Mandantenseminar am

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1 Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierten Wohnungen Möglichkeiten und Grenzen nach den Urteilen des Bundesgerichtshof vom Mandantenseminar am Referent: Rechtsanwalt Michael Sadlo 1

2 Grundsätzliches Wir sprechen heute nur über die Folgen der BGH-Entscheidungen vom über Schönheitsreparaturklauseln in unrenovierten Wohnungen und über Quotenklauseln Wir sprechen nur über AGB, nicht über Individualvereinbarungen Bitte stellen Sie Fragen, die Ihnen wichtig erscheinen Bringen Sie bitte Ihre eigenen Erfahrungen ein Lassen Sie uns Gestaltungsmöglichkeiten diskutieren 2

3 Übersicht Einleitung: Schönheitsreparaturen Die drei Urteile vom a) VIII ZR 185/14: Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung b) VIII ZR 242/13: Gesamteindruck einer renovierten Wohnung/Quotenabgeltungsklausel c) VIII ZR 21/13: Schönheitsreparaturen als eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht Gestaltungmöglichkeiten a) Beschaffenheitsvereinbarungen b) Freizeichnungsklauseln c) Abwälzungsklauseln Matrix Schönheitsreparaturklauseln 3

4 Inhalt: I. Einleitung: Allgemeines zu Schönheitsreparaturen und die drei Urteile vom II. VIII ZR 185/14: Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung 1. Die streitgegenständliche Klausel 2. Die Leitsätze des Bundesgerichtshofes 3. Konsequenzen des Urteils a. für beendete Mietverhältnisse b. für laufende Mietverhältnisse 4. Gestaltungsmöglichkeiten a. Beschaffenheitsvereinbarungen b. Freizeichnungsklauseln c. Abwälzungsklauseln 5. Schlussfolgerungen 4

5 III. VIII ZR 242/13: Quotenabgeltungsklausel 1. Die streitgegenständliche Klausel 2. Die Leitsätze des Bundesgerichtshofes 3. Konsequenzen des Urteils 4. Gestaltungsmöglichkeiten IV. VIII ZR 21/13: Schönheitsreparaturen als eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht 1. Die streitgegenständliche Klausel 2. Die Leitsätze des Bundesgerichtshofes 3. Konsequenzen des Urteils 5

6 Die BGH-Urteile vom I. Einleitung Was sagt das Gesetz?: 535 I 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Deshalb: Schönheitsreparaturen gehören zu dieser Erhaltungslast und sind Gegenstand einer Hauptpflicht des Vermieters. Was sagt die Rechtsprechung? Abwälzungsklauseln weichen zwar vom gesetzlichen Leitbild ab. Aber, so der BGH: sie sind nicht von vorneherein unwirksam. Denn: Leitbildabweichung führt nur im Zweifel zur unangemessenen Benachteiligung, die grundsätzlich hier nicht vorliege. 6

7 Die BGH-Urteile vom I. Einleitung Gründe: - Engeltthese: Klausel werde bei Kalkulation der Miete berücksichtigt - Verkehrssitte: Mieter wird üblicherweise mit Schönheitsreparaturen belastet ( 28 IV II.BV) Definition Schönheitsreparaturen: 28 IV 3 II. Berechnungsverordnung: Schönheitsreparaturen umfassen - das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände - das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Türen von innen. Hönheitsreparaturen belastet 7

8 Die BGH-Urteile vom I. Einleitung Schönheitsreparaturklauseln bei renoviert übergebenen Wohnräumen sind wirksam, wenn: - dem Mieter nicht mehr Pflichten auferlegt wurden als die den Vermieter treffenden (starre Fristen/Endrenovierung), - den Mieter keine Verpflichtungen über Schönheitsreparaturen gemäß 28 IV, 3 II BV (Außenanstrich Fenster, Parkettversiegelung) hinaus treffen, - nicht in die Gestaltungsfreiheit des Mieters während der Laufzeit (helle Farben) eingegriffen wird und - der Mieter nicht verpflichtet wird, Abnutzungsspuren zu beseitigen, die er nicht veranlasst hat (Schäden durch Vormieter, Havarie) Hönheitsreparaturen belastet 8

9 Die BGH-Urteile vom I. Einleitung Was ist neu an der neuen Rechtsprechung und was nicht? Nicht neu: Vermieter kann nach wie vor unter Berücksichtigung der bisherigen Rechtsprechung Schönheitsreparaturen auf Mieter bei renovierten oder nur unerheblich renovierungsbedürftigen Wohnungen abwälzen. Neu: 1. Formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei unrenovierten/renovierungsbedürftigen Wohnräumen ist unwirksam, soweit Vermieter dem Mieter für die erforderliche Renovierung keinen angemessenen Ausgleich gewährt. 2. Quotenabgeltungsklauseln sind in Formularverträgen unwirksam 3. Gesamtinfektion der Abwälzungsklausel, auch wenn nur ein Klauselbestandteil unwirksam ist. 9

10 II. Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14: 1. Die streitgegenständlichen Klauseln " 4 Nr. 6 Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. [ ] 10

11 II. Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14: 1. Die streitgegenständlichen Klauseln 14 Nr. 1 Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. [ ]." Unter 12 Nr. 2 des Mietvertrages ist nach dem vorgedruckten Text "Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen: " handschriftlich ergänzt: "Der Mietvertrag wird per geschlossen. Mietzahlung ab 15. Oktober 2002, da Mieter noch Streicharbeiten in 3 Zimmern vornimmt. 11

12 II. Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14: Zum Sachverhalt: Die Kläger haben auf der Basis eines Kostenvoranschlages eines Malerbetriebes vom 6. Februar 2012 Schadensersatz für nicht beziehungsweise nicht fachgerecht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt. Die Mieter haben unter Beweisantritt geltend gemacht, die Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand übernommen zu haben; die bei Mietbeginn erforderliche Renovierung sei durch die Gegenleistung der Kläger in Form eines zweiwöchigen Mieterlasses nicht abgegolten worden. 12

13 II. Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14: 2. Die Leitsätze: a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253). b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. 13

14 II. Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14: 2. Die Leitsätze: c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände. d) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter. 14

15 II. Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14: 3. Konsequenzen des Urteils: a) für beendete Mietverhältnisse: - Mieter schuldet keine Schönheitsreparaturen - Mieter schuldet keinen Schadensersatz b) für laufende Mietverhältnisse: - Vermieter schuldet Schönheitsreparaturen - Mieter hat Minderungs- und Kündigungsrechte Risiko für Vermieter: - leicht abgenutzte Räume können als unrenovierte angesehen werden - Kompensation aufgrund Kostenvoranschlag ist gerichtlich überprüfbar - Höhe der Kompensation gesetzlich nicht geregelt. 15

16 II. Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14: 4. Gestaltungsmöglichkeiten Grundsatz Zwingende Mieterschutzrechte können nicht ausgeschlossen werden. Mängelrechte, wie Minderung und Kündigung, sind unabdingbar ( 536 IV, 569 V, 1 BGB). Wirksamkeitsschranken 307 II, 1 BGB: Eine unangemessene Benachteiligung liegt im Zweifel vor, wenn eine Bestimmung die - mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. 16

17 II. Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14: 4. Gestaltungsmöglichkeiten a) Beschaffenheitsvereinbarungen Beispiel: Die Wohnung wird in renovierungsbedürftigem Zustand vermietet. Herrschende Meinung: Kann grundsätzlich so vereinbart werden. Rechtsfolgen: Probleme: Besser: - Sollzustand ist unrenoviert, kein Mangel - vereinbarter Dekorationszustand ist vertragsgemäß - keine Mängelrechte des Mieters (Minderung, Kündigung, Schadensersatz) - auch nicht durch Abnutzung des Mieters verursachte Verschlechterungen werden erfasst. - nur jetziger Zustand wird erfasst, dekorativer Zustand ist dynamisch. Die Parteien vereinbaren, dass die durch den Wohngebrauch verursachten Abnutzungserscheinungen vertragsgemäß sind. (so Lehmann-Richter; a.a.o.) Die Parteien vereinbaren, dass die Wohnung auch dann noch vertragsgemäß ist, wenn sie in Zukunft renovierungsbedürftig wird. 17

18 II. Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14: 4. Gestaltungsmöglichkeiten b) Freizeichnungsklauseln Beispiel: Der Vermieter schuldet keine Schönheitsreparaturen. Rechtsfolgen: - Mieter hat keinen Renovierungsanspruch Aber : Problem: Besser: - Mieter hat keine Ansprüche aus 536 a BGB Mieter hat Ansprüche auf Minderung/Kündigung Abnutzungen, die nicht auf Mietergebrauch beruhen Die Pflicht des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird ausgeschlossen. Dies gilt nicht für Mängel, die nicht auf den Mietergebrauch zurück zu führen sind; sie sind vom Vermieter zu beseitigen (so Lehmann-Richter). 18

19 II. Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14: 4. Gestaltungsmöglichkeiten c) Abwälzungsklauseln (Vornahmeklauseln, Verlagerungsklauseln) Grundsätze des BGH: - Dem Mieter dürfen nicht mehr Pflichten auferlegt werden, als die den Vermieter treffenden (starre Fristen/Endrenovierung). - Keine Verpflichtungen über Schönheitsreparaturen gemäß 28 IV, 3 II BV (Außenanstrich Fenster, Parkettversiegelung) - Kein Eingriff in Gestaltungsfreiheit des Mieters während der Laufzeit (helle Farben) - Keine Verpflichtung des Mieters Abnutzungsspuren zu beseitigen, die er nicht veranlasst hat (Schäden durch Vormieter, Havarie) Deshalb: Keine Abwälzung bei unrenovierter Wohnung ohne Kompensation. Probleme: - Auszug des Mieters, bevor seine Abnutzung Renovierungsbedarf verursacht hätte - nur in Teilen renovierte Wohnung Beweislast: - des Mieters, dass Wohnung unrenoviert war - des Vermieters, dass Kompensation angemessen war. 19

20 II. Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/14: 5. Schlussfolgerungen Enthält der Mietvertrag keine Regelungen über Schönheitsreparaturen, hat der Vermieter Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Dies gilt auch bei unrenoviert übergebenen Wohnungen, soweit sich der Zustand bei vertragsgerechten Verhalten verschlechtert. Der Mieter hat Mängelrechte (Beseitigung, Minderung, Kündigung). Ob und wie sich der Vermieter mit Beschaffenheitsvereinbarungen, Freizeichnungs- und Abwälzungsklauseln vor Inanspruchnahmen schützen kann, ist höchst umstritten. Ohne Kompensation dürfen Vermieter dem Mieter bei unrenovierten Wohnungen nicht die Schönheitsreparaturen auferlegen. Wie hoch die Kompensation im Einzelfall sein muss, haben die Instanzgerichte zu entscheiden. Rechtssichere Aussagen können im Augenblick nicht gemacht werden. Auf der sicheren Seite dürften sich Vermieter bewegen, die dem Mieter als Kompensation die eigenen ersparten Aufwendungen zahlen (oder mietfreie Zeit gewähren) und im übrigen die Formulierung wählen: Der Mieter führt die während seiner Mietzeit notwendig werdenden Schönheitsreparaturen durch, die auf seinem Mietgebrauch beruhen. (ohne jede Gewähr!) 20

21 III. Quotenabgeltungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13: 1. Die streitgegenständlichen Klauseln " 8 Schönheitsreparaturen 1. Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln. 21

22 III. Quotenabgeltungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13: 1. Die streitgegenständlichen Klauseln " 8 Schönheitsreparaturen 2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. 22

23 III. Quotenabgeltungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13: 1. Die streitgegenständlichen Klauseln " 8 Schönheitsreparaturen 3. Abgeltung bei Auszug (Quotenklausel): Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33 % der Kosten; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66,66 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen anderen Nebenräumen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14,28 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 28,56 %, bei mehr als 3 Jahren 42,84 %, bei mehr als 4 Jahren 57,12 %, bei mehr als 5 Jahren 71,40 %, und bei mehr als 6 Jahren 85,68 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16,66 % der Kosten, nach 2 Jahren 33,33 %, nach 3 Jahren 50 %, nach 4 Jahren 66,66 %, nach 5 Jahren 83,33 %. 23

24 III. Quotenabgeltungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13: 1. Die streitgegenständlichen Klauseln " 8 Schönheitsreparaturen 3. Abgeltung bei Auszug (Quotenklausel): Dem Mieter bleibt es unbenommen nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten Fristen zulässt. Führt der Mieter diesen Nachweis, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken. Die Berechnung erfolgt aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs. Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebs beibringt. Der Mieter hat die Möglichkeit, selbst zu renovieren und seine Zahlungspflicht abzuwenden. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen. 24

25 III. Quotenabgeltungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13: 1. Die streitgegenständlichen Klauseln " 8 Schönheitsreparaturen 4. Die Fristen gemäß Ziffer 2 und 3 beginnen ab Übergabe der Mietsache zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume nach fachgerechter Erledigung der Arbeiten jeweils wieder neu. Der Mieter kann nachweisen, dass die Mietsache nach Ablauf der genannten Fristen noch nicht renovierungsbedürftig ist." 25

26 III. Quotenabgeltungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13: 2. Der Leitsatz Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.). 26

27 III. Quotenabgeltungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13: 3. Die Konsequenzen des Urteils Kehrtwende des BGH: Bisher hielt der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln grundsätzlich für wirksam. Jetzt die Kehrtwende: Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam, weil sich die Abgeltung nicht berechnen lasse. Tatsächlich war es für Vermieter schon vor dem Grundsatzurteil sehr schwierig, eine solche Abgeltungsklausel in Worte zu fassen. Mittlerweile lohnt es sich nicht mehr, Anwälte mit der Ausarbeitung von Quotenklauseln zu beauftragen, weil derartige Klauseln nun höchstrichterlich für unwirksam erklärt wurden. Wenn man nicht schon an den festen Fristen scheiterte, bildet spätestens die auch für einen Laien rechnerisch nachvollziehbare Berechnung der Abgeltung einen unüberwindlichen Stolperstein. 27

28 III. Quotenabgeltungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13: 3. Die Konsequenzen des Urteils Wer vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht, muss weder pinseln noch zahlen. Wenn der Vermieter eine Abgeltungsklausel im Mietvertrag hat und sein Mieter auszieht, bevor die typischen Renovierungsintervalle (Flur, Küche und Bad alle 3 Jahre, Haupträume der Wohnung alle 5/7 Jahre) abgelaufen sind, kann er jetzt nicht mehr anteilig die Renovierungskosten fordern. Denn Quotenklauseln stellen ab sofort eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und sind unwirksam. 28

29 III. Quotenabgeltungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13: 3. Die Konsequenzen des Urteils Der deutsche Mieterbund schätzt, dass mindestens jeder 2. Mietvertrag in Deutschland davon betroffen ist. Wichtig: Auch Altverträge fallen unter die neue Rechtsprechung. Es besteht nach Auffassung des BGH kein Vertrauensschutz für Verwender von AGB, die sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnügen wollen! 29

30 III. Quotenabgeltungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13: 3. Die Konsequenzen des Urteils Weitere Folgen für den Vermieter: Vermieter müssen mit Rückforderungen der Mieter rechnen, die eine solche Abgeltung bezahlt bzw. stattdessen lieber gleich renoviert haben. Allerdings: Für diesen Rückforderungsanspruch dürfte eine Verjährungsfrist von 6 Monaten gelten. Die beginnt schon mit Mietvertragsende zu laufen. Gleiches gilt für Mieter, die eine unrenovierte Wohnung übernommen und beim Auszug renoviert haben. Da der Bundesgerichtshof ebenfalls entschieden hat, dass die Kombination Anfangsrenovierung/laufende Renovierung unwirksam ist, müssen auch solche Vermieter mit Rückforderungen rechnen. Doch auch hierfür gilt die 6-Monats-Frist. 30

31 III. Quotenabgeltungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 242/13: 4. Gestaltungsmöglichkeiten Sind im Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages oder, sofern dieser Zeitpunkt später liegt, bei einem Auszug Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Regelung noch nicht fällig, einigen sich Mieter und Vermieter vor Beendigung des Mietverhältnisses darüber, ob und in welchem Umfang der Mieter einen Kostenanteil für zukünftig fällig werdende Schönheitsreparaturen übernimmt. Die Parteien werden hierzu eine eigenständige Vereinbarung treffen. Zur Bestimmung ob und in welchem Umfang der Mieter eine Zahlung leistet, werden die Parteien vor Beendigung der Mietzeit den Zustand der Wohnung im Hinblick auf die seit Beginn dieses Mietverhältnisses entstandenen Veränderungen des Wohnungszustandes gemeinsam begutachten. 31

32 IV. Gesamtinfektion von Abwälzungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 21/13: 1. Die streitgegenständlichen Klauseln 5. Da in der Miete hierfür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Bezug auf das Lackieren der Fenster und der Wohnungseingangstüre von Innen, der Wohnungstüren sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht durchzuführen, es sei denn, sie sind nicht erforderlich, da keine Lackabplatzungen, kein Nachdunkeln etc. vorhanden sind. Dieselbe Durchführungsverpflichtung und Ausführungsfrist gilt für das Schamponieren von Teppichen. [ ]" 32

33 IV. Gesamtinfektion von Abwälzungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 21/13: 1. Die streitgegenständlichen Klauseln "4. Da in der Miete hierfür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Malerarbeiten an Wänden und Decken, in Küche, Bad und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafzimmern, Flur, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre sowie in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht auszuführen. [ ] 33

34 IV. Gesamtinfektion von Abwälzungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 21/13: 2. Der Leitsatz BGH, Urteil vom , VIII ZR 21/13: Leitsatz: Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13. Januar VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14). 34

35 IV. Gesamtinfektion von Abwälzungsklauseln BGH, Urteil vom , VIII ZR 21/13: 3. Konsequenzen des Urteils Spaltet der Vermieter die gesetzliche Pflicht, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, bei der formularvertraglichen Umwälzung auf den Mieter in verschiedene Einzelleistungen auf, führt die Unwirksamkeit nur eines einzigen Klauselbestandteiles zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel. Dies gilt selbst dann, wenn die Klausel, auf die der konkrete gerichtlich geltend gemachte Anspruch gestützt wird (hier: zu lackierende Teile in der Wohnung, bei isolierter Betrachtung unbedenklich ist. Wenn eine andere (auch isolierte Klausel) unwirksam ist, führt dies zur Gesamtunwirksamkeit, auch wenn Ansprüche aus dieser Klausel nicht erhoben wurden. 35

36 Literaturverzeichnis Markus Artz, Austarieren der Dekorationslastverteilung im Wohnraummietverhältnis, NZM 2015, 801 Jürgen Herrlein, Die Rechtsprechung zur Wohnraummiete im ersten Halbjahr 2015, NJW 2015, Hans Langenberg, Umwälzungen bei der Abwälzung von Schönheitsreparaturen II, NZM 2015, 681 Arnold Lehmann-Richter, Schönheitsreparatur-AGB bei Vermietung unrenovierter Räume, NZM 2014, 818 Arnold Lehmann-Richter, Anforderungen an wirksame Schönheitsreparaturklauseln, Vortrag beim Deutschen Mietgerichtstag am in Dortmund Klaus Lützenkirchen, Freizeichnung des Vermieters von seiner gesetzlichen Verantwortung für den dekorativen Wohnungszustand, NZM 2016,

37 Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit 37