Die rechtssichere Kündigung von Mietverhältnissen

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1 XIX. Thüringer Immobilientag Die rechtssichere Kündigung von Mietverhältnissen Rechtsanwalt Stephan Scharlach Miet- und Wohnungseigentumsrecht Immobilienverwaltungsrecht Maklerrecht Bau- und Architektenrecht Forderungsmanagement / Inkasso 2018 Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt Tel Fax: Mail: info@immobilienrecht-inkasso.de Web: iphone-app:

2 Arten von Kündigungen ordentliche Kündigung (fristgebunden) außerordentliche Kündigung (fristlos) 2

3 Grundsätzliches zur ordentlichen Kündigung Eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich immer nur dann möglich, wenn das Mietverhältnis: auf unbestimmte Zeit geschlossen ist (unbefristetes Mietverhältnis), die ordentliche Kündigung nicht ausgeschlossen ist. 3

4 Exkurs: Stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit (1/2) Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt ( 545 S. 1 BGB). Ablauf der Mietzeit durch: Verstreichen der Befristung Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung oder Vertragsaufhebung Beginn der Frist: für Mieter mit Fortsetzung des Gebrauchs ( 545 S. 2 Nr. 1 BGB) für Vermieter mit dem Zeitpunkt in dem er von Fortsetzung Kenntnis erlangt ( 545 S. 2 Nr. 2 BGB). Möglichkeiten: Ausschluss des 545 S. 1 BGB im Mietvertrag Erklärung des entgegenstehenden willens bereits in Kündigung 4

5 Exkurs: Stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit (2/2) BGH, Urteil vom XII ZR 120/16 1. Der die s`llschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit hindernde Widerspruch kann konkludent schon vor Beendigung des Mietverhältnisses und damit jedenfalls auch mit der Kündigung erklärt werden. Eine konkludente Widerspruchserklärung muss den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeu`g zum Ausdruck bringen. 2. In einem Räumungsverlangen kann eine solche konkludente Widerspruchserklärung liegen. 5

6 Exkurs: Form der Mietvertrages und Befristung Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit ( 550 S. 1 BGB). Der Schriftformmangel kann sowohl für den Vermieter als auch dem Mieter günstig sein, im Hinblick auf eine vorzeitige Vertragsbeendigung. Wandelt sich das befristete Mietverhältnis gem. 550 BGB in ein unbefristetes Mietverhältnis, so besteht wieder die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung, welche zuvor ausgeschlossen war. Besondere Bedeutung hat dies bei Gewerberaummietverhältnissen, da dies oft auf bestimmte Zeit geschlossen sind und die ordentliche Kündigung grundsätzlich keines näheren Grundes oder eines berechtigten Interesses Bedarf. 6

7 Dauer des Ausschlusses: Exkurs: Kündigungsausschluss Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zum Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet (BGH, Urteil vom VIII ZR 86/10). Nach der Rechtsprechung des BGH ist aber durch eine individualvertragliche Vereinbarung ein länger Kündigungsverzicht möglich (BGH, Urteil vom VIII ZR 98/10). BeiderseiPger Kündigungsverzicht: Ein einsei`ger, formularvertraglicher Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mieters kann außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrags nicht wirksam vereinbart werden (BGH, Urteil vom VIII ZR 30/08). Unwirksamer Zeitmietvertrag führt zum Kündigungsverzicht: Die durch die Unwirksamkeit einer Zeitmietvertragsabrede entstehende Vertragslücke kann dadurch geschlossen werden, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beidersei`ger Kündigungsverzicht trig (BGH, Urteil vom VIII ZR 388/12). 7

8 Ordentliche Kündigung Voraussetzungen Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit ( 542 Abs. 1 BGB) bei Wohnraummietverhältnissen: durch Mieter: kein Kündigungsgrund bzw. berechtigtes Interesse erforderlich durch Vermieter: berechtigtes Interesse erforderlich ( 573 Abs. 1 BGB) bei Gewerberaummietverhältnissen: Weder bei Mieterkündigung noch bei Vermieterkündigung Kündigungsgrund bzw. berechtigtes Interesse erforderlich, soweit nichts gegenteiliges vereinbart 8

9 Ordentliche Vermieterkündigung bei Wohnraum - berechtigtes Interesse Wichtige Fälle berechtigten Interesses gem. 573 Abs. 1 BGB: schuldhafte Pflichtverletzungen ( 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), etwa Hausfriedensstörung, Zahlungsverzug mit laufenden Miete mit Betriebskostennachzahlungen mit Kautionszahlungen unpünktliche Mietzahlungen Eigenbedarf ( 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirtschaftliche Verwertung ( 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) 9

10 Exkurs: Samstag Werktag? BGH, Urteil vom VIII ZR 206/04: Bei der Berechnung der sog. Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt. BGH, Urteil vom VIII ZR 129/09; BGH, Urteil vom VIII ZR 291/09: 1. Samstage werden bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen des 556b Abs. 1 BGB oder entsprechender Vertragsklauseln nicht mitgezählt. 2. Dies gilt auch für Verträge, die vor Einführung des 556b BGB geschlossen wurden, aber entsprechende Vertragsklauseln beinhalten. 10

11 Ordentliche Kündigung Kündigungsfristen Wohnraummietvertrag ( 573 c BGB): Kündigung durch Vermieter: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats zulässig ( 573 c Abs. 1 S. 2 BGB). Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Dies gilt nicht für Kündigungen durch den Mieter. 11

12 Ordentliche Kündigung Kündigungsfristen Gewerbemietverträge: Bei Gewebemietverträge - etwa auch separate Garagenmietverträge - ist sowohl für dem Mieter als auch den Vermieter die Vorschrift des 580 a Abs. 2 BGB anzuwenden. Danach ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres (Quartal) zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. 12

13 Außerordentliche Kündigung Grundvorschrift für außerordentliche fristlose Kündigungen ist der 543 BGB. Bei Wohnraummietverhältnissen ist darüber hinaus insbesondere 569 BGB zu beachten. Grundsätzlich bedarf jede außerordentliche fristlose Kündigung eines sogenannten wichtigen Grundes. 13

14 Wichtige Gründe Als wichtige Gründe gemäß 543 BGB kommen insbesondere in Betracht: Nichtgewährung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauches ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB) Sorgfaltswidrige Gefährdung der Mietsache oder unbefugte Überlassung an Dritte ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB) Zahlungsverzug: für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB), d.h. mehr als eine Monatsmiete über mehr als zwei Termine mit mindesten zwei Monatsmieten ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB) Verzug mit der Kautionszahlung, soweit der offene Betrag der zweifachen Monatsmiete entspricht ( 569 Abs. 2 a BGB n.f.) unpünktliche Mietzahlung ( BGH, Urt. v VIII ZR 364/04) Gefährdung der Gesundheit ( 569 Abs. 1 BGB) Hausfriedensstörung ( 569 Abs. 2. BGB) 14

15 Wichtiger Grund: Unpünktliche Mietzahlungen Nach BGH, Urteil vom VIII ZR 364/04, kann auch in wiederholend unpünktlichen Mietzahlungen ein wich`ger Grund für eine außerordentliche Kündigung liegen. Allerdings ist hier eine Abmahnung erforderlich. LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom S 6617/16 1. Wiederholt leicht verspätete Mietzahlungen sind nicht nur Zahlungsunpünktlichkeiten, sondern Vertragsverstöße der Mieter, die eine ordentliche Kündigung rechker`gen. 2. Das Verhalten zeigt, dass die Mieter nicht bereit sind, ihre Zahlungsweise ernsthal und auf Dauer umzustellen. LG Berlin, Urteil vom S 329/16: Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechker`gen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt. 15

16 Wichtiger Grund: Zahlungsverzug Der wichtige Grund - Zahlungsverzug - muss zum Zeitpunkt der Kündigung noch vorliegen (vgl. 543 Abs. 2 S.2 BGB). Bei Zahlungsverzug mit Mieten ist unter Mieten die laufende monatliche Gesamtmiete zu verstehen (Nettokaltmiete + Vorauszahlungen). Nachzahlungsbeträge etc. gehören nicht dazu. Dies kann im Falle der Abrechnungsreife problematisch werden. 16

17 Kündigung wegen Zahlungsverzug und Mietminderung BGH, Urteil vom VIII ZR 193/16: Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt ( 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berech`gterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen. 17

18 Ausschluss der Kündigung durch Zahlung BGH, Urteil vom VIII ZR 193/16: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. ANMERKUNG: Erwartet man als Vermieter bzw. Verwalter eine zügige Nachzahlung offener Beträge durch den Mieter, so sollte beim Erreichen der kri`schen Masse für eine fristlose Verzugskündigung möglichst unverzüglich gekündigt werden, was auch eine zügige Zustellung beinhaltet. 18

19 Heilung der Kündigung durch 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Zahlung Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintrig der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. 19

20 Abmahnung Grundsätzlich ist vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung, ggf. mit angemessener Frist zur Abhilfe, erforderlich ( 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Bei Zahlungsverzug mit laufenden Mieten gem. 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB sowie beim Zahlungsverzug hinsichtlich der Kaution ( 569 Abs. 2a BGB) ist eine Abmahnung nicht erforderlich. 20

21 Hilfsweise ordentliche Kündigung 1/2 Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung sollte immer hilfsweise die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Denn gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter oder Dritte die offenen Mietschulden binnen zwei Monaten ab Rechtshängigkeit vollständig nachzahlen oder sich ein öffentliche Stelle zur Übernahme verpflichtet. Dies gilt aber ohne weiteres nur für die außerordentliche fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bliebe in der Regel wirksam (vgl. neueste Rspr. des BGH, Urt. v VIII ZR 231/17). 21

22 Hilfsweise ordentliche Kündigung 2/2 Das Vorliegen der Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wich`gem Grund gem. 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB rechker`gt in jedem Fall eine ordentliche Kündigung gem. 573 Abs. 1 BGB. Urteil des AG Erfurt vom C 2339/17: 1. Bei der Bewertung einer zur ordentlichen Kündigung berech6gten Pflichtverletzung als nicht unerheblich ( 573 Abs. 2 Nr.1 BGB) sind die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzuges zu berücksich6gen. Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfris6ge Zahlungsverzug rechmer6gt die Annahme einer solchen nicht unerheblichen Pflichtverletzung. So wird die Erheblichkeitsgrenze noch nicht überschriqen, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (vgl. BGH, Urt. v , VIII ZR 107/12). 2. Soweit der Kündigungsgrund des 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB erfüllt wird (außerordentliche fristlose Kündigung aus wich6gem Grund), ist die Kündigung auf jeden Fall gerechmer6gt. (Leitsätze des Verfassers) ANMERKUNG: Mit dem oben dargestellten Urteil konnten wir eine vermieterfreundliche Entscheidung erwirken, die auch als Argumenta`onshilfe in anderen ähnlich gelagerten Fällen dienen kann. 22

23 Form Gemäß 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung der Schriftform. Ein Zuruf genügt also nicht - ist wegen der Beweislast des Vermieters auch nicht anzuraten. 23

24 Bevollmächtigung und Originalvollmacht Es ist als Hausverwaltung ratsam auch in der Kündigung klarzustellen, dass man namens und in Vollmacht des Vermieters handelt. Aber: Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (BGB 558a Abs. 1) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmäch`gten (hier: durch die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH, Urteil vom VIII ZR 231/13). Dies wäre auch auf Kündigungen anwendbar. Ist dem Mieter die Vertretung des Vermieters durch die Hausverwaltung etc. nicht bekannt, so muss die BevollmächPgung durch Vorlage der Originalvollmacht nachgewiesen werden, ansonsten droht die Zurückweisung der Kündigung ( 174 BGB). 24

25 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 25

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