Verwalter-Seminar 2017 Mietrecht

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1 Verwalter-Seminar 2017 Mietrecht Videoüberwachung Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1 Das Problem Eingriff Recht am eigenen Bild als Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts Art. 1, 2 GG - BGH, Urt. v VI ZR 272/94 21 III, IV i.v.m. 43, 46 WEG 2 Abwehrrechte 823 I BGB i.v.m. Art. 1, 2 GG 823 II i.v.m. 6b BDSG 1004 BGB i.v.m. 22 I, 15 III, 14 Nr. 1 WEG 3 1

2 Rechtfertigung Schutz wesentlicher Rechtsgüter des Beobachtenden wie Leben, Gesundheit, Eigentum 13, 15 II, 22 I, 22 II WEG 4 Eingriff Abwehrrechte Rechtfertigung Güterabwägung 5 LG Bonn, Urt. v S 139/04 Rotes Lämpchen gegen rote Laterne Vermieter V kündigt der Mieterin M, da diese unstreitig in den angemieteten Räumlichkeiten der Prostitution nachgeht. M zieht indes nicht aus. Daraufhin installiert V an der Hauswand ein Gerät, das seinem Aussehen nach einer Videokamera ähnelt und deren Objektiv auf den Haupteingang des Mehrfamilienmiethauses gerichtet ist. Das Gerät ist mit einem Bewegungsmelder gekoppelt. Sobald eine Bewegung am Hauseingang feststellbar ist, leuchtet an der Kamera ein rotes Lämpchen für die Dauer der Bewegung auf. 6 2

3 LG Bonn, Urt. v S 139/04 Rotes Lämpchen gegen rote Laterne Ein nicht zulässiger Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht liegt nicht erst dann vor, wenn tatsächlich eine Videoüberwachung erfolgt, sondern schon dann, wenn nur der Eindruck erzeugt wird, es finde eine solche statt. Die Installation der Kamera-Attrappe verstößt gegen das Gebot der Verhältnismäßigkeit, da jeder Besucher des Gebäudes der Videoüberwachung unterliegt. 7 BGH, Urt. v VI ZR 176/09 Heimlicher Schrauber Eigentümer Q lässt an seiner Doppelhaushälfte sieben (!) Videokameras zur videotechnischen Überwachung des von ihm bewohnten Grundstücks so installieren, dass ausschließlich eine Überwachung des eigenen Grundstücks erfolgte. Q wird von seinen Nachbarn gerichtlich auf Entfernung der Kameras mit der Begründung in Anspruch genommen, dass Q mit geringem Aufwand jederzeit den Blickwinkel der Kameras so ändern könne, dass auch die Grundstücke der Nachbarn beobachtet werden können. 8 BGH, Urt. v VI ZR 176/09 Heimlicher Schrauber Der jeweils Betroffene kann den Grundstückseigentümer gerichtlich auf Entfernung der Kameras in Anspruch nehmen, da die Reichweite der durch die Kameras vorgenommenen Überwachung mit geringem Aufwand jederzeit so geändert werden kann, dass auch andere Grundstücke beobachtet werden können. Selbst wenn das Eigentum vor rechtswidrigen Angriffen zu schützen ist, rechtfertigt dies keine Überwachung darüber hinaus gehender Bereiche. 9 3

4 AG Hamburg-Barmbek, Urt. v , 880 C 9/16 Heimlicher Filmer Mieter M installiert, weil sein teures Sportauto in der Tiefgarage des Objekts ständig zerkratzt wird, im Inneren seines PKW eine sog. Dash-Cam, die, so der M, ab der Grenze des von ihm angemieteten Stellplatzes, alles filmt. 10 AG Hamburg-Barmbek, Urt. v , 880 C 9/16 Heimlicher Filmer Die bis zum Beginn des Rechtsstreits erfolgte Möglichkeit der Nutzung der mit Bewegungsmelder ausgestatteten im Auto leicht in verschiedene Richtungen auszurichtenden sog. Dash-Cam über den eigentlichen Parkplatzbereich hinaus auch hinsichtlich Gemeinschaftsflächen in der Tiefgarage bzw. Parkplätzen der Nachbarmieter rechtfertigt alleine die Annahme einer Beeinträchtigung. 11 OLG Düsseldorf, Beschl. v I-3 Wx 199/05 OLG München, Beschl. v Wx 002/05 Film gegen Fäuste Mieter Q installiert hinter seinem Schlafzimmerfenster eine Videokamera, die auf den PKW-Stellplatz des Q gerichtet ist. Eine zweite Kamera auf dem Balkon ist auf die gemeinschaftliche Zuwegung zu den Parkflächen gerichtet. Durch den Nachbarn N auf Entfernung in Anspruch genommen, beruft sich Q darauf, dass zum einen sein PKW auf dem Stellplatz regelmäßig von Unbekannten beschädigt werde, zum anderen darauf, dass N den Q im Jahre 2002 und 2004 im Bereich der Stellplätze verprügelt habe (was zutrifft). 12 4

5 OLG Köln, Urt. v U 12/05 Volle Möhre Vermieter V installiert in der Waschküche des Mietobjekts eine versteckte Videokamera, die entsprechende Aufzeichnungen speichert. Dies wegen massiver Beschwerden der Mieter, die regelmäßige Beschädigungen der dort aufgestellten Waschmaschinen beklagen. Die so gewonnenen Aufzeichnungen ergeben, dass Mieter M volle Möhre gegen eine der Waschmaschine getreten hat. M erhält die fristlose Kündigung und eine Schadensersatzklage. 13 OLG Köln, Urt. v U 12/05 Volle Möhre Obwohl wichtige Rechtsgüter zu schützen waren, ist die Videoüberwachung rechtswidrig, da zuerst nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit mildere Mittel einzusetzen sind, etwa die Installation einer Attrappe oder die Videoüberwachung ohne Aufzeichnung. 14 BGH, Urt. v V ZR 220/12 Geht doch Der Eingangsbereich einer Wohnanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse das Interesse des einzelnen Eigentümers und von Dritten, deren Verhalten mit überwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von 6 b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt. 15 5

6 6 b BDSG Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume mit optisch-elektronischen Einrichtungen (1) Die Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume mit optischelektronischen Einrichtungen (Videoüberwachung) ist nur zulässig, soweit sie 1. zur Aufgabenerfüllung öffentlicher Stellen, 2. zur Wahrnehmung des Hausrechts oder 3. zur Wahrnehmung berechtigter Interessen für konkret festgelegte Zwecke erforderlich ist und keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige Interessen der Betroffenen überwiegen. (2) Der Umstand der Beobachtung und die verantwortliche Stelle sind durch geeignete Maßnahmen erkennbar zu machen b BDSG Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume mit optisch-elektronischen Einrichtungen (3) Die Verarbeitung oder Nutzung von nach Absatz 1 erhobenen Daten ist zulässig, wenn sie zum Erreichen des verfolgten Zwecks erforderlich ist und keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige Interessen der Betroffenen überwiegen. Für einen anderen Zweck dürfen sie nur verarbeitet oder genutzt werden, soweit dies zur Abwehr von Gefahren für die staatliche und öffentliche Sicherheit sowie zur Verfolgung von Straftaten erforderlich ist. (4) Werden durch Videoüberwachung erhobene Daten einer bestimmten Person zugeordnet, ist diese über eine Verarbeitung oder Nutzung entsprechend den 19 a und 33 zu benachrichtigen. (5) Die Daten sind unverzüglich zu löschen, wenn sie zur Erreichung des Zwecks nicht mehr erforderlich sind oder schutzwürdige Interessen der Betroffenen einer weiteren Speicherung 17 entgegenstehen. BGH, Urt. v V ZR 210/10 Das Schwiegermutterauge Eigentümer E teilt seinen Mietern mit, dass im Zuge der Modernisierung des Klingeltableaus der Haustüranlage auch ein sog. Videoauge installiert wird. Dessen Kamera nimmt nur den unmittelbaren Bereich vor dem Klingelbrett auf, wobei sie nur aktiviert wird, wenn der Klingelknopf der betreffenden Wohnung betätigt wird. Das Bild des Besucher erscheint nur in der betreffenden Wohnung ohne Möglichkeit der Aufzeichnung und erlischt nach 1 Minute wieder. 18 6

7 BGH, Urt. v V ZR 210/10 Das Schwiegermutterauge Der nachträgliche Einbau einer Videoanlage im Klingeltableau kann vorgenommen werden, wenn die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert wird, eine Bildübertragung allein in die Wohnung erfolgt, bei der geklingelt wurde, die Bildübertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen wird und die Anlage nicht das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglicht. Die theoretische Möglichkeit einer manipulativen Veränderung der Anlage rechtfertigt nicht die Annahme einer Beeinträchtigung. Ein Nachteil liegt erst vor, wenn eine Manipulation aufgrund der konkreten Umstände hinreichend wahrscheinlich ist. 19 Videoüberwachung Beobachtung mit optisch-elektronischen Einrichtungen Durch wen? Mieter / Eigentümer / Wohnungseigentümergemeinschaft / einzelne Wohnungseigentümer / Dritte (Polizei) Warum? Schutz wesentlicher Rechtsgüter des Beobachtenden wie Leben, Gesundheit, Eigentum Worauf gerichtet? Grundstück / Gemeinschaftsflächen / Öffentliche Räume u. Flächen / Fremde Grundstücke Wie? Verdeckt / offen / mit - ohne Aufzeichnung / 6 b BDSG 20 Das 2. Problem Eingriff Verwertungsverbot rechtswidrig gewonnener Aufzeichnungen? 284 ZPO 21 7

8 Tatort Waschküche Im Keller des Mietobjekts treten extreme Fäkalgerüche auf. Nachdem eine Sanitärfirma, ein Schädlingsbekämpfungsunternehmen und ein Analyselabor zu der Auffassung gelangen, dass monatelang in die Waschküche uriniert worden sein muss, installiert der Vermieter eine versteckte Videokamera. Aufgrund der hierdurch gewonnenen Videoaufnahmen kündigt der Vermieter dem beklagten Mieter P. 22 Tatort Waschküche AG Zerbst, Urt. v , Az.: 6 C 614/02 Nach gewissenhafter Prüfung durch Inaugenscheinnahme der gefertigten Videobänder kommt das Gericht zu der Auffassung, dass der Beklagte gekündigt werden durfte, da die Videoüberwachung wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles nicht gegen das grundgesetzlich geschützte Recht des Beklagten auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit verstößt. Zwar ist der Urinstrahl des Beklagten nicht eindeutig zu erkennen gewesen, aus eindeutigen Indizien, wie etwa dem Öffnen und Wiederverschließen der Hose hat das Gericht aber auf entsprechende Tätigkeiten des Beklagten schließen dürfen. 23 Das 3. Problem Eingriff Sonderrechte bei staatlicher Überwachung? 24 8

9 OLG Zweibrücken, Beschl. v W 126/03 BayObLG, Beschl. v Z BR 19/96 Luigi lässt grüßen In der WEG-Anlage Zitterstr. liegt die Privatwohnung des wegen Ermittlungen gegen das organisierte Verbrechen stark exponierten Staatsanwalts S, zu dessen Gunsten gerichtlich Objekt- und Personenschutz angeordnet ist. Zu diesem Zweck werden im Außen- und Innenbereich der Anlage Videokameras installiert, die von Polizeibeamten in einer zu diesem Zweck im Objekt angemieteten Wohnung überwacht werden. Zusätzlich sind Funkanlagen, Sicherheitstüren und Flurspiegel installiert worden. Eigentümer Q klagt auf Unterlassung. 25 Videoüberwachung Alles klar! 9