwaltungskosten Unklare Grundsteuer-Klausel Kosten für Center-Management Beitritt zu einer Werbegemeinschaft Nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung Keine Vertragsänderung durch Betriebskostenabrechnung

8 1 Allgemeines Ein Großteil der Bevölkerung Deutschlands, insbesondere in den Städten, lebt nicht in einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung sondern in Räumlichkeiten, die von dritten natürlichen oder juristischen Personen angemietet worden sind. Von den etwa 40 Millionen Wohnungen, die es im Jahr 2015 in Deutschland gegeben hat, wurden etwa die Hälfte nicht von ihren Eigentümern selbst bewohnt, sondern waren anderen, wie es das Gesetz formuliert zum Gebrauch überlassen ( 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), d. h. es waren Mietwohnungen. In einem solchen Fall wird derjenige, der den Gebrauch überlässt (es handelt sich in den meisten Fällen, wenn auch nicht zwangsläufig, um den Eigentümer; es kann jedoch auch ein sonstiger Nutzungsberechtigter sein), als Vermieter bezeichnet. Derjenige, dem der Gebrauch überlassen wird, wird Mieter genannt. Es können allerdings sowohl auf der Seite des Vermieters als auch auf der Mieterseite jeweils mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Beispiel: Vermieter einer Wohnung ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) V, die aus den Gesellschaftern A, B, C und D besteht. Mieter einer Wohnung sind die Eheleute E, bestehend aus Frau F und Herrn M. Vermieter ist die Immobiliengesellschaft I GmbH, Mieter ist eine Wohngemeinschaft bestehend aus den Damen D1 und D2 sowie den Herren H1, H2 und H Begriff Unter Betriebskosten, oft auch ungenau als Nebenkosten bezeichnet, versteht man die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes einschließlich der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks selbst laufend entstehen ( 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wesentlich ist also, dass es sich um solche Kosten handeln muss, die unmittelbar mit dem Eigentum 5

9 1 Allgemeines oder Erbbaurecht zusammenhängen und zudem laufend, also in gewissen, im Allgemeinen regelmäßigen zeitlichen Abständen, anfallen. 1.2 Abgrenzung Betriebskosten Die Betriebskosten stellen einen Teilbereich der sog. Bewirtschaftungskosten dar und unterscheiden sich von den sonstigen Lasten oder Kosten, die mit dem Eigentum an einem Grundstück bzw. Gebäude zusammenhängen insbesondere durch das Merkmal laufend. Kosten, die nur einmalig oder nur gelegentlich anfallen, werden daher vom Begriff der Betriebskosten nicht umfasst. Hinweis Der Begriff laufend verlangt nicht, dass es sich um monatlich anfallende oder monatlich zu zahlende Kosten handeln muss. Es genügt vielmehr, dass diese regelmäßig, aber nicht einmal zwangsläufig in immer gleichen Abständen, entstehen. So werden etwa die Grundsteuern regelmäßig einmal im Jahr durch einen Grundsteuerbescheid festgesetzt, müssen jedoch im Allgemeinen durch quartalsmäßige Abschlagszahlungen beglichen werden. Obwohl auch die Kosten der Energieversorgung, z. B. für Strom, nur einmal jährlich abgerechnet werden, werden generell monatliche Abschlagszahlungen in Rechnung gestellt. Überprüfungsarbeiten zur Sicherheit von technischen Anlagen hingegen werden oft nur einmal jährlich, gelegentlich auch in noch größeren zeitlichen Abständen (z. B. TÜV-Abnahme einer Aufzugsanlage alle zwei Jahre bzw. Revision von Elektroanlagen alle vier Jahre 1 ) durchgeführt, gelten jedoch ebenfalls als laufende Kosten. 1 BGH, Urteil v , VIII ZR 123/06 6

10 1 Allgemeines Verwaltungskosten Nicht zu den Betriebskosten gehören hingegen gemäß 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Betriebskostenverordnung) die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten). Der Bundesgerichtshof hat die Streitfrage, ob es sich bei den Kosten einer Zwischenablesung, die beim Ein- oder Auszug eines Mieters entstehen, um umlagefähige Betriebskosten handelt, die der Mieter zu tragen hat, dahingehend entschieden, dass es sich um Verwaltungskosten handelt und mithin vom Vermieter zu zahlen sind und grundsätzlich nicht dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung auferlegt werden können 2. Betriebskosten sind nur laufend entstehende Kosten bzw. ständig wiederkehrende Belastungen. Dieses Merkmal fehlt bei den Kosten einer Zwischenablesung anlässlich des Ein- oder Auszugs eines Mieters. Die sog. Nutzerwechselgebühr fällt nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten Ebenfalls nicht zu den Betriebskosten zählen gemäß 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). 2 BGH, Urteil v , VIII ZR 19/07 3 BGH, Urteil v , VIII ZR 19/07 7

11 1 Allgemeines 1.3 Gesetzliche Grundlagen Mietrecht Nach dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ( 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Die Pflicht des Mieters besteht in der Zahlung der vereinbarten Miete ( 535 Abs. 2 BGB). Sind keine anders lautenden Vereinbarungen getroffen worden, die im Allgemeinen den gesetzlichen Regelungen vorgehen, so ist mit der vereinbarten Mietzinszahlung also alles abgegolten, was mit dem bestimmungs- bzw. vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten Sache zusammenhängt Wohnungsmietrecht Dieser Grundsatz gilt zunächst einmal auch im Bereich der Wohnungsmietverhältnisse uneingeschränkt. Die sog. Betriebskosten einer Wohnung können jedoch gemäß 556 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien auf den oder die Mieter übertragen werden, d. h. die Mieter können zur Zahlung dieser Kosten verpflichtet werden. Nähere Erläuterungen dazu, was alles zu den Betriebskosten zählt und wie diese umgelegt werden können bzw. müssen, finden sich insbesondere in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). 1.4 Geltung im Einzelfall Vertragsparteien Parteien eines Mietvertrages, auch eines solchen, der sich auf eine Wohnung bezieht, können grundsätzlich sowohl natürliche (Menschen) als auch juristische Personen (Gesellschaften usw.) sein. Auch Gesellschaften mit eingeschränkter Geschäftsfähigkeit, auch Teilrechtsfähigkeit genannt, die einigen Personenvereinigungen des 8

12 1 Allgemeines bürgerlichen Rechts zukommt, kommen als vollwertige Partner eines Wohnungsmietvertrags in Betracht. Teilrechtsfähigkeit bedeutet, dass einem Rechtssubjekt (hier der Personenvereinigung) dem das Gesetz an sich keine eigene Rechtspersönlichkeit verliehen hat, die Befähigung zuerkannt wird, in Teilbereichen selbst Träger von eigenen Rechten und Pflichten zu sein. Teilrechtsfähig ist z. B. die (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), soweit sie durch ihre Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet, die offene Handelsgesellschaft (ohg) gemäß 124 Abs. 1 HGB, die Kommanditgesellschaft (KG) gemäß 161 Abs. 2 i. V. m. 124 Abs. 1 HGB, die Partnerschaftsgesellschaft (Partnerschaft, 7 Abs. 2 PartGG i. V. m. 124 HGB), der Wohnungseigentümergemeinschaft 4 (WEG) nach Maßgabe des 10 Abs. 6 WEG und der nicht eingetragene Verein. Während es relativ häufig vorkommt, dass auf Seiten des Vermieters eine juristische Person oder eine Personenvereinigung als Partner eines Wohnungsmietvertrages auftritt (insbesondere Immobilienfirmen), ist dies auf der Mieterseite zwar eher selten der Fall, jedoch keineswegs völlig ausgeschlossen. So könnte z. B. eine Gesellschaft eine Wohnung mieten, um sie einem ihrer Mitarbeiter (z. B. wenn diese wechselweise an verschiedenen Orten tätig sind) zur Verfügung zu stellen Individuelle Vereinbarungen Nach dem im deutschen Recht geltenden Grundsatz der Vertragsfreiheit können die Parteien grundsätzlich nach eigenem Gutdünken vereinbaren, wie sie das Rechtsverhältnis, das zwischen ihnen bestehen soll, gestalten möchten. Daher können zunächst einmal auch die Parteien eines Mietvertrages, also der oder die Vermieter auf der einen Seite und der oder die Mieter auf der anderen Seite, nach ihren eigenen Vorstellungen frei vereinbaren, welche Kosten im Einzelfall der Mieter tragen soll. 4 BGH, Urteil v , VII ZR 54/10 9