AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DES BUNDESGERICHTSHOFS ZUM WOHNRAUMMIETRECHT AUSGEWÄHLTE PROBLEME

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1 34. Mietrechtstage des ESWiD Bundesverband für Immobilienwesen e.v. vom 22. bis in Berchtesgarden AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DES BUNDESGERICHTSHOFS ZUM WOHNRAUMMIETRECHT AUSGEWÄHLTE PROBLEME Richterin am BGH Dr. Rhona Fetzer

2 Inhaltsübersicht 2 1. Probleme bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Mietspiegels 2. Rechtsmissbrauch bei der Eigenbedarfs-kündigung im Lichte von Art. 14 GG 3. Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Jobcenterverschulden

3 1. Ortsübliche Vergleichsmiete Abs. 2 BGB (Legaldefinition der ortsüblichen Vergleichsmiete): Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

4 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 4 Unbestimmter Rechtsbegriff, der wiederum durch unbestimmte Rechtsbegriffe definiert wird. Ortsübliche Vergleichsmiete ist keine feste Größe, hat aber weitreichende Bedeutung: für Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ( 558 BGB) nun auch für Mieterhöhung bei Neuvermietung (Mietpreisbremse)

5 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 5 Rspr. des BVerfGs: BVerfGE 37, 132, 143: Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen. BVerfGE 53, 352, 358: Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll.

6 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 6 Folgerungen für Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess Sie darf im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die tatrichterliche Überzeugungsbildung ( 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben. BGH, Urt. v VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775; v VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292; Urt. v VIII ZR 263/12, ZMR 2013, 954 Zechensiedlung; v VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Soldatensiedlung; jew. mwn.

7 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 7 Tatrichter ist nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne von 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Existiert ein ordnungsgemäß erstellter Mietspiegel, darf dieser berücksichtigt werden. Qualifiziertem Mietspiegel kommt wegen seiner Vermutungswirkung gemäß 558d Abs. 3 BGB große Bedeutung zu. Gesetzgeber misst ihm besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten und breite Akzeptanz zu (BT- Drucks. 14/4553, S. 57).

8 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 8 Mietspiegel Begriffe Unterscheidung nach inhaltlichem/rechtlichem Gehalt: 558 c BGB (einfacher) Mietspiegel 558d BGB qualifizierter Mietspiegel Unterscheidung nach Erstellungsform: Tabellenmietspiegel (erfasst Wohnmarktstruktur durch typisierte Kategorien) Regressionsmietspiegel (liefert ein mathematisches Modell für den Zusammenhang von Nettomiete und Wohnwertmerkmalen), beide sind regelmäßig mit Anwendungshilfen versehen (die eine Schätzungsgrundlage nach 287 ZPO liefern können).

9 1. Ortsübliche Vergleichsmiete Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel 9 Einfacher Mietspiegel ( 558c) Übersicht über ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Er soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Qualifizierter Mietspiegel ( 558 d BGB) Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen (Stichprobe, Lebenshaltungskosten-Index). Nach vier Jahren ist er neu zu erstellen. -

10 1. Ortsübliche Vergleichsmiete unterschiedliche Wirkung von einfachem und qualifiziertem Mietspiegel 10 Unstreitiger/nachgewiesener einfacher Mietspiegel hat (nur) Indizwirkung: Indiz dafür, dass angegebene Entgelte die örtliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH, Urt. v VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; v VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775; v VIII ZR 263/12, ZMR 2013, 954). Wie weit Indizwirkung reicht, hängt vor allem von den Einwendungen der Parteien ab (VIII ZR 99/09, VIII ZR 263/12; VIII ZR 354/12 mwn). Unstreitiger/nachgewiesener qualifizierter Mietspiegel hat Vermutungswirkung des 558d Abs. 3 BGB: Ist die Vorschrift des Abs. 2 (= Anpassung alle 2 Jahre, Neuerstellung alle 4 Jahre) eingehalten, so wird (widerleglich) vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen.

11 11 1. Ortsübliche Vergleichsmiete Prüfungsreihenfolge bei Mietspiegel Prüfung hinsichtlich Maßgeblichkeit eines Mietspiegels Gibt es für Gemeinde (oder vergleichbare Gemeinde vgl. 558a Abs. 4 BGB) einen Mietspiegel? Liegt ein einfacher oder qualifizierter MS vor? Unstreitig? Substantiiert bestritten? (vgl. BGH, Urt. v VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775; v VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292) Nachgewiesen? (BGH, aao). Wenn ja: Wird Indizwirkung des einfachen Mietspiegels erschüttert bzw. Vermutungswirkung des qualifizierten MS widerlegt? Wenn ja: Überzeugungsbildung auf anderem Weg? SV? Anderweitige Überzeugungsbildung nach 286, 287 ZPO? (ev. große Anzahl von Vergleichswhg.; Privatgutachten ivm Sachkunde des Richters)

12 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 12 Angriffe gegen bestehenden einfachen Mietspiegel Indizwirkung: Kann erschüttert werden durch Zweifel (BGH, Urt. v VIII ZR 99/09, aao Rn.12). Angriffe gegen bestehenden qualifizierten Mietspiegel Vermutungswirkung (Abs. 3): Kann nur durch den Beweis des Gegenteils ( 292 ZPO) widerlegt werden (BGH, Urt. v VIII ZR 99/09, aao Rn. 10). Erforderlich: substantiierte (unstreitige oder nachgewiesene) Einwendungen des Mieters gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels (BGH, aao Rn. 13 ff. mit. Bsp. etwa unzureichende Daten). Erforderlich: subst. Einwendungen, die die gesteigerte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität des MS hinsichtlich der Whg. in Frage stellen. Würdigung eines hierzu eingeholten Sachverständigengutachtens muss vor dem Hintergrund dieser Gewähr erfolgen (vgl. BGH, VIII ZR 46/12 und VIII ZR 346/12).

13 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 13 Substantiierte Einwendungen gegen Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (BGH, Urteile vom VIII 46/12, NJW 2013, 775 und vom VIII ZR 346/12, NJW 2014, jeweils zu Berliner Mietspiegel 2009): Erforderlich: Substantiiertes Bestreiten der Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (etwa hinsichtlich Wohnlageneinteilung, Repräsentativität der erhobenen Daten, Einhaltung statistisch anerkannter Vorgaben bei der Behandlung/Bereinigung der erhobenen Daten).

14 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 14 In VIII ZR 46/12 und 346/12 wurden substantiiert die Richtigkeit und die Repräsentativität der dem Mietspiegel zugrunde gelegten Daten in Frage gestellt: Die Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die Kategorie "einfache Wohnlage" sei unzutreffend. Die Wohnung liege in einem - vor allem wegen seiner Infrastruktur - besonders beliebten Innenstadtgebiet (Berlin-Mitte), in dem deutlich über dem einschlägigen Höchstwert des Mietspiegels 2009 liegende Mieten erzielt würden. Dies werde exemplarisch dadurch belegt, dass von 30 Wohnungen (bzw. 42 Wohnungen) im Bestand der Klägerin nur drei (bzw. vier) innerhalb der im einschlägigen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne lägen. Gegend habe gleichwohl gleiche Einstufung wie Randgebiete erhalten.

15 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 15 LG Berlin hat im Nachgang bezüglich Lageeinteilung des MS 2009 Gutachten erhoben. Näheres ist nicht bekannt. AG Charlottenburg hat in Verfahren 235 C 133/13 Stellungnahme des selben Gutachters dazu eingeholt, ob Berliner Mietspiegel 2013 den wissenschaftlichen Anforderungen genügt. Gutachter hat ausgeführt, dass MS 2013 in wesentlichen Teilen nicht den wissenschaftlichen Anforderungen genüge (GE 2014, S. 763). Insbesondere beanstandete Gutachter Lageeinteilung, unzureichende Repräsentativität der Datenerhebung und verschiedene Berechnungen.

16 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 16 Nicht ausreichend sind dagegen etwa folgende Einwendungen gegen Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels: pauschale Einwendung, MS sei generell unrichtig oder beruhe grds. auf falschen/unzureichenden Daten. Allg. Einwendung, nach anderer wissenschaftlicher Methode sei Mieterhöhung nicht gerechtfertigt (damit wird Befolgung von wissenschaftlichen Grundsätzen noch nicht in Frage gestellt). Pauschale Einwendung, es gebe in erfasstem Bereich billigere/teuerere Wohnungen. nicht ausreichend Berufung auf ein SV-Gutachten, das auf engeren (aktuellen) Fundus an Vergleichswohnungen zugreift MS setzt auf breiterer Basis an und gilt (mit Anpassung) für vier Jahre.

17 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 17 Fazit: Qualifizierte Mietspiegel sind für Ermittlung von ortsüblicher Vergleichsmiete von großer Bedeutung. Dass ihnen Fehler anhaften, macht sie noch nicht unqualifiziert. Wenn sie aber gegen anerkannte wissenschaftliche Grundsätze verstoßen, stellen sie keinen MS im Sinne von 558d BGB dar. Sie sind dann allerdings einfache MS im Sinne von 558c BGB. Ob ihnen (ausreichende) Indizwirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete zukommt, hängt vom Gehalt der geltend gemachten Einwendungen ab.

18 1. Ortsübliche Vergleichsmiete 18 Ist auch die Indizwirkung eines einfachen MS erschüttert, muss sich der Tatrichter auf andere Weise seine Überzeugung bilden, etwa durch ein Sachverständigengutachten. Auch hier sind aber bestimmte Qualitätsanforderungen zu beachten (siehe etwa zur Offenlegung der Beurteilungsgrundlage: BVerfG, NJW 1995, 90; BGH - V ZR 286/92 NJW 1994, 2899; ausreichende Zahl von Vergleichswohnungen: BGH VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 12; BGH VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351; Auswahl der Vergleichswhg.: (BGH, Urt. v VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13; v VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366; VIII ZR 263/12, ZMR 2013, 954).

19 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 19 I. Rechtsmissbräuchliches, widersprüchliches Verhalten Voraussetzungen: Ein Verhalten steht seinem Aussagegehalt nach in Widerspruch zu einem früheren Verhalten. Dieser Widerspruch ist rechtsmissbräuchlich, etwa weil früheres Verhalten einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. Eingehend dazu Senatsurteil vom 4. Februar 2015 VIII ZR 154/14, juris Rn. 23 ff.

20 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 20 a) beabsichtigter oder erwogener Eigenbedarf: Eigenbedarfskündigung ist nach 242 BGB (widersprüchl. Verhalten) ausgeschlossen, wenn Vermieter schon bei Vermietung entschlossen ist oder erwägt, Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, er sie aber gleichwohl auf unbestimmte Zeit vermietet (st. Rspr.; Senat, Urt. vom VIII ZR 154/14 Rn. 17 mwn sowie BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358).

21 21 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung Gelten diese Grundsätze auch, wenn Eigenbedarf nicht erwogen, aber vorhersehbar wäre? Wann liegt Vorhersehbarkeit überhaupt vor bloße Möglichkeit/konkrete Anhaltspunkte? Unwägbarkeiten? Muss Vermieter unaufgefordert Bedarfsvorschau anstellen? Auf welcher rechtlicher Basis? Hätte Mieter bei Hinweisen auf möglicherweise eintretenden Eigenbedarf überhaupt Planungssicherheit? Was gilt bei Fragen des Mieters? Antworten hierzu in BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 VIII ZR 154/14.

22 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 22 b) Kein Widersprüchliches Verhalten bei nur vorhersehbarem Eigenbedarf (BGH, Urt. v VIII ZR 154/14, Rn. 27 ff. z.v. in BGHZ bestimmt). Kein Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer von Teilen der Instanzrspr. für erforderlich gehaltenen "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat.

23 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 23 aa) Es fehlt schon an der Widersprüchlichkeit (BGH, aao Rn. 28 ff.): Hierfür kommt es nicht auf Erkennbarkeit eines zukünftigen Eigenbedarfs, sondern allein darauf an, welcher Aussagegehalt dem Verhalten des Vermieters bei Mietvertrags-abschluss (Angebot auf Abschluss von unbefristeten MV + Schweigen) zukommt.

24 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 24 Bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann.

25 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 25 Er bringt damit nur zum Ausdruck, dass er bislang weder den Entschluss gefasst hat, in nächster Zeit den Wohnraum für sich oder seine Angehörigen in Anspruch zu nehmen, noch einen solchen Schrift erwägt, also ernsthaft in Betracht zieht. In diesen Fällen hat maßgeblicher Entscheidungsprozess schon stattgefunden oder zumindest begonnen. VM könnte in diesen Fällen Mieter Alternative (Abschluss eines befristeten MV nach 575 BGB) anbieten.

26 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 26 Jede andere Sichtweise ließe unbeachtet, dass Das Vorliegen objektiver Umstände nicht allein zum Entstehen von Eigenbedarf führt; entscheidend ist, ob diese beim Vermieter einen ernsthaften Selbstnutzungswunsch auslösen. zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden und nur beschränkt überprüfbaren Befugnis des Vermieters auch die Entscheidung darüber gehört, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll (BVerfG, NZM 1999, 659, 660).

27 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 27 dass, wenn vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende - Lebensplanung verlangt werden würde, dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet würde, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

28 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 28 Für die tatrichterliche Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände (Indizien) zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden. Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.

29 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 29 bb) Auch kein Rechtsmissbrauch (BGH, aao Rn. 39 ff.): Allein aus Abschluss eines unbefristeten MV lässt sich kein Vertrauenstatbestand dahin ableiten, dass MV von längerer Dauer sein werde. Dagegen spricht schon gesetzliche Kündigungsfrist des 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (3 Monate, wenn MV nicht länger als 5 Jahre dauert). Auch aus Rspr. des BVerfGs ergibt sich dies nicht. Rechtsmissbrauch dort immer nur auf beabsichtigten oder erwogenen Eigenbedarf beschränkt. Vermieter hat auch nach allg. Regeln (BGB) keine Aufklärungspflicht; Mieter hat hierdurch auch keine (spürbare) Planungssicherheit.

30 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 30 c) unrichtige Angaben auf Fragen des Mieters Kein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, wenn auf Nachfrage des Mieters Eigenbedarf verneint wird, sich nachträglich aber - vom Vermieter unvorhergesehen - die Umstände ändern (BGH, Urt. v VIII ZR 233/12, aao). Ausschluss der Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs aber möglich, wenn Vermieter vorsätzlich falsche Angaben macht (Näheres BGH, Urt. v VIII ZR 154/14, Rn. 38).

31 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 31 II. weit überhöhter Wohnbedarf als Rechtsmissbrauch (Senatsurteil vom 4. März 2015 VIII ZR 166/14, juris) SV: volljähriger Student will in einer qm großen Vierzimmerwohnung eine Wohngemeinschaft mit einem langjährigen Freund und Studienkollegen gründen. In Wohnung wohnt eine dreiköpfige Familie. Das AG hat der Räumungsklage nach Beweisaufnahme stattgegeben. Das LG hat sie abgewiesen, weil a) ein Student höchstens 100 qm für sich beanspruchen könne; b) der Wunsch mit einen Freund zusammen zu wohnen, nicht anerkennenswert sei und c) die Wohnung nur für die restliche Studiendauer (weniger als 3 Jahre) benötigt werde.

32 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 32 Dem ist der Senat in keinem der drei Punkte gefolgt. Das Landgericht hat sich in jeder Hinsicht mit der Rechtsprechung des BVerfGs und des BGH in Widerspruch gesetzt.

33 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f.; 89, 1, 9; BVerfG, NJW 1994, 995; BVerfG, NJW 1995, 1480, 1481; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098).

34 34 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638; BVerfG, WuM 1993, 380, 384; BVerfG, NJW 1994, 995, 996; BVerfG, NJW 1994, 2605, 2606; BVerfG, NJW 1995, 1480 f.).

35 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung 35 Es lassen sich keine Richtwerte (etwa bestimmte Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.

36 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.

37 37 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung Ließe man einen solchen Nutzungswunsch bei der Bemessung des Wohnbedarfs außer Acht, liefe dies darauf hinaus, einem solchen Wohnkonzept weniger Gewicht einzuräumen als einer geplanten Lebensgemeinschaft. Der Entschluss eines Alleinstehenden, eine kameradschaftliche Wohngemeinschaft zu bilden, ist jedoch ebenso schützenswert wie der von Lebensgefährten gefasste Entschluss, gemeinsam eine Wohnung zu beziehen. Ob dies auch dann zu gelten hat, wenn die Wohngemeinschaft allein aus wirtschaftlichen Gründen gebildet werden soll und von vornherein auf Auswechslung ihrer Mitglieder angelegt ist (sogenannte Zweck-Wohngemeinschaft), kann offen bleiben.

38 2. Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Erlangung der vermieteten Wohnung kann nicht schon deswegen verneint werden, weil von vornherein absehbar ist, dass er (oder sein Angehöriger) die Wohnung nach einer gewissen Zeit wieder räumen wird (BayObLG, WuM 1993, 252, 254). Auch ein zeitlich begrenzter Bedarf kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen (vgl. BVerfG, NJW 2014, 2417 Rn. 29; Senatsurteil vom 20. Oktober VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 1). Dabei lässt sich keine feste zeitliche Grenze ziehen. Entscheidend sind die Gesamtumstände des Einzelfalls. Häufig wird einem Eigenbedarfswunsch, der auf etwa ein Jahr ausgerichtet ist, nicht abgesprochen werden können, dass er auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht.

39 3. Zahlungsverzug bei Einschaltung von Jobcenter 39 Unterscheiden: Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (grundlegend Senatsurteil vom 4. Februar 2015 VIII ZR 175/14, juris) und Außerordentliche Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen, die nicht Umfang von 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erreichen und daher nur von Generalklausel des 543 Abs. 1 BGB erfasst werden (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781).

40 3. Zahlungsverzug bei Einschaltung von Jobcenter 40 BGH, Urt. v VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 25 ff.) besagt nicht, dass man nicht in Verzug gerät, wenn Jobcenter zu spät oder gar nicht bezahlt. Die dortigen Ausführungen betreffen allein den Fall von unpünktlichen Zahlungen des Mieters, die nicht die für 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB erforderliche Höhe des Zahlungsverzugs erreichten. Als Kündigungstatbestand kam nur 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Die unpünktlichen Zahlungen (deren Dauer und Höhe) reichten für einen wichtigen Grund allein nicht aus. Bei der Gesamtabwägung war daher zusätzlich ein mögliches Verschulden (s. Wortlaut von Abs. 1) zu prüfen. Nur deswegen hat sich der Senat mit der Erfüllungsgehilfeneigenschaft des Jobcenters befasst, und nicht, weil er bei Einschaltung eines Jobcenters ein Vertretenmüssen des Mieters für Mietrückstände ablehnen wollte.

41 3. Zahlungsverzug bei Einschaltung von Jobcenter 41 Urteil vom VIII ZR 64/09 änderte also nichts an nachfolgenden Grundsätzen, dass Zahlungsverzug zwar entfällt, wenn Mieter ihn nicht zu vertreten hat ( 286 Abs. 4 BGB) Einwendungstatbestand, der Mieter aber Zahlungsunfähigkeit auch ohne Verschulden zu vertreten hat (BGH, Urt. v VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn. 16 m.w.n Geld hat man zu haben ).

42 3. Zahlungsverzug bei Einschaltung von Jobcenter 42 Dies stellt nun Urteil vom 4. Februar 2015 VIII ZR 175/14 ausdrücklich klar: Bei Geldschulden befreit eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner auch bei unverschuldeter Ursache nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung (Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung, das 276 Abs. 1 Satz 1 BGB genauso zugrunde liegt wie der Vorgängerregelung des 279 BGB af; vgl. auch BT-Drucks. 14/6040, S.132). Dieses Verständnis des Vertretenmüssens im Falle mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit gilt auch für Mietzahlungspflichten und die bei Ausbleiben der Miete bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters aus wichtigem Grund nach 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.

43 3. Zahlungsverzug bei Einschaltung von Jobcenter 43 Die nach 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe sind so konzipiert, dass sie - anders als 543 Abs. 1 BGB - eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeit-erwägungen grundsätzlich nicht zulassen. Nach der Gesetzessystematik und den ihr zugrunde liegenden gesetzgeberischen Wertungen handelt es sich bei den in 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses.

44 3. Zahlungsverzug bei Einschaltung von Jobcenter 44 Der Gesetzgeber hat dem Interesse des durch einen erheblichen Mietrückstand vertragsuntreu gewordenen Mieters an einem Erhalt der gemieteten Wohnung abschließend dadurch Rechnung getragen, dass er ihm durch 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB die Möglichkeit zur einmaligen Nachholung rückständiger Mietzahlungen eingeräumt hat, um eine auf den eingetretenen Mietzahlungsverzug gestützte Kündigung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucks. 14/4553, S. 64) und dass er es hat genügen lassen, dass eine Befriedigung des Vermieters nicht sofort durch Entrichtung der bis dahin fälligen Miete oder Entschädigung, sondern durch Vorlage der entsprechenden Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle erfolgt (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10).

45 3. Zahlungsverzug bei Einschaltung von Jobcenter 45 Weil sich die ursprünglich vorgesehene Nachholungsfrist von einem Monat für die Sozialhilfebehörden häufig als zu kurz erwiesen hat, hat der Gesetzgeber bei Schaffung des 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB schließlich die Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung oder der Vorlage einer entsprechenden Verpflichtungserklärung um einen Monat auf zwei Monate verlängert (BT-Drucks. 14/4553, aao).

46 46 4. Vorschau zu VIII ZR 19/ Problematik: 1. insolvenzrechtliche Kündigungssperre; 2. Zurückbehaltungsrecht Sachverhalt: Am 17. Juni 2010 wurde das Verbraucherinsolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die Freigabe des Mietverhältnisses nach 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Der Mieter zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis unter anderem mit Schreiben vom 23. Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt ,36 fristlos nach 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB und erneut mit Schreiben vom 28. Juni 2013 wegen Mietrückständen von nun ,01.

47 47 4. Vorschau zu VIII ZR 19/ Problematik: 1. insolvenzrechtliche Kündigungssperre; 2. Zurückbehaltungsrecht Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Es hat die Auffassung vertreten, die Klägerin sei wegen der insolvenzrechtlichen Kündigungssperre ( 112 InsO) gehindert, eine Kündigung auf die vor der Insolvenzeröffnung aufgelaufenen Mietrückstände zu stützen. Dies gelte ungeachtet der Freigabe des Mietverhältnisses durch die Treuhänderin und der zwischenzeitlichen Aufhebung des Insolvenzverfahrens, weil die Wohlverhaltensphase noch nicht abgeschlossen sei. Im Übrigen sei die Miete wegen eines Schimmelpilzbefalls um 20 % gemindert gewesen und habe dem Beklagten zusätzlich (monatlich) ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages, mithin in Höhe von 80 % zugestanden, so dass ein Zahlungsverzug nicht habe eintreten können. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei der Zurückbehaltungsbetrag nicht auf den Betrag von etwa einer Jahresmiete beschränkt.

48 4. Vorschau zu VIII ZR 19/ Abs. 1 InsO: Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; [ ] (2) Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. [ ] 112 InsO: Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen: 1. wegen eines Verzuges mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor der Eröffnung eingetreten ist. 2. wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.