Henrike Butenberg Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Kanzlei Müller & Hillmayer

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1 Henrike Butenberg Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Müller & Hillmayer Kanzlei Müller & Hillmayer Pantaenius-Immobilientagung Aktuelles zur Wohnraummiete Rechtsanwälte Müller & Hillmayer Kanzlei für privates Immobilienrecht Maria-Theresia-Str München Tel Fax

2 AKTUELLE RECHTSPRECHUNG ZUR WOHNRAUMMIETE I. SCHÖNHEITSREPARATUREN 1. Wirtschaftliche Bedeutung Kosten der Schönheitsreparaturen 2. Definition der Schönheitsreparaturen 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV: Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

3 3. Obliegenheit zur Durchführung von Schönheitsreparaturarbeiten 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 4. Auferlegung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter: Individualklauseln, Prüfungsmaßstab sind nur 134, 138, 242 BGB Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach 305 I 1 BGB: - für eine Vielzahl von Verträgen - vorformulierte Vertragsbedingungen - die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen - bei Vertragsschluss - stellt (d.h. nicht ausgehandelt 305 I S. 3 BGB)

4 5. Prüfung Allgemeiner Geschäftsbedingungen Ermittlung des objektiven Inhaltes aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Vertragspartners, nach der kundenfeindlichsten Auslegung Prüfung, ob - unangemessenen Benachteiligung 307 I S. 1BGB - unverständlich, intransparent 307 I S. 2 BGB - überraschend 305 c BGB - Verstoß gegen 308, 309 BGB Konsequenz dann Unwirksamkeit 306 BGB Verbot der geltungserhaltenden Reduktion

5 6. BGH - Entscheidungen Hinweisbeschluss VIII ZR 352/12 Der Tag der Entscheidung: Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung BGH VIII ZR 185/14 BGH VIII ZR 21/13 BGH VIII ZR 242/13

6 6.1 Hinweisbeschluss VIII ZR 352/12 Sachverhalt Im Mietvertrag ist eine Quotenabgeltungsklausel mit flexiblen Fristen vereinbart. Streitig ist, ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert oder unrenoviert war.

7 Entscheidung Hinweis des BGH, dass Quotenabgeltungsklauseln und Vornahmeklausel bei unrenoviert übergebenen Wohnungen unwirksam sein könnten, - da nicht erkennbar ist, welche Abnutzungserscheinungen auf den Mieter und welche auf die Zeit davor fallen - da Mieter benachteiligt wird, wenn er renoviert und dann bei Mietende noch Kostenanteil trägt für von ihm noch nicht abgenutzte Zeit - da Nutzungsdauer und Renovierungsbedarf hypothetisch bestimmt werden müssen

8 6.2 BGH VIII ZR 185/14 Sachverhalt V vermietet zum eine unrenovierte Wohnung an M. Dafür dass M in 3 von 4 Räumen noch Anstricharbeiten durchführt erlässt V dem M die Miete bis Die Schönheitsreparaturen werden im Mietvertrag mit weichem Fristenplan auf den Mieter abgewälzt. Der Vermieter verlangt von M bei Mietende 2011 Schadenersatz für unter Fristsetzung geforderte, nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.

9 Entscheidung - Zu unterscheiden ist zwischen renoviert und unrenoviert vermieteter Wohnung (Gesamteindruck) - Bei unrenoviert vermieteter Wohnung ist die formularvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen (auch weichen) unwirksam, kundenfeindlichste Auslegung - Etwas anderes gilt, wenn der Mieter adäquaten Ausgleich für den unrenovierten Zustand erhält - Klausel ist nicht unwirksam, weil sie selbst nicht zwischen renoviert/unrenoviert unterscheiden - Beweislast für unrenoviert trägt der Mieter Beweislast für adäquaten Ausgleich trägt Vermieter - Keine geltungserhaltendes Reduktion, Schönheitsreparaturklausel ist insgesamt unwirksam, Konsequenz: Geltung dispositiven Rechts - Nicht entschieden werden musste, ob vertraglich Schönheitsreparaturarbeiten auf renovierten Wohnungsteil beschränkt werden können - Kein Vertrauensschutz für Klauselverwender

10 6.3 BGH VIII ZR 21/13 Sachverhalt V vermietet M eine Wohnung mit starren Renovierungsfristen in Bezug auf den Anstrich von Decken und Wänden aller Räume und mit weichen Fristen, die nur im Allgemeinen bei entsprechendem Renovierungsbedarf bestehen, in Bezug auf Lackierarbeiten an Innenfenstern und-türen und Heizungen. Die jeweiligen Klauseln sind in unterschiedlich bezifferten Regelungen enthalten. Der Vermieter verlangt von M bei Mietende Schadenersatz für unter Fristsetzung geforderte, nicht durchgeführte Lackierarbeiten. Streitig ist, ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war.

11 Entscheidung - Starre Fristen, für die Ausführung von Schönheitsreparaturen sind, da vom konkreten Bedarf gelöst, unwirksam - Die unwirksam vereinbarten starren Fristen in Bezug auf die Anstricharbeiten haben die Unwirksamkeit der an sich flexibel und für sich wirksam vereinbarten Lackierarbeiten zur Folge Schönheitsreparaturarbeiten sind eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelaspekte aufteilen lässt (das gilt für zeitlichen Aspekt, Ausführungsart und Umfang) - Ob auch Verstoß gegen die Beweislastumkehr nach 309 Nr. 12 a BGB wurde nicht behandelt - Ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war, kommt es hier nicht mehr an

12 6.4 BGH VIII ZR 242/13 Sachverhalt V vermietet M eine Wohnung, mit flexibel formulierten Renovierungsfristen. Ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war, ist streitig. Die Parteien vereinbaren eine ebenfalls flexibel formulierte Quotenabgeltungsklausel, wonach der Mieter zeitanteilig Kosten der Renovierung zu erstatten hat, soweit die Renovierungsfristen bei Mietende noch nicht abgelaufen sind, und der Abnutzungszustand keine Verlängerung der flexibel vereinbarten Fristen erfordert. Die Fristen laufen ab Übergabe der Mietsache, bzw. seit Durchführung der letzten Renovierung. Der Vermieter verlangt von M bei Mietende wegen exzessiven Rauchens Schadenersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturarbeiten über 4.440,26, jedenfalls in Höhe der nach der Quotenklausel errechneten anteiligen Kosten über 2.261,26.

13 Entscheidung - Mieter, der in seiner Wohnung raucht, verhält sich grundsätzlich nicht vertragswidrig, SEA durch Rauchen nur, wenn Beschädigungen durch Rauchen dergestalt, dass sie durch übliche Schönheitsreparaturen nicht beseitigt werden können - Vornahmeklausel mit flexiblen Fristen im Allgemeinen grundsätzlich wirksam, dass die Klausel regelmäßig einsetzt, wenn das Aussehen der Wohnung mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist, kann grundsätzlich wirksam vereinbart werden - Dass Außentüren von außen im Kontext nicht ausschließlich vom Umfang der Schönheitsreparaturen ausgenommen sind, schadet aufgrund des Kontextes nicht - Bei unrenoviert übergebener Wohnung scheitert die Vornahmeklausel, da laut kundenfeindlichster Auslegung der Mieter auch Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen müsste

14 - Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam, weil sie vom Mieter verlangt, hypothetische Betrachtungen anzustellen: a) wegen der flexiblen als Orientierungshilfe dienenden Fristen, muss bisheriges Wohnverhalten ins Verhältnis gesetzt werden zu der Zeit, zu der bei Fortdauer des Mietvertrages bei gleiche Nutzungsintensität die nächsten Renovierungsarbeiten notwendig wären = Hypothetische Fortschreibung des bisherigen Wohnbedarfs b) empirische Prognose erforderlich, wann voraussichtlich Renovierungsbedarf eintritt damit ist bei Vertragsbeginn keine realistische Einschätzung möglich Variablen, Hypothesen, Prognosen machen die Klausel unwirksam

15 II. KÜNDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUG 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. 15

16 II. KÜNDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUG 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (2) Ein berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 16

17 BGH VIII ZR 175/14 Der Mieter hat für seine finanzielle Leistungsfähigkeit verschuldensunabhängig einzustehen. Wirtschaftliche Schwierigkeiten sind unbeachtlich, auch wenn sie unverschuldet sind. Dass der Mieter, um die Miete bezahlen zu können, auf Sozialleistungen angewiesen ist, und diese rechtzeitig beantragt hat, ändert nichts an dem Vertretenmüssen der Nichtleistung: Auch wenn der im Leistungsbezug des Jobcenters stehende Mieter rechtzeitig die Leistungsbeantragung unternommen hat, hat er für die unpünktlichen Zahlung der geschuldeten Miete an den Vermieter einzustehen, anderenfalls würde die Verantwortung für den hilfsbedürftigen Mieter dem Vermieter anstelle der staatlichen Gemeinschaft aufgebürdet. Persönliche Umstände, Zumutbarkeitserwägungen, Abwägungen nach 543 Abs. 1 S. 2 BGB finden bei den gesetzlich typisierten Fällen der Unzumutbarkeit, nicht mehr statt

18 BGH VIII ZR 236/14 Der Umstand, dass der Mieter auf behördliche Transferleistungen angewiesen ist, lässt das von ihm zu tragende Risiko des unverschuldeten Geldmangels nicht entfallen. Hier aber Ausnahmesituation, da der Mieter erst durch die Kündigung vom Ausbleiben der Miete erfuhr, die per Bescheid bewilligt war und bereits einmal geleistet worden war = unverschuldeter Tatsachenirrtum, der dem Verzugseintritt entgegen stand. Die hilfsweise ordentliche Kündigung erfordert eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters 573 Abs. 2 Nr. 1 Das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters, so dass dieses sich das Versäumnis des Jobcenters nicht zurechnen lassen muss

19 BGH VIII ZR 107/12 Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der Schwelle der fristlosen Kündigungstatbestände des 543 Abs. Nr. 3 BGB möglich, erfordert aber ausdrücklich eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Hieran fehlt es, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt Eine Heilung der ordentlichen Kündigung durch Zahlungsausgleich nach 569 Abs. 3 BGB findet nicht statt

20 III. EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG 573 Abs. 1 BGB Kündigungsmöglichkeit des Vermieters bei berechtigtem Interesse 573 Abs. 2 BGB Regelbeispiele für berechtigtes Vermieterinteresse: Eigenbedarf - Wohnung benötigt (anders nutzen will als Voraussetzung für befristetes Mietverhältnis)

21 B e r - Vernünftige Gründe BGH VIII ZR 4/87 eigener Hausstand Sohn Keine Prüfung auf Angemessenheit nur Rechtsmissbrauch BGH VIII ZR 166/14 erst bei weit überhöhtem Wohnbedarf, Einzelfallbetrachtung, auch mit Freund als Studien-WG möglich, auch vorübergehend möglich - Entscheidung des Vermieters ist grds. zu achten, außer bei Missbrauch BVerfG 1 BvR 308/88; 336/88 V - Familien-, Haushaltsangehöriger BGH VIII ZR 247/08 Schwager a BGH VIII ZR 159/09 Neffen, Nichten, bei entfernten Verwandten t zusätzliches Kriterium persönl. soz. Bindung nötig e r i n

22 - Konkrete Bezeichnung des Kündigungsgrundes BGH VIII ZR 70/09 Wohnen und Arbeiten unter einem Dach, Dramatik unschädlich BGH VIII ZR 317/10 identifizierbar, Bezugnahme auf schon Bekanntes, BGH VIII ZR 284/13 große Wohnung Tochter mit LG - Rechtsmissbrauch bei widersprüchlichem Verhalten, wenn schon zu Eigenbedarf entschlossen oder erwogen BGH VIII ZR 180/09 - nach 3 Monaten zusammen wohnen mit LG, BGH VIII ZR 233/12 für Enkel - Lebensmittelpunkt nicht nötig aber vernünftige nachvollziehbare Gründe, Wohnungsmangel nicht nötig, BVerfG 1 BvR 2851/13 Vater mit Besuchsrecht in Berlin

23 Interessenabwägung Erlangungsinteresse des Vermieters/Bestandsinteresse des Mieters: Die Interessen des Mieters sind nicht im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung, also bei der Prüfung des Eigenbedarfes abzuwägen, sondern erst dann, wenn der nicht rechtsmissbräuchliche Eigenbedarf feststeht Erst wenn das Erlangungsinteresse des Vermieters besteht sind die Interessen des Mieters im Rahmen seines Widerspruchs zu berücksichtigen, BGH VIII ZR 330/11

24 Zusammenfassung der Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung 573 II Nr. 2 BGB Vermieter ist eine natürliche Person Benötigen der Wohnung (keine Not) zu Wohnzwecken für sich, oder für seine Familienangehörigen (je weiter der Verwandtschaftsgrad, um so mehr besondere Verbundenheit erforderlich), oder für seine zum Haushalt Angehörigen, wenn vernünftig, nachvollziehbar begründet und kein Missbrauch (Zweifel an Ernsthaftigkeit) Evt. noch Lösung über Generalklause 573 I BGB, wenn artverwandte Interessen, aber kein Automatismus (sondern nur wenn minus im TB und dafür plus im Interesse)

25 1. BGH ZR VIII 154/14 Sachverhalt Die Parteien schließen am einen Mietvertrag in M. auf unbestimmte Zeit, den der Vermieter am mit ordentlicher Frist wegen Eigenbedarfs für seine Tochter kündigt, die 2012 Abi machte, seitdem im Ausland ist und beabsichtigt, Juli 2013 Arbeitsstelle und Studium in M. aufzunehmen und einen eigenen Hausstand zu gründen, nachdem sie vorher bei den Eltern wohnte. Der Mieter hält die Kündigung für rechtsmissbräuchlich, da der Eigenbedarf für den Vermieter absehbar gewesen sei, aber nicht mitgeteilt wurde.

26 Entscheidung - Maßgeblich ist zunächst, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht - Ob rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliegt, obliegt der tatrichterlichen Würdigung - Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn sich der kündigende Vermieter durch die Kündigung in Widerspruch setzt zu seinem Verhalten a) Rechtsmissbrauch: bei Vermietung auf unbestimmte Zeit trotz Entschlossenheit oder Erwägen, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen, Verschulden ist nicht erforderlich, der Abschluss eines MV auf unbestimmte Zeit allein schafft kein schutzwürdiges Vertrauen gegen spätere Eigenbedarfskündigung b) Rechtsmissbrauch: wenn der Vermieter von sich aus oder auf Frage des Mieters unrichtige Angaben macht c) Kein Rechtsmissbrauch: wenn er keine Bedarfsvorschau für die nächsten 5 Jahre anstellt und Mieter ihn diesbezüglich nicht fragt Art 14 GG schützt nicht nur das Eigentum als solches, sondern auch die Entscheidung darüber, ab wann Wohnbedarf Anlass für die Kündigung sein soll - Verletzung der Aufklärungspflicht schafft SEA auf den Vertrauensschaden, nicht auf den Erfüllungsschaden

27 IV. BETRIEBSKOSTEN BGH VIII ZR 184/12 Auch der Mieter kann nach eigener Korrektur der Betriebskostenabrechnung die Anpassung der Vorauszahlungen auf angemessene Höhe verlangen BGH VIII ZR 252/12 Der Vermieter kann die geschuldete Grundsteuer in der Höhe, wie sie auf die ETW entfällt, auf den Mieter umlegen, ohne den für die Betriebskostenabrechnung vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel anwenden zu müssen BGH VIII ZR 112/14 Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Belang, ob die dort aufgeführte Werte, aus denen sich die Kosten errechnen, abgelesen oder geschätzt wurden, und ob die Schätzung den Anforderungen des 9a HeizkVO entspricht

28 BGH VIII ZR 257/13 Die Vereinbarung, wonach der Vermieter den Verteilerschlüssel erstmals nach billigem Ermessen festlegen darf, ist wirksam. BGH VIII 36/14 Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung stellt keine konkludente Vereinbarung dahingehend dar, dass die entsprechenden Kostenpositionen geschuldet sind, anders, wenn zuvor der Hinweis auf eine Abweichung von der mietvertraglichen Vereinbarung erfolgt (BGH XII ZR 6/13, auch für Gewerbe) BGH VIII 97/14 Personenmonat als Verteilerschlüssel muss für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung nicht weiter erläutert werden

29 V. WEITERE BGH-RECHTSPRECHUNG 2014/2015 Immissionsabwehr BGH V ZR 110/14 Dem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch Immissionen (Lärm, Geruch, Ruß, Tabakrauch) stört grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Auch, wenn das Rauchen eines Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung im Verhältnis zu seinem Vermieter gehört, kann dennoch ein Abwehranspruch eines anderen Mieters bestehen. Vertragliche Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter rechtfertigen keine Störungen Dritter. Mieter muss Indiz des Nichtraucherschutzgesetze erschüttern, dass mit dem Rauchen im Freien keine Gefahren verbunden sind. Das gegenseitige Rücksichtnahmegebot erfordert Gebrauchsregelung

30 Immissionsabwehr BGH VIII ZR 197/14 Geruchsbelästigung durch Mitmieter infolge Zigarettenrauchs, die durch einfache und zumutbare Maßnahmen (Lüften, Leeren der Aschenbecher) verhindert werden können, können eine Störung des Hausfriedens und damit eine Verletzung der vertraglichen Nebenpflicht (Rücksichtnahme darstellen, soweit die Störung unerträglich

31 Beschaffenheitsvereinbarung BGH VIII 197/14 Fehlt eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung, kann nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, die Parteien hätten bei Vertragsschluss den damaligen Zustand als Wohnungsstandard festlegen wollen, mit der Konsequenz, der Vermieter haben dessen Fortbestand für die Dauer des Mietverhältnisses garantieren wollen (benachbarter Bolzplatz als Umweltmangel). Verkehrssicherungspflicht BGH VIII ZR 161/15 Der Vermieter ist verpflichtet, das Trinkwasser auf Legionellen zu untersuchen (Verkehrssicherungspflicht). Der Mieter muss den Zusammenhang zwischen Kontamination und Erkrankung nachweisen.

32 Besichtigungsrecht BGH VIII ZR 289/13 Es stellt eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters dar, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung zu ermöglichen, jedoch nur, wenn es hierfür einen konkreten Grund gibt. Die Formularbestimmung, wonach dem Vermieter ein Besichtigungsrecht allgemein zur Prüfung des Wohnungszustandes eingeräumt wird, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt Schlüsselverlust BGH VIII ZR 205/13 Ein Schadenersatzanspruch gegenüber dem Mieter für einen Schlüsselverlust, besteht, wenn ein Missbrauch des abhanden gekommenen Schlüssels zu befürchten ist, und es auch zum Austausch der Schlüsselanlage kommt.

33 Befriedigung aus der Mietsicherheit BGH VIII ZR 234/13 Eine Befriedigung aus der Kaution wegen strittiger Forderungen während des Mietverhältnisses ist dem Vermieter verboten, auch wenn das der Mietvertrag so vorsieht. Kaution dient der Sicherheit, nicht der schnellen Befriedigung. Duldungsklage hat keinen Vorrang vor Kündigung wegen verweigerter Instandsetzung BGH VIII ZR 281/13