AKTUELLE ENTSCHEIDUNGEN DES BGH ZUM MIET- UND WEG-RECHT

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1 1 AKTUELLE ENTSCHEIDUNGEN DES BGH ZUM MIET- UND WEG-RECHT WELCHE SIND BEDEUTEND FÜR DIE VERWALTUNGSPRAXIS UND DIE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG? Rechtsanwalt Volker J. Ziaja GRUNDMANN IMMOBILIENANWÄLTE Berlin/Köln

2 Schönheitsreparaturen aktuell müssen Mieter jetzt nicht mehr renovieren? 2 BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14 Der BGH ändert seine bisherige Rechtsprechung, wonach auch bei einer unrenoviert an den Mieter übergebenen Wohnung durch Formularmietvertrag Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden können. Jetzt gilt: - keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung! Der Mieter darf nur zu Renovierungsleistungen verpflichtet werden, die in seiner eigenen Vertragszeit verursacht worden sind.

3 Quotenabgeltungsklausel gibt es die überhaupt noch? 3 BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13 (Quoten-) Abgeltungsklauseln verpflichten den Mieter zur anteiligen Übernahme der Kosten von Schönheitsreparaturen, wenn die Wohnung bei Rückgabe Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel enthaltenen Fristenplan noch nicht fällig sind. Jetzt gilt: der auf den Mieter entfallende Kostenanteil kann nicht zuverlässig ermittelt werden, Klausel damit insgesamt unwirksam!

4 Kündigung wegen Zigarettenrauchs im Treppenhaus 4 BGH, Urteil vom , VIII ZR 186/14 Zigarettengerüche aus der Wohnung des rauchenden Mieters beeinträchtigen die anderen Mieter Nachhaltige Störung des Hausfriedens Schuldhafte Verletzung vertraglicher Nebenpflichten Gebot der Rücksichtnahme verletzt Trotzdem: Rückverweisung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden können peinlich!

5 Kann eine salvatorische Klausel eine unwirksame vorformulierte vertragliche Regelung heilen? 5 BGH, Beschl. vom , VIII ZR 137/12 Parkettklausel in einem Formularmietvertrag unwirksam...sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so dass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird ist Folgendes: zunächst ist nicht ausgeschlossen, das sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern könnten. Unwirksam wegen Verstoß gegen Transparenzgebot. Mieter schuldet auch keine Instandsetzung, es sei den er hätte das Parkett beschädigt

6 Wann liegt eine Individualvereinbarung vor? 6 BGH, Beschl. vom , VIII ZR 137/12 Einzelne individuelle Vereinbarungen in einem Mietvertrag lassen nicht den Rückschluss zu, dass dies auch für andere Vertragsteile gilt. Nachträglich geänderte Allgemeine Geschäftsbedingungen bleiben der richterlichen Inhaltskontrolle nach 305 ff BGB unterworfen, wenn - dem Vertragspartner keine Gestaltungsfreiheit eingeräumt wird - und der vom gesetzlichen Leitbild abweichende Inhalt nicht zur Disposition gestellt wird

7 Klausel über die Ausführungsart 7 BGH, Urteil vom , VIII ZR 237/11 Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von des bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen. Schon mit seiner Entscheidung vom hatte der BGH das Verbot der Abweichung von der Ausführungsart für unwirksam erklärt. - Klausel ist unklar - beeinträchtigt Mieter unangemessen in seinen Möglichkeiten, die Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten - auch das Verbot erheblicher Abweichungen schränkt Mieter ein

8 Ist eine Formularklausel wirksam, die generell das Halten von Hunden und Katzen untersagt? 8 BGH, Urteil vom , VIII ZR 168/12 Wird dem Mieter durch eine Formularklausel ohne umfassende Interessenabwägung generell das Halten von Hunden und Katzen untersagt, ist die wegen Verstoßes gegen 307 Abs.1 BGB unwirksam. Der Mieter ist unangemessen benachteiligt, weil ihm die Verpflichtung keine Hunde und Katzen zu halten die Haltung dieser Tiere ausnahmslos und ohne Rücksicht auf individuelle Interessenlagen verbietet. Hier ist jeweils eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall erforderlich, wie etwa die Belange des Mieters, der Haubewohner und der anderen Nachbarn.

9 Formularmäßige Überbürdung von Wartungskosten auch ohne Kostenobergrenze? 9 BGH, Urteil vom , VIII ZR 119/12 Die jährliche Wartung (der Gasheizung) wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Fa.( ) durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zuerstatten Klausel wirksam, Mieter ist nicht unangemessen benachteiligt, wenn die Klausel keinen Betrag für die Obergrenze enthält. - Wartungskosten der Gastherme sind gem. 556 Abs.1 Satz 2 BGB i.v.m. 2 Abs.1 Nr.4a, 4b BetrKV umlagefähige Betriebs- kosten. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus 556 Abs.3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB zu beachten

10 Darf in einer Wohnung gewerblich Musikunterricht erteilt werden? 10 BGH, Urteil vom , VIII ZR 213/12 Fall: Nach dem Tod seiner Mutter erklärt der Sohn den Eintritt in das Mietverhältnis. Vermieter kündigt außerordentlich, weil Sohn jahrelang ohne Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt, die Nachbarn gestört und damit in unzumutbarer Weise für Streitigkeiten mit den Nachbarn gesorgt habe. BGH bestätigt Kündigung: Vermieter muß keine unerlaubte berufliche Tätigkeit in der Wohnung dulden, die nach aßen tritt und Störungen im Hause verursacht hier: Unterricht an drei Tagen für etwa zwölf Schüler

11 Mindestanforderungen an Mängelanzeige bei Vermietung von Wohnungen an Touristen 11 BGH, Urteil vom , VIII ZR 155/11 Fall: Vermieterin vermietet in einem Mehrfamilienhaus einen Teil der Wohnungen als Ferienwohnungen an Touristen. Mieter mindern die Miete um 20% wegen erheblicher Belästigungen durch Lärm und Schmutz. BGH gibt Mietern recht: auch wenn die Vermietung als Ferienwohnung grundsätzlich kein Mangel der Mietsache und damit keinen Minderungsgrund darstellt sind die von den Mietern hinreichend klar beschriebenen Sachmängel, nämlich übermäßiger Lärm und Schmutz, hinreichender Grund für eine Mietminderung nach 536 Abs. 1 BGB

12 12 Liegt ein Mangel vor, wenn bei teilweiser Erneuerung des Estrichs in einem Altbau die heutigen Anforderungen an den Schallschutz nicht eingehalten werden? BGH, Urteil vom , VIII ZR 287/12 Fall: Vermieter teilt die über der Wohnung des Mieters gelegenen Dachgeschoßwohnung in zwei Wohnungen auf, läßt den Estrich überarbeiten und teilweise erneuern. Mieter verlangt die Einhaltung aktueller DIN-Normen. BGH gibt Vermieter recht: fehlt es wie in diesem Fall an einer konkreten Vereinbarung über die Verbesserung des Schallschutzes weist ein älteres Gebäude (1952) keinen Mangel auf, sofern Tritt- und Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Bestimmungen entsprechen. Die nur teilweise Erneuerung des Estrichs ist mit einem Neubau oder einer grundlegenden Sanierung nicht vergleichbar

13 Wann kann ein Vermieter nach einer Modernisierung frühestens die Miete erhöhen? 13 BGH, Beschl. vom , VIII ZR 294/11 Fall: Nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht Vermieter die Miete nach 559 BGB. Mieter nimmt Einsicht in die Belege, findet keinen Nachweis über Zahlungen, bestreitet, dass Vermieter gezahlt hat und verweigert die Zahlung der erhöhten Miete. BGH gibt Vermieter recht: Die Kosten der Modernisierungsmaßnahme entstünden bereits in Form einer fälligen Verbindlichkeit gegenüber dem Bauunternehmer. Die Vorlage der Rechnungen reicht damit als Nachweis für die Kosten. Auf den Zeitpunkt des Mittelabflusses komme es hier nicht an.

14 14 Wirksame Vereinbarung über Betriebskosten, wenn im Mietvertrag lediglich ein Betriebskostenvorschuss und Nebenkosten für Betriebskosten vereinbart sind? BGH, Urteil vom , XII ZR 88/10 Fall: Im Mietvertrag sind neben dem bezifferten Vorschuss nur Nebenkosten für Betriebskosten in Form von monatlichen Abschlagszahlungen vereinbart. Diese pauschale Vereinbarung reicht dem BGH nicht aus: Er bekräftigt unter Hinweis auf frühere Entscheidungen, dass bei einer Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des 535 BGB für den Mieter klar und eindeutig erkennbar sein muss, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. Dabei genügt der Hinweis auf Anlage 3 zu 27 II.BV, jetzt 2 BetrKV, sofern es sich nicht um Sonstige Betriebskosten gemäß der dortigen Nr. 17 handelt.

15 Darf der Vermieter fiktive Kosten eines Drittunternehmers ohne Mehrwertsteuer zur Abgeltung eigener Sach- und Arbeitsleistungen abrechnen? 15 BGH, Urteil vom , VIII ZR 41/12 Fall: Vermieter setzt in seiner Betriebskostenabrechnung statt der Kosten für den Einsatz eigenen Personals fiktive Kosten eines Drittunternehmers (ohne Mehrwertsteuer) ein. BGH lässt den Ansatz fiktiver Kosten zu, obwohl die Gartenpflege- und Hausmeisterarbeiten vom eigenen Personal geleistet worden waren. Diese Kosten waren ausreichend dargelegt, ein detailliertes Leistungsverzeichnis beigefügt. Der Erhebung der von dem Vermieter angebotenen, weil der Anwalt des Mieters die Angaben des Klägers/Vermieters zu den fiktiven Kosten nicht bestritten hatte.

16 Muss der Vermieter die nur für seine Eigentumswohnung erhobene Grundsteuer nach dem im Mietvertrag vereinbarten oder in 556 a BGB geregelten Schlüssel umlegen? 16 BGH, Urteil vom , VIII ZR 252/12 Die von der Gemeinde für die Eigentumswohnung erhobene Grundsteuer darf der Vermieter soweit im Mietvertrag vereinbart ohne weitere Rechenoperationen als vom Mieter geschuldete Position in die Abrechnung übernehmen, er kann sie schlicht weiterleiten. Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglichen Umlageschlüssels ist kein Raum. Insofern gibt der Senat seine frühere Rechtsprechung auf und hält an dem Urteil vom VIII ZR 169/03 nicht fest.

17 17 Darf der Mieter mit einem von ihm selbst errechneten Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung gegen laufende Mietzahlungen aufrechnen? BGH, Urteil vom , VIII ZR 184/12 Fall: Mieter korrigiert die ihm zugegangene Betriebskostenabrechnung und errechnet statt einer Nachzahlung ein Guthaben. Mit diesem Guthaben rechnet er gegen laufende Mietzahlungen auf und kürzt die Miete. BGH stellt fest, dass der Mieter tatsächlich mit einem von ihm selbst - richtig errechneten - Guthaben aufrechnen und die Miete kürzen darf. Er könne nicht auf sein Zurückbehaltungsrecht verwiesen werden: ein Abrechnungsanspruch, den der Mieter mit einem Zurückbehaltungsanspruch durchsetzen könnte bestehe nach der Abrechnung durch den Vermieter nicht mehr. Es gäbe also keinen Grund, dem Mieter die Aufrechnung mit dem von ihm beanspruchten Guthaben zu verwehren.

18 Führen fehlende Informationen über die Zusammensetzung einer Abrechnungseinheit zur formalen Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung? 18 BGH Beschl. vom , VIII ZR 207/11 Unverändert sind für den BGH Voraussetzung für eine formal ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung die - Zusammenstellung der Gesamtkosten - Angabe (und Erläuterung) des Verteilerschlüssels - Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils - Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Die vom Mieter geforderte Information über die Zusammensetzung der Abrechnungseinheit gehört nicht zu diesen Voraussetzungen die Abrechnung bleibt auch ohne diese Angaben gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar.

19 Brandneu und hochaktuell: Gesamtkosten ohne Erläuterung kein formaler Mangel 19 BGH Urteil vom VIII ZR 93/15 - Eine Betriebskostenabrechnung ist formal in Ordnung, wenn der Vermieter nur den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. - Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf die Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Die hierfür notwendige Rechenschritte müssen nicht angegeben oder erläutert werden.

20 Brandneu und hochaktuell: Gesamtkosten ohne Erläuterung kein formaler Mangel 20 Die Betriebskostenabrechnung ist nach der neuen Rechtsprechung des BGH formal ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. also: Zusammenstellung der Gesamtkosten Angabe (und Erläuterung) des Verteilerschlüssels Berechnung des Anteils des Mieters Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

21 Brandneu und hochaktuell: Gesamtkosten ohne Erläuterung kein formaler Mangel 21 BGH: An die Abrechnung von Nebenkosten (sind) in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen Nicht zu den Voraussetzungen ordnungsgemäßer Abrechnung von Betriebskosten gehört z.b. die Offenlegung der Rechenschritte, mit denen der Vermieter aus kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen eines Versorgers die auf den Abrechnungszeitraum entfallenden Betriebskosten ermittelt. BGH gibt bisherige Rechtsprechung ausdrücklich auf!

22 Hoher Leerstand die richtige Umlage der Warmwasserkosten 22 BGH Urteil vom , VIII ZR 9/14 Auch bei hohen Wohnungsleerständen hat es grundsätzlich bei der in 9 Abs.4, 8 Abs.1 HeizkVO vorgeschriebenen anteiligen Umlage der Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben. Im Einzelfall kann der Vermieter nach 242 BGB verpflichtet sein, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50% der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen

23 Mieter zahlt neue Betriebskosten konkludente Änderung der Betriebskosten 23 BGH, Urteil vom , VIII ZR 36/14 Zahlt der Mieter in einer Betriebskostenabrechnung enthaltene, bislang aber nicht vereinbarte Kosten und hat der Vermieter diese neuen Kosten vorher angekündigt, kann eine konkludente Erweiterung der Betriebskostenvereinbarung angenommen werden. Trägt ein Mieter einzelne Betriebskosten zunächst selbst und fallen diese dann beim Vermieter an, kann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung davon ausgegangen werden, dass der Mieter diese nicht vertraglich vereinbarten Kosten zukünftig zu tragen hat

24 Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in einer Wohnungseigentumsanlage 24 BGH, Urteil vom , V ZR 169/14 Teileigentum als Ladenraum ausgewiesen Tatsächlich als Gaststätte genutzt Eigentümergemeinschaft gestattet Gaststätten- und Restaurantbetrieb bis ein Uhr nachts Tatsächlich bis in die frühen Morgenstunden geöffnet Fazit: Unterlassungsanspruch trotz jahrelanger Duldung begründet und nicht verwirkt, weil die zweckwidrige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer erheblich gestört und beeinträchtigt hat.