2... Neben der Miete werden folgende Betriebskosten4 i. S. des 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt...

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1 A u s d e r R e c h t s p r e c h u n g Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtver - sicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Miet - objekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Miet - vertrag die Kosten einer derartigen Versiche - rung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebs kosten auf die Mieter umzulegen. (Leitsatz der Redaktion) (BGH, Urt. v VIII ZR 80/06 (LG Gießen) Sachverhalt Die Bekl. ist Mieterin einer nicht preisgebundenen Wohnung; die Parteien streiten um die anteilige Bezahlung von Betriebskosten. Im Mietvertrag von 1986 heißt es: Neben der Miete werden folgende Betriebskosten4 i. S. des 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt.... (3) Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden. In der Fußnote 4 heißt es:»unter die Betriebskosten fallen die in der Anlage im Einzelnen aufgezählten Kosten.«Die Anlage lautet auszugsweise: Aufstellung der Betriebskosten. Betriebskosten sind die in der Anlage 3 zu 27 I der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Kosten. Betriebs - kosten sind danach die nachstehenden Kosten, die dem Vermieter für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden: 12. Die Kosten der Sach- und Haftpflicht - versicherung. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- oder Wasserschäden, der Glasversiche - rung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank oder den Aufzug. In der Nebenkostenabrechnung für 2004 vom hat die Kl. die Bekl. anteilig mit 141,63 Euro wegen der Kosten für die Sach- Seiten 1/6

2 und Haftpflichtversicherungen belastet. Diese Versicherungen hat die Kl. abgeschlossen, nachdem sie das Gebäude von ihrem Vater übernommen hatte. Die Bekl. weigerte sich, diese Kosten zu bezahlen. Das AG hat die auf Zahlung dieses Betrags gerichtete Klage abgewiesen; das LG hat auf die zugelassene Berufung der Kl. die Bekl. zur Zahlung des begehrten Betrags verurteilt. Die zugelassene Revision der Bekl. hatte keinen Erfolg. Entscheidungsgründe [11] II. 1. Zu Unrecht meint die Revision, die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherun - gen würden nicht von 2 III des Mietvertrags erfasst. Da die Versicherungsverträge erst nach Abschluss des Mietvertrags abgeschlossen wurden, sind die Aufwendungen hierfür neue Betriebskosten im Sinne der Klausel. Es kann dabei dahinstehen, ob es sich bei 2 III des Mietvertrags um eine über den Bereich des BerGer. hinaus verwendete Klausel mit der Folge handelt, dass das RevGer. sie frei und ohne Bindung an die Auslegung des BerGer. selbst auslegen kann, oder ob die Verwendung der Klausel nicht über dessen Bezirk hinausgeht und das RevGer. ihre Auslegung daher nur in demselben Umfang überprüfen kann, wie es bei Individualverträgen der Fall ist, nämlich allein auf die Verletzung von Auslegungsregeln, auf Denkfehler und auf Verstöße gegen Erfahrungssätze (vgl. BGH, NJW 2002, 3232 = NZM 2002, 784 [unter 2b]). Auch die freie Auslegung der Klausel durch den Senat führt nämlich zu keinem anderen Ergebnis als jenem, welches das BerGer. seiner Entscheidung zu Grunde gelegt hat. Bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung wie hier können dem Mieter auch neue Betriebskosten anteilig auferlegt werden (...). [12] 2. Die Revision meint, diese Auslegung widerspreche dem erkennbaren Sinn und Zweck der Klausel. Dieser liege darin, den Mieter davor zu schützen, dass sich nachträglich ohne sein Zutun Veränderungen ergeben, die die Nutzung der Wohnung verteuern. Kosten, die der Vermieter selbst verursache, ohne dass dies durch eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse veranlasst wäre, sollten jedenfalls dann nicht nachträglich auf den Mieter umgelegt werden können, wenn der Mieter von diesen Kosten keinen Vorteil habe. Vorliegend würde die Umlegung der Versicherungskosten die Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung stören. Denn die Bekl. müsste nunmehr für dieselbe Leistung eine höhere Gegenleistung entrichten. [13] Dem kann nicht zugestimmt werden. Der Wortlaut von 2 III des Mietvertrags stützt Seiten 2/6

3 diese einschränkende Auslegung nicht. Wie das BerGer. zutreffend ausgeführt hat, musste die Mieterin nach dem Inhalt des schriftlichen Mietvertrags damit rechnen, dass neue Betriebskosten (neu gegenüber dem Zeitpunkt der vertraglichen Einigung) hinzukommen können und dass zu diesen möglichen künftigen Betriebskosten Aufwendungen für eine bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht bestehende Sach- und Haftpflichtversicherung zählen. Die einschränkende Auslegung der Vertragsklausel, wie sie die Revision vornimmt, ist nicht zum Schutz des Mieters veranlasst. Zum einen ist der Kreis denkbarer Betriebs - kosten durch Anl. 3 zu 27 II der II. BerechnungsVO begrenzt (jetzt Betriebs - kosten verordnung v , BGBl I, 2346). Darüber hinaus ist von Gesetzes wegen bei Veränderungen von Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten, 560 V BGB. Beiden Erfordernissen ist hier genügt. Die Kl. fordert von der Bekl. eine anteilige Bezahlung von Betriebskosten, die im Vertrag und in den gesetzlichen Vorschriften als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt sind. Dass sie beim Abschluss der Versiche - rungen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet hätte, hat die Bekl. nicht behauptet und ist auch nicht ersichtlich. Für die von der Revision darüber hinaus geforderte Einschränkung auf solche Betriebskosten, die für den Mieter mit einem zusätzlichen Vorteil verbunden sind, findet sich weder im Miet - vertrag der Parteien noch in der gesetzlichen Regelung ein Anknüpfungspunkt. [14] 3. Die Klausel in 2 III des Mietvertrags ist schließlich entgegen der Ansicht der Bekl. auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot ( 307 I 2 BGB) unwirksam. Dem Vertragspartner des Verwenders wird vielmehr durch den Wortlaut des Vertrags insgesamt klar und verständlich aufgezeigt, welche Betriebskosten ihn ab Vertragsschluss anteilig treffen und mit welchen neu hin zu tretenden Betriebskosten zu rechnen ist. Das Abstellen eines Rollators im Hausflur eines Mehrfamilienhauses ist kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache. (Leitsatz der Redaktion) AG Hannover, Urt. v C 3987/05 rechtskräftig Sachverhalt Die bekl. Mieterin bewohnt eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhau - ses. Die Bekl. stellt ihren Rollator ebenso wie eine Mitmieterin neben der Hauseingangs - tür im Hausflur ab, und zwar am Treppen - podest zum Keller. Unter dem hat die Kl. der Mitmieterin mitgeteilt, es sei eine Seiten 3/6

4 Besichtigung vor Ort durchgeführt worden. Dabei sei festgestellt worden, dass die beiden Rollatoren auf vernünftige Art und Weise geparkt worden seien und die Kl. keine Veran - lassung sehe, diesen Zustand zu ändern. Wenn allerdings noch weitere Personen aus dem Haus eine solche Gehhilfe benötigten, müsse die Kl. sich etwas anderes überlegen. Ein Erdgeschossmieter ist inzwischen auch im Besitz eines Rollators, den er im Keller abstellt, zu dem eine aus sechs Stufen bestehende Treppe vom Hauseingangsbereich hinunterführt. Die Kl. trägt vor, die Bekl. sei nicht berechtigt, ihren Rollator unten im Hausflur abzustellen. Durch die abgestellten Rollatoren werde die Nutzung des Treppenhauses für die anderen Mieter eingeschränkt. Wenn es der Bekl. auf Grund ihres Lebensalters nicht mehr möglich sei, ihren Rollator in den Keller zu bringen, so müsse er wie ein Fahrrad vor dem Haus abgestellt werden. Die Kl. verweist weiter darauf, dass der vorgeschriebene Rettungsweg von 1,25 m durch die abgestellten Rollatoren nicht eingehalten werde. Das Abstellen der Rollatoren verstoße im Übrigen auch gegen die zwischen den Parteien geltende Hausordnung. Die Bekl. verwies unter anderem auf ihren Anspruch auf Barrierefreiheit ( 554 a BGB). Das AG hat die Klage abgewiesen. Entscheidungsgründe Die Kl. kann von der Bekl. eine Unterlassung des Abstellens ihres Rollators unten im Hausflur am Fuß der Treppe nicht verlangen. Dies könnte sie nur, wenn das Abstellen des Rollators unten im Hausflur einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellte. Zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Miet - woh nung gehört es, diese auch verlassen zu können. Bei alten und gebrechlichen Mietern bedeutet das, dass ihnen, soweit das Platz - angebot dies zulässt, die Möglichkeit gegeben werden muss, ihre Gehhilfe unten im Hausflur abzustellen. Wer einen Rollator benötigt, ist grundsätzlich so gehbehindert, dass er ihn nicht in seine im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung hinauf- und von dort auch wieder hinuntertragen kann. Dass die Bekl. gesundheitlich nicht in der Lage ist, ihren Rollator im Keller abzustellen, ist unstreitig. Der Mieter kann auch nicht darauf verwiesen werden, den Rollator vor dem Haus abzustellen. Denn der Rollator wäre, jedenfalls nachts, Diebstahls- und Vandalismusgefahr ausgesetzt. Ein Rollator ist auch keinesfalls, wie die Kl. meint, mit einem Fahrrad oder einem Moped zu vergleichen. Der Kl. ist zuzugeben, dass bei grundsätzlicher Gestattung des Abstellens von Rollatoren im Hausflur bei zunehmender Überalterung ihrer Seiten 4/6

5 Mieter Probleme insoweit entstehen würden, dass immer mehr Mieter einen Rollator im Hausflur würden abstellen wollen. Dies würde ab einer bestimmten Anzahl wohl bei einer über zwei Rollatoren hinausgehenden Anzahl tatsächlich zu einer nicht mehr hinnehmbaren Einschränkung des Durchgangs und des Rettungswegs im Treppenflur führen. Da Mobilität und Kontakt mit der Außenwelt besonders auch für alte und gebrechliche Menschen wichtig sind, werden die Vermieter insbesondere genossenschaftliche Vermieter, denen eine besondere Fürsorgepflicht ihren Mitgliedern gegenüber obliegt, die die Mieter sich durch ihren Genossenschaftsanteil schließlich auch erkauft haben sich mit der baulichen Gestaltung ihrer Mietobjekte auf die zunehmende Überalterung von Mietern einstellen müssen. Im konkreten Fall kommt es jedoch noch gar nicht darauf an, ob die Kl. hier in unmittelbarer Nähe zur Haustür eine witterungs- und diebstahlsichere Unterstellmög - lich keit schaffen kann, wie dies die Bekl. vorgeschlagen hat. Denn die konkret bisher abgestellten zwei Rollatoren sind hinnehmbar für die Kl. und auch die anderen Hausbe - wohner. Die eingereichten Fotos verdeutlichen, dass der Durchgang/ Rettungsweg zwar eingeschränkt ist. Da die zwei Rollatoren aber schnell und einfach weggeschoben werden können, liegt eine übermäßige Einschrän - kung hier nicht vor. Ob die Hausordnung ein entgegenstehendes Verbot enthält, ist unerheblich. Allerdings ist eine grundsätzliche Gleichbe - handlung der Mieter eines Mehrfamilien - hauses geboten. Der Mieter wohnt jedoch zum einen im Erdgeschoss und ist immerhin noch in der Lage, seinen Rollator die Treppe zum Keller hinunterzutragen. Die Situation bei ihm ist daher eine andere als die bei der Bekl. Zum anderen wäre ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot auch nur dann gegeben, wenn mehrere Mieter gleichzeitig den Bedarf anmeldeten, ihren Rollator im Hausflur abzustellen, und es nur dem einen gestattet würde. Hier ist der Bedarf der Bekl. aber eher entstanden als der des Mieters, und die Kl. hat das Abstellen von zwei Rollatoren nicht nur geduldet, sondern im Schreiben vom auch ausdrücklich erlaubt, weil es das Platzangebot hergebe. Bezüglich des Mieters erlaubt nun das noch vorhandene Platzangebot eben nicht das Abstellen von dessen Rollator. Die Ausgangssituation für den Mieter ist daher auch insoweit eine andere. Minderungsansprüche für den Mieter dürften auch nicht berechtigt sein, da der Wohnwert sich für diesen Mieter allein durch in seiner Seiten 5/6

6 Person liegende Gründe verschlechtert hat. Die Kl. ist im Übrigen darauf zu verweisen, dass sie in ihrem Schreiben vom an die Mitmieterin angekündigt hat, falls noch mehr als zwei Personen im Haus eine Gehhilfe benötigten, würde sie die Kl. sich etwas anderes überlegen. Dieses»andere«kann nicht darin bestehen, das Abstellen der Rollatoren nun völlig zu untersagen. Wenn die Kl. jetzt auch dem Mieter eine bequeme Abstellmöglichkeit für seinen Rollator anbieten will, ist von ihr insoweit eine konstruktive Lösung und nicht nur ein Unterlassungsbe - gehren der Bekl. gegenüber zu erwarten. Hausfriedensbruch StGB von Frau Dörte von Damsen Seiten 6/6