Rechtsinformationen für Mietrecht, Immobilien und Nachfolgeregelungen April 2015

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1 VOIGT von HEUSINGER Rechtsanwälte - Partnerschaft Rechtsinformationen für Mietrecht, Immobilien und Nachfolgeregelungen April 2015 Änderung der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln Der BGH hat entschieden, dass die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung und Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind. BGH, Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 Der konkrete Fall: Die Parteien hatten über die Wirksamkeit von vertraglichen Regelungen gestritten, nach denen die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind und bei Vertragsende vom Mieter eine Quote für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen zu zahlen ist. Der Bundesgerichtshof hat sich in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die als Teil der Instandhaltungspflicht nach 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. Die Entscheidungen: Der Bundesgerichtshof hat nunmehr wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen - seine frühere Rechtsprechung aufgege-

2 - 2 - ben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.). Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest. Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben ( 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli VIII ARZ 1/88, aao S. 87 f.). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften. Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23. Juni 2004 VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29. Mai 2013 VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwn) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden. Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ( 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

3 - 3 - In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar. Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die vom Mieter zu beweisende Frage - geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aao) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aao Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aao) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass

4 - 4 - der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starre" Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an. Quelle: Pressemitteilung des BGH vom Kommentar: Die Entscheidungen des BGH werden dazu führen, dass eine Vielzahl von Regelungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam sein könnten. Die Parteien werden im Einzelfall darüber streiten, ob die Räume bei Überlassung renoviert waren oder nicht und ob es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt oder nicht. Ob mit den aktuellen Entscheidungen des BGH die Quotenklauseln komplett unwirksam sind oder ob es je nach Formulierung Ausnahmen gibt, wird sich in der Rechtsprechung der nächsten Jahre herausstellen. Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten: kein Vorrang der Duldungsklage Der Bundesgerichtshof hat entschieden, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren. BGH, Urteil vom 15. April 2015 VIII ZR 281/13 Der konkrete Fall: Die Klägerin stellte im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klägerin Notmaßnahmen zu er-

5 - 5 - möglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Beklagten die Wohnung von der Klägerin zurück. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Klägerin zunächst nicht. Unter dem 30. Juni 2011 kündigte die Klägerin deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht am 1. August 2011 eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung erlassen und diese durch Urteil vom 29. September 2011 aufrechterhalten hatte, wurde der Klägerin am 4. Oktober 2011 der Wohnungszutritt gewährt. Mit Schriftsatz vom 21. November 2011 wiederholte die Klägerin die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten. Die Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Landgericht hat darauf abgestellt, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht ( 554 BGB af**) zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürften, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen; etwas anderes gelte nur bei einem - hier nicht vorliegendem - querulatorischen Verhalten der Mieter. Die Entscheidung: Die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses ( 543 Abs. 1 BGB*) nicht generell erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten "querulatorische Züge" zeigt. Eine derartige "schematische" Betrachtung, auf die das Landgericht abgestellt hat, lässt außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmenbestehen kann. Zudem steht die schematische Betrachtungsweise des Landgerichts nicht im Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung ( 543 Abs. 1 BGB). Denn danach ist zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist." Es hätte deshalb festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Beklagten ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Klägerin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Klägerin dadurch entstanden sind, dass die Beklagten ihr den mit Schreiben vom 8. April 2011 zwecks Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck

6 - 6 - des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des Amtsgerichts vom 29. September 2011 gewährt haben. Hinsichtlich der von den Beklagten geltend gemachten Gegenrechte und einem darauf gestützten Zurückbehaltungsrecht kam es entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht darauf an, ob das Vorbringen der Beklagten "plausibel" war, sondern darauf, ob die geltend gemachten Gegenrechte bestanden und die Beklagten berechtigten, die Gewährung des Zutritt von der Erfüllung dieser (etwaigen) Ansprüche abhängig zu machen. Die Sache ist daher zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen worden. Quelle: Pressemitteilung des BGH vom * 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. (2) Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. [ ] ** 554 BGB af Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. [ ] Kommentar: Die Entscheidung ist zu begrüßen. Vermieter müssen bei Vertragsverletzungen des Mieters ein Wahlrecht haben, ob das Vertragsverhältnis fortbestehen soll und der Mieter zur Duldung bestimmter Arbeiten verpflichtet wird oder ob eine Beendigung des Vertragsverhältnisses gewünscht wird. Rechte des Mieters sind bei beiden Vorgehensweisen ausreichend geschützt. Wechsel des Bodenbelags und Schallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, welches Schallschutzniveau ein Wohnungseigentümer einhalten muss, der den vorhandenen Bodenbelag (Teppichboden) in seiner Wohnung durch einen anderen (Parkett) ersetzt. BGH, Urteil vom 27. Februar 2015 V ZR 73/14

7 - 7 - Der konkrete Fall: Die Parteien in dem zugrunde liegenden Verfahren sind Wohnungserbbauberechtigte. Die Beklagten erwarben das über der Wohnung der Kläger liegende Appartement im Jahr In dem Anfang der Siebzigerjahre errichteten Hochhaus befinden sich ein großes Hotel und 320 Appartements, für die jeweils Wohnungserbbaurechte bestehen. Im Jahr 2008 ließen die Beklagten den vorhandenen Teppichboden entfernen und Parkett einbauen. Dagegen wenden sich die Kläger mit der Begründung, der Trittschall habe sich durch den Wechsel des Bodenbelags erhöht. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt, in ihrer Wohnung anstelle des Parketts Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag zu verlegen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hat die Abweisung der Klage bestätigt. Rechtlicher Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten ist 14 Nr. 1 WEG*. Die Kläger werden durch den Wechsel des Bodenbelags nicht im Sinne dieser Norm nachteilig betroffen. Grundsätzlich sind die Schallschutzwerte einzuhalten, die sich aus der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109 ergeben. Diese werden gewahrt. Ein höheres Schallschutzniveau kann sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem sogenannten besonderen Gepräge der Wohnanlage. Die Gemeinschaftsordnung enthält keine solchen Vorgaben. Dass die im Zuge der Errichtung des Hochhauses erstellte Baubeschreibung und der ursprüngliche Verkaufsprospekt eine Ausstattung der Appartements mit Teppichböden vorsahen, hat der Senat als unerheblich angesehen. Die Entscheidung beruht auf der Überlegung, dass die Auswahl des Bodenbelags die Gestaltung des Sondereigentums betrifft und im Belieben des Sondereigentümers steht. Der Schallschutz muss in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden. Welcher Bodenbelag bei der Errichtung des Gebäudes vorhanden war, ob dieser durch den Bauträger oder durch die Ersterwerber bestimmt worden ist und ob er in allen Wohnungen einheitlich war oder nicht, sind keine geeigneten Kriterien für das über die gesamte Nutzungszeit des Gebäudes einzuhaltende Schallschutzniveau. Dies ergibt sich schon daraus, dass solche Umstände späteren Erwerbern in aller Regel unbekannt sind. Außerdem spricht gegen ein dauerhaftes Gepräge der Anlage, dass sich die geschmacklichen Vorlieben für bestimmte Bodenbeläge im Laufe der Zeit verändern. Quelle: Pressemitteilung des BGH vom * 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

8 - 8 - Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; (.) Kommentar: Es entspricht gängiger Rechtsprechung, auf den Schallschutz abzustellen, der der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt. Wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes festschreibt, sind die Eigentümer frei, ihre Einheiten mit Bodenbelägen ihrer Wahl auszustatten. Die EU Erbrechtsverordnung, die aus ihr folgenden Änderungen Was Sie wissen sollten Was ist die EU-ErbrechtsVO (EU-ErbVO)? Nachfolgend aus deutscher Sicht! 1. Die EU-ErbVO trat am 16. August 2012 in Kraft und wird ab 17. August 2015 gelten. Sie wird auf alle Erbfälle, die ab diesem Tag eintreten, anzuwenden sein. 2. Die neuen Regeln sollen universell gelten, also nicht nur innerhalb der EU- Staaten. 3. Es soll, wenn sich der Nachlass in mehrere Staaten befindet, keine Differenzierung mehr wie derzeit zum Teil üblich zwischen beweglichen Sachen und Immobilien beim Erbgang gemacht werden (sog. Nachlasseinheit) 4. Das Erbstatut (das bestimmt, welche Rechtsordnung auf den jeweiligen Erbfall anwendbar ist) wird nicht mehr nach der Staatsangehörigkeit des Erblassers bestimmt, sondern nach seinem letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort.

9 Der Erblasser kann in beschränkten Umfang eine Rechtswahl treffen (also eine andere Rechtsordnung für auf seinen Erbfall anwendbar bestimmen), in dem er ein entsprechendes Testament erstellt. 6. Ein Europäisches Nachlasszeugnis ergänzend zum Erbschein wird geschaffen, um die Nachlassabwicklung, wenn sich Teile des Nachlasses außerhalb Deutschlands befinden, zu erleichtern. Beispiele zu den Nr. 4 und Nr. 5 Der Erblasser ist deutscher Staatsbürger und hat seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland: Deutsches Erbrecht ist anwendbar. Änderungen entstehen nur, soweit Vermögensgegenstände im Ausland bisher aufgrund Nachlassspaltung anderes vererbt werden mussten (zb Immobilien in Frankreich). Der Erblasser ist deutscher Staatsbürger und hat seinen gewöhnlichen Aufenthaltsort im europäischen Ausland. Bisher war (aus deutscher Sicht) deutsches Erbrecht anwendbar. Ab August wird das jeweilige Landeserbrecht auf seinen gesamten Nachlass anwendbar sein. Der Erblasser hat die Möglichkeit, über ein Testament sein Heimatrecht als Rechtsordnung für seinen Nachlass zu wählen. Der Erblasser ist schwedischer Staatsangehöriger und hat seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland. Bisher war schwedisches Erbrecht anwendbar. Ab August wird er nach deutschem Erbrecht beerbt, es sei denn, er wählt über ein Testament sein Heimatrecht als anwendbar. Kommentar: Die EU-ErbVO bringt einige Erleichterungen im internationalen Rechtsverkehr. Aber wie das immer so ist, als Erblasser muss man wissen, welche Rechtsordnung gilt und ggf. - wenn gewollt und möglich - anders testieren. Die oben beschriebenen kurzen Beispiele sollen nur die Problematik grundsätzlich aufzeigen. Insbesondere wenn nicht-deutsche Staatsbürger in Deutschland ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben und kein Testament errichtet wurde, regelt ab August das deutsche Erbrecht die Nachfolge (gesetzliche Erbfolge!). Umgekehrt gilt das für jeden Deutschen, der seinen gewöhnlichen Aufenthalt vielleicht im Alter nach Spanien ins Ausland verlegt und keine testamentarische Regelung vorgenommen hat. Aber auch wenn Testamente bestehen, sollten sie ggf. an die neuen Gegebenheiten angepasst werden. Deutsche Staatsbürger können schon vorsorglich für eine etwaige Verlegung

10 des gewöhnlichen Aufenthaltsortes deutsches Erbrecht wählen. Testamente, die aufgrund ausländischer Immobilien eine Nachlassspaltung berücksichtigt haben, müssen überprüft werden. Schließlich sollten vor einem Wechsel des gewöhnlichen Aufenthaltsortes die Möglichkeiten eruiert werden und Vorsorge getroffen werden. Insbesondere sollte bewusst sein, dass sich der gewöhnliche Aufenthaltsort schneller ändert als die Staatsangehörigkeit und dass hier unbedingt Vorsorge zu treffen ist. Ansprechpartner für weitere Auskünfte: Matthias Voigt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Telefon 0221 / , m.voigt@voigt-vonheusinger.de Richard von Heusinger Certified Estate Planner, Vermögensnachfolge Telefon 069 / , r.vonheusinger@voigt-vonheusinger.de d1/d81-15