Rechtsprechung im Mietrecht - unjuristischbetrachtet. I. Einleitung II. Minderung III. Modernisierung IV. Kündigung

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1 Rechtsprechung im Mietrecht - unjuristischbetrachtet I. Einleitung II. Minderung III. Modernisierung IV. Kündigung

2 I. Einleitung Informationsquellen TV o Mieterzoff o Mietprellern auf der Spur o die Anwältin der Armen. Internet o Mieter: Sie sind der Meinung, dass Ihre Miete zu hoch ist?... o Vermieter: Müllsünder, Schlecht-Renovierer, Nichtzahler

3 II. Minderung Mangel : o Abweichung des Ist- vom Sollzustand Kriterien für Sollzustand: o Vereinbarter Mietzweck o alle für den Vertragsinhalt bedeutsamen Umstände o Auslegungsregeln Folge: o stillschweigende Vereinbarung aller erkennbaren möglichen Beeinträchtigungen

4 Wie wahrscheinlich ist die Baustelle? baufällige Gebäude, erneuerungsbedürftige Fassaden oder nahe gelegenen Baulücken Großprojekte, die monatelang durch die Presse gingen Bürgerinitiativen Fazit: Scheuklappen helfen nicht!

5 Touristen als Einnahmequelle V vermietet an Touristen Mangel? o Fehlende nachbarliche Beziehung durch Wechsel o Sicherheitsgefühl o Lärm o Intensivere Abnutzung des Fahrstuhls M vermietet an Touristen unter Kündigung!

6 Rauchende Nachbarn Rauchengehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung (BGH). Aber: Das Vorhandensein eines Raucherraums ist nicht Voraussetzung für den Betrieb eines Alten-und Pflegeheims (OLG München). Folge: o Der rauchende Nachbar darf lüften. o Der Nichtraucher kann Vermieter nicht dazu veranlassen, den Nachbarn auch zum Nichtraucher werden zu lassen! o Aber: Wenn der Rauch im Inneren des Hauses durch das Gemäuer nach oben zieht, soll ein Mangel (der Wohnung!) vorliegen.

7 Nachbarn sind auch Menschen! Sind im gesamten Wohnbereich Urinstrahlgeräuscheaus der Nachbarwohnung akustisch deutlich und auffällig hörbar, so rechtfertigt dies eine Minderung des Mietzinses um 10%. Immerhin wird dieser Bereich auch für die Einnahme von Speisen und den Besuch/Empfang von Gästen genutzt. Zwischen den Parteien ist keine Vereinbarung dahingehend getroffen worden, dass jegliches Wohngeräusch aus der Nachbarwohnung, insbesondere Schnarchgeräuschemit tiefen Frequenzen in der streitgegenständlichen Wohnung nicht zu vernehmen wäre. Ein solcher Erklärungsinhalt kann schlechterdings in eine Vereinbarung einer "ruhigen Wohnung" nicht hineingelesen werden.

8 III. Modernisierung Maßnahmen zur (objektiven) Verbesserung der Mietsache oder zur Einsparung von (Primär-) Energie

9 Modernisierung Einbau Aufzug (+) Auch wenn die betagte Mieterin angibt, ihr sei vom Arzt das Treppensteigen empfohlen worden! Auch wenn der Mieter eine Klaustrophobie hat! Einbau von funkbasierten Ablesegeräten (+) Mieter trägt vor, keine Wohnung mit Funk gemietet zu haben. Angesichts der Alltäglichkeit von Mikro-und Radiowellen, die sowohl natürlich (aus dem Weltraum oder durch Gewitterblitze verursacht) wie auch für gebräuchliche technische Hilfsmittel des täglichen Lebens (Funk, Radio, Fernsehen, Funkuhren, Mikrowellenherd usw.) überall entstehen, kann eine solche Abrede nicht als stillschweigend unterstellt werden.

10 LG Hamburg 1989! Dass die in den sog Verdunster-Geräten enthaltende Flüssigkeit giftig ist, hindert den Vermieter nicht, Heizkostenverteiler nach dem Prinzip der Verdunstungsmessung zu installieren.

11 IV. Kündigung 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) (2) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

12 1. Kündigungsgrund: Mängelbehebung durch den Mieter Mangel: Starke Fäkalgerüche aus der Toilette Der Beklagte lehnte seinen Rasierapparat hochkant an die Wand, dadurch wurde die Spültaste dauerhaft gedrückt. Fristlose Kündigung: Das Verhalten des Beklagten ist auch nicht dadurch gerechtfertigt oder entschuldigt, dass seinen Angaben zufolge der Toilette starke Fäkalgerüche entströmen.

13 2. Kündigungsgrund: Robbensterben Kündigt der Mieter einer Ferienwohnung an der Nordsee unter Hinweis auf das Robbensterben, so bleibt er zu 80 v.h. des Mietzinses zur Zahlung verpflichtet, wenn die Wohnung nicht mehr anderweitig vermietet werden kann.

14 3. Kündigungsgrund: Cannabis: Der Mieter gibt an, er habe sich Dünger und Fachliteratur in Geschäften besorgt und nicht gewusst, wie viel er bei seiner ersten Aussaat ernten würde. Er sei nur "Hobbygärtner und pflanze praktisch alles Grüne in irgendeiner Art und Weise an. Balkonbepflanzung Blumentöpfe ohne Befestigung: Von einem 300g schweren Blumentopf aus Plastik gehe bei einem Sturz vom dritten Obergeschoss keine erhebliche Gefahr aus Der Topf, der am 23. Juni 2008 unstreitig von ihrem Balkon stürzte, sei "nur" beim Umtopfen aus der Hand gefallen.

15 4. Schmerzensgeld und Schadensersatz

16 Unberechtigte Kündigung des Vermieters Der Mieter verlangt 350,00 EUR Schmerzensgeld vom Vermieter für eine unberechtigte Kündigung mit der Begründung, dass die Angst vor einer bevorstehenden Obdachlosigkeit ihn nicht zur Ruhe habe kommen lassen und er weder in der Nacht vom 28. zum noch in der Nacht vom 29. zum habe schlafen können, sondern sich den Kopf zermartert habe, wie er seine Familie vor der Obdachlosigkeit bewahren könne. Weiter habe er an Appetitlosigkeit gelitten und über 4 Tage keine Nahrung zu sich genommen. Er habe befürchtet, eines Tages von der Arbeit zu kommen und eine ausgeräumte Wohnung vorzufinden. AG Leipzig: 823, 253 Abs. 2 BGB (-) Da Schlafstörungen und Appetitlosigkeit durchaus im Alltagsleben häufig aus verschiedenen beruflichen oder privaten Gründen auftreten können, eine ärztliche Behandlung nicht erforderlich wurde und eine wesentliche, nachhaltige Beeinträchtigung der Lebensführung des Klägers nicht ersichtlich ist, erscheint ein Schmerzensgeld weder unter dem Gesichtspunkt der Ausgleichsnoch der Genugtuungsfunktion als billig.

17 Sterben in der Wohnung: vertragswidriger Gebrauch? 538 BGB oder Schadensersatz nach 280 BGB? (-) Das Sterbenin der angemieteten Wohnung und die Beeinträchtigung der Wohnung als Folge des Versterbens stellen keine Überschreitung des Gebrauchsrechts dar. Der Leichengeruch und die damit verbundene Beeinträchtigung der Mietwohnung gehen zwar über die üblicherweise mit der vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung zu reinen Wohnzwecken verbundene Nutzung hinaus. Das Sterben in der Wohnung an sich stellt jedoch keinen vertragswidrigen Gebrauch dar Die Verstorbene kann schon sinngemäß nicht mehr schuldhaft handeln, den Erben ist kein schuldhaftes Verhalten vorzuwerfen. Es ist niemand gehalten, sich innerhalb der Verwandtschaft ständig nach dem Befinden und Verbleib des anderen zu erkundigen, erst recht, wenn dieser - unstreitig - näheren Kontakt ablehnte.