ista Verwalter-Seminar

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1 ista Verwalter-Seminar Mietrecht Verbraucherschutz im Mietrecht Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1 Wohnungsvermittlung und Bestellerprinzip Abmahnanwalt Verwalter V bietet im Auftrag des Eigentümers E dessen Wohnung im Internet zur Vermietung an. Da V auch die Sondermietverwaltung innehat, versieht er die Anzeige mit dem Zusatz: Die Vermietung erfolgt provisionsfrei durch den Verwalter. Prompt erhält er das Schreiben des Rechtsanwalts eines Maklers, der ihn wegen irreführender und wettbewerbswidriger Angaben abmahnt. 2 Wohnungsvermittlung und Bestellerprinzip Wettbewerbsverstoß durch Selbstverständlichkeit Wenn die Annonce nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips zum veröffentlicht wurde, liegt eine Wettbewerbswidrigkeit vor. Denn ab dem lag stand es nicht mehr im Ermessen des Anbieters, die Vermittlung von Wohnraum für den Wohnungssuchenden provisionspflichtig oder provisionsfrei zu gestalten. Insofern war der Hinweis auf den Umstand, dass die Vermietung, da durch den Verwalter erfolgend, provisionsfrei sei, ein Wettbewerbsverstoß, da dies eine Selbstverständlichkeit darstellt, die nicht als solche herausgestellt werden darf. 3 1

2 Listiger Interessent Verbraucherschutz Makler M bietet im Auftrag des Eigentümers E dessen Wohnung im Internet zum Verkauf an. Daraufhin meldet sich der Interessent K, mit dem M einen Besichtigungstermin durchführt. Da K hochgradiges Interesse signalisiert, bringt M Eigentümer E und K zusammen, die sich bald handelseinig werden und zum Notar gehen. Als M dem K seine Rechnung schickt, meint K, er müsse nichts bezahlen. 4 Verbraucherschutz Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung v BGBl Teil I Nr. 58, S ff., in Kraft seit dem Neuregelung des Widerrufsrechts bei Verbraucherverträgen (Unternehmer / Verbraucher) Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen - 312b, 312g BGB, Art. 246a, 246b EGBGB Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen - 312c, 312g, Art. 246a EGBGB 5 Verbraucherschutz Fernabsatzverträge sind Verträge, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossen werden und eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben, wobei für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden (also Briefe, Telefonanrufe, Telefax, , SMS etc.). 6 2

3 Verbraucherschutz Verbraucherwiderruf Handelt es sich beim Abschluss des Verwaltervertrags um einen Fernabsatzvertrag, so steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht ohne Angabe von Gründen binnen 14 Tagen zu. Wird der Verbraucher nicht gem. 355, 356 BGB i.v.m. Art. 246, 246a EGBGB regelgerecht über das ihm zustehende Widerrufsrecht belehrt, verlängert sich die Frist um 1 Jahr. 7 Verbraucherschutz 357 Abs. 1, 2 BGB Die empfangenen Leistungen sind spätestens nach 14 Tagen zurückzugewähren. Der Unternehmer muss auch etwaige Zahlungen des Verbrauchers für die Lieferung zurückgewähren. 8 Verbraucherschutz 357 Abs. 8 BGB Widerruft der Verbraucher einen Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen, so schuldet der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz für die bis zu seinem Widerruf erbrachte Leistung, wenn der Verbraucher von dem Unternehmer ausdrücklich verlangt hat, dass dieser mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt. Der Anspruch besteht nur, wenn der Unternehmer den Verbraucher nach Art. 246a 1 Abs. 2 S. 1 Nr. 1-3 EGBGB ordnungsgemäß informiert hat. 9 3

4 Verbraucherschutz OLG Jena, Urt. v U 205/14, NZM 16/2015, V Der Annahme eines mittels Fernkommunikationsmitteln zu Stande gekommenen Maklervertrags als Fernabsatzgeschäft steht es nicht entgegen, dass der Makler seinen fernkommunikativ gewonnenen Kunden zum Besichtigungstermin begleitet oder ihm bei dieser Gelegenheit das Exposé in gedruckter Form übergibt. 10 Listiger Mieter Verbraucherschutz Die Wohnungsbaugenossenschaft W bietet ihre Wohnungen im Internet zur Vermietung an. Daraufhin meldet sich der Interessent K, mit dem M, Mitarbeiter der W, einen Besichtigungstermin durchführt. Da K hochgradiges Interesse signalisiert, unterschreiben M und K den Mietvertrag. Ein Jahr nach Bezug der Wohnung widerruft K den Mietvertrag. 11 Verbraucherschutz Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind solche zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossenen Verträge, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben und die an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. 12 4

5 Verbraucherschutz 312 Abs. 4, 312a, 312b, 312g BGB i.v.m. 312g, 355 ff. BGB - Verbraucherwiderruf Das Widerrufsrecht steht dem Mieter von Wohnraum nicht zu, wenn es sich um einen Mietverabschluss nach Besichtigung der Wohnung handelt. 13 Le Coup de Grace Mieter M bezieht eine renovierungsbedürftige Wohnung. Der Mietvertrag sieht folgendes vor: Der Mieter führt die erforderlichen durch bzw. lässt diese auf eigene Kosten ausführen. Die sind je nach Erfordernis, abhängig vom tatsächlichen Abnutzungszustand auszuführen, wobei als Anhaltspunkt eine abnutzungsbedingte Notwendigkeit der Durchführung von in der Regel nach (3-5-7) Jahren zu prüfen ist. 14 BGH, Urt. v VIII ZR 185/14, NZM 2015, 374 BGH, Urt. v VIII ZR 242/13, NZM 2015, 424 Unwirksam ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die ohne angemessenen Ausgleich auferlegt ( 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. 15 5

6 BGH, Urt. v VIII ZR 185/14, NZM 2015, 374 BGH, Urt. v VIII ZR 242/13, NZM 2015, 424 Im vorliegenden Fall entschied der BGH, dass in Anbetracht des Umstands, dass in drei Zimmern der vermieteten Wohnung noch Streicharbeiten notwendig waren, ein bei Mietbeginn gewährter Nachlass von ½ Monatsmiete keinen angemessenen Ausgleich darstellte. 16 BGH, Urt. v VIII ZR 185/14, NZM 2015, 374 BGH, Urt. v VIII ZR 242/13, NZM 2015, 424 Ob sich die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses in einem renovierten oder unrenovierten Zustand befindet, muss im Streitfall tatrichterlich geklärt werden. Ob eine Wohnung als renoviert oder unrenoviert anzusehen ist, hängt u.a. davon ab, ob etwa noch vorhandene Gebrauchspuren des Vor-Nutzers so unerheblich sind, dass die Wohnung bei Übergabe den Eindruck einer soeben renovierten Wohnung hinterlässt. 17 LG Berlin, Beschl. v S 140/15, ZMR 2015, 714 Unter Zugrundelegung eines konkret-individuellen Beurteilungsmaßstabs ist zu prüfen, ob die Vermieterin der Mieterin zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Wohnung ohne angemessenen Ausgleich überlassen hat. Dies ist hier der Fall. Eine Wohnung ist dabei nicht erst dann als unrenoviert oder renovierungsbedürftig anzusehen, wenn sie völlig abgewohnt ist, wobei eine Abgrenzung zwischen "unrenoviert" und "renovierungsbedürftig" nicht erforderlich ist. 18 6

7 LG Berlin, Beschl. v S 140/15, ZMR 2015, 714 Es kommt nur darauf an, ob die Wohnung bei Übergabe an die Mieter vorvertragliche Gebrauchsspuren aufweist und diese nicht so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Nicht gestrichene Fenster können jedenfalls bei kleineren Wohnungen den Eindruck der Renovierungsbedürftigkeit erwecken. 19 Das Kreuz mit der Quote Mieter M bezieht eine renovierungsbedürftige Wohnung. Der Mietvertrag sieht folgendes vor: Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen nicht abgelaufen, so zahlt der Mieter den anteiligen Renovierungsaufwand, der sich aus der Zeit- Zeitspanne zwischen dem Zeitpunkt der letzten Renovierung und dem Fristenplan nach Notwendigkeit ergibt. Nach 9 Jahren endet das Mietverhältnis. 20 BGH, Urt. v VIII ZR 242/13, NZM 2015, 424 BGH, Beschl. v VIII ZR 352/12, IMR 2014, 102 Auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses lässt sich eine realistische Feststellung dazu, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei normaler Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht, nicht treffen. Darüber hinaus ist eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarf bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig nicht möglich und kommt einer Fiktion gleich. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, kommt es somit nicht an. 21 7

8 Ebola-Rechtsprechung Mieter M bezieht eine neu renovierte Wohnung. Der Mietvertrag regelt wirksam unter 4 die Durchführung der durch M. Leider ist unter 17 (Rückgabe der Mietsache) eine unwirksame Quotenklausel vorgesehen. V erklrät, dass er deswegen auf eine Quotenabgeltung verzichte; die unstreitig in 17 Jahren nie erfolgte Tapezierung des Wohnzimmers soll M aber erledigen. 22 BGH, Urt. v VIII ZR 21/13, NZM 2015, 48 Die Pflicht zur Vornahme von ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist. 23 Gutgläubiger Mieter Mieter M führt zum Ende des Mietverhältnisses per durch, ohne hierzu (unwirksame Klausel im Formular- Mietvertrag!) verpflichtet zu sein. Im September 2015 verklagt M den Vermieter V auf Ersatz seiner Aufwendungen für die ausgeführten Arbeiten. 24 8

9 BGH, Urt. v VIII ZR 195/10, NZM 2011, 452 Der gutgläubig im Falle der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel renovierende Mieter erwirbt einen Wertersatzanspruch in Höhe der angemessenen Kosten gegen den Vermieter. Kannte der Vermieter die Unwirksamkeit der Klausel bzw. musste er sie kennen, so kommt auch ein Schadensersatzanspruch in Frage. Aus der Pflicht zur gegenseitigen Vertragstreue folgt die Pflicht des Vermieters zum Hinweis auf unwirksame Renovierungsklauseln. 25 BGH, Urt. v VIII 351/08, NZM 2010, 237 Lässt der Vermieter eine Frage des Mieters zur Ausführung der unbeantwortet, kann der Mieter auf Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel klagen. 26 BGH, Urt. v VIII ZR 12/12, NZM 2012, 557 Der Erstattungsanspruch des gutgläubig ausführenden Mieters, der hierzu aufgrund Unwirksamkeit der entsprechenden mietvertraglichen Klauseln nicht verpflichtet war, verjährt gem. 548 Abs. 2 BGB binnen einer Frist von 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses ebenso wie der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Abstandszahlung. 27 9

10 BGH, Urt. v XII ZR 200/06, NZM 2009, 397 BGH, Urt. v XII ZR 84/06, ZMR 2009, 110 Die formularmäßige starre Regelung von Fristen für die Durchführung der in einem Gewerberaummietvertrag vom Mieter übernommene Pflicht zur Durchführung der laufenden ist wegen einer dem Grundgedanken der mietrechtlichen Regelung widersprechenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. 28 Schlaukopf 1 Mieter M bezieht eine nicht renovierungsbedürftige Wohnung. Der Mietvertrag sieht folgendes vor: Die Kosten der erforderlichen trägt der Mieter. Die sind nach einem (zulässigen weichen ) Fristenplan auszuführen. Handschriftlicher Zusatz: Mieter und Vermieter sind sich einig, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses Decken und Wände zu streichen sind. 29 BGH, Urt. v VIII ZR 163/05, ZMR 2006, 913 Aus dem Widerspruch zwischen Formularklausel und Individualvereinbarung ergibt sich schon die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts gem. 139 BGB i.v.m. 305c BGB, ohne dass es darauf ankäme, ob es sich wirklich um eine solche gehandelt hat

11 Schlaukopf 2 Mieter M bezieht eine renovierungsbedürftige Wohnung. Handschriftlicher Zusatz zum Mietvertrag: Mieter und Vermieter sind sich einig, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses Decken und Wände zu streichen sind. Hierüber sind sich Mieter und Vermieter nach entsprechenden individuellen Verhandlungen einig geworden, was der Mieter durch seine Unterschrift bestätigt Abs. 1 BGB Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind Abs. 1 BGB 33 11

12 Schlaukopf 3 Mieter M bezieht eine renovierungsbedürftige Wohnung. Der Mietvertrag sieht folgendes vor: Die Kosten der erforderlichen trägt der Mieter. Die sind nach dem folgenden Fristenplan auszuführen ( Jahre). Später heißt es Wohnungsübergabeprotokoll: Der Mieter verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung in renoviertem Zustand wieder zu übergeben. Nach 8 Jahren endet das Mietverhältnis. 34 BGH, Urt. v VIII ZR 71/08, ZMR 2009, 358 Eine Unwirksamkeit der im Übergabeprotokoll enthaltenen Regelung ergibt sich weder aus der Unwirksamkeit der Formularklausel im Mietvertrag, noch aus einer Inhaltskontrolle gem. 307 BGB, sofern es sich dabei um eine Individualklausel handelt. Daher wird die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses im Rahmen einer Beweisaufnahme klären kann, ob tatsächlich ein ergebnisoffenes Verhandeln stattfand. 35 Verbraucherrechterichtlinie der EU 312 Abs. 4, 312a, 312b, 312g BGB i.v.m. 312g, 355 ff. BGB - Verbraucherwiderruf Handelt es sich um ein sog. Geschäft außerhalb von Geschäftsräumen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, so steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht ohne Angabe von Gründen binnen 14 Tagen zu; sofern er nicht regelgerecht über sein Widerrufsrecht belehrt wird, verlängert sich die Widerrufsfrist um 1 Jahr. Dies gilt auch für Wohnraummietverträge, es sei denn, es handelt sich um den Mietvertragsabschluss nach Besichtigung der Wohnung

13 Formulierungsvorschlag 1. Die umfassen das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken sowie das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. 2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. 37 Formulierungsvorschlag 3. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses je nach dem Abnutzungsgrad der Mietsache durchzuführen oder durchführen zu lassen. Dies gilt ausdrücklich nicht im Falle einer dem Mieter nicht neu renoviert überlassenen Mietsache. 38 Formulierungsvorschlag 4. Der Mieter ist für den Fall, dass von ihm vorzunehmen / zu veranlassen sind sowie dann, wenn er ohne rechtliche Verpflichtung soldurchführt, verpflichtet, die nachfolgend beschriebene Ausführungsart folgender einzuhalten: [ ]. Dies gilt ausdrücklich nur für den Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses

14 Schön, dass es Juristen gibt! 40 14