Gewerberaummietrecht HERZLICH WILLKOMMEN! Gewerberaummietrecht

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1 HERZLICH WILLKOMMEN! Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht Merz & Stöhr Partnerschaftsgesellschaft mbb Rechtsanwälte Rechtsanwalt Andreas Atzenbeck Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Comeniusstraße Dresden September 2015

2 Gewerberaummietrecht Vertrag Laufendes Mietverhältnis Kündigung 2. September

3 Schriftform grundsätzlich nicht erforderlich, aber: 550 Form des Mietvertrags Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. 2. September

4 Schriftform 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume (1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der 550, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden. (2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie 552 Abs. 1, entsprechend anzuwenden. 2. September

5 Schriftform: 126 Schriftform (2) Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. 2. September

6 Schriftform Fall: Vermieter VM verklagt Mieter M auf Räumung M übersandte seinerzeit den unterzeichneten Mietvertragsentwurf mit gestrichener Mietanpassungsklausel an den damaligen Eigentümer E, Bindung auf 5 Jahre und Verlängerungsoption (jeweils 5 Jahre); E zeichnete gegen und ergänzte Anlage mit Mietanpassungsklausel; M unterzeichnete die Anlage nicht; E veräußert nach einigen Jahren des Mietverhältnisses das Mietobjekt an VM; nach mehrfacher Optionsausübung durch M kündigt VM dem M unter Berufung auf Schriftformmangel 2. September

7 Schriftform Entscheidung: BGH, Urteil vom XII ZR 98/13 Einhaltung der Schriftlichkeit der Erklärungen zur Wahrung der Schriftform Informationsbedürfnis des Erwerbers 2. September

8 Schriftform Fall: In einem 2. Nachtrag zum Mietvertrag wird nur der Hauptmietvertrag, nicht aber der erste Nachtrag genannt, mit dem die Laufzeit des Vertrages erstmals verlängert wurde; Rechtsnachfolger kündigt wegen Verletzung der Schriftform 2. September

9 Schriftform Einheit der Urkunde Ausreichende gedankliche Verbindung muss gewährleistet sein BGH, Urteil vom XII ZR 55/14 2. September

10 Schriftform Fall: Rubrum eines mit einer AG als Mieter abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags enthält keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft; es unterzeichnet nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz, obwohl laut Handelsregister die AG von zwei Vorstandsmitgliedern oder einem Vorstandsmitglied und einem Prokuristen vertreten wird; Rechtsnachfolger des Vermieters kündigt und beruft sich auf Verletzung der Schriftform; zu Recht? 2. September

11 Schriftform Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453) BGH, Urteil vom 22. April XII ZR 55/14 2. September

12 Fall: VM klagt gegen M auf Restmiete; M hatte wegen Mängeln jahrelang Miete gemindert; im Exemplar des Vermieters war die Zurückbehaltung von Miete an die rechtskräftige Feststellung der Forderung des M gebunden, im Exemplar des M war dieser Passus gestrichen; andere Verträge des VM haben dort keine Streichung 2. September

13 Entscheidung Beweislast für richtiges Exemplar OLG Koblenz, Urteil vom U 1349/12 ; BGH, Beschluss vom XII 97/13 (NZB zurückgewiesen) 2. September

14 Wertsicherungsklausel Eine Wertsicherungsklausel mit dem Inhalt, dass bei Wegfall des als Maßstab festgelegten Lebenshaltungskostenindex der ihm am nächsten kommende neue Index (hier: Verbraucherpreisindex) treten soll, ist wirksam OLG Brandenburg, Urteil vom U 77/12 2. September

15 Gewerberaummietvertrag: ist eine Mietanpassung ohne ausdrückliche Vereinbarung möglich? MV über 5 Jahr mit zwei mal 5 Jahren Verlängerungsoption MV-Klausel: eine Mieterhöhung wird für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen LG Hamburg, Urteil vom O 7/13 2. September

16 Ab welcher Höhe ist eine Miete sittenwidrig? Fall: Der durch öffentliche Ausschreibung ausgewählte Mieter betreibt seinen Schilderprägebetrieb direkt bei der Kfz- Zulassungsstelle; er stellt die Mietzahlung ein, worauf die Gemeinde auf Zahlung und Räumung klagt 2. September

17 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher (1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. (2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen. 2. September

18 Sittenwidrigkeit Bei gewerblichen Mietverhältnissen liegt ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dann vor, wenn die vereinbarte Miete um 100 % höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. -Miete für vergleichbare Objekte ist Maßstab -Standortvorteil bei Vergleich zu beachten OLG Düsseldorf, Urteil vom U 14/14 2. September

19 Bauüberwachung durch Mieter? Fall: M hat Gewerberaummietvertrag über noch herzustellende Räume abgeschlossen; M verlangt von VM noch vor Übergabe der Mieträume Zutritt, um die vertraglich vereinbarten Baumaßnahmen und ihre Bauausführung überprüfen zu können. Er möchte verhindern, dass Baumängel durch den Baufortschritt überdeckt werden. Hat er ein Recht auf Zutritt? 2. September

20 Bauüberwachung durch Mieter? 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Anspruch auf Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand KG, Beschluss vom U 19/15 2. September

21 Gewerberaummietrecht Vertrag Laufendes Mietverhältnis Kündigung 2. September

22 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. 2. September

23 Mietminderung Fall: Mängel am Gewerberaum treten auf - M mindert; VM kündigt M Mängelbeseitigung an und bittet um Bestätigung M verweigert Bestätigung und macht diese von Regelung für Erstattung von Umsatzausfall abhängig; Regelung und Mängelbeseitigung unterbleiben; VM kündigt wegen Zahlungsverzug und klagt auf Räumung; M beruft sich auf Zurückbehaltungsrecht 2. September

24 Mietminderung BGH nimmt zur Frage, ob und wann Mieter mindern darf, Stellung: Duldungsverweigerung muss berechtigt sein Treuwidrige Verhinderung ist nicht zulässig 242 BGB; Ende des Minderungsrechts ist fiktive voraussichtliche Beendigung der Mängelbeseitigung; danach kann sich Mieter nicht mehr auf Minderungsrecht berufen BGH, Urteil vom XII ZR 65/14 2. September

25 Mietminderung Weitere Aspekte dieser Entscheidung: 1. Mindert der Mieter die Miete unberechtigt, kann Verzug wegen eines unvermeidbaren Rechtsirrtums ausscheiden, so dass kein Vertretenmüssen im Sinne des 286 Abs. 4 BGB vorliegt; es gelten aber strenge Maßstäbe; Mieter muss Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig prüfen; Entschuldigt ist M nur, wenn mit anderer Beurteilung durch Gerichte nicht zu rechnen ist 2. September

26 Mietminderung Weitere Aspekte dieser Entscheidung: a Erhaltungsmaßnahmen 3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Anspruch des Mieters auf Umsatzausfall: Frage des Verschuldens des Vermieters 2. September

27 Mietminderung Bei der infolge einer Erhaltungsmaßnahme erlittenen Umsatzeinbuße handelt es sich nicht um eine Aufwendung im Sinn von 555 a Abs. 3 BGB. BGH, Urteil vom XII ZR 65/14 2. September

28 Mietminderung Fall: VM stellt Mängel nicht ab; M mindert Miete, erwirkt Urteil auf Zahlung von Kostenvorschuss zur Abstellung der Mängel, bleibt dann aber 2 Jahre untätig; Mietminderung weiter berechtigt? 2. September

29 Mietminderung Hat der Mieter einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung erlangt ( 887 Abs. 2 ZPO), muss er damit alsbald für Abhilfe sorgen. Versäumt er dies, ist die Miete nach Verstreichen der angemessenen Abhilfefrist nicht mehr gemindert. Muss der Mieter den Vorschuss wegen seiner Säumigkeit wieder zurückzahlen, lebt das Recht zur Mietminderung wieder auf. OLG Koblenz, bestätigt durch BGH, Beschluss vom XII ZR 97/13 2. September

30 Mietminderung Fall: M mindert 30 % wegen Baustelle in der Nähe, Zugang zum Geschäftslokal nicht erheblich beeinträchtigt VM kündigt wegen Mietrückstand und verlangt Räumung 2. September

31 Mietminderung Entscheidung: Ob nachteilige Umstände im Umfeld eines Mietobjekts einen Mangel des Mietobjekts begründen können, richtet ich nach den Umständen des Einzelfalls: Vertragliche Vereinbarungen, Kenntnis der Vertragspartner, Art und Intensität der Beeinträchtigung, Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Objekts OLG Frankfurt, Urteil vom U 174/14 2. September

32 Mietminderung Fall: M betreibt Restaurant in EKZ mit Veranstaltungs- u. Kongresszentrum (VKZ); wegen Brandschutzmängeln untersagt Behörde weitgehend den Betrieb des VKZ; M klagt auf Schadenersatz i.h.v. ca wegen Umsatzrückgang 2. September

33 Mietminderung Eingrenzung des Fehlerbegriffs : Mangel im Sinne des 536 Abs. 1 BGB +, wenn unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache OLG Düsseldorf, Beschluss v U 159/13; NZB zurückgewiesen durch BGH, Beschluss vom XII ZR 73/14 2. September

34 Gewerberaummietrecht Vertrag Laufendes Mietverhältnis Kündigung 2. September

35 Kündigung Fall: M betreibt Eiscafe, im Mietvertrag ist wegen Wettbewerber ein Bierausgabeverbot vereinbart; 2011 hatte M dagegen verstoßen, VM mahnte ab, M stellte den Verkauf ein; 2013 verkauft M eine einzige Flasche Bier, VM kündigt fristlos. Zu Recht? 2. September

36 Kündigung 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 2) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. 2. September

37 Kündigung, fristlos Nachhaltiger Pflichtverstoß: muss in Ausmaß und Dauer die Toleranzschwelle erheblich überschreiten OLG Düsseldorf, Beschluss vom U 184/14 2. September

38 Kündigung Fall Mietrückstand ca. 80 % einer Monatsmiete Mieter ist wegen seines Verhaltes nicht zur Minderung berechtigt; Ist Kündigung bei Rückstand von weniger als einer Monatsmiete möglich? 2. September

39 Kündigung 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 3. der Mieter a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b).. 2. September

40 Kündigung Mietrückstand von über einer Monatsmiete ist erheblich im Sinne des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alternative 2 BGB; Bei Gewerberaum kann Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger ausreichen, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten (Beispiel: Kreditwürdigkeit des Mieters, angespannte finanzielle Situation des Vermieters) BGH, Urteil vom XII ZR 65/14 2. September

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