VERTRAUENSVOLL. Gewerberaummietrecht. 14. September 2016

Transkript

1 HERZLICH WILLKOMMEN! Gewerberaummietrecht VERTRAUENSVOLL Merz & Stöhr Rechtsanwaltspartnerschaft mbb Rechtsanwalt Andreas Atzenbeck Comeniusstraße Dresden September 2016

2 Agenda 1. Vertragsinhalt und -form 2. Mietanpassung 3. Kündigung 4. Mängel der Mietsache, Mietminderung 5. Betriebskosten 14. September

3 Dieter Merz Rechtsanwalt Rechtsanwalt Dieter Merz, Fachanwalt für Arbeitsrecht, betreut schwerpunktmäßig mittelständische Unternehmen unterschiedlicher Branchenbereiche, Kommunen, soziale Träger sowie Angehörige freier Berufe. Ferner kann Herr Rechtsanwalt Merz auf erfolgreiche Beratungen bis hin zur Prozessvertretungen von Managern, Führungspersonal und leitenden Angestellten verweisen. Zudem begleitet Herr RA Merz Unternehmensnachfolgen, Unternehmenskäufe sowie Unternehmensverkäufe. Fachanwalt für Arbeitsrecht 14. September

4 Herr Rechtsanwalt Tobias Stöhr ist Ihr Ansprechpartner im Bereich des gewerblichen Rechtsschutzes und des IT- Rechts und betreut schwerpunktmäßig Unternehmensgründungen. Ferner verfügt Herr Rechtsanwalt Stöhr über umfangreiche Erfahrungen im Bereich des allgemeinen Vertrags- und Wirtschaftsrechtes. Tobias Stöhr Rechtsanwalt 14. September

5 Herr Rechtsanwalt Matthias Matzka ist insbesondere auf den Gebieten Bau- und Immobilienrecht, Verwaltungsund Kommunalrecht sowie Mietrecht tätig. Er berät und vertritt Bauherren, Bauunternehmen und Architekten/Ingenieure bei der Planung und Genehmigung von Gebäuden, Handelszentren und sonstiger baulicher Anlagen. Matthias Matzka Rechtsanwalt 14. September

6 Herr Rechtsanwalt Dirk Erler ist Fachanwalt für Verkehrsund Sozialrecht. Auf Grund seiner umfangreichen Kenntnisse auf dem Gebiet des Verkehrs- und Ordnungswidrigkeitenrechts betreut er u.a. Autohäuser in allen Bereichen. Des Weiteren verfügt Herr RA Erler über fundierte Kenntnisse im Versicherungsrecht sowie im Bereich des Erb- und Familienrechts. Dirk Erler Rechtsanwalt Fachanwalt für Verkehrsrecht Fachanwalt für Sozialrecht 14. September

7 Andreas Atzenbeck Rechtsanwalt Andreas Atzenbeck berät Mandanten in den Bereichen Immobilienrecht, Bau- und Architektenrecht, Unternehmensrecht sowie im internationalen Recht. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht betreut er schwerpunktmäßig Unternehmen, Kommunen, Mietverwaltungen und Private in allen Themen rund um die Bestandsimmobilie, insbesondere im gewerblichen Mietrecht. Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht 14. September

8 Herr Rechtsanwalt Richard Bode ist TÜV-zertifizierter Datenschutzbeauftragter und betreuet Unternehmen unterschiedlicher Branchenbereiche. Zudem ist er Ihr Ansprechpartner im Bereich des Bankund Kapitalmarktrechts sowie im IT-Recht. Richard Bode Rechtsanwalt Datenschutzbeauftragter (TÜV-DSB) 14. September

9 Herr Rechtsanwalt Albrecht Lauf ist in den Bereichen des Arbeits- und Gesellschaftsrechts tätig und berät Unternehmer in erbrechtlichen Angelegenheiten. Ein weiterer Schwerpunkt liegt in der Beratung von Unternehmensgründungen und Unternehmensnachfolgen sowie in der Begleitung von Unternehmenskäufen und Unternehmensverkäufen. Albrecht Lauf Rechtsanwalt 14. September

10 550 Form des Mietvertrags Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume (1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der 550, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden. (2) 14. September

11 Antrag und Annahme unter Abwesenden Bis zu welchem Zeitpunkt ein Vertragsangebot unter Abwesenden angenommen werden kann, unterliegt dem tatrichterlichen Ermessen. BGH, Urteil vom XII ZR 15/5 14. September

12 Änderung eines schriftlichen Mietvertrags durch mündliche Vereinbarung Wenn die Parteien einen schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag durch eine mündliche Vereinbarung abändern, müssen sie eine die Schriftform des 126 BGB wahrende einheitliche Urkunde herstellen, wobei alle Vereinbarungen von der Unterschrift beider Parteien gedeckt sein müssen. KG, Urteil vom U 164/ September

13 Sachverhalt: Im Rubrum Gewerberaummietvertrag Mieter P. Containerservice Herr P. hatte den Vertrag ohne Vertretungszusatz unterschrieben; nach Vertragsende verlangte Vermieter Nutzungsentschädigung, da Mietsache nicht ordnungsgemäß zurückgegeben wurde; P. wandte ein, er sei der falsche Beklagte, da der Vertrag mit seiner PCS Container Service Limited zu Stande gekommen sei; Zahlungsanspruch? 14. September

14 Der Handelnde wird persönlich verpflichtet, wenn er gegenüber dem gutgläubigen Vertragspartner den Rechtsschein erweckt, dass der Unternehmensträger ein Einzelunternehmen ist und daher unbeschränkt für Verbindlichkeiten haftet, obwohl es sich bei dem Unternehmensträger um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungsmasse handelt. OLG Düsseldorf, Beschluss vom U 152/ September

15 Fall: 8 des formularmäßig abgeschlossenen Mietvertrags lautet: "1. Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Rechtswirksam? 14. September

16 BGB 307 Bb Zur Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem gewerblichen Mietvertrag. BGH, Urteil vom 6. April XII ZR 29/15 - ES 14. September

17 Die formularvertragliche Vereinbarung in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Mieter verpflichtet ist, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume auf eigene Kosten abzuschließen, ist nicht überraschend, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und begründet auch keine Zweifel, ob der vom Mieter geschuldete Abschluss einer Glasversicherung neben der Absicherung selbst verursachter Schäden auch die Absicherung gegen Schäden durch Dritte zum Inhalt haben müsse. LG Wuppertal, Urteil vom S 104/ September

18 Radiusklauseln in Mietverträgen über Ladeneinheiten in Factory-Outlet-Centern (FOC), die über einen Luftradius von 50 km hinausgehen und eine Laufzeit von fünf Jahren, gerechnet ab dem Abschluss des Mietvertrages, überschreiten, verstoßen gegen das in 1 GWB normierte Verbot wettbewerbsbeschänkender Vereinbarungen und sind daher insoweit unwirksam. BkartA, Beschluss vom B1-62/13; BGH, Beschluss vom KVZ 53/15; 14. September

19 Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung: ist im Gewerbemietrecht zulässig und stellt im Gegensatz zum Wohnraummietrecht keine unzulässige Rechtsausübung dar (BGH MDR 1980, 834) Voraussetzung: ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag, der ordentlich gekündigt werden kann Bei befristeten Mietverträgen: Änderungskündigung nicht möglich!!! 14. September

20 Echte Gleitklausel für gewerbliche Mietverträge dann erlaubt, wenn der Vermieter mit dem Mieter einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat, die Parteien einen zulässigen Bezugsindex vereinbart haben, die Gleitklausel im Einzelfall ausreichend bestimmt ist und keine Partei unangemessen benachteiligt wird ( 3 I d, e PrKG). 14. September

21 früherer Mietvertrag verweist auf einen nicht mehr fortgeführten Index : Regelungslücke kann dahingehend geschlossen werden, dass auf den Index abgestellt wird, der dem vereinbarten Index am nächsten kommt (BGH NZM 2009, 398) Dies soll regelmäßig der Verbraucherpreisindex (VPI) sein (OLG Schleswig ZMR 2011, 638; LG Köln MietRB 2010, 295). 14. September

22 Zur Frage, ob die Änderung der Miethöhe stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar stellt. BGH, Urteil vom 25. November XII ZR 114/ September

23 Die außerordentliche Kündigung ist nach 543 Abs. 3 Satz 1 BGB (wegen nachhaltiger Gebrauchsstörung) erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. AG Köln, Beschluss vom C 466/15 (nicht rechtskräftig) 14. September

24 Höhe einer Nutzungsentschädigung? richtet sich nach der am Markt aktuell für ein vergleichbares Mietobjekt tatsächlich erzielbaren Marktmiete Bestimmung der Marktmiete muss durch konkrete Vergleichsobjekte erfolgen, nicht durch eine abstrakte Berechnung einer angemessenen oder ortsüblichen Miete Fehlen Vergleichsobjekte, scheidet ein Nutzungsersatzanspruch aus OLG Celle, Urteil vom U 128/ September

25 Kündigungsausschluss Ein über mehrere Jahre wirkender Kündigungsausschluss wesentlicher Vertragsinhalt dar, der den Kernbereich des Mietvertrags betrifft? Schriftform? OLG München, Urteil vom U 3162/ September

26 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. (2) 14. September

27 Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt? Alternativ: Ausschluss, aber dem wird Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach 812 Abs. 1 BGB belassen Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen: Mangel? OLG Hamburg, Urteil vom U 140/ September

28 Zur Frage der Auslegung einer in einem Gewerberaummietvertrag enthaltenen AGB- Klausel Die Grundsteuerzahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter. BGH, Urteil vom XII ZR 183/ September

29 Formularklausel des Vermieters, wonach die Nebenkosten im Verhältnis der Fläche des Mieters zu den tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt erfolgen soll Wirksam? KG, Urteil vom U 40/ September

30 ES a) formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins Beizutreten: Verstoß gegen 305c Abs.1 BGB oder 307 Abs. 1 Satz 1 BGB? b) In Vereinssatzung der Werbegemeinschaft ist die Höhe der monatlich vom Mieter zu zahlenden Beiträge konkret beziffert,: bedarf es im Hinblick auf das Transparenzgebot des 307 Abs.1 Satz 2 BGB im Mietvertrag und in der Satzung einer weiteren Festsetzung einer Höchstgrenze der Beiträge? BGH, Urteil vom 13. April XII ZR 146/14 - LG Dresden 14. September

31 ES Beitritt eines Mieters von gewerblich genutzten Räumen in einem Einkaufszentrum zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geführten Werbegemeinschaft unwirksam Rechtsfolgen: so finden die Grundsätze über den fehlerhaften Beitritt zu einer Gesellschaft Anwendung. BGH, Urteil vom 11. Mai XII ZR 147/ September

32 VERTRAUENSVOLL Fragen? Diskussionen? Anmerkungen? 14. September

33 14. September