Kapitel 6 Die Wohnungsübergabe

Transkript

1 182 Kapitel 6 Die Wohnungsübergabe Mehrere Mieter Untermieter und andere Bewohner Unabhängig davon, aus welchem Grund das Mietverhältnis endete, müssen die Mieter die Mieträume danach geräumt an den Vermieter zurückgeben ( 546 Abs. 1 BGB). Dieser darf seine Ansprüche allerdings nicht eigenmächtig durchsetzen. Nach ordnungsgemäßer Rückgabe müssen sich die Mieter nicht mehr um die Mieträume kümmern. Das Risiko, dass dort Schäden entstehen, trägt von da an der Vermieter allein. Gibt es mehrere Mieter, so haften diese gemeinsam für die ordnungsgemäße Rückgabe ( 427, 431 BGB). Dies bedeutet insbesondere, dass der Vermieter, wenn sie ihren gemeinsamen Pflichten nicht nachkommen, jeden von ihnen für den gesamten Schaden in Anspruch nehmen kann ( 421 BGB). Wer vom Vermieter in Anspruch genommen wird, kann von den übrigen Mietern verlangen, dass diese ihren Anteil begleichen bzw., sofern er die gemeinsamen Schulden bereits beglichen hat, diesen an ihn entrichten. In der Regel gilt dies auch für bereits ausgezogene Mitmieter (BGH RE NJW 1996, 515), es sei denn, diese sind bereits zuvor wirksam aus dem Mietvertrag ausgeschieden (siehe S. 44 f. und S. 45 ff.). Bei Mietverträgen, die vor dem in der ehemaligen DDR geschlossen wurden, sollten Mieter stets daran denken, dass unabhängig davon, wer den Mietvertrag geschlossen hat, in der Regel auch die Ehepartner Mieter geworden sind. Mieter sind auch dann verpflichtet, die Mieträume geräumt an den Vermieter zu übergeben, wenn sie diese nicht mehr besitzen, etwa weil andere Personen, z.b. Untermieter, darin wohnen. Sie können sich also nicht damit begnügen, ihrerseits eigene Räumungsansprüche, die sie gegen die Bewohner haben, abzutreten (BGHZ 56, 308) oder dem Vermieter zu versichern, dass sie selbst die Wohnung nicht mehr nutzen wollen. Zwar hat der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses gegen Bewohner, denen

2 Wegnahmerecht und Ersatzansprüche der Mieter 183 die Mieter die Räume überlassen haben, einen eigenen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten ( 546 Abs. 2 BGB). Dies gilt auch dann, wenn diese nicht Untermieter oder Familienangehörige der Mieter sind (OLG Hamm RE WuM 1982, 318). Selbst von Bewohnern, die was insbesondere bei langjährigen Wohngemeinschaften (siehe S. 44 f.) mit wechselnder Belegung vorkommt ohne Wissen und Willen der Mieter die Räume bezogen haben, kann der Vermieter, sofern er selbst Eigentümer der Räume ist, deren Herausgabe verlangen ( 985 BGB). Auch dass er für die Durchsetzung dieser Ansprüche meist ein gegen die Bewohner gerichtetes Räumungsurteil benötigt, ändert nichts daran, dass die Mieter ein Interesse daran haben, diese Wohnung umgehend zu räumen. Denn solange dies nicht geschieht, können sie nicht ihre eigene Verpflichtung zur Räumung erfüllen und müssen dafür einstehen (siehe S. 204 ff.). Die Mieter sollten in solchen Fällen also alle Anstrengungen unternehmen, dass die verbliebenen Bewohner die Wohnung räumen und herausgeben. Neben sozialem und moralischem Druck über gemeinsame Freunde und Bekannte und rechtlichen Drohungen, Schadensersatzansprüche und unter Umständen nach erfolgter Kündigung eines bestehenden Untermietverhältnisses etwaige eigene Räumungsansprüche gerichtlich geltend zu machen, sollten auch finanzielle Angebote in die eigenen Überlegungen einbezogen werden. Denn Prozesse können lange dauern. Wurde die Wohnung nach Vertragsende nicht zurückgegeben, kann dies unter bestimmten Voraussetzungen (siehe S. 101 ff.) dazu führen, dass das Mietverhältnis wieder auflebt. Voraussetzung ist, dass die Mieter den Gebrauch der Mieträume fortsetzen ( 545 BGB), die Wohnung also wenn auch nicht notwendigerweise durch sie selbst bewohnt wird, und keine der Vertragsparteien einer Vertragsfortsetzung widerspricht. Der Gebrauch wird auch dann fortgesetzt, wenn Dritte, etwa Untermieter, die Wohnung weiter nutzen. Die Ausführung von Rückbau-, Renovierungs- und Reparaturarbeiten ist ebenfalls Ge Vertragsverlängerung, wenn die Wohnung weiter genutzt wird

3 184 Die Wohnungsübergabe brauchsfortsetzung, durch die das Mietverhältnis unter Umständen verlängert wird. I. Die Rückgabe der geräumten Wohnung Umfang der Rückgabeverpflichtung Geräumt und»besenrein«besenreine Rückgabe und Schönheitsreparaturen Immer wieder kommt es vor, dass Mieter, oft lange nach Ende der Mietzeit, entdecken, dass sie zu erheblichen Zahlungen verpflichtet sind, weil sie die Wohnung nicht oder nicht so, wie dies rechtlich erforderlich gewesen wäre, zurückgegeben haben. Deshalb sollte man als Mieter zumindest darüber informiert sein, wann genau und wie die Mieträume an den Vermieter übergeben werden müssen. Ihm die Wohnungsschlüssel in den Briefkasten zu werfen, reicht dazu in aller Regel nicht aus. Die Mieter kommen ihrer Rückgabeverpflichtung nur dann vollständig nach, wenn sie die Wohnung nach Ende der Mietzeit geräumt und»besenrein«an den Vermieter übergeben ( 546 Abs. 1 BGB). 1. Die Räumung der Wohnung Die Mieter müssen die Mietwohnung geräumt und»besenrein«zurückgeben. Dies erfordert zum einen, dass sie ausziehen und dabei ihr gesamtes Inventar (Hausrat, Möbel und sonstige Gegenstände) aus der Wohnung entfernen. Zum anderen müssen sie von einer Reihe von Ausnahmen abgesehen (siehe S. 158 ff.) aus der Wohnung sämtliche Einbauten entfernen, bauliche Veränderungen beseitigen, die sie selbst während der Mietzeit eingebaut bzw. vorgenommen oder von Vormietern (siehe S. 161 f.) erworben haben, und den zuvor bestehenden Zustand wiederherstellen (siehe S. 153 ff.). Dies umfasst auch die Verpflichtung, selbst verlegte oder von Vormietern erworbene Bodenbeläge, vor allem Teppichböden, zu entfernen. Die Mieträume dürfen nicht verdreckt zurückgegeben werden. Allerdings muss nicht alles blitzen und blinken. Die Verpflichtung, die Mieträume»besenrein«zurückzugeben, bedeutet lediglich, dass die Mieter grobe Ver

4 Die Rückgabe der geräumten Wohnung 185 schmutzungen beseitigen müssen (BGH WuM 2006, 513). Insbesondere gehört dazu, die Böden zu fegen, Teppichböden mit dem Staubsauger zu reinigen (LG Görlitz WuM 2000, 570) und Staubablagerungen sowie Spinnweben zu entfernen. Die Fenster müssen nicht frisch geputzt, aber von groben Verunreinigungen gereinigt werden. Herd und Toilette sind zumindest von hygienisch bedenklichen und optisch abstoßenden Verschmutzungen zu befreien. Diese Verpflichtungen bestehen auch dann, wenn der Mietvertrag die besenreine Rückgabe nicht erwähnt. Trotz der nicht allzu großen rechtlichen Anforderungen kann es im Einzelfall aus psychologischen Gründen durchaus sinnvoll sein, eine gründlich gereinigte Wohnung zurückzugeben. Zumindest in einem weitgehend konfliktfreien Mietverhältnis können strahlendes Weiß, glitzernde Armaturen und makelfrei glänzende Fenster den Vermieter dazu motivieren, nicht allzu genau nach kleineren Mängeln zu suchen. Ist dieser jedoch ohnehin darauf geeicht, unbedingt etwas zum Mäkeln zu finden, kann es sinnvoll sein, dass er sich an einer nur den rechtlichen Anforderungen entsprechend gereinigten Wohnung austoben kann. Über die besenreine Reinigung hinausgehende Säuberungspflichten können allerdings mietvertraglich vereinbart werden. Häufig sind Teppichreinigungsklauseln Vertragsgegenstand. Die Grundreinigung vom Vermieter gestellter Teppiche und Teppichböden ist dessen Angelegenheit. Sie zählt bislang ebenso wenig zu den Schönheitsreparaturen (genauer siehe S. 125 f.) wie die Erneuerung abgewohnter Teppichböden (OLG Hamm RE WuM 1991, 248). Zur gründlichen Reinigung können Mieter jedoch verpflichtet werden. Allerdings sind formularvertragliche Regelungen (siehe S. 20 ff.), die sie verpflichten, Teppiche und Teppichböden vor Rückgabe der Wohnung durch eine Fachfirma reinigen zu lassen, hinsichtlich der Fachfirmenverpflichtung unwirksam, sodass es die Mieter dabei belassen können, die Böden selbst gründlich zu reinigen (OLG Stuttgart RE WuM 1993, 528). Wohnung gründlich gereinigt zurückgeben Teppichreinigungsklauseln

5 186 Die Wohnungsübergabe Es geht nicht um Renovierung Hausrat ordnungsgemäß entsorgen Erfahrungsgemäß missverstehen Mieter die Formulierung, es sei die»besenreine«rückgabe geschuldet, oft dahingehend, dass sie bei Auszug keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen. Dies trifft jedoch nicht zu, weil es darin nur um die Sauberkeit, nicht um die Renovierung der Wohnung geht. Ob die Mieter bei Auszug renovieren müssen oder nicht, richtet sich allein nach den Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen (siehe S. 121 ff.). Ohnehin gehört die Ausführung von Schönheitsreparaturen, selbst wenn sie von den Mietern geschuldet wird, nicht zu den Rückgabepflichten. Dies ändert allerdings nichts da ran, dass Mieter gut daran tun, solche Arbeiten rechtzeitig vor Auszug auszuführen. Achten Sie darauf, Ihre Einbauten und Ihren anlässlich des Umzugs aussortierten Hausrat ordnungsgemäß zu entsorgen. In den Hausmülltonnen hat dieser Abfall nichts zu suchen, es sei denn, die Mengen sind gering und führen nicht dazu, dass die übrigen Mieter ihren normalen Abfall nicht in die hauseigenen Mülltonnen bzw. -container werfen können. Vereinzelte Urteile, wonach entsprechende Beeinträchtigungen bei Ein- und Auszügen als vertragsgemäßer Gebrauch der Mieträume hinzunehmen sind (AG Nürnberg NZM 2002, 655), dürften wenig Nachahmer finden. Sofern der Vermieter Sperrmüll regelmäßig abfahren lässt, sind die entsorgten Gegenstände am dafür vorgesehenen Ort, nicht aber im oder neben dem Hausmüll zu deponieren. Sonst ist die Entsorgung von Sperrmüll, wie er bei Umzügen typischerweise anfällt, primär Sache der Verursacher. Soweit die Mieter im Haus nach ihren Mietverträgen Betriebskosten tragen müssen, können Sperrmüllkosten auf sie umgelegt werden, wenn diese laufend entstehen (BGH WuM 2010, 153). Zwar bedeutet»laufend«nicht unbedingt jährlich, sondern nur, dass die Kosten in regelmäßigen Abständen anfallen müssen. Umzugsbedingte Sperrmüllabfuhren fallen jedoch kaum regelmäßig an, sodass eine Umlage meist scheitern dürfte. Wird die Wohnung zurückgegeben, ohne dass die Mieter geschuldete Rückbauarbeiten geleistet und ihr Inventar

6 Die Rückgabe der geräumten Wohnung 187 restlos entfernt haben und die Wohnung wenigstens in besenreinen Zustand versetzt wurde, dann stellt sich die Frage, ob der Vermieter weiter Miete bzw. Nutzungsentgelt verlangen, Schadensersatz fordern oder die Rücknahme der Wohnung verweigern kann. Haben sie nur einzelne, kleinere und vergleichsweise wertlose Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen, so steht das jedenfalls der Rückgabe selbst nicht entgegen (BGH WuM 1988, 270; OLG München ZMR 1996, 202; LG Braunschweig WuM 1996, 272; LG Berlin GE 2001, 926; LG Frankfurt/Oder MM 2002, 335). In diesen Fällen kann der Vermieter Schadensersatz für die Entfernung des zurückgelassenen Inventars fordern, die Rücknahme der Wohnräume jedoch nicht verweigern (LG Berlin GE 2003, 880). Gleiches gilt, wenn die Mieter Reparaturen nicht ausgeführt haben, die sie zur Beseitigung von Schäden infolge nicht vertragsgemäßen Gebrauchs schuldeten (siehe S. 156 ff.). Nimmt der Vermieter die Räume dennoch nicht zurück, dann gerät er in Annahmeverzug (vgl. OLG Düsseldorf MDR 1987, 499; OLG Hamburg ZMR 1990, 141), ein Begriff, den sich Mieter wegen der mit ihm verbundenen rechtlichen Konsequenzen merken sollten (siehe S. 193 ff.). Auch eine unrenovierte Wohnung muss der Vermieter selbst dann zurücknehmen, wenn die Mieter zur Renovierung verpflichtet waren (BGH NJW 1983, 1049; OLG Düsseldorf WuM 2002, 494 und NZM 2005, 823). Dagegen muss der Vermieter Mieträume, in denen ohne sein Einverständnis viele und sperrige Mietergegenstände verblieben sind, nicht zurücknehmen (vgl. BGH WuM 1988, 270; OLG Hamm ZMR 1996, 372; LG Frankfurt/ Oder MM 2002, 335). Auch auf eine Teilrückgabe braucht sich der Vermieter nicht einzulassen ( 266 BGB), es sei denn, es wurde zuvor vertraglich etwas anderes vereinbart. Wenn die Räume teilweise geräumt, dem Vermieter aber insgesamt übergeben wurden, schulden die Mieter dem Vermieter bis zur Beseitigung dieses Zustandes Nutzungsentschädigung (BGH WuM 1988, 270; siehe Folgen unvollständiger Räumung Vermieter darf Rücknahme der Wohnung nicht verweigern

7 188 Die Wohnungsübergabe Aufwand und Kosten der Beseitigung sind maßgebend Zuerst Inventar entfernen S. 204 ff.). Hinzu kommen die Schadensersatzkosten für die Durchführung der erforderlichen Rückbau-, Ausbauund Entsorgungsarbeiten (siehe S. 163 f.). Auch für die Räumung einer Wohnung von Sperrmüll kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Die Abgrenzung, wann zu viel Gerümpel eine Rückgabe vereitelt und wann nicht, ist schwierig, zumal die Rechtsprechung nicht ganz einheitlich ist. Entscheidend dürfte sein, welche Kosten dem Vermieter entstehen und wie groß sein zeitlicher Aufwand ist. Einen nicht verklebten, sondern nur eingelegten Teppichboden kann man schnell und ohne größeren Aufwand selbst aufrollen. Aber schon hier kann man streiten. Der Vermieter ist nicht ohne Weiteres verpflichtet, selbst Hand anzulegen. Und sofern nicht ohnehin regelmäßig Sperrmüll aus dem Haus entfernt wird, fallen weitere Zusatzkosten an. Das Beispiel zeigt, dass es hier letztlich sehr auf die konkreten Umstände ankommt. Die sich aus den vorstehend geschilderten rechtlichen Gesichtspunkten ergebenden Konsequenzen für die Mieter sind ohnehin recht eindeutig: Vor dem Übergabetermin sollte das eigene Inventar vollständig entfernt werden, Rückbauten müssen ebenso wie von den Mietern geschuldete Reparaturen möglichst vollständig erfolgen und die Wohnung sollte gereinigt werden. Bei knapper Zeit und/oder knappen Mitteln empfiehlt es sich, die Verpflichtungen in dieser Reihenfolge abzuarbeiten, damit man möglichst schnell in den Bereich gelangt, in dem die Übergabe nicht verweigert werden kann und Ansprüche auf Nutzungsentschädigung ausgeschlossen sind. Die Entfernung des Inventars ist vorrangig, weil der Vermieter an diesem sein Vermieterpfandrecht ( 562 Abs. 1) geltend machen kann, solange es sich in den Mieträumen befindet. Ist dies erst einmal geschehen, dann dürfen die Mieter in der Regel einen wesentlichen Teil ihrer Sachen nicht mehr aus den Mieträumen entfernen und müssen eine spätere Verwertung durch den Vermieter befürchten.