EIGENTÜMERVERSAMMLUNG. Berlin 25. Mai 2016

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1 EIGENTÜMERVERSAMMLUNG Berlin 25. Mai 2016

2 Unsere Geschäftsgrundlage I Die nächsten Minuten ca. eine Stunde sind für Sie. o Stellen Sie daher jede Frage, die Ihnen im Zusammenhang mit der Versammlung der Wohnungseigentümer wichtig ist! o Hinterfragen Sie jede Aussage! o Offenbaren Sie, wenn Sie etwas nicht genau verstanden haben. o Trauen Sie sich, sich einzumischen. Davon haben Sie etwas. Davon haben alle etwas!

3 Unsere Geschäftsgrundlage II Vorrang der Gemeinschaftsordnung alles fließt alle Aussagen kommen mit besten Wissen und Gewissen

4 BEGRIFF DER VERSAMMLUNG

5 Begriff Grundsatz Versammlung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer Besondere Versammlungen virtuelle Versammlung außerordentliche Versammlung Zweitversammlung Ein-Mann-Versammlung Versammlungen in Mehrhausanlagen

6 Versammlungsort muss muss eine ordnungsmäßige Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleisten allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung ermöglichen verkehrsüblich zu erreichen sein in der Regel einen örtlichen Bezug zur Wohnanlage haben

7 Versammlungsstätte muss einen störungsfreien Ablauf gewährleisten akzeptabel sein die Teilnahme aller Wohnungseigentümer zulassen nichtöffentlich sein

8 Versammlungszeit/-datum: Prüfsteine Wünsche der Wohnungseigentümer beachten Anzahl der Wohnungseigentümer/voraussichtliche Anwesenheit Anzahl der zu besprechenden Punkte; voraussichtliche Dauer der Eigentümerversammlung; Einheiten selbstgenutzt odervermietet Wohnungseigentümer vor Ort ansässig sind Erreichbarkeit des Versammlungsorts gewöhnliche Arbeitszeiten Kollision mit anderen Veranstaltungen gesetzliche oder kirchliche Feiertage Schulferien

9 Regel die Versammlung sollte in der Regel terminiert werden auf einem Wochentag außerhalb der Ferien auf keinen Feiertag an einem Tag ohne besondere andere Veranstaltung von der eine allgemeine Kenntnis besteht zwischen Uhr und Uhr

10 LADUNG

11 Wer lädt? Verwalter nach Ablauf der Bestellungszeit? Vorsitzender des Beirats/Vertreter allein neben/ergänzend zum Verwalter? wann? overwalter fehlt overwalter weigert sich pflichtwidrig

12 Wer lädt? Wohnungseigentümer in der Regel nicht nach Ermächtigung

13 Wen muss ich laden? Wohnungs- und Teileigentümer bei Miteigentümern jeden von ihnen, ggf. in einer Ladung Bucheigentümer Erwerb außerhalb des Grundbuchs Obliegenheitsverletzung des Neueigentümers, sich nicht zu offenbaren Parteien kraft Amtes

14 Wen muss ich laden? Praktische Probleme Eigentümerliste ist nicht aktuell: muss sich ein Wohnungseigentümer als solcher offenbaren? muss ein Wohnungseigentümer seine Adresse mitteilen? muss Verwalter ins Wohnungsgrundbuch Einsicht nehmen?

15 Wann muss ich laden? nach Bestimmung der Wohnungseigentümer wenigstens einmal jährlich bei akutem Bedarf Ladungsfrist 2 Wochen besondere Dringlichkeit wenigstens 4 Wochen vorher laden Beweislast trifft häufig den Verwalter

16 Wann muss ich laden? Einberufungsverlangen der Wohnungseigentümer Prüfungskompetenz des Verwalters?

17 Warum müssen Gegenstände angekündigt werden? durch die Ankündigung (Bezeichnung) sollen die Einzuladenden vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden Wohnungseigentümer sollen die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Beratung und Beschlussfassung vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob sie an der Eigentümerversammlung teilnehmen

18 Wie sind Beschlussgegenstände konkret anzukündigen? Regel mit einem Schlagwort; ist es nicht selbsterklärend, muss das Thema näher benannt werden Wohnungseigentümer muss wissen, worum es geht; muss sich vorbereiten können jeder Gegenstand ist anzukündigen Sonstiges/Vermischtes? Details? Beschlusstext? Anlagen?

19 Prüfsteine für die Bezeichnung sind: einfacher oder schwerer (komplizierter) Sachverhalt Bildungsgrad, Alter und ethnische Herkunft der Wohnungseigentümer Vorbefassung ggf. laufendes Gerichtsverfahren wirtschaftliche, tatsächliche, ideelle Bedeutung des Beschlussinhaltes

20 Wie muss ich laden? Textform in der Praxis am besten schriftlich Ladung sollte nennen: den Ladenden Zeit, Ort, Versammlungsstätte Beschlussgegenstände wie detailliert, ggf. konkreter Text? voraussichtliche Dauer

21 DURCHFÜHRUNG DER VERSAMMLUNG

22 Beschlussfähigkeit die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen (ggf. vertretenen) stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten Ausnahme: wenn die Hälfte nicht erreicht werden kann

23 Versammlungsleitung ruht auf dem Verwalter als Funktionsgehilfen, sofern Wohnungseigentümer nichts anderes bestimmen vorab in der Versammlung (Geschäftsordnungsbeschluss)

24 Versammlungsleitung Inhalte Eröffnung/Durchführung/Unterbrechung/Vertagung/Ordnung/Schluss Prüfung Teilnahme- und Stimmberechtigung Prüfung Beschlussfähigkeit Diskussionsleitung Durchführung der Beschlussfassung Bestimmtheit Vollständigkeit Abstimmungsmodus Feststellung + Verkündung

25 Versammlungsleitung Ordnungsbefugnisse Verweisung aus der Versammlung Sonstiges Entzug des Stimmrechts? Ordnungsgeld? Zuweisung von Redezeit Faustregel: maximal 10 Minuten Durchsetzung?

26 Grundsatz der Nichtöffentlichkeit im Grundsatz dürfen an der Versammlung nur Wohnungseigentümer teilnehmen daneben ist Vertretern der Zugang zu gestatten Probleme bereiten vor allem: falsch gewählte Orte Gäste anwaltliche Berater

27 Versammlungsrechte Rechte jedes Wohnungseigentümers Teilnahmerecht Antragsrecht Rederecht Rechte einiger Wohnungseigentümer Stimmrecht Präsentationsrecht?

28 Geschäftsordnung Begriff Bestimmung Vereinbarung Beschluss Fassung Bedeutung über den Tag?

29 STIMMRECHT

30 Stimmrecht die Geladenen Ausschluss eines Stimmberechtigten Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn wenn er nach 18 WEG rechtskräftig verurteilt ist Majorisierung

31 Stimmrecht Stimmrechtsprinzipien Kopfprinzip Objektprinzip Wertstimmrecht Probleme: Miteigentümer

32 Stimmrechtsvollmachten Vertretung ist zulässig Miteigentümer Vetreterklauseln Nachweisung der Vollmacht Prüfungsrecht oder Prüfungspflicht des Verwalters Prüfungsrecht Dritter? Vertretung durch den Verwalter?

33 Vollmachtsnachweis fehlt kann eine Vollmacht nicht nachgewiesen werden, was zum Teil nur schriftlich möglich ist, ist ein Vertreter vom Stimmrecht ausgeschlossen

34 Abstimmungsmodus Hand heben Stimmkarten/Stimmzettel Hammelsprung Geheime Abstimmung Grundsatz 22 Abs. 1, 16 Abs. 6 WEG

35 BESCHLUSS

36 Beschlusskompetenzen Kompetenzen gesetzliche Vereinbarte fehlende Kompetenz Verstoß im Einzelfall Verstoß, weil die Kompetenznorm Ordnungsmäßigkeit verlangte, die fehlt Verstoß, weil es einer Vereinbarung bedurfte

37 Beschlussfehler formelle Beschlussmängel, z.b. Ladungsmängel materielle Beschlussmängel Ermessensfehler, z.b. keine Einholung von Angeboten inhaltliche Fehler, z.b. unzutreffende Ansätze beim Wirtschaftsplan Ordnungsmäßigkeit im Übrigen, z.b. unzulässige Gebrauchsbeschränkung Zustimmung des in seinen Rechten betroffenen Wohnungseigentümers?

38 Übersicht häufiger Fehler Verstoß gegen 23 Abs. 2 WEG Fehler bei der Beschlussfeststellung und -verkündung. Unbestimmtheit Fehlende/schlechte Informationen Verwalter holt keine oder unzureichende Angebote ein Mängel der Abrechnung Mängel des Wirtschaftsplans Mängel der Verwalterbestellung Fragen des Gebrauchs Bauliche Veränderungen

39 Bestimmtheit Ein Beschluss muss aus sich heraus genau erkennen lassen, was gilt. Ein Beschluss muss so ggf. durch Verweisung vollständig das Regelungsproblem lösen. Ein Beschluss muss so formuliert werden, dass er in sich nicht widersprüchlich ist. ein Gebot/Verbot muss klar erkennbar und umsetzbar sein

40 ZWEITVERSAMMLUNG

41 Begriff ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, muss der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einberufen gleicher Gegenstand = selbe Tagesordnung wie Erstversammlung

42 Besonderheiten eine Zweitversammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig eine ein-mann-versammlung ist vorstellbar auf die besondere Beschlussfähigkeit ist bei der Einberufung hinzuweisen eine Eventualladung ist ist es nicht vereinbart unzulässig

43 NIEDERSCHRIFT

44 Inhalte Muss-Inhalt Ort, Zeit, Teilnehmer, Verfasser gefasste Beschlüsse Kann-Inhalt Ablauf der Versammlung Angabe der Ja-Stimmen, der Nein-Stimmen, Enthaltungen

45 Anfertiger Verwalter andere Vorsitzende der Versammlung außerhalb der Versammlung bei Urteilsformeln und schriftlichen Beschlüssen?

46 Unterschriften Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben Bedarf es danach immer 3 Unterschriften?

47 Einsichtsrechte jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen Zeitpunkt Ort Dauer der Aufbewahrung der Niederschrift

48 BESCHLUSS-SAMMLUNG

49 Sinn und Zweck Information der Wohnungseigentümer Information des jetzigen und späterer Verwalter Information Dritter?

50 Inhalte in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündete Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung schriftliche Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 WEG mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien

51 Wann ist einzutragen? unverzüglich meint, ohne schuldhaftes Zögern, gibt aber keinen konkreten Zeitraum an 1 Tag bis 3 Tage 1 Woche? 3 Wochen?

52 Form der Sammlung Überblick die Beschluss-Sammlung kann angelegt werden in schriftlicher Form, etwa als Stehordner, elektronischer Form notwendig, aber auch ausreichend ist nach beiden Wegen, dass eine ungehinderte Einsicht etwa durch einen Ausdruck ermöglicht wird

53 Einsichtnahme Einzelheiten ein Recht auf Herausgabe besteht nicht ein besonderes berechtigtes Interesse an der Einsicht braucht nicht nachgewiesen werden im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Fertigung und Aushändigung von Fotokopien Ort und Art der Einsichtnahme Entgelt?

54 ANHANG

55 23 WEG (1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. (2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. (3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

56 24 WEG (1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen. (2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. (3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. (4) 1Die Einberufung erfolgt in Textform. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. (5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

57 24 WEG (6) 1Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. 2Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. 3Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen. (7) 1Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. 2Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut 1.der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 2.der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und 3.der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. 3Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. 4Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. 5Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. 6Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. 7Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. 8Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben. (8) 1Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. 2Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.

58 25 WEG (1) Für die Beschlussfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5. (2) 1Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. 2Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. (3) Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. (4) 1Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. 2Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen. (5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach 18 rechtskräftig verurteilt ist