Hinweis: Im Falle des Bestehens einer Minderung ist davon auszugehen, dass 20 Prozent Mietminderung angemessen sind.

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1 Übung im Privatrecht II Sommersemester 2013 Fall 4: Des einen Lust des andren Frust (in freier Anlehnung an AG Rendsburg Az.: 18 (11) C 766/94 und AG Warendorf Az. 5 C 414/97) M ist Mieter einer Wohnung im Mietshaus des Vermieters V. Der Mietpreis beträgt 500,- EUR pro Monat. Vor drei Monaten hat V die Nachbarwohnung des M an den Nachbarn N vermietet, der hier mit seiner neuen Liebe eingezogen ist. Die frische Liebe zwischen N und seiner Partnerin äußert sich sehr zum Leidwesen des M in der fast täglichen spätabendlichen (auch nach Uhr) lautstarken Kundgabe der von N und seiner Lebensgefährtin empfunden Lust. M hat sich bereits mehrfach gegenüber V über diese nächtliche Ruhestörung beschwert. Trotz der daraufhin an N gerichteten Aufforderung des V, dieses Verhalten fortan zu unterlassen, kam es auch danach zu für den M deutlich hörbaren nächtlichen Höhepunkten in der Wohnung des N. M zahlte daraufhin im letzten Monat nur noch einen um 20 Prozent geminderten Mietzins (400,- EUR) an V. V wendet sich nun an einen befreundeten BWL-Studenten, der gerade erst die Privatrecht II Prüfung erfolgreich abgelegt hat und bittet diesen um Auskunft, was er in der Sache unternehmen könne. Welche Ansprüche hat V? Hinweis: Im Falle des Bestehens einer Minderung ist davon auszugehen, dass 20 Prozent Mietminderung angemessen sind. 1

2 Lösungsskizze Vorüberlegung: Aufgrund der offenen Fallfrage ( Welche Ansprüche hat V? ) muss zunächst geklärt werden, welche Anspruchsziele aus der Sicht des V in sinnvoll in Betracht kommen. Hier sind aus Sicht des V folgende Fragen klärungsbedürftig: 1. Besteht ein Anspruch des V gegen M auf Zahlung der vollen Miete? 2. Kann V ggf. den Mietvertrag mit N kündigen? 3. Kann V möglicherweise Schadensersatz von N verlangen? Klausurtaktisch bietet es sich dabei an, mit Anspruch auf Mietzahlung zu beginnen, da dieser die Weichen für die weiteren Ansprüche stellt und man unnötige Schachtelprüfungen vermeidet. Frage 1: V könnte gegen M einen Anspruch auf Zahlung der noch ausstehenden Miete i.h.v. 100,- EUR (20%) gem. 535 Abs. 2 BGB haben. Mietvertrag (+) - laut Sachverhalt hat M die Wohnung gemietet => ein Mietvertag ist unproblematisch gegeben => keine weitere Ausführungen erforderlich (Zwischenergebnis bis hier wäre daher ein Anspruch auf Mietzinszahlung auch über die noch ausstehenden 100,- EUR gegeben.) 2

3 Minderung der Miete gem. 536 Abs. 1 BGB (+) - Mangel der Mietsache (+) - Fraglich ist zunächst, ob das Verhalten des N einen Mangel der Mietsache begründen kann - nach der Rechtsprechung wird dies grundsätzlich bejaht - dass eine Wohnung nur einen angemessenen Lärmpegel aufweist, bildet grundsätzlich eine Eigenschaft dieser ganz gleich wer für eventuelle Lärmquellen verantwortlich ist - sofern ein Mieter die Lärmquelle bildet, kann der Vermieter gegen diesen aus dem Vertrag vorgehen, bzw. notfalls kündigen - bei außerhalb liegenden Lärmquellen hingegen, z.b. Baulärm, wird die Zurechnung von Lärm zu den potentiellen Mängeln der Mietsache für den Vermieter hingegen nicht unproblematisch sein, da dieser weit schwerer Regressansprüche begründen kann - Zwischenergebnis der Lärm des N kann grundsätzlich ein Mangel sein - der Lärm ist ein Mangel, wenn er so wesentlich ist, dass er nicht von M als verkehrsüblich oder normal hingenommen werden muss - Maßstäbe dafür sind: die konkrete Lautstärke, der Zeitpunkt (ab Uhr Nachtruhe => Zimmerlautstärke), die Häufigkeit - in der Gesamtschau dieser Umstände spricht hier Überwiegendes dafür, dass die Ruhestörung durch N so erheblich ist, dass sie den Mangel der Mietsache begründet (a.a. bei entsprechender Begründung wohl vertretbar) - Anzeige des Mietmangels an V (+) - gem. 536 c Abs. 1 BGB ist bei während der Mietzeit auftretenden Mängeln eine Anzeige an den Vermieter erforderlich; sonst Verlust der Gewährleistungsrechte nach 536 und 536 a BGB und ggf. Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter (vgl. 536 c Abs. 2 BGB) 3

4 - hier nachträglicher Mangel, da N vor drei Monaten eingezogen => er ist nach dem M eingezogen => der Mangel entstand erst während dessen Mietzeit - M hat sich gegenüber V laut Sachverhalt über die Ruhestörung beschwert, also den Mangel angezeigt - Eintritt der Minderung des Mietzinses kraft Gesetzes - Mietminderung ist kein Anspruch bzw. kein Recht, das erst geltend gemacht werden muss (Gesetzeswortlaut: ist [ ] von der Entrichtung der Miete befreit ) - => M schuldet aufgrund des Vorliegens des Mangels nur noch den geminderten Mietzins - 100,- EUR Mietminderung sind laut Aufgabenhinweis angemessen => in Höhe der noch ausstehenden 100,- EUR ist der Mietzinsanspruch des V gem. 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes gemindert. V hat keinen Anspruch gegen M auf Zahlung der noch ausstehenden Miete i.h.v. 100,- EUR gem. 535 Abs. 2 BGB. Frage 2: V könnte den Mietvertrag mit N gem. 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB fristlos kündigen können. Mietvertrag (+) - auch N hat eine Wohnung gemietet => Mietvertrag liegt unstreitig vor Kündigungsgrund (+) - fristlose Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich - der Kündigungsgrund muss so erheblich sein, dass die Fortführung des Vertragsverhältnisses nicht zumutbar ist - Unzumutbarkeit hier gegeben denn: 4

5 - Verhalten des N führt jedenfalls zur Minderung des Mietzinses von M - => es ist V nicht zuzumuten, wegen des fortgesetzten Verstoßes des N gegen die Hausordnung auf Mieteinnahmen (von M) zu verzichten - darüber hinaus bewirkt das Verhalten des N eine generelle nachhaltige Störung des Hausfriedens, die so nicht von V hingenommen werden muss Abmahnung - bei Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag (hier Einhaltung der Hausordnung) muss der Vermieter vor der Kündigung eine Abmahnung mit Fristsetzung aussprechen, um dem Mieter die Möglichkeit zur Abhilfe einzuräumen (vgl. 543 Abs. 3 BGB Satz 1 BGB) - ein Ausnahmefall nach 543 Abs. 3 Satz 2 BGB liegt hier nicht vor V kann den N gestützt auf die andauernde Ruhestörung gem. 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB kündigen, wenn er ihn zunächst abmahnt und ihm eine Frist zu Abhilfe setzt und N sein Verhalten gleichwohl unverändert fortsetzt. (Hinweis: Als Alternative zur Kündigung könnte V auch gem. 541 BGB auf zukünftige Unterlassung klagen.) Frage 3: Vorüberlegung: Schadensersatzansprüche können sich grundsätzlich aus dem speziellen Vertragsrecht (hier 535 ff. BGB) oder dem allgemeinen Schadensrechts nach 280 ff. BGB ergeben. Wichtig ist daher zunächst die zutreffende Bestimmung der Anspruchsgrundlage. 5

6 Da die allgemeinere von der spezielleren Norm verdrängt wird, ist grundsätzlich zunächst im speziellen Vertragsrecht nach einer Anspruchsgrundlage zu suchen. Nur wenn dort: 1. Keine Norm(en) zum Schadensersatz verankert sind (so z.b. im Dienstvertragsrecht [ 611 ff. BGB]) oder 2. Die spezielle Norm thematisch nur andere als die konkret zu prüfenden Pflichtverletzung betriff, greifen 280 ff. BGB. Der In 536 a BGB geregelte Fall von Schadensersatz betrifft nur die Verletzung der Pflicht des Vermieters, die Mietsache mangelfrei zur Verfügung zu stellen und zu erhalten. Regelungen zum Schadensersatz für Pflichtverletzungen des Mieters finden sich in 535 ff. BGB nicht. => 280 ff. BGB einschlägig. V könnte gegen N einen Anspruch auf Schadensersatz gem. 280 Abs. 1 BGB i.h.d. durch die Mietminderung des M bewirkten Mietzinsausfall (100,- EUR) haben. Schuldverhältnis (+) - der nach dem Sachverhalt unstreitig gegebene Mietvertrag zwischen V und N ist ein Schuldverhältnis Pflichtverletzung (+) - der fortwährende Verstoß des N gegen die Hausordnung stellt eine Verletzung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag dar 6

7 Verschulden (+) - es ist von Vorsatz des N i.s.d. 276 Abs. 1 BGB auszugehen, da er wissentlich und willentlich durch entsprechende Lautäußerungen wiederholt und fortgesetzt gegen die Hausordnung verstößt Schaden (+) - ein Schaden entsteht V hier insofern, als der Mietanspruch gegenüber M aufgrund des durch das Verhalten des N begründeten Mietmangels gemindert ist - => diesen Schaden hat N gem. 249 Abs. 1 BGB als Naturalrestitution zu ersetzen, also die entsprechende Geldsumme (100,- EUR) an V zu zahlen V hat gegen N einen Anspruch auf Schadensersatz gem. 280 Abs. 1 BGB i.h.d. durch die Mietminderung des M bewirkten Mietzinsausfall (100,- EUR). 7