Inhaltsverzeichnis. Claus Rohde, Ph.D. Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick. Vorwort. Autorenverzeichnis

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Rolf Armbruster
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1 Vorwort Inhaltsverzeichnis Autorenverzeichnis V XI XVII Claus Rohde, Ph.D. Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick A. Einleitung 1 I. Die Entwicklung des Mietrechts 1 II. Das derzeit gültige Mietrecht 3 B. Anwendungsbereich des Mietrechts 4 I. Allgemein 4 IL Wesentliche Voraussetzungen 4 III. Unterscheidung zwischen Wohnungs- und Gewerbemietverhältnis 5 IV. Mischmietverhältnisse 6 V. Atypische Mietverhältnisse 6 VI. Untervermietung 6 C. Ausgewählte Fragen - Mieterschutzmechanismen 7 I. Allgemeines 7 II. Sachenrechtlicher Schutz des Mieters 7 III. Vertragsabschluss - Formvorschriften 8 IV. Vermittlungsregelung 9 V. Die Gleichstellungsregel im 5 Abs 8 Wohnungsregelungsgesetz 9 VI. Instandhaltung 9 VII. Berechtigung des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten 10 VIII. Berechtigung des Mieters zur Veränderung und Verbesserung des Mietgegenstands 11 IX. Instandsetzung bei Auszug 11 X. Abtretungsrecht und Rechtsnachfolge auf Mieterseite 12 XI. Untervermietung 13 XII. Angebotspflicht 14 D. Höhe der Miete und Mietzinsanpassung 14 I. Gewerbemietverträge Marktmiete Anpassungsklauseln 16 l XI Soziales Mietrecht in Europa 2011 digitalisiert durch: IDS Luzern

2 3. Steuer- und Abgabenerhöhungen Räumlich abgegrenzte Einheiten in Mischmietverhältnissen 17 IL Wohnungsmietverträge Wert des Mietgegenstands (unregulierte Mietverträge) Anpassungsklauseln Freie Mietzinsfestsetzung 19 a) Neu errichtete Immobilien 19 b) Umgewandelte Gewerberäume 19 c) Neu errichtete Dachwohnungen Indexfinanzierter Wohnungsbau Steuer- und Abgabenerhöhungen 20 III. Regulierte Gemeinden Kostenbestimmte Miete Umfassend verbesserte Mietverhältnisse Anpassungsklauseln Freie Mietzinsfestsetzung prozentige Immobilien Kleinere Häuser Einzelzimmer 24 IV. Gemeinnützige Mietverträge 24 V. Sonstige Zahlungen des Mieters Gewerbemietverträge Wohnungsmietverträge 24 E. Ende des Mietverhältnisses 25 I. Aufhebung 25 II. Kündigung Gewerbemietverträge Wohnungsmietverträge 26 III. Befristete Verträge 26 IV. Schadenersatz bei Kündigung durch den Vermieter 27 V. Neuverhandlungsverträge 28 VI. Besonderheiten bei Untervermietung 28 F. Prozessuale Regeln 28 I. Wohnungsmietverträge 28 II. Gewerbemietverträge 30 III. Besonderheiten bei der Zwangsräumung 30 G. Zukunftsperspektiven 31 Univ.-Prof. Dr. Martin Häublein RA Dr. Arnold Lehmann-Richter Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland 33 A. Historische Grundlagen und Entwicklung des sozialen Mietrechts in Deutschland 33 I. Mieterschutz im BGB von IL Die Entwicklung des Mietrechts im 20. Jahrhundert Die Zeit bis zur Gründung der Bundesrepublik Deutschland Die Entwicklung seit der Gründung der Bundesrepublik Deutschland 40 XII

3 B. Anwendungsbereich 43 I. Überblick 43 IL Das zentrale Tatbestandsmerkmal: «Mietverhältnis über Wohnraum» 46 C. Überblick über die wichtigsten Schutzmechanismen 49 I. Spezieller Mieterschutz im BGB Mieterrechte und Zustand der Mietsache Mietzinsbildung 53 a) Grenzen bei Vereinbarung der Ausgangsmiete: Mietwucher 53 b) Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis 54 c) Betriebskosten Untervermietung und Ersatzmieter (Vertragsübertragung) Nachfolge beim Tod des Mieters Bedingungen und Befristungen Kündigung 64 a) Wohnraummiete 64 b) Geschäftsraummiete Umwandlung in Wohnungseigentum Absicherung der Mieterschutzvorschriften durch halbzwingende Normen - dargestellt am Beispiel der Mietkaution 67 II. Spezieller Mieterschutz außerhalb des BGB Öffentlich geförderter Wohnungsbau Wohnungsvermittlungsgesetz 70 III. Mieterschutz durch allgemeine Regeln Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz Mieterschutz durch AGB-Recht Grundrechte 74 D. Prozessuale Besonderheiten im Mietrecht 75 E. Ausblick 76 Dr. Rosy Thornton Soziales Mietrecht in England und Wales 79 A. Historische Grundlagen und Entwicklung des Mietrechts 79 B. Anwendungsbereich 88 C. Mechanismen zum Schutz des Mieters 93 D. Mietzins 99 E. Beendigung eines Mietverhältnisses 104 F. Prozessuale Besonderheiten 114 G. Zukunftsperspektiven 115 Prof. Dr. Diana Cerini Federica Silva, Ph.D. Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht 117 A. Einleitung: Der sozial-politische und rechtliche Rahmen der Wohnungsmiete 117 B. Die Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter in der italienischen Gesetzgebung aus historischer Sicht 119 XIII

4 I. Die Miete zwischen Verfassung und den (dispositiven) Regelungen des Codice Civile 120 II. Die Phase des Dirigismus 120 III. Die Überwindung des Systems des «equo canone» mit dem Gesetz über die abweichenden Vereinbarungen aus IV. Das Gesetz 431/ V. Die Bedeutung der Verbände von Eigentümern und Mietern in der neuen Phase 124 C. Die Regelung des Mietvertrags: das geltende Recht 125 I. Allgemeine Regelungen des Mietvertrags Die Form des Vertrags Übergabe des Mietgegenstandes und Garantien des Mieters im Codice und in den Spezialgesetzen Der Erhalt des Mietgegenstandes durch den Mieter Das «Herz» der Regelungen zum Schutz des Mieters: die Vertragsdauer 128 a) Die Fristen 128 b) Die Parteien Fortsetzung: Das «Herz» der Regelung: der Mietzins und die «Rückkehr» zur Verhandlungsfreiheit bei der Bestimmung des Mietzinses Die Zulässigkeit der Untermiete 132 D. Gewerbliche Mieten: Hinweise 132 E. Das Verfahrensrecht 133 I. Die Probleme des italienischen Verfahrensrechts; Schnittpunkte mit dem Mietrecht 133 II. Das Ziel der Regelung (zwischen Sonder-und ordentlichem Verfahren) III. Das Verfahrensrecht: Das Sonderverfahren oder der sog mietrechtliche Ritus («rito locatizio») 134 IV. (Fortsetzung) Das Verfahren zur Räumungsbestätigung («convalida di sfratto») 136 V. (Fortsetzung) Die Räumungsaufforderung nach Art 658 Zivilprozessordnung 137 VI. Die Räumung wegen Zahlungsverzugs («sfratto per morositä») 137 VII. Einige Überlegungen zu den mietrechtlichen Verfahren 138 F. Schlussfolgerungen 139 Prof. Dr. Anthonie W. Jongbloed Soziales Mietrecht in den Niederlanden 141 A. Geschichtliche Grundlagen und Entwicklung des sozialen Mietrechts I. Einleitung 141 II. Ursachen für die Entstehung eines speziellen Mietrechts für die Wohnraummiete 144 III. Ursachen für die Entstehung eines speziellen Mietrechts für Gewerberäume 146 B. Anwendungsbereich 147 C. Überblick über die wichtigsten Schutzmechanismen 150 I. Verpflichtungen des Vermieters 150 II. Mangel 151 XIV

5 1. Behebung (Art206) Mietminderung (Art207) Schadenersatz (Art 208) 154 III. Verpflichtungen des Mieters 154 IV. Verschönerungsrecht/ungerechtfertigte Bereicherung 156 V. Dringende Arbeiten/Renovierung 159 VI. Untermiete 159 VII. Kündigungsschutz bei Verkauf 160 VIII. Tod des Mieters 161 IX. Richterliche Genehmigung abweichender Klauseln 162 X. 230a-(Gewerbe-)Räume 162 D. Mietzinsbildung 164 I. Wohnraum 164 IL Mittelständische Gewerberäume 168 E. Beendigungstatbestände 170 I. Wohnraum 170 IL Mittelständische Gewerberäume 173 F. Prozessuale Besonderheiten im Mietrecht 174 G. Ausblick 178 Christer Grönevall Soziales Mietrecht in Schweden 181 A. Geschichtliche Grundlagen und Entwicklung des Mietrechts 181 B. Anwendungsbereich 183 C. Mechanismen zum Schutz des Mieters 185 D. Mietzins 189 E. Befristung und Beendigung 193 F. Prozessuale Besonderheiten 195 G. Zukunftsperspektiven 198 Dr. Roger Weber Mieterschutz in der Schweiz 203 A. Geschichtliche Grundlagen und Entwicklungen des sozialen Mietrechts in der Schweiz 203 B. Anwendungsbereich 206 C. Die wichtigsten Schutzmechanismen im schweizerischen Recht 209 D. Mietzinsbildung 215 E. Beendigungstatbestände 221 F. Prozessuale Besonderheiten 225 G. Würdigung und Ausblick 227 Prof. Elena Sänchez Jordan Soziales Mietrecht in Spanien 229 A. Historische Grundlagen und Entwicklung des spanischen Mietrechts B. Anwendungsbereich des spanischen Mietrechts 232 C. Regelungen für den Mieterschutz 234 XV

6 D. Mietzins 241 E. Befristung und Beendigung 244 F. Prozessuale Besonderheiten 247 G. Zukunftsperspektiven 248 XVI

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