Verwalterforum Aktuelles Wohnungseigentumsrecht aus Sicht der Verwalterpraxis

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1 Verwalterforum Aktuelles Wohnungseigentumsrecht aus Sicht der Verwalterpraxis Dr. jur. Matthias Löffler Richter am Amtsgericht Wohnungseigentumsgericht Copyright 2014

2 Agenda Beschlusskompetenzen Bauliche Maßnahmen / Barrierereduzierung Eigentümerversammlung Aktuelle Rechtsprechung

3 Bauliche Maßnahmen / Barrierereduduzierung

4 Fall: Videokamera In der Versammlung wird der Antrag eines Eigentümers auf Einbau einer Videokamera im Klingeltableau abgelehnt. Zu Recht?

5 Überblick bauliche Maßnahmen Überblick Begrifflichkeiten und erforderliche Mehrheiten: Instandhaltung und Instandsetzung ( 21 V Nr. 2) zb Dach-/Fassadensanierung, Fällen kranker Bäume Einfache Mehrheit ( 25 I, II) Modernisierende Instandsetzung ( 22 III) zb neue Breifkasten-/ Klingelanlage, Wärmedämmfassade Einfache Mehrheit ( 25 I, II) Modernisierung / Anpassung an Stand der Technik ( 22 II) zb neue Heizung, Aufzug, Balkone Doppelt qualifizierte Mehrheit Bauliche Veränderungen ( 22 I) zb Anbau eines Wintergartens, Aufstockung des Gebäudes Zustimmung aller Beeinträchtigten

6 21 III, V Nr. 2 (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

7 22 III Modern. Instandhaltung Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des 21 Abs. 3 und 4.

8 22 II - Modernisierungen (Bauliche) Maßnahmen, die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen, können durch eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigter Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

9 22 I Bauliche Veränderungen Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

10 16 IV Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentums-anteile.

11 BGH v V ZR 210/10 Der nachträgliche Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau kann gemäß 22 Abs. 1 WEG verlangt werden, wenn die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert wird, eine Bildübertragung allein in die Wohnung erfolgt, bei der geklingelt wurde, die Bildübertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen wird und die Anlage nicht das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglicht. Die theoretische Möglichkeit einer manipulativen Veränderung der Anlage rechtfertigt nicht die Annahme einer über das Maß des 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Beeinträchtigung. Ein Nachteil liegt erst vor, wenn eine Manipulation aufgrund der konkreten Umstände hinreichend wahrscheinlich ist.

12 BGH v V ZR 220/12 Der Eingangsbereich einer Anlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von 6 b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.

13 Fall: Laminat In einer 1966 errichteten WEG-Anlage wurden die Wohnungen teils mit Fliesen teils mit Parkett (im Wohnzimmer) ausgestattet. Diese Ausstattung genügte den Anforderungen an Schallschutz gegen Trittschall nach der DIN 4109 aus dem Jahre Später verlegte der Eigentümer aus dem 2. OG Teppichboden. Damit waren sogar die schärferen Schallschutzanforderungen der DIN 4109 aus dem Jahre 1989 gewahrt. Nun wird dieser Teppichboden entfernt und auf dem Parkett unter Verwendung einer Schallschutzmatte Laminat verlegt. Der Schallschutz entspricht jetzt nur noch den Anforderungen der DIN 4109 aus dem Jahre Der Eigentümer im 1. OG nimmt den Eigentümer im 2. OG auf Verbesserung des Schallschutzes in Anspruch.

14 BGH v V ZR 195/11 Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben. Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten. Der Umstand, dass ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird, rechtfertigt nicht die Heranziehung der zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltenden Ausgabe der DIN Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen, die Mindestanforderungen überschreitenden Trittschallschutzes.

15 Fall: Balkonbrüstung Ein Eigentümer wende sich gegen einen Beschluss der vorsieht, dass die sanierungsbedürftigen, aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen im Wege der modernisierenden Instandsetzung durch solche aus Stahl und Glas ersetzt werden sollen. Zu Recht?

16 BGH v V ZR 224/11 Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. An einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen. Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

17 BGH v V ZR 224/11 Der BGH entschied damit, dass wenn ein Instandsetzungsbedarf für die aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen besteht, die Maßnahme unter Umständen als eine modernisierende Instandsetzung einzuordnen sein könne, die mit bloßer einfacher Mehrheit beschlossen werden kann ( 22 Abs. 3 i. V. m. 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Denn eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung dürfe durchaus über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstelle. Der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers dürfe dabei nicht zu eng an dem bestehenden Zustand ausgerichtet werden, wenn die im Wohnungseigentum stehenden Gebäude nicht zum Schaden aller Eigentümer vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollen. Von besonderer Bedeutung sei insoweit eine Kosten-Nutzen-Analyse. Sofern sich die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraums, der bei Maßnahmen der hier in Rede stehenden Art in der Regel zehn Jahre beträgt, amortisieren, hielten sich die Maßnahmen noch im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung; der BGH hat die Sache an das Landgericht zurückgewiesen.

18 Prüfungsreihenfolge des BGH Liegt eine - nicht ganz unerhebliche - Beeinträchtigung vor (z.b. erhebliche optische Veränderung)? Dann bauliche Veränderung nach 22 Abs. 1 WEG. Wenn nicht: Modernisierende Instandsetzung? Instandsetzungsbedarf? Positive Kosten-Nutzen-Analyse erforderlich. oder Modernisierung? Kein Instandsetzungsbedarf erforderlich Nachhaltige Gebrauchswerterhöhung Positive Kosten-Nutzen-Analyse Keine Veränderung der Eigenart der Anlage Unbilliger Beeinträchtigung

19 Einfache Prüfungsreihenfolge (s.o.) Abs. 5 Nr. 2? Abs. 3? Abs. 2 ivm 559 BGB? Abs. 1 = Allstimmigkeit erforderlich!

20 Fall: Aufzug oder Treppenlift Ein Eigentümer wurde an der Hüfte operiert. Weil es dort beim Treppensteigen in seine Wohnung im 1. OG zwickt, möchte er einen Aufzug, jedenfalls einen Treppenlift. Typische Fragen: Müssen alle übrigen Eigentümer zustimmen? Hat er einen Anspruch? Wer trägt die Kosten? Was ist, wenn der Aufzug/Lift stört?

21 22 Abs. 2 - Modernisierungen Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen Modernisierung ohne Instandsetzungsbedarf isv 559 I BGB: Nachträgliche Erhöhung Gebrauchswert Dauerhafte Verbesserung Wohnverhältnisse oder Einsparung von Energie oder Wasser Darüber hinaus: Anpassung an Stand der Technik Grenzen: mehr als anerkannte Regeln der Technik weniger als Stand der Wissenschaft Keine Änderung der Eigenart der Wohnanlage Keine unbillige Beeinträchtigung Einzelner Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit erforderlich Mindestens ¾ aller (stimmberechtigten) Eigentümer nach 25 II (also nach Köpfen ; umstr, ob gemäß GO) Mehr als ½ aller Miteigentumsanteile Gilt auch für Zweitversammlung

22 554a BGB - Barrierefreiheit (1) Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. (2). (3).

23 OLG München 34 Wx 66/07 Der Einbau eines Treppenlifts ist eine bauliche Veränderung im Sinne des 22 I WEG. Es handelt sich weder um eine Instandhaltung durch Erhaltung des ursprünglich ordnungsgemäßen Zustands, noch um eine modernisierende Instandsetzung durch Ersatz einer veralteten Anlage. Deshalb bedarf der Einbau des Treppenlifts im gemeinsamen Treppenhaus grundsätzlich der Zustimmung aller anderen Miteigentümer. Es besteht kein Anspruch auf Zustimmung zu dieser baulichen Veränderung. Würden allerdings die übrigen Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung nicht über das unvermeidliche Maß hinaus gemäß 14 Nr. 1 WEG beeinträchtigt, besteht gegen sie ein Anspruch auf Duldung der baulichen Maßnahme. Es muss also eine Interessenabwägung vorgenommen werden.

24 OLG München 34 Wx 66/07 Das Interesse des Gehbehinderten auf leichten und gefährdungsfreien Zugang zu seiner Wohnung bemisst sich vor allem nach dem Grad und Umfang seiner Behinderung. Je stärker die Beeinträchtigung, desto stärkeres Gewicht kommt dem Verbot der Benachteiligung Behinderter zu. Das Interesse der anderen Wohnungseigentümer (z.b. Vermeiden von massiven baulichen Eingriffen, räumliche Enge und teilweise Unbenutzbarkeit des Treppenhauses) muss dann dahinter zurückstehen. Nach dem Gutachten des Sachverständigen hatte aber die Gehbehinderung noch nicht jenen Grad erreicht, der dem Eigentümer nur unter Zuhilfenahme des geplanten Aufzugs das Erreichen und Verlassen seiner Wohnung ermögliche. Ob sich die Behinderung verschlechtern würde, konnte für die nächste Zeit nicht hinreichend vorausgesagt werden. Demgegenüber könnten jedoch bei einem Einbau des Lifts keine großen Gegenstände mehr in dem sehr schmalen Flur transportiert werden. Außerdem könnte niemand mehr das Treppenhaus gleichzeitig während der Benutzung des Lifts nutzen.

25 Fall: Arthrose Eine 95-jährige Eigentümerin litt unter schwerer Arthrose, die Treppe zu ihrer Wohnung im zweiten Stock wurde zunehmend zur Qual. Deshalb beantragte sie vor und in der Versammlung auf eigene Kosten einen Treppenlift einbauen zu dürfen. Das Bauamt und die Mehrheit der Eigentümer stimmten zu. Eine Eigentümerin fürchtete jedoch um das Erscheinungsbild des "repräsentativen Treppenhauses" und stimmte dagegen. Zu Recht?

26 LG Hamburg 318 T 70/99 Nein. Laut Verfassung dürfen Behinderte nicht benachteiligt werden. Die Erleichterung für die Seniorin ist wichtiger als die geringfügige Veränderung des Eingangsbereichs.

27 AG Konstanz v C 17/07 Die Beschlussfassung über die Errichtung von Außenaufzügen ist für unwirksam zu erklären, da die Umsetzung des Beschlusses eine nachteilige bauliche Veränderung i.s.v. 22 Abs. 1 WEG darstellt, die zwar ein Modernisierungsmaßnahme i.s.v. 22 Abs. 2 WEG zum Inhalt hat, jedoch die Eigenart der Anlage ändern würde. Es ist so, dass die Massivität des Eingriffes von außen und die erhebliche nachteilige Änderung des optischen Gesamteindruckes dazu führen, dass sich die Eigenart der Wohnanlage ändern würde. Immerhin sind Fälle vorstellbar, in denen Aufzüge deutlich weniger auffällig integriert werden können bzw. der Einbau von Fahrstühlen im Gebäude die Eigenart der Anlage nicht ändern.

28 AG Konstanz v C 17/07 Der Anspruch auf Barrierefreiheit steht diesem Ergebnis nicht entgegen. Zunächst ist festzuhalten, dass es im Versammlungsprotokoll hierzu heißt, dass aufgrund höheren Alters Hausbewohner auf einen Aufzug angewiesen seien, jedoch die Beklagten dieses Argument im Gerichtsverfahren gar nicht aufgegriffen haben. Weiter ist zu beachten, dass auch dann, wenn man altersbedingte Bewegungseinschränkungen als Behinderung in einem weiten Sinn versteht, dies nicht zwangsläufig bedeutet, dass deswegen jede bauliche Maßnahme zulässig wäre. Hier kommen als weniger gravierende Eingriffe z.b. der Einbau eines Treppenliftes oder eines Innenaufzuges in Betracht. Zu letzterem hat die Klägerseite bereits ihre Zustimmung signalisiert.

29 Gebrauchswerterhöhung Maßnahmen, die die Nutzung des Objekts bequemer, sicherer, gesünder, angenehmer oder weniger arbeitsaufwendig machen (vgl. Blank/Börstinghaus, 2. Aufl., 559 Rn. 12). Im Mietrecht aber vor allem innerhalb einer Wohnung, etwa Zuschnitts, Belichtung, Belüftung, Schallschutzes, sanitären Einrichtungen, Energie- und Wasserversorgung, Funktions-abläufe in Wohnungen, Beheizung (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer,Mietrecht, 9. Aufl., 559 Rn. 58) Aber nicht 1 zu 1 auf WEG übertragbar, da es Wohnungseigentümern nicht (allein) um Kostenfragen geht, sondern um Zulässigkeit einer baulichen Maßnahme am Gemeinschaftseigentum.

30 Keine Änderung der Eigenart Die Mehrheitsmacht erfasst nicht die Umgestaltung der Wohnanlage, die deren Eigenart ändert, insbesondere durch einen Anbau, etwa eines Wintergartens, einer Aufstockung oder einen Abriss von Gebäudeteilen oder durch vergleichbare Veränderungen des inneren und äußeren Bestandes, etwa dann, wenn ein Wohnhaus einfacher Wohnqualität gleichsam luxussaniert oder wenn ein bisher nicht zu Wohnzwecken genutzter Speicher zu Wohnungen ausgebaut oder wenn eine die Wohnanlage umgebende größere Grünfläche weithin zum Abstellen von Autos asphaltiert werden soll. Entsprechendes gilt, wenn der optische Gesamteindruck nachhaltig verändert wird, auch wenn ein uneinheitlicher Gesamteindruck entsteht, so wenn nur einzelne Balkone an der Front eines Hauses, nicht aber alle verglast werden oder wenn beim Bau von Dachgauben in einer vorhandenen Dachgeschosswohnung die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird. Das Vertrauen des Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Eigentumsanlage, das in der Regel Grundlage seiner Entscheidung für den Erwerb der Wohnung war, ist nämlich ebenso schützenswert wie das auf den Fortbestand der Gemeinschaftsordnung.

31 Fall: Befahrbare Dusche Eine Eigentümer beabsichtigt eine ebene Duschwanne einbauen zu lassen. Dazu müsste der (im Gemeinschaftseigentum stehende) Bodenestrich nicht unerheblich ausgekoffert werden. Hat er einen Anspruch auf Duldung?

32 22 I (+) da Substanzeingriff in GE Beeinträchtigung gemäß 14 Nr. 1? Interessenabwägung erforderlich auch 554a BGB berücksichtigen! oder Priviligierung gemäß 22 II Gebrauchswerterhöhung (+) Eigenartsänderung (-) unbillige Beeinträchtigung wohl?(s.o.)