Rechtssichere Beschlüsse rund um die energetische Sanierung

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1 Rechtssichere Beschlüsse rund um die energetische Sanierung Verwalterforum Bad Homburg Gerhard Holzapfel, Hausverwaltung und Energieberatung Gerhard Holzapfel

2 Vorbereitung Was bedeutet energetisch sanieren? Ziel: Die Immobilie so aufwerten, das ein minimaler Aufwand für Heizung, Warmwasser und Lüftung besteht Was ist das Ziel der Sanierung? Besser als vorher? Wer sind die Beteiligten? Gesetze, Eigentümer, Gebäude, Verwaltung, Sachverständige, Mieter, Geldquellen, Handwerker, Baumängel, Bauphysik.. Was sind die Stolpersteine? Schlechte Vorbereitung und Unplanbares 2

3 Rechtsgrundlagen Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Instandhaltung/Instandsetzung ( 21 Abs Nr WEG) Modernisierung ( 22 Abs. 2 WEG und 555 b BGB) Modernisierende Instandsetzung ( 22 Abs. 3 WEG) Auffangtatbestand : Bauliche Veränderung ( 22 Abs. 1 WEG) Pflichten Wohnungseigentümers ( 14 Abs. 1 WEG) Mieterhöhung 557 BGB und 559 BGB Wichtige KfW Programme: Kredit: 151 Effizienzhaus, 152 Einzelmaßnahme, Zuschuss: 159 altersgerechter Umbau, Kredit: 167 Ergänzungskredit, Zuschuss: 430 Effizienzhaus,152 Einzelmaßnahme, Zuschuss: 431 Baubegleitung Seite 3

4 Ziel: Besser als vorher? Vor der Beschlussfassung sind u.a. folgende Punkte zu klären: Wirtschaftlichkeit Ist-Kosten Folge-Kosten (Betrieb) Kosten der Maßnahme, Nebenkosten der Maßnahme Einsparungen Zeitplan Aktuelle Wartung, zukünftige Wartung Finanzierung (KfW, Sonderumlage, Banken, Rücklage ) Liegt ein Vorbereitungsbeschluss vor? 3 Angebote einholen Sachverständiger vor dem Beschluss mit ins Boot holen! Bauleitung Folgekosten - Nachhaltig und spätere Entsorgung - Instandhaltung und Betrieb - Folgeimplikationen 4

5 Stolpersteine vermeiden Interessenslage der Beteiligte beachten Konfliktpotential frühzeitig beseitigen Referenzen vorstellen Ängste nehmen Genug Zeit lassen Langfristige Planung 5

6 Eigentümerversammlung Ordnungsgemäße Einladung Eigentümerversammlung Versammlungsort im Umkreis der Anlage Versammlungszeit zu einer Tageszeit Einladung zur Eigentümerversammlung mindestens 2 Wochen vor der Versammlung Angebote anfügen Begrenzte Anzahl an Optionen Empfehlung: Wirtschaftlichkeitsberechnung anfügen Empfehlung: Referenzen anfügen Empfehlung: Möglichkeit zur Klärung von Rückfragen geben Vorbereitungsbeschluß 6

7 Was wird beschlossen Instandhaltung Instandsetzung Modernisierende Instandsetzung Modernisierung Bauliche Veränderung 7

8 Instandhaltung / Instandsetzung Instandhaltung: Erhaltung des aktuellen Status Quo Instandsetzung: Reproduktion der ursprünglichen Substanz. Wieder in Betrieb nehmen Beschluss: Mehrheitsbeschluss ausreichend In der Praxis kein Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung 8

9 Modernisierende Instandsetzung Instandsetzung Bedarf besteht und gleichzeitig erfolgt eine Modernisierung Wirtschaftlich bessere Lösung Kosten-Nutzen-Analyse Gesetzliche Vorgaben EnEV Beschluss: einfache Mehrheit 9

10 Modernisierung Maßnahmen, die der Modernisierung oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen ( 22 Abs. 2 WEG) Beschluss: 3/4 Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile doppelte qualifizierte Mehrheit 10

11 Bauliche Veränderung Maßnahmen die, über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, können beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Recht durch die Maßnahme über den 14 Nr. 1 WEG bestimmten Maß hinaus beeinträchtigt wird. ( 22 Abs. 1 WEG) Beschluss: Allstimmigkeit 11

12 Stellung des Verwalters Der Verwalter hat gemäß 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (Der Verwalter hat die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen ) und somit: Eine Informationspflicht Pflicht zur Vorbereitung und Herbeiführung von Beschlüssen Nach Ermächtigung durch die Gemeinschaft für die Durchführung zu sorgen Kontrolle der ordnungsgemäßen Durchführung. Aus Haftungsgründen empfiehlt sich hier die Einschaltung von Fachleuten. 12

13 Vorteile Wirtschaftliche Vorteile Weniger Kosten für Energie Förderung durch KfW, Weitere Steuerschädliche Investition nutzen um im Alter die Kosten zu senken Niedrigere Grundkosten erzeugen Komfortwohnung Besseres Raumklima Altengerechtes Bad, Küche und Zugang Frage nach Energieträger und das WIE stellen 13

14 Beschluss / Bestimmtheit Umfang und Art der Arbeiten genau beschreiben Sachliche Erwägungen einbeziehen, daher im Vorfeld Informationen verteilen Ausführung nach anerkannten Regeln der Technik Keine Delegation der Entscheidung auf den Verwalter Nennung des ausführenden Unternehmens Kostenrahmen Zeitplan Im Zweifel nur Vorbereitungsbeschluss und dann Beschluss auf einer weiteren Versammlung 14

15 Beschluss / Finanzierung In gesondertem Beschluss Nebenkosten berücksichtigen Finanzierungsnebenkosten, wie Versicherung, Eintragungskosten Bereits gezahlte oder verausgabte Beträge für Vorbereitung des Beschlusses Preissteigerungen Sachverständigen Wie: Kredit mit Zinsen und Tilgung, Zuschuss, Sonderumlage, Rücklage Wie wird mit Budgetüberschreitungen umgegangen? 15

16 Nichtiger Beschluss Nichtiger Beschluss gemäß 23 Abs. 4 WEG Legaldefinition der Nichtigkeit Ein nichtiger Beschluss entfaltet auch ohne gerichtliche Feststellung keine Wirkung mit ggf. Teilungültigkeit Fehlende Beschlusskompetenz nicht vom Gesetz oder Gemeinschaftsordnung gedeckte Beschlusskompetenz Verstoß gegen zwingende Regeln Eingriff in den Kernbereich von Sondereigentum Eingriff in staatliche Hoheitsakte Unbestimmtheit 16

17 Anfechtbarer Beschluss Formaler Fehler Ladungsmangel Frist oder Versammlungsort Beschlussunfähigkeit Sitzung nicht öffentlich Nicht ordnungsgemäße Verwaltung Quelle: Abramenko, Handbuch WEG, 5 Rn

18 Durchführung Umgang mit Beschlussanfechtung Finanzierung fixieren Zeitplan abstimmen und an Beteiligte verteilen Versicherung informieren Auftrag/Aufträge vergeben Kontrolle Liste der verbauten Materialien / Müll von Morgen? Bestätigung durch Sachverständigen Zahlung 18

19 Kredit versus Zuschuss Kredit verlagert die Kosten der Maßnahme in die Zukunft. Rechtsnachfolger? Nutznießer der Maßnahme? Entwicklung der Hausgelder? Veränderte wirtschaftliche Situation? Zuschuss sind Zuwendungen, die nicht zurückgezahlt werden müssen und somit die Kosten jetzt reduzieren (KfW) % 19

20 Erfahrungen aus der Praxis Nicht alle Mitarbeiter einer Firma arbeiten gleich Unterschiede beim Nutzerverhalten führen zu unterschiedlichen Ergebnissen Falsche Gerüchte halten sich nachhaltig neue Fenster = Schimmel Lüftung sollte immer ein Thema sein Unplanbares Investition nicht immer unwirtschaftlich Nachhaltigkeit beachten 20

21 Fakten Austauschpflicht von Heizkesseln Bj. vor zum ( 10 Abs. 1 EnEV 2014) (KfW Förderung ) Dämmung Heizungs-/Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen ( 10 Abs. 2 EnEV 2014) (KfW Förderung) Oberste Geschoßdecke bis Ende 2015 auf 0,24 W/m²K nachrüsten ( 10 Abs. 3 EnEV 2014) KfW Förderung bei 0,14 W/m²K und besser Ausnahme: Selbstnutzung kleine Einheiten ( 10 Abs. 4 EnEV 2014) die Absätze 2 bis 3 sind nicht anzuwenden, soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. ( 10 Abs. 5 EnEV 2014) Fassadendämmung KfW Förderung bei 0,20 W/m²K und besser Energieausweise nicht für eine Wohnung. Gemischte Objekte je Art ein Ausweis. KfW Zinsen aktuell bei 0,75 % + Zuschuss 21

22 Beispiel Mehrparteienhaus 34 Parteien mit 34 Gasetagenheizungen Verursachen pro Jahr 34 mal: Wartung á 100,00 = 3.400,00 Grundgebühr á 100,00-180,00 = 3.400,00 Schornsteinfeger á 50,00 = 1.700,00 = 8.500,00 /a Statt einmal pro Jahr: Wartung á 500,00 = 500,00 Zählergebühr á 100,00-180,00 = 100,00 Schornsteinfeger á 300,00 = 300,00 = 900,00 /a Ca für Ersatzbeschaffung pro Jahr, ohne weitere Vorteile durch: moderne Technik mit bessere Steuerung, Förderung und geringerer Verbrauch Seite 22

23 Ende Gut alles Gut Gute Planung und Vorbereitung unterstützt rechtsichere Beschlüsse und gutes Ergebnis Mit KfW-Förderung Komfort steigern Fachleute frühzeitig hinzuziehen 23

24 Ihr Referent: Gerhard Holzapfel, Geschäftsführender Inhaber Betriebswirt (VWA) und Gebäudeenergieberater (HWK) Hausverwaltung und Energieberatung Gerhard Holzapfel Sperberstraße 61, Bad Soden Telefon: 06196/ ; Mail: Seite 24