23. Deutscher Verwaltertag

Transkript

1 23. Deutscher Verwaltertag Die namentliche Abstimmung - Umsetzung in Praxis und Eigentümerversammlung Prof. Dr. Florian Jacoby

2 Zielsetzung Der Verwalter muss die Abstimmung so ausgestalten, dass diese - den rechtlichen Anforderungen genügt, - von den Eigentümern akzeptiert wird und - vom Verwalter zu handhaben ist, mithin also - rechtmäßig und - zweckmäßig ist. Folie 2

3 Ausgestaltung der Abstimmung Möglichkeiten - Akklamation/Stimmkarten, - Stimmzettel Gekennzeichnet (namentlich) Ungekennzeichnet (anonym) Auswahlkriterien - Anonym <=> geheim - Dokumentation - Rechtssicherheit - Ordnungsmäßige Verwaltung Festlegende Person (im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung) - Geschäftsordnungsbeschlüsse - Versammlungsleiter Folie 3

4 Agenda I. Aspekte der Abstimmung II. III. Rechtliche Vorgaben konkret Folie 4

5 I. Aspekte der Abstimmung 1. Beteiligung an der Abstimmung (Legitimation) 2. Stimmabgabe 3. Stimmkraftprinzip 4. Beschlussinhalt Folie 5

6 1. Beteiligte an der Abstimmung Eigenhandeln - Einzeleigentümer Natürliche Personen (selbst, ggf. durch gesetzlichen Vertreter) Verbände durch Ihre Organe (Geschäftsführer, Vorstand) - Mehrere Eigentümer einer Einheit (z.b. beide Ehegatten sind Miteigentümer) grds. durch alle (!) einzelnen Eigentümer - Verwaltete Einheiten grds. durch Amtswalter (Insolvenz-, Zwangs-, Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker) Vertreterhandeln - Nachweis (Form) - Bindungen im Stimmverhalten ( Weisungen ) Folie 6

7 2. Stimmabgabe BGH v V ZR 254/11: Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden. Folie 7

8 3. Stimmkraftprinzip Kopfprinzip (eine Stimme pro Eigentümer) ist gesetzliche Regel nach 25 Abs. 2 WEG. Objektprinzip (Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten) kann vereinbart werden. Wertprinzip (MEA) kann vereinbart werden. Folie 8

9 4. Beschlussinhalt Maßgeblich ist die Beschlussfeststellung durch den Versammlungsleiter. Beruht diese Feststellung auf einem Zählfehler, führt dies nur zur Anfechtbarkeit des festgestellten Beschlusses. Eine falsche Angabe in Niederschrift oder der Beschluss-Sammlung ändert den Beschluss nicht, beeinflusst aber die Beweissituation. Folie 9

10 II. Rechtliche Vorgaben Aktuelles vom BGH: BGH v V ZR 9/14: Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. BGH v V ZR 65/11: Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß 16 Abs. 6 S. 1 HS 2 von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß 22 Abs. 1 i.v.m. 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. Folie 10

11 II. Rechtliche Vorgaben Vielfach können bedeutende Rechtsfolgen vom Stimmverhalten eines Wohnungseigentümers abhängen: - Wirksamkeit der Vertretung (gebundene Vertretungsmacht) - Bestimmung der Stimmkraft (MEA) - Nachweis einer (knappen) Auszählung - Kostentragung, 16 Abs. 6 WEG, - Pflichtverletzung der Eigentümer, 21 Abs. 4 WEG, In diesen Fällen ist es grds. allein ordnungsmäßig, - namentlich abzustimmen und - das Stimmverhalten zu dokumentieren. Folie 11

12 III. konkret Stationen der Versammlung - Einlasskontrolle - Abstimmverfahren - Auszählung - Verkündung - Dokumentation Ausgestaltungen der namentlichen Abstimmung - Akklamation (Stimmkarten) - Namentliche Stimmzettel (ggf. elektronisch) Folie 12

13 Einlasskontrolle 1. Akklamation (Stimmkarten) - Anwesenheit und Stimmberechtigung prüfen, ggf. Stimmkarten ausgeben, - Bei Vollmachten den Vollmachtsumfang prüfen, - Berücksichtigung von Großvollmachtnehmern. Abstimmverfahren - Ermittlung der Ja/Nein/Enthaltungen oder - Differenzmethode zulässig (Auszählung nur von Nein/Enthaltungen, Problem: Fiktion des Ja). Auszählung Stimmen jeweils auf einer Anwesenheitsliste protokollieren, ggf. elektronisch, und auszählen. Verkündung des protokollierten Beschlussergebnisses. Dokumentation durch das von der Verwaltung erstellte Beschlussprotokoll über wahrgenommenes Stimmverhalten. Folie 13

14 2. Namentliche Stimmzettel Einlasskontrolle - Anwesenheit und Stimmberechtigung prüfen, - Stimmzettel ausgeben, - Vollmachten: Umfang prüfen und Großvollmachtnehmer berücksichtigen. Abstimmverfahren Abgabe der Stimmzettel. Auszählung (langwierig) Auswertung der Stimmzettel. Verkündung (ggf. erst verzögert) des protokollierten Beschlussergebnisses. Dokumentation Archivierte Stimmzettel können als Nachweis herangezogen werden. Folie 14

15 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 15