Gemeinschaftseinrichtungen

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Erika Kurzmann
vor 7 Jahren
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1 Gemeinschaftseinrichtungen Der Mieter ist berechtigt, die vorhandenen Gemeinschaftsflächen und Anlagen (z.b. Waschmaschinen- und Trockenräume mit zu benutzen, ohne dass für den Mieter hierdurch ein mietvertraglicher Nutzungsanspruch entsteht. Der Vermieter kann bei Vorliegen sachlicher Gründe nach billigem Ermessen festlegen, dass einzelne Gemeinschaftseinrichtungen in Zukunft in anderer Weise oder nicht mehr genutzt werden können. 1

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4 BGH zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen BGH V ZR 46/06 Urt. v NZM 2007, 37 = WuM 2007, 20:4 Sind keine besonderen Vereinbarungen getroffen, umfasst das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen die übliche Benutzung und deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Geschäftsräumen typischerweise verbundenen Umstände. 4

5 Stufen der Interessenabwägung bei der Nutzung von Gemeinschaftsflächen Ist der Mieter auf die Nutzung angewiesen? Ist die Nutzung für den Mieter nötig oder zweckmäßig? Bringt die Nutzung dem Mieter (nur) mehr Annehmlichkeiten? Erfolgen Eingriffe in die Eigentumssubstanz? Wie stark wird die Dispositionsfreiheit betroffen? Werden die Belange anderer Mitmieter/ Mitbewohner betroffen? 5

6 Quellen des Vertragsrechts bei der Nutzung von Gemeinschaftsfächen Natur der Sache Verkehrssitte/Ortsüblichkeit Sozialadäquanz/Toleranzgebot 6

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10 Abstellen von Rollatoren, Kinderwagen u.ä. im Treppenhaus Der Mieter ist darauf angewiesen. Es ist ausreichend Platz vorhanden. Technische Ausweichmöglichkeiten bestehen nicht. Fluchtwege werden nicht versperrt Keine oder nur unerhebliche Behinderung anderer Mieter oder Bewohner 10

11 Rollatorenpark Kinderwagen können im Treppenhaus oder Hausflur abgestellt werden, wenn hierdurch andere Bewohner bzw. Mieter des Mietobjekts nicht erheblich beeinträchtigt werden und das Treppenhaus bzw.der Hausflur ihren Zweck als Fluchtweg noch erfüllen können. Entsprechendes gilt für Rollatoren, Rollstühle und vergleichbare Gegenstände. 11

12 Widerrufsvorbehalt bei Kinderwagen, Rollator & Co. Der Vermieter behält sich vor, die Gestattung aus wichtigem Grund zu widerrufen, insbesondere wenn dies aus Gründen der Neuordnung nach billigem Ermessen geboten ist oder wenn mehr als nach den Umständen erforderlich Mitbewohner am Zugang behindert oder Fluchtwege versperrt werden oder der Mieter auf die Nutzung nicht mehr angewiesen ist oder ein wichtiger Grund in der Person des Mieters eintritt, bei dessen Vorliegen eine Gestattung nicht erfolgt wäre. 12

13 Der Vermieter muss eine unterschiedliche Behandlung der Mieter im Prozess begründen! BVerfG 1 BvR 1320/04 Beschl. der 1. Kammer v NZM 2007, 125: Haben in einem Mehrfamilienhaus mehrere Mieter in vergleichbarer Weise Parabolantennen am Gebäude angebracht, muss der Vermieter, der von einem Mieter Beseitigung verlangt, in ausreichendem Maße vortragen, auch gegen die anderen Mieter einen Beseitigungsanspruch zu haben und zu verfolgen. 13

14 Dispositionsbefugnis des Vermieters Vertragsrechte Ausgestaltung durch Hausordnung Erneuerungen, Umgestaltungen Kein Entzug, keine Umwidmung Ausnahme: Änderung der Grundlagen, Rechtsmissbrauch Gestattungen Ausgestaltung durch Hausordnung Erneuerungen, Umgestaltungen, Umwidmungen Freier Widerruf aus berechtigtem Anlass 14

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16 Widerrufsklausel Der Vermieter kann bei Vorliegen sachlicher Gründe nach billigem Ermessen bestimmen, dass Gemeinschaftseinrichtungen in anderer Weise genutzt werden können. Ist die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen allgemein oder im Einzelfall gestattet, so kann der Vermieter die Gestattung aus sachlichen Gründen nach billigem Ermessen widerrufen und die Gemeinschaftseinrichtung verändern oder einziehen. 16

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