NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 02/2009 Wie weit dürfen sog. Farbwahlklauseln bei lackierten Holzteilen gehen? (BGH, VIII ZR 283/07) Der Fall: In einem Formularmietvertrag werden die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Weiter heißt es: "Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: Es folgt der Fristenplan (3/5/7 Jahre) und sodann: Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden." Der Mieter meint, die Überbürdung der Schönheitsreparaturen sei u.a. wegen des Farbdiktats in Bezug auf Holzteile unwirksam. Was sagt das Gericht? Der BGH hält die Hamburger Holzklausel für wirksam. Die Formulierung üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein ist keine unzulässige starre Fristenregelung. Auch die Farbwahlklausel hinsichtlich der Holzteile ist laut BGH unbedenklich. Dies liegt einmal daran, dass die Farbwahl des Mieters nur für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung auf Weiß oder helle Farbtöne beschränkt ist. Abzuwägen sind das Interesse des Vermieters an der erleichterten Weitervermietung das Mieterinteresse an der persönlichen Gestaltungsfreiheit. Im Zeitpunkt der Rückgabe überwiegt das Vermieterinteresse. Deshalb ist die Beschränkung der Farbwahl bei der Rückgabe wirksam, solange der Mieter wie hier immer noch im Rahmen einer Bandbreite heller Farben wählen kann. Zum anderen darf der Vermieter nach Auffassung des BGH bei offensichtlich gemeint - transparent lackierten Holzteilen sogar eine

2 Rückgabe in jeglicher farbiger Lackierung verbieten, da diese nur mit einem Eingriff in die Substanz des Holzes wieder rückgängig gemacht werden kann. Zur Erinnerung: Bei Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ist eine Einschränkung der Farbwahl auf neutrale, helle Farbtöne unzulässig, da eine solche zu stark in die persönliche Gestaltungsfreiheit des Mieters eingreift (BGH, VIII ZR 224/07 Newsletter 15/2008). Praxishinweise: 1. Es bleibt dabei: Unbedenklich ist eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, das Mietobjekt in hellen Farben zurückzugeben. 2. Hinzu kommt: Bei transparent lackierten Holzteilen ist auch zulässig, eine Rückgabe ebenfalls in transparenter Lackierung vorzuschreiben. Diese Hinweise sollten Vermieter bei der Vertragsgestaltung nutzen! Darf der Vermieter einer Sozialwohnung bei unwirksamer Schönheitsreparatur-Klausel die Miete erhöhen? (AG Berlin-Schöneberg, b C 295/07) Wenn die vereinbarte Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam ist, darf der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung die Kostenmiete entsprechend erhöhen (noch nicht rechtskräftig). Der Fall: Die Schönheitsreparatur-Klausel in einem Mietvertrag von 2002 ist nach der BGH- Rechtsprechung unwirksam, weil sie dem Mieter verbietet, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Nachdem der Vermieter im Jahre 2007 von dieser Rechtsprechung erfährt, erhöht er einseitig die Miete und berücksichtigt dabei den Zuschlag, den der Vermieter ansetzen darf, wenn er selbst die Schönheitsreparaturen durchführt. Mieter und Vermieter streiten über die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Was sagt das Gericht? Es gibt dem Vermieter Recht. Sein Anspruch auf die höhere Miete folgt nach Ansicht des Gerichts u.a. aus den berechnungsrechtlichen Vorschriften, also 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG, 4 Abs. 1 NMV 1970 und 28 der II. Berechnungsverordnung. Die Begründung: Die einseitige Mieterhöhung ist wirksam, denn der Vermieter einer Sozialwohnung darf die Miete im Rahmen der zulässigen Kostenmiete erhöhen. Die zulässige Kostenmiete ergibt sich aus der jeweils gültigen Wirtschaftlichkeitsberechnung. Eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung darf der Vermieter aufstellen, wenn sich die laufenden Aufwendungen ohne sein Verschulden erhöht haben. Das Gericht bejaht diese Voraussetzung im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparatur-Klausel, wenn der Vermieter die Unwirksamkeit bei Vertragsschluss noch nicht erkennen konnte (hier: Anfang 2002 noch

3 unklare Rechtslage). Denn es führt zu erhöhten Instandhaltungskosten, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen muss (Kostenmiete 8,50 /p.a. = 0,71 /m²/mt höher). Insofern meint das AG Berlin-Schöneberg, dass die nachträglich erkannte Klausel- Unwirksamkeit genauso zu behandeln ist wie eine Vereinbarung, die den Vermieter von Anfang an zur Tragung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Da die Miete bei Sozialwohnungen nun einmal eine Kostenmiete ist, wird der Mieter durch die zulässige Mieterhöhung auch nicht unangemessen benachteiligt. Zur Erinnerung: Im frei finanzierten Wohnungsbau ist laut BGH der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturen-Klausel nicht berechtigt, eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (BGH, VIII ZR 181/07 Newsletter 15/2008). Grund: Dem gesetzlichen Vergleichsmietensystem sind Kostenelemente fremd. Bei Sozialwohnungen ist das anders! Kommentar: Das Gericht betont, dass der Vermieter die Mieterhöhung nur für die Zukunft verlangen kann. Das ist zwar im konkreten Fall richtig, weil der Vermieter die Mieterhöhung nur für die Zukunft geltend gemacht hat. Grundsätzlich erlaubt 4 Abs. 8 Satz 2 NMV aber rückwirkende Mieterhöhungen bis zum Beginn des der Erhöhung vorausgegangenen Kalenderjahres. Praxishinweis: Zumindest im sozialen Wohnungsbau hat der Vermieter also eine gute Chance, nicht auf den zusätzlichen Kosten durch unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln sitzen zu bleiben. Diese Chance sollten Vermieter nutzen! Aber Vorsicht: Auch wenn vieles für die wiedergegebene Lösung spricht: die Entscheidung des AG Berlin-Schöneberg ist noch nicht rechtskräftig! Es ist zu beachten, dass das Recht zur Mieterhöhung, entscheidend davon abhängt, ob die Klausel unwirksam ist und ob der Vermieter bei Vertragsabschluss absehen konnte, dass die Klausel keinen Bestand hat. Darf der Gewerbemieter bei schwerer Krankheit vorzeitig kündigen? Auch wenn der Mieter schwer erkrankt und deshalb sein Geschäft nicht fortführen kann, ist er noch nicht zur vorzeitigen, fristlosen Kündigung berechtigt. (OLG Düsseldorf, W 53/08) Der Fall: Der Gewerberaummieter erkrankt an Krebs und kann sein Geschäft nicht weiterführen. Er will die Restlaufzeit des Vertrages von rund eineinhalb Jahren nicht abwarten und kündigt daher fristlos. Als der Vermieter widerspricht, will er die Wirksamkeit der Kündigung durch das Gericht feststellen lassen und beantragt Prozesskostenhilfe.

4 Was sagt das Gericht? Die beabsichtigte Klage kann nicht erfolgreich sein. Deshalb wird der Antrag auf Prozesskostenhilfe abgelehnt. Begründung: Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko. Deshalb muss er den Vertrag auch dann fortsetzen, wenn bestimmte Hindernisse auftreten, die aus seiner Risikosphäre stammen auch das Hindernis Erkrankung. Das folgt daraus, dass der Vertrag auch beim Tod des Mieters fortzusetzen ist. Das Gesetz gewährt den Erben nämlich nur ein Sonderkündigungsrecht, vgl. 542 Abs. 1 BGB. Auch auf den Grundsatz von Treu und Glauben kann sich der Mieter nicht berufen. Denn das Gesetz gibt dem Mieter schon an anderer Stelle eine ausreichende Ausweichmöglichkeit: Er darf den Geschäftsraum untervermieten. Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung, kann der Mieter das Recht zur Sonderkündigung nutzen und das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen, vgl. 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Mieter trägt also nur das Risiko, keinen geeigneten Untermieter zu finden, und dieses Risiko ist hinnehmbar. Zur Erinnerung: Betriebspflicht! Enthält der Vertrag eine Verpflichtung, den angemieteten Laden während der Mietzeit zu den üblichen Ladenöffnungszeiten geöffnet zu halten, muss der Mieter im Krankheitsfall auch diese Pflicht erfüllen. Man hält ihn dann für verpflichtet, die Betreiberpflichten durch Angestellte erfüllen zu lassen (OLG Düsseldorf W 56/07). Praxishinweis: Problematisch sind die - häufigen Klauseln im Mietvertrag, die eine Untervermietung generell einschränken oder ganz verbieten. Hier kommt es darauf an, einerseits einen Schutz gegen unkontrollierte Weitervermietungen zu erreichen und andererseits einen ausreichenden Sicherheitsabstand zur drohenden Klauselunwirksamkeit zu wahren. Denn: Diese Klauseln kommen schon deshalb ins Wackeln, weil sie wie der vorliegende Fall zeigt dem Mieter bei schwerer Krankheit eine gesetzliche Exit- Möglichkeit nehmen. Darf der Hausverwalter im eigenen Namen klagen? Der Hausverwalter darf rückständige Mieten seit dem nicht mehr im Namen des Vermieters einklagen. Ersatzweise darf er diese Mietforderungen aber auch nicht im eigenen Namen einklagen. (AG Köln, C 55/08)

5 Der Fall: Im Hausverwaltervertrag heißt es, dass der Verwalter u.a. berechtigt ist, rückständige Mieten gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen. Der beauftragte Hausverwalter klagt dementsprechend offene Mieten ein. Er erhebt die Klage im eigenen Namen und verlangt Zahlung an den Vermieter. Rechtlicher Hintergrund: Seit dem ist durch Gesetz geklärt, dass der Verwalter nicht im Namen des Vermieters klagen darf. Auch Mahnbescheide darf er nicht mehr beantragen: 79 Abs. 2 ZPO. Hintergrund ist das Rechtsdienstleistungsgesetz, das die Monopolstellung der Rechtsanwälte teilweise gelockert, teilweise aber auch gefestigt hat. Was sagt das Gericht? Die Klage ist unzulässig! Im eigenen Namen darf nur klagen, wenn ein ausreichendes rechtsschutzwürdiges Interesse besteht, dass der Vermieter im Hintergrund bleibt. Dieses Interesse ist nur in engen Grenzen anzuerkennen. Grundsätzlich sollen Rechtsinhaber und Kläger identisch sein. Praxishinweis: Wenn der Vermieter unbedingt im Hintergrund bleiben will, gibt es noch die Möglichkeit, dass er offene Mietforderungen treuhänderisch an den Verwalter abtritt. Der Verwalter darf dann die an ihn abgetretenen also seine eigenen Forderungen als Mahnbescheid geltend machen und vollstrecken. Ganz ohne Schwierigkeiten ist aber auch diese Lösung nicht; denn jetzt nimmt der Verwalter die Stellung eines Inkassounternehmens ein. Diese Funktion darf er gewerbsmäßig nur unter bestimmten, besonderen Voraussetzungen ausüben.