Franz-Georg Rips. Barrierefreiheit. gemab 554a BGB. Ein neues Rechtsinstitut im Mietrecht und dessen Einordnung in das allgemeine deutsche Recht

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1 Franz-Georg Rips Barrierefreiheit gemab 554a BGB Ein neues Rechtsinstitut im Mietrecht und dessen Einordnung in das allgemeine deutsche Recht DMB-Verlag Verlags- und Verwaltungsgesellschaft des Deutschen Mieterbundes mbh, Berlin

2 Inhalt Einleitung Kapitel Grundsatzliche Uberlegungen und Fragestellungen dieser Arbeit Kapitel Die soziale und okonomische Dimension des Wohnens von Menschen mit Behinderungen Kapitel Die Rechtslage vor der Mietrechtsreform und das Gesetzgebungsverfahren zu 554a BGB Die Rechtsprechung zur Rechtsstellung von Menschen mit Behinderungen im Bereich des Wohnens vor der Kodifizierung des 554a BGB 28 a) Die Treppenhauslift-Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts 28 b) Der Treppenhauslift im Wohnungseigentumsrecht 29 c) Abstellen eines Rollstuhls im Treppenhaus 30 d) Die Duldung eines barrieregerechten Zugangs 30 e) Der Eingriff in die Bausubstanz 31 f) Schadensersatzanspruche des Mieters fur bauliche Veranderungen nach Iristloser Kundigung 31 g) Behinderung und Sozialklausel 31 h) Das,,K6lner Behinderten-Urteil" 32 i) Sonderrechte fur Menschen mit Behinderungen bei der Hundehaltung Das Gesetzgebungsverfahren 33 a) Die Geschichte der Mietrechtsreform 33 b) Die Einfuhrung des 554a BGB in das Gesetzgebungsverfahren 34 c) Der BMA-Vorschlag im Juli d) Weitere Initiativen 36 e) Die konkrete Umsetzung 37 f) Die Beschlussfassung Die Rechtsstellung von Menschen mit Behinderungen in der Rechtsordnung der DDR 40 a) Die ZGB-Vorschriften 40 b) Die Verfassung der DDR 41 c) Die Rechtslage nach der Wiedervereinigung 43

3 10 Inhalt 4. Kapitel Die allgemeinen Rechtsgrundsatze zum Schutz von Menschen mit Behinderungen Die verfassungsrechtliche Dimension der Rechtsstellung von Menschen mit Behinderungen 44 a) Die Neufassung des Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG als unmittelbarer Ankniipfungspunkt 44 b) Die Menschenwiirde des Art. 1 GG 45 c) Die Drittwirkung von Grundrechten 46 d) Die Konkretisierung des Diskriminierungsverbots in Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG Die VerfassungsmaGigkeit des 554a BGB 51 a) 554a BGB und Art. 14 GG 52 b) 554a BGB und die Gleichheitsrechte 55 c) Das Riickwirkungsverbot Der Behindertenschutz in sozialrechtlichen Regelungen 58 a) SGB IX 58 b) Das Gesetz zur Sicherung der Eingliederung Schwerbehinderter in Arbeit, Beruf und Gesellschaft 59 c) Das Gesetz zur Gleichstellung behinderter Menschen und zur Anderung anderer Gesetze Die verwaltungsrechtliche Ebene DIN-Vorschriften Leistungsanspruche im Rahmen der Wohnungsanpassung Strafrechtliche Vorschriften Kapitel Das Verhaltnis des 554a BGB zum Recht der Mietermodernisierung Die Wohnraummodemisierung und 554a BGB Der Begriff der Modernisierung im mietrechtlichen Sinne Modernisierungsrechte des Vermieters Das Recht des Mieters zur Modernisierung Die Anderung der Rechtslage durch 554a BGB Kapitel Die gesetzliche Regelung des 554a BGB im Einzelnen Der Rechtscharakter der Vorschrift: Ausgestaltung des vertragsgemaben Gebrauchs Oder Erweiterung des vertragsgemaren Gebrauchs durch Anspruch des Mieters auf Anderung des Vertrages 74 a) Mogliche Alternativen 74 b) Bisheriger Meinungsstand zum vertragsgemaben Gebrauch 75 c) Die Anwendung dieser Grundsatze auf 554a BGB Die Auswirkungen der Uberlegungen zum Rechtscharakter VertragsgemaRer Gebrauch unter besonderer Betrachtung der Interessen von Menschen mit Behinderungen 81

4 Inhalt Gesetzesuberschrift,,Barrierefreiheit" 85 a) Der Begriff der Barrierefreiheit gem. 554a BGB im Kontext mit anderen Gesetzesvorschriften 86 b) Der Begritf der Behinderung als BestimmungsgroBe der Barrierefreiheit 88 c) Typische Krankheitsgruppen, die Nachteile auslosen und zur Behinderung im rechtstechnischen Sinne fuhren 90 d) Differenzierte Behinderungsformen - differenzierte Unterstiitzungsbedarfe Der Mieter als Anspruchssteller im Rahmen des 554a BGB 95 a) Personenmehrheit 95 b) Die ZGB-Regelung fur Eheleute 97 c) Eintrittsrechte und Rechtsnachfolge 98 d) Der Eintritt der Behinderung Der Vermieter als Anspruchsgegner im Rahmen des 554a BGB Zustimmung im Sinne des 554a BGB 102 a) Zustimmung im BGB-Mietrecht 103 b) Zustimmung als Einwilligung 104 c) Formfreiheit 104 d) Allgemeine und besondere Regeln iiber Willenserklarungen 104 e) Empfangsbedurftigkeit der Erklarung 105 f) Erklarungsfrist 106 g) Erklarungsoptionen Bauliche Veranderungen im Sinne des 554a BGB Sonstige Einrichtungen gem. 554a BGB Behindertengerechte Nutzung der Mietsache im Sinne des 554a BGB 112 a) Mietsache 112 b) Nutzung 113 c) Das Tatbestandsmerkmal,,behindertengerecht" Behindertengerechter,,Zugang" zur Mietsache Die Erforderlichkeit gemab 554a BGB Berechtigte Interessen des Mieters gemab 554a BGB Gberwiegendes Interesse des Vermieters an der unveranderten Erhaltung der Mietsache Oder des Gebaudes Die Berucksichtigung berechtigter Interessen anderer Mieter in dem Gebaude Die Interessenabwagung Vermieter-Option gem. 554a Abs. 2 Satz 1 BGB: Verlangen der Leistung einer angemessenen zusatzlichen Sicherheit fur die Wiederherstellung des urspriinglichen Zustandes 127 a) Die Abweichung von 551 Abs. 1 BGB 127 b) Die Optionsfreiheit des Vermieters 128 c) Die Hohe der Sicherheit 128 d) Die Zahlungsunfahigkeit des Mieters Form und Abwicklung der Sicherheit gem. 554a Abs. 2 Satz 2 BGB 131

5 12 Inhalt 19. Das Verbot der Vereinbarungsabweichung gem. 554a Abs. 3 BGB Die Rechtslage bei gewerblichen und bei Mischmietverhaltnissen Kapitel Die Rechtsfolgen von BarrierefreihettsmaBnahmen Rechte und Pflichten des Mieters Rechte und Pflichten des Vermieters Rechte und Pflichten von Mitmietern Kapitel Die Sonderkonstellation unterschiedlicher Interessen bei einer Mehrheit von Mietern Eheleute und Lebenspartner Andere Mietergemeinschaften Kapitel Die Auswirkungen von BarrierefreiheitsmaBnahmen im Sinne des 554a BGB auf das Mieterhohungsverfahren Kapitel Die Rechtsfragen bei einer VerauBerung der Mietsache oder einem anderen Rechtsiibergang auf Seiten des Vermieters VerauBerung der Mietsache/Unwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung Schenkung, Tausch, Vermachtnis Die Erbfolge Die Zwangsversteigerung Der Kauf der Wohnung durch den Mieter Kapitel Die Rechtsfolgen bei Insolvenz und Zwangsverwaltung Die Insolvenz des Vermieters Die Insolvenz des Mieters Die Zwangsverwaltung uber das Grundstiick des Vermieters Vom Insolvenzverwalter veranlasste Verwertung des Grundstiicks Kapitel Die Rechtsfragen bei Beendigung des Mietverhaltnisses und beim Wegfall der Behinderung in Bezug auf Wiederherstellungsanspruch und Ruckzahlung der Sicherheit gem. 554a BGB Kiindigung des Vermieters oder Ablauf eines befristeten Mietverhaltnisses Kiindigung des Mieters Tod des Mieters Die Wohnungszuweisung zwischen Eheleuten und Lebenspartnern durch das Gericht Die Vertragsubernahme Spaterer Wegfall der Behinderung 163

6 Inhalt Kapitel Prozessuale und vollstreckungsrechtliche Uberlegungen Die Durchsetzung des Zustimmungsanspruches Der Duldungsanspruch des Mieters Die Zulassigkeit einer Stufenklage oder einer Anspruchshaufung Nebeninterventionsrechte der Mitmieter oder der Mitglieder einer Wohnungseigentumergemeinschaft Die Streitverkundung durch den Vermieter Die Vollstreckung titulierter Anspruche Der Gegenstandswert Die Verbandsklagebefugnis Kapitel Besondere Vorgaben fur die Mietwohnung als Eigentumswohnung Die Einfuhrung in die Problematik Rechtsverhaltnis Mieter/Wohnungseigentumergemeinschaft Rechtsverhaltnis Mieter/Vermieter Rechtsverhaltnis Vermieter/Wohnungseigentumergemeinschaft Bewertung Kapitel Zusammenfassung und Ausblick 182 Quellen- und Literaturverzeichnis 189 Abkiirzungsverzeichnis 202 Anhang: Bisher unverotfentlichte Quellen 205