NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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Marta Krämer
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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe: 22/2007 Hartz IV : Ist die Vereinbarung einer schwarz zu zahlenden Zusatzmiete wirksam? (LG Berlin, U. v S 254/06) Sachverhalt: Die Mieterin ist ALG II-Empfängerin. Im Mietvertrag vereinbaren Mieterin und Vermieter eine Miete, von der sie wissen, dass sie vom Jobcenter als angemessen angesehen und ausgeglichen wird. Daneben verlangt der Vermieter weitere 70,00 monatlich von der Mieterin selbst. Die Mieterin akzeptiert eine entsprechende Zusatzvereinbarung, weil sie aus persönlichen Gründen gerade diese Wohnung anmieten will. Die Mieterin kann den Betrag aber nicht aufbringen. Der Vermieter klagt auf Zahlung. Was sagt das Gericht? Das LG Berlin weist die Klage ab. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Zahlung der schwarzen Zusatzmiete. Zwar verstößt die Zusatzvereinbarung nicht gegen ein gesetzliches Verbot. Denn es ist dem ALG II- Empfänger nicht verboten, eine Wohnung anzumieten, die vom Amt nicht mehr bezahlt wird. Es liegt auch kein Wucher vor, weil der Mietzins nicht unangemessen ist. Auch eine etwaige Täuschung des Jobcenters über die tatsächlich vereinbarte Miete führt nicht zur Nichtigkeit der Zusatzvereinbarung. Da das Jobcenter ohnehin nur die angemessenen Aufwendungen für Unterkunft fördere, entsteht gar kein Schaden für die öffentliche Hand. Die Zusatzvereinbarung berührt also nicht die Interessen der Allgemeinheit. Es liegt aber eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung seitens des Vermieters vor, weil er den Mietzins aufspaltet, um einerseits mit dem Jobcenter einen solventen Schuldner zu bekommen, und andererseits eine höhere Miete zu erzielen. Dabei hat er sehr wohl" gewusst, dass die Mieterin die Zusatzmiete aus der überaus knapp kalkulierten Regelleistung kaum würde bestreiten können.

Daneben verlangt der Vermieter weitere 70,00 monatlich von der Mieterin selbst.

2 Praxishinweis: Auch wenn es zu dieser Frage noch keine BGH-Entscheidung gibt, zeichnet sich ab, dass die schwarze Zusatzmiete nicht durchsetzbar ist. Verwalterpflichten: Wie weit geht die Rechnungslegungspflicht des ausscheidenden Verwalters? (OLG München, Beschl. v Wx 093/07) Sachverhalt: Der Vertrag des Verwalters läuft aus. Die Eigentümergemeinschaft fordert den Verwalter mehrmals auf, zu diesem Stichtag eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben sowie der Verbindlichkeiten und Forderungen der Gemeinschaft zu erstellen. Die Aufforderungen bleiben vergeblich. Deshalb wird der neue Verwalter beauftragt, diese Leistungen zu erbringen. Er verlangt und erhält dafür eine Sondervergütung. Die Gemeinschaft verlangt vom ehemaligen Verwalter die Erstattung dieser Zahlung als Schadenersatz. Was sagt das Gericht? Die Klage hat Erfolg! Der Verwalter muss Schadenersatz leisten, da er seine Pflicht zur umfassenden Rechnungslegung verletzt hat. Die Rechnungslegung dient der Kontrolle der bisherigen Verwaltungstätigkeit und soll zudem dem neuen Verwalter ermöglichen, auch bei einem Verwalterwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr die Verwaltung nahtlos fortzusetzen. Deshalb muss der ausscheidende Verwalter unter Beifügung der entsprechenden Belege alle Einnahmen und Ausgaben verständlich und nachvollziehbar darlegen, die bestehenden Verbindlichkeiten und Forderungen sowie die Kontostände der vorhandenen Bankkonten aufführen und die vorhandenen Guthaben übergeben. Tut der Ex- Verwalter dies nicht, kann die Eigentümergemeinschaft ihn auf Rechnungslegung verklagen. Sie kann aber auch nach erfolgloser Fristsetzung stattdessen einen Ersatzmann beauftragen und die entstehenden Kosten als Schadenersatz geltend machen. Praxishinweis: Gerade bei der Ablösung unfähig erscheinender Verwalter empfiehlt es sich, dem Verwalter eine Frist zu setzen und anschließend seinen Nachfolger mit der Rechnungslegung zu beauftragen. Denn ein unfähiger Verwalter wird kaum auf Anhieb eine befriedigende Abrechnung vorlegen. In diesem Fall ist die Beauftragung des neuen Verwalters der bessere und vor allem schnellere Weg, um sich ein vollständiges Bild von der Situation zu machen. Wichtig ist es aber natürlich, den alten Verwalter zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen zu bewegen. Ohne diese kann auch der neue Verwalter nichts ausrichten.

Die Eigentümergemeinschaft fordert den Verwalter mehrmals auf, zu diesem Stichtag eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben sowie der Verbindlichkeiten und Forderungen der Gemeinschaft zu erstellen.

3 Privatinsolvenz des Mieters: Scheitert die Restschuldbefreiung, wenn der Mieter seine Mietkaution (verpfändetes Sparkonto) nicht anzeigt? (BGH, Beschl. v IX ZB 19/04) Sachverhalt: Eine natürliche Person kann durch ein Insolvenzverfahren nach sechs Jahren die Befreiung von ihren Schulden erlangen (sog. Restschuldbefreiung). Mit Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens muss sie ein Vermögensverzeichnis beim Insolvenzgericht abgeben und dessen Richtigkeit versichern. In dem amtlichen Vordruck für das Vermögensverzeichnis werden verschiedene Vermögenswerte, wie Sparguthaben etc., abgefragt. Macht der Schuldner unvollständige oder unrichtige Angaben über seine Vermögensverhältnisse, muss das Gericht wenn ein Gläubiger dies beantragt ihm die Restschuldbefreiung versagen. So war es in einem jetzt vom BGH entschiedenen Fall: Eine Mieterin stellt Insolvenzantrag und beantragt zugleich Restschuldbefreiung. Im Vermögensverzeichnis gibt sie aber ein als Mietkaution verpfändetes Sparbuch nicht an. Ein Gläubiger beantragt deshalb Versagung der Restschuldbefreiung. Erst bei der Anhörung zu diesem Versagungsantrag ergänzt die Mieterin ihre Angaben zum Kautionsguthaben, das sich erst nach Vertragsende und Aufhebung der Pfändung als verwertbares Vermögen erweist. Das Insolvenzgericht versagt trotzdem die Restschuldbefreiung. Was sagt das Gericht? Es bleibt dabei: Die Mieterin bekommt keine Restschuldbefreiung. Sie hat im Vermögensverzeichnis durch das Verschweigen der Mietkaution grob fahrlässig unvollständige Angaben gemacht. Es kommt nicht darauf an, ob das Verschweigen die Begleichung der Schulden verhindert hätte. Auch die späteren Angaben im Rahmen der Anhörung zum Versagungsantrag helfen der Mieterin nicht mehr. Praxishinweis: Dem Schuldner ist zu raten, im Rahmen der privaten Vermögensinsolvenz wirklich sämtliche Vermögenswerte anzugeben. Besonders wichtig ist die Angabe derjenigen Vermögenswerte, die im amtlichen Vordruck abgefragt werden. Wird der Mieter wie hier mit einer unvollständigen Angabe erwischt, kann er zwar einen erneuten Insolvenzantrag stellen. Er verliert jedoch viel Zeit, da die 6-Jahres-Frist mit dem zweiten Antrag neu zu laufen beginnen.

Mit Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens muss sie ein Vermögensverzeichnis beim Insolvenzgericht abgeben und dessen Richtigkeit versichern.

4 Modernisierung: Ist die Mieterhöhung trotz verspäteter Modernisierungsankündigung wirksam? (BGH, U. v VIII ZR 6/07) Sachverhalt: Der Vermieter kündigt mit Schreiben vom 18. August den Einbau eines Aufzugs an; die Mieterhöhung für diese Maßnahme werde voraussichtlich 108,08 betragen. Der Mieter will diese Maßnahme nur dulden, wenn sich die Miete nicht erhöht. Der Vermieter diskutiert nicht lange und beginnt schon im September mit den Arbeiten. Anschließend macht er eine Mieterhöhung geltend. Da der Mieter sie nicht akzeptiert, klagt der Vermieter auf Zahlung. Zunächst ohne Erfolg, da die unteren Instanzen meinen, der Vermieter es versäumt habe, die Modernisierungsmaßnahme, wie gesetzlich vorgeschrieben, drei Monate vorher anzukündigen. Was sagt das Gericht? Der BGH hält die Mieterhöhung für wirksam, auch wenn die 3-Monats-Frist nicht eingehalten wurde. Er begründet dies mit dem Wortlaut des Gesetzes in 559b BGB. Dort heiß es, dass die Mieterhöhung erst mit 6 Monaten Verzögerung wirksam wird, wenn der Vermieter es versäumt hat, die Modernisierung anzukündigen. Wenn aber so der BGH - eine gänzlich unterlassene Ankündigung nur zu einer Verzögerung der Mieterhöhung führt, kann eine verspätete Ankündigung nicht dazu führen, dass die Mieterhöhung überhaupt nicht durchsetzbar ist. Das Gericht argumentiert auch mit dem Zweck der dreimonatigen Ankündigungsfrist. Sie soll dem Mieter Gelegenheit geben, sich auf die beabsichtigten Baumaßnahmen einzustellen und gegebenenfalls vor Beginn der Arbeiten zu kündigen. Die Ankündigungsfrist dient also allein dem Schutz des Mieters; sie soll aber nicht die Mieterhöhungsmöglichkeit des Vermieters einzuschränken. Die Möglichkeit zur einseitigen Mieterhöhung nach Modernisierungen soll dem Vermieter auch einen finanziellen Anreiz für Modernisierungen geben. Dieser Anreiz würde entfallen, wenn die Mieterhöhung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift scheitern kann.

Der Vermieter diskutiert nicht lange und beginnt schon im September mit den Arbeiten. Anschließend macht er eine Mieterhöhung geltend.

5 Praxishinweis: Die Entscheidung ist vor allem für Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich relevant. Wenn der Vermieter innerhalb der Wohnung des Mieters modernisieren will, kommt er um eine form- und fristgerechte Modernisierungsankündigung nicht herum. Denn für den Zutritt in die Wohnung muss er einen sog. Duldungsanspruch durchsetzen, und damit hat er nur dann Erfolg, wenn die Modernisierungsankündigung wirksam ist also form- und fristgerecht!

fristgerechte Modernisierungsankündigung nicht herum. Denn für den Zutritt in die Wohnung muss er einen sog.

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