WEG: Eigentümerversammlung aus Verwaltersicht

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1 1 Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter: WEG: Eigentümerversammlung aus Verwaltersicht Vorbereitet von: Veranstaltungsort: Rechtsanwälten und Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Tobias Scheidacker, Dr. Sascha Lambert (zugleich Zwangsverwalter) Kanzlei Welserstraße 10-12, Berlin Veranstaltung am 25. März 2009

2 2 Übersicht über einige bisherige Veranstaltungen: zuletzt Bruttomietverträge Betriebskosten Mietmängelmanagement strafbares Verhalten von Mietern Eneriepaß und EnEV Das neue AGG Schönheitsreparaturen ohne Quotenklausel Schriftform Schönheitsreparaturen aus der Sicht des Malersachverständigen (Vortrag vor dem Arbeitskreis der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen des Maler- und Lackiererhandwerks Berlin-Brandenburg) Die Stellung des Verwalters nach der WEG-Novelle 2007 (Seminarreihe Die WEG-Novelle 2007 Teil 1) Die neuen Beschlußregeln nach der WEG-Novelle 2007 (Seminarreihe Die WEG-Novelle 2007 Teil 2) Prozeß- und Vollstreckungsrecht (Seminarreihe Die WEG-Novelle 2007 Teil 3) Zusammenfassung und Wiederholung (Seminarreihe Die WEG-Novelle 2007 Teil 4) Rechtsprechungsupdate Mietrecht Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen - aktuelle Rechtsprechung Untermiete und Auswirkungen auf die Praxis (Vortrag vor dem Arbeitskreis der hessischen ö.b.u.v. Sachverständigen des Maler- und Lackiererhandwerks) WEG: Beschlüsse richtig formulieren und auszählen Eigentümerwechsel im Miet- und WEG-Recht Schönheitsreparaturen Wiederholung am Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2008 Wiederholung am Zwangsvollstreckung im Miet- und WEG-Recht demnächst Erbbaurecht contra gewerblicher Mietvertrag Bei Interesse an einer der vorgenannten Veranstaltungen informieren wir Sie auf Nachfrage gern über die näheren Einzelheiten. Weitere Informationen finden Sie unter Mit Tages- und Halbtagsseminaren schulen wir Ihre Mitarbeiter im WEG-Recht sowie im Recht der Gewerberaum- und Wohnraummiete. Dabei bestimmen Sie vorab, ob der Schwerpunkt auf einer Grundlagenvermittlung, der vertiefenden Ausbildung in bestimmten Einzelgebieten oder auf einer Aktualisierung des Kenntnisstandes (Gesetzes- und Rechtsprechungsänderungen) liegen soll. Auch Kombinationen sind möglich.

3 3 Übersicht zum vorliegenden Skript: I. Einladung zur Versammlung 1. wer ist einzuladen? 2. wann ist einzuladen? 3. wann und wo darf/muß die Versammlung stattfinden? 4. was muß/kann die Einladung enthalten? II. Durchführung der Versammlung 1. wer darf teilnehmen? 2. Versammlungsleitung 3. Formalien der Eröffnung 4. Protokollierung von Verlauf und Ergebnis III. richtiges Auszählen von Beschlüssen 1. Stimmrechtsprinzipien - nach Köpfen - nach Einheiten - nach MEA 2. Mehrheitserfordernisse - die einfache (relative) Mehrheit - die absolute Mehrheit - die doppelt qualifizierte Mehrheit - einfache Mehrheit und die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer 3. Stimmberechtigung - Mehrheit von Berechtigten - nachträgliche Aufteilung von Sondereigentum - Stimmrechtsvollmachten - Neuerwerber - Insolvenzverwalter, Nachlaßverwalter, Testamentsvollstrecker - Zwangsverwalter - Stimmrechtsausschluß und Ruhen des Stimmrechts - zusammenfassendes Beispiel 4. Durchführung der Auszählung

4 4 I. Einladung zur Versammlung 1. wer ist einzuladen? Adressat der Einladung sind grundsätzlich nur die Wohnungseigentümer. Hat ein Eigentümer verkauft, ist das Eigentum aber noch nicht umgeschrieben, so ist er aus Sicht der WEG weiterhin vollwertiger Eigentümer und damit teilnahme- und stimmberechtigt auf Versammlungen. Ihn nicht einzuladen wäre ein Einladungsmangel, der bei möglicher Kausalität auf das Beschlußergebnis zur Anfechtbarkeit führt. Ist in dem Kaufvertrag unwiderruflich Vollmacht auf den Erwerber erteilt, so sollte gleichwohl der Eigentümer eingeladen werden. Zusätzlich kann der Erwerber informationshalber eingeladen werden. Kommt er und übt die Vollmacht aus, ist der noch eingetragene Eigentümer insoweit ausgeschlossen. Ist über ein Wohnungseigentum die Zwangsverwaltung angeordnet oder gehört sie zur Insolvenzmasse eines Eigentümers, sind Zwangs- bzw. Insolvenzverwalter anstelle des Eigentümers einzuladen. Bei der werdenden WEG müssen Sie auf die Umschreibungen achten. Sie entsteht mit der Eintragung der ersten Vormerkung eines anderen als des Aufteilers und endet mit der ersten Eigentumsumschreibung auf jemand anderen als den Aufteiler. Diejenigen werdenden Eigentümer, die in dieser Zwischenzeit mittels Eintragung einer Vormerkung Mitglied der werdenden WEG wurden, sind und bleiben teilnahmeberechtigt, auch wenn die WEG dann entstanden, das jeweilige Eigentum aber noch nicht umgeschrieben ist. Diejenigen werdenden Eigentümer, deren Vormerkung erst nach Entstehung der WEG eingetragen wurde, müssen hingegen warten, bis das Volleigentum auf sie umgeschrieben ist. 2. wann ist einzuladen? reguläre Jahresversammlung Einen Zeitpunkt, zu dem die Versammlung stattfinden muß, nennt das Gesetz nicht, sondern nur den Jahresturnus. Manche Teilungserklärungen sehen eine Beschlußfassung über die Jahresabrechnung binnen einer bestimmten Anzahl von Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes vor, das sollte dann möglichst eingehalten werden. Gemäß 24 Abs. 4 Satz 2 WEG beträgt die Einberufungsfrist 2 Wochen vor der Versammlung, wenn nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Achten Sie aber auch hier auf abweichende Regelungen in Teilungserklärungen. Die Frist beginnt mit Zugang der Einladung beim Eigentümer. Sie dürfen mit einer Postlaufzeit von 3 Tagen rechnen. Auch hier ist es wieder möglich, daß die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht, bspw. ab Absendung an die letzte bekannte Anschrift. weitere Fälle Die Teilungserklärung kann vorsehen, daß Sie in bestimmten Fällen zusätzlich zur Jahresversammlung einladen müssen. Auch das Gesetz kennt eine solche Möglichkeit in 24 Abs. 2 WEG: wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Ferner müssen Sie einladen, wenn das umständehalber geboten ist.

5 5 3. wann und wo darf/muß die Versammlung stattfinden? Der Versammlungsort darf die Teilnahme von Eigentümern nicht unzumutbar erschweren. Es wäre daher nicht statthaft, sich auf Mallorca zu versammeln, um alle in Zahlungsschwierigkeiten befindlichen Miteigentümer de facto auszuschließen. Wohnen viele Eigentümer hingegen auf Mallorca, so ist es nicht zu beanstanden, wenn die Versammlung gleichwohl in der WEG-Anlage oder der (räumlich nahen) Verwaltung abgehalten wird. Ist in der Anlage ein ausreichender Raum vorhanden, so empfiehlt es sich, dort zu tagen, andernfalls in einem nahe gelegenen Hotel oder, wenn Ihr Büro in der Nähe ist und die Kapazität aufweist, bei Ihnen. Der Versammlungsraum sollte gewährleisten, daß die Akustik ausreicht, also für die Versammlung überhaupt geeignet ist, und daß die Nicht-Öffentlichkeit gewahrt werden kann. Restaurantbereiche, die nicht mit einer Tür vom übrigen Betrieb isoliert werden können, genügen daher nicht. Auch die Versammlungszeit darf die Teilnahme nicht unzumutbar erschweren. Das zwingt Sie in der Auslegung der Gerichte zu Abend- oder Wochenendarbeit: werktags nicht vor Uhr und wohl nicht über Uhr hinaus, an Sonn- und Feiertagen nicht vor Uhr (mit Rücksicht auf etwaige Religionsausübungen) etc. Die Grenze ist unklar: kann man jüdischen Miteigentümern eine Versammlung am Samstag zumuten oder Moslems zu einer ihrer 6 täglichen Gebetszeiten? 4. was muß/kann die Einladung enthalten? Aus der Einladung muß ersichtlich sein, daß sie vom Verwalter stammt. Sodann sind die Versammlungsdaten Ort und Zeit anzugeben und der Inhalt der Tagesordnung, gegliedert nach Themenkomplexen. Ist über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung abzustimmen, sollten diese Unterlagen beigefügt sein. Des weiteren kann die Einladung ein Vollmachtsformular enthalten, soweit Bevollmächtigungen zulässig sind. Ihr können weitere Unterlagen zur Erläuterung anstehender Entscheidungen beigefügt sein. Ebenso reicht es aber auch aus, auf eine mögliche Einsicht in der Verwaltung zu verweisen und etwaige Unterlagen in der Versammlung vor Ort zur Verfügung zu haben. In den einzelnen TOPs müssen die Beschlußvorschläge nicht ausformuliert werden. Es reicht, wenn sich die Eigentümer ein Bild davon machen können, über welche Themen diskutiert und beschlossen werden soll. Ebenso müssen Anträge von Eigentümern nicht ausformuliert aufgeführt werden - auch hier reicht es, das Thema, um das es gehen soll, in der Einladung zu benennen. Dabei sind eigentümerseitige Anliegen grundsätzlich in die Tagesordnung aufzunehmen. Etwas anderes kann nur gelten, wenn es sich nicht um eine reguläre Versammlung handelt, sondern sie der Abhandlung eines aktuellen Punktes dient und etwaige weitere Eigentümeranträge nicht zum Thema passen. Dann kann auf die nächste reguläre Versammlung verwiesen werden. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich, Textform genügt.

6 6 II. Durchführung der Versammlung 1. wer darf teilnehmen? Grundsätzlich nur die Eigentümer, der Verwalter und ein etwaiger Mitarbeiter der Verwaltung zur Protokollierung. Ist über ein Wohnungseigentum die Zwangsverwaltung angeordnet oder gehört sie zur Insolvenzmasse eines Eigentümers, sind Zwangs- bzw. Insolvenzverwalter anstelle des Eigentümers teilnahmeberechtigt. Die Eigentümer können sich vertreten lassen, soweit die Teilungserklärung das nicht ausschließt. Eine Vertretung durch Ehegatten, andere Miteigentümer oder den Verwalter kann nicht wirksam ausgeschlossen werden. Ferner können Eigentümer Rechtsberater mitbringen, über deren Anwesenheit ggf. zu beschließen ist. Auch Besucher, sachkundige Personen (z.b. Architekten bei Bauvorhaben usw.) können teilnehmen, wenn die Versammlung das durch Beschluß erlaubt. Erwerber können teilnehmen, wenn der Kaufvertrag ihnen die Vollmacht hierzu übertragen hat. Durch Teilungserklärung kann das nicht wirksam ausgeschlossen werden. 2. Versammlungsleitung In erster Linie leiten Sie als Verwalter die Versammlung ( 24 Abs. 5 WEG). Es kann aber auch beschlossen werden, daß jemand anderes das übernimmt. Dann haben Sie die Versammlung nur zu eröffnen und so weit zu leiten, bis die Leitung auf den anderen übertragen wurde. Das kann gegenständlich auf einzelne Punkte beschränkt werden, bspw. wenn es um Angelegenheiten geht, die Sie selbst betreffen. Nach Abhandlung dessen kann die Leitung dann auf Sie rückübertragen werden. 3. Formalien der Eröffnung Zunächst ist die Anwesenheit festzustellen. Dabei sind auch die Vollmachten zu klären und zu den Akten zu nehmen. Manche Teilungserklärungen sehen vor, daß Vollmachten auf der Versammlung im Original vorliegen müssen - Faxe oder telefonische Bestätigungen genügen dann nicht. Steht fest, wer (zulässigerweise) da ist, können Sie errechnen, ob die Versammlung beschlußfähig ist (mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile). Das sollte protokolliert werden. Liegt die Anwesenheit auf der Grenze der Beschlußfähigkeit, müssen Sie, wenn einzelne Eigentümer die Versammlung endgültig oder zwischendrin verlassen (um zu telefonieren, das WC aufzusuchen etc.) immer mit prüfen, ob die Versammlung noch beschlußfähig ist oder nicht mehr. Auch das sollte protokolliert werden. Sodann wird die Versammlung mit der eingeladenen Tagesordnung eröffnet. Ggf. sind Änderungen der Tagesordnung, d.h. Umstellungen in der Reihenfolge der Punkte je nach Wesentlichkeit, zu beschließen; gänzlich neue Anliegen, zu denen nicht eingeladen wurde, können aber nicht abschließend behandelt werden, es sei denn, es sind alle Eigentümer persönlich da. Manche Teilungserklärungen sehen vor, daß darüber zu beschließen ist, welche Eigentümer das Protokoll unterzeichnen. Die Gerichte legen das so aus, daß ohne einen solchen Beschluß und entsprechende Unterzeichnung alle getroffenen Beschlüsse anfechtbar sind; darauf sollte man also achten und bei Bedarf eingangs zur Versammlung einen entsprechenden Beschluß fassen lassen.

7 7 4. Protokollierung von Verlauf und Ergebnis Ein Verlaufsprotokoll ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, hilft aber, sich nach Jahren noch an Diskussionen zu erinnern. Wenn Sie von den Eigentümern dafür bezahlt werden, sich die Arbeit zu machen, können Sie gern alles mitschreiben. Zwingender Inhalt eines Protokolls sind nur - die Versammlungsformalia: Name der WEG, Datum und Uhrzeit der Versammlung, Beschlußfähigkeit, Anwesenheit, - die Beschlußwortlaute in der Reihenfolge der Tagesordnung nebst Auszählungsergebnis, - die Unterschriften des Versammlungsleiters, des (ggf. stellvertretenden) Beiratsvorsitzenden, wenn vorhanden, und eines Eigentümers (oder derjenigen Personen, die die Teilungserklärung hierfür vorsieht) Tobias Scheidacker - Rechtsanwalt - III. richtiges Auszählen von Beschlüssen 1. Stimmrechtsprinzipien Um eine Abstimmung korrekt auszählen zu können, ist es notwendig zu wissen, welche Stimmkraft dem einzelnen Votum zukommt ist. Es gibt, von Mischformen abgesehen, drei Möglichkeiten: - Kopfstimmrecht, - Objektstimmrecht und - Wertprinzip Beim Kopfstimmrecht hat jeder Wohnungseigentümer eine einzige Stimme, egal wie viele Einheiten er im Eigentum hält. Beim Objektstimmrecht entfällt je eine Stimme auf eine Einheit, während sich beim Wertprinzip die Stimme an der Größe der Miteigentumsanteile ausrichtet. Die überwiegende Rechtsprechung lässt auch disproportionale Stimmrechte zu, wenn etwa auf 28% der MEA 51% der Stimmen entfallen. Die Unterschiedlichkeit dieser drei Stimmrechtskräfte zeigt folgendes Beispiel: Sie verwalten ein Objekt mit folgenden Einheiten, Eigentümern und MEA: Einheit Nr. Eigentümer MEA 1 A 250/ A 250/ A 200/ B 150/ B 100/ C 50/1000 Es soll über Ihre Bestellung beschlossen werden, wofür die einfache Mehrheit der Stimmen erforderlich ist. Alle Eigentümer sind in der Versammlung anwesend und stimmen auch ab. A stimmt für Ihre Bestellung, B und C dagegen.

8 8 Wie unterschiedlich nun das Abstimmungsergebnis ausfallen kann, zeigt folgende Übersicht: Kopfprinzip Objektprinzip Wertprinzip Ja-Stimmen Nein-Stimmen / /1000 Im Gesetz ist das Kopfprinzip als Grundregel verankert. Allerdings wird es der Interessenlage der Wohnungseigentümer häufig nicht gerecht, insbesondere, wenn auf die einzelnen Wohnungen wie im obigen Beispiel höchst unterschiedliche Miteigentumsanteile entfallen und diese für die Kostenverteilung maßgeblich sind. Von der gesetzlichen Grundregel des Kopfprinzips darf daher abgewichen werden, wovon durch entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung oft Gebrauch gemacht wird. Vorzugsweise wird auf das Wertprinzip zurückgegriffen. Ist allerdings nicht anderes vereinbart, gilt das Kopfprinzip, wonach jedem Wohnungseigentümer nur eine einzige Stimme zusteht, unabhängig davon, wie groß seine Miteigentumsanteile sind und wie viele Einheiten in seinem Eigentum stehen. 2. Mehrheitserfordernisse Nicht alle Beschlussthemen erfordern ein und dieselbe Mehrheit. Bereits das Gesetz stellt an verschiedene Beschlussthemen unterschiedliche Mehrheitsanforderungen. - die einfache (relative) Mehrheit - Sofern nicht das Gesetz oder in zulässiger Weise die Gemeinschaftsordnung etwas anderes bestimmt, ist für das Zustandekommen eines Beschlusses die einfache Mehrheit der Stimmen der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer maßgeblich. Bereits bei Stimmengleichheit (wie im obigen Beispiel nach Maßgabe des Objektprinzips der Fall) kommt daher ein Beschluss nicht zustande. Beispiel: Sie verwalten ein Objekt mit folgenden Einheiten, Eigentümern und MEA: Einheit Nr. Eigentümer MEA 1 A 200/ B 200/ C 200/ D 200/ E 200/1000 Auch hier soll über Ihre Bestellung beschlossen werden. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt die Stimmkraft nach Miteigentumsanteilen. In der Versammlung anwesend sind lediglich A, B und C, wobei nur A und B für Ihre Bestellung stimmen; C dagegen. A und B vereinigen auf sich zusammen 400/1000 aller Stimmen. Das entspricht zwar nicht der Mehrheit aller Wohnungseigentümer (1000/1000), ist aber die Mehrheit aller anwesenden Stimmen (600/1000). Das ist ausreichend. Die einfache Mehrheit der Stimmen liegt vor.

9 9 - die absolute Mehrheit - Neben der einfachen Mehrheit kennt das Gesetz noch andere Mehrheiten, u.a. die absolute Mehrheit. Diese ist erforderlich bei Beschlüssen im Rahmen von Eigentümerversammlungen über das Einfordern der Veräußerung des Wohnungseigentums gegenüber einem Störer (Entziehung des Wohnungseigentums). Erforderlich ist hier die Mehrheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, wobei der Störer selbst nicht stimmberechtigt ist. Maßgeblich ist hier nicht die Mehrheit der anwesenden Wohnungseigentümer, sondern die Mehrheit aller in der Anlage vorhandenen Wohnungseigentümer (soweit sie stimmberechtigt sind). Das Gesetz bestimmt auch hier zunächst eine Abstimmung nach Köpfen. Davon kann allerdings nicht derart einfach abgewichen werden wie bei der einfachen Mehrheit. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen vor, so gilt das nämlich nicht für den Beschluss über die Entziehung des Wohnungseigentums. Eine solche Abweichung kann nur durch entsprechende ausdrückliche Vereinbarung erreicht werden. Beispiel: Sie verwalten ein Objekt mit folgenden Einheiten, Eigentümern und MEA: Einheit Nr. Eigentümer MEA 1 A 600/ B 100/ C 100/ D 100/ E 100/1000 Die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass abweichend vom Kopfprinzip nach dem Wertprinzip abzustimmen ist. Dem E soll das Wohnungseigentum entzogen werden. In der Eigentümerversammlung sind anwesend die A, B, C und E. A und B stimmen für eine Einziehung; C und E dagegen. 1. Welche Mehrheit musste für ein Zustandekommen des Beschlusses erreicht werden? 2. Wie sind die Stimmen auszuzählen? Zu 1. Notwendig ist die Mehrheit aller stimmberechtigten Eigentümer, und zwar nach Köpfen. Die abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist unerheblich. Damit musste eine Mehrheit von 3 von 4 (nicht: 5!) Köpfen erreicht werden. Zu 2. Die Stimme des E war nicht zu berücksichtigen. Damit liegen zwei Ja- und eine Neinstimme vor. Die erforderliche Mehrheit von 3 Ja-Stimmen ist nicht erreicht. - die doppelt qualifizierte Mehrheit - Das Gesetz erklärt an zwei Stellen die sog. doppelt qualifizierte Mehrheit für erforderlich. Namentlich geht es dabei um die Möglichkeit zur Kostenverteilung nach 16 Abs. 4 WEG sowie Modernisierungsmaßnahmen gem. 22 Abs. 2 WEG. 16 Nutzungen, Lasten und Kosten (4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach

10 10 Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Bei diesem Mehrheitserfordernis ist die Stimmkraft eines jeden Wohnungseigentümers aus zwei Perspektiven zu betrachten, da hier das Kopfprinzip und das Wertprinzip kumuliert werden. Die Auszählung nach dem Kopfprinzip muss eine 3/4-Mehrheit ergeben. Gefordert wird die 3/4-Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, nicht bloß die der anwesenden. Die Auszählung nach dem Wertprinzip erfordert eine absolute Mehrheit, nämlich die Mehrheit aller Miteigentumsanteile. Diese Vorschriften über die doppelt qualifizierte Mehrheit können nicht eingeschränkt, d.h. die Hürden zur Beschlußfassung nicht erhöht, werden. Zulässig sind lediglich solche abweichenden Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, welche die Befugnisse der Mehrheit erweitern. Wirksam wäre damit etwa eine abweichende Regelung, wonach anstatt der qualifizierten Mehrheit von 3/4 aller Wohnungseigentümer lediglich mehr als die Hälfte erforderlich wäre. Beispiel: Sie verwalten ein Objekt mit folgenden Einheiten, Eigentümern und MEA: Einheit Nr. Eigentümer MEA 1 A 250/ A 50/ B 25/ B 25/ C 100/ D 200/ E 50/ F 100/ G 100/ H 100/1000 Beschlossen werden soll eine Modernisierungsmaßnahme (etwa der Einbau einer Gegensprechanlage). Fall 1: In der Eigentümerversammlung sind nicht anwesend die Eigentümer G und H. Mit nein stimmt lediglich F. Alle übrigen stimmen mit ja. Fall 2: Nicht anwesend ist nur Eigentümer D. Außer A, der dagegen stimmt, stimmen alle dafür. Fall 3: Eigentümer A ist nicht anwesend. C stimmt dagegen, während der Rest dafür stimmt. In welchen der drei Fälle ist die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht?

11 11 Lösung: Ja nach Köpfen Ja nach MEA Fall erforderlich abgegeben erforderlich abgegeben >500/ / >500/ / >500/ / einfache Mehrheit und die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer - Schließlich sieht das Gesetz auch Fälle vor, in denen praktisch die Stimmen aller Wohnungseigentümer erforderlich sind. Es handelt sich dabei um bauliche Veränderungen gem. 22 Abs. 1 WEG. 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. Ein Beschluss über solche baulichen Veränderungen kommt demnach zustande, wenn eine einfache Mehrheit gegeben ist und zugleich alle Betroffenen zugestimmt haben. In der Praxis werden solche Maßnahmen in der Regel nur einstimmig beschlossen werden können, weil normalerweise alle Wohnungseigentümer beeinträchtigt sind. So ist Einstimmigkeit etwa erforderlich, wenn die Stabilität, Solidität oder Sicherheit des Gebäudes betroffen ist. Sie ist aber etwa auch erforderlich in Fällen von Änderungen im ästhetischen Aussehen oder gesteigerten Geräuschbelästigungen. Allerdings muss betont werden, dass von dieser gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung abgewichen werden darf. Abweichende Regelungen sind auch in der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung zulässig, wie etwa die Erforderlichkeit einer Dreiviertelmehrheit oder die bloße Erforderlichkeit einer einfachen Mehrheit oder die Zustimmung des Verwalters. Die Schwierigkeit im Umgang mit Abstimmungen zu solchen Maßnahmen liegt daher letztlich weniger in der Auszählung oder in der Berechnung der erforderlichen Mehrheit, sondern in der Einordnung als baulicher Maßnahme im Sinne von 22 Abs. 1 WEG. Denn der Unterschied zu einer Modernisierungsmaßnahme (doppelt qualifizierte Mehrheit) oder einer modernisierenden Instandsetzung (einfache Mehrheit) kann feinsinnig sein. Da die beiden letzteren Maßnahmen anderen Mehrheitserfordernissen unterliegen, liegt in der Einordnung nicht nur eine Schwierigkeit, sondern eine große Chance, Einfluss auf erforderliche Mehrheiten zu nehmen. 3. Stimmberechtigung Maßgeblich für die Auszählung einer Abstimmung ist nicht nur die Stimmkraft des Abstimmenden. Mindestens genauso bedeutsam ist die Frage, ob bzw. wie die abgegebene Stimme überhaupt berücksichtigt werden darf. Problematisch wird das vor allem bei folgenden Themenkreisen: - Mehrheiten von Berechtigen, - Nachträgliche Teilung von Einheiten,

12 12 - Stimmrechtsvollmachten, - Neuerwerber, - Insolvenzverwalter, - Zwangsverwalter und - Stimmrechtsausschluss - Mehrheiten von Berechtigen - Zuweilen steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, etwa bei Bruchteilsgemeinschaften, Erbengemeinschaften oder ehelichen Gütergemeinschaften. All diese können das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Das gilt nicht nur hinsichtlich des (gesetzlich verankerten) Kopfprinzips, sondern auch in sonstigen Fällen. Stimmen die mehrheitlich Berechtigten nicht einheitlich ab, ist die abgegebene Stimme ungültig. Wird die Stimme nur durch einen Mitberechtigten abgegeben, so ist der Verwalter bzw. der Versammlungsvorsitzende normalerweise nicht gehalten, die Ermächtigung des Mitberechtigten zu überprüfen. Beachtenswert sind die Fälle von teilweiser Personenüberschneidung. Ist etwa eine Person Teil einer Erbengemeinschaft, die eine Einheit hält und gleichzeitig Alleineigentümer einer anderen Einheit, so darf diese Person hinsichtlich ihres Alleineigentums anders stimmen, als die daneben stimmberechtigte Erbengemeinschaft. Auf das Kopfprinzip bezogen hat damit die Erbengemeinschaft eine gemeinsame, einheitlich auszuübende Kopfstimme und der Alleineigentümer eine weitere Kopfstimme. - nachträgliche Aufteilung von Sondereigentum - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes soll die ursprüngliche Stimmenzahl durch die Unterteilung von Sondereigentum und teilweise Weiterveräußerung keine Mehrung der Stimmen nach sich ziehen. Denn der Status der übrigen Miteigentümer dürfe durch eine Teilung von Sondereigentum nicht verändert werden. Allerdings ist nicht abschließend geklärt, wie insofern notwendige Stimmrechtskorrekturen vorzunehmen sind. Bei vereinbartem Wertprinzip ergeben sich keine Probleme. Das Stimmrecht berechnet sich nach den Miteigentumsanteilen nach Teilung. Beim Objektprinzip wird die vorzugswürdige Auffassung vertreten, dass auf die neuen Einheiten entsprechende Bruchteile an Stimmen entfallen. Bei Teilung einer Ursprungseinheit in zwei neue Einheiten erhält danach jede neue Einheit eine halbe Stimme. Beim Kopfprinzip schließlich ergeben sich die Probleme erst nach Veräußerung, da für das Kopfprinzip die Anzahl der gehaltenen Einheiten pro Eigentümer unerheblich ist. Nach Veräußerung kommt eine Aufteilung der Stimme dahingehend in Betracht, dass die Inhaber der verselbständigten Teilrechte insgesamt nur ein Stimmrecht haben und sich einigen müssen, oder aber dass die Stimme nach Bruchteilen aufgeteilt wird. Letzteres ist vorzugswürdig. - Stimmrechtsvollmachten - Eine Vertretung eines Eigentümers durch einen Bevollmächtigten bei Ausübung des Stimmrechts ist zulässig, soweit durch Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nicht entgegenstehende Modifikationen bestimmt sind. Dabei kann u.a. etwa bestimmt sein, dass eine Vollmacht schriftlich vorliegen muss, andernfalls ist sie formfrei.

13 13 Beispiel: Ein Ehepaar möchte sich durch einen Dritten vertreten lassen. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass eine Bevollmächtigung einer ausdrücklichen schriftlichen Vollmachtserteilung bedarf. Der Dritte legt in der Versammlung nur eine Vollmacht betreffend die Ehefrau vor. Normalerweise genügt bei der Vertretung von Ehegatten die Bevollmächtigung durch einen der Eheleute und die Zustimmung des anderen. Hier aber wäre die schriftliche Vollmacht beider Eheleute erforderlich gewesen. Durch Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann auch die Vertretung auf bestimmte Personenkreise beschränkt sein. - Neuerwerber - Der Bundesgerichtshof hat ein Stimmrecht eines werdenden Wohnungseigentümers, der Wohnungseigentum bei bereits bestehender Wohnungseigentumsgemeinschaft erwirbt, abgelehnt. Das Stimmrecht liegt allein beim eingetragenen Eigentümer, und zwar bis zur Umschreibung. Mit Umschreibung geht es auf den Erwerber über. Allerdings ist es vor Umschreibung zulässig, dass der Veräußerer sein Stimmrecht auf den Erwerber überträgt. - Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker - Ist über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, übt der Insolvenzverwalter das Stimmrecht aus, und zwar solange das Wohnungseigentum nicht aus der Insolvenzmasse freigegeben ist. Ist ein Nachlassverwalter oder ein Testamentsvollstrecker bestellt, üben diese und nicht der oder die Eigentümer das Stimmrecht aus. - Zwangsverwalter - Steht die Wohnungseigentumseinheit unter Zwangsverwaltung, steht letztlich de facto dem Zwangsverwalter das Stimmrecht umfassend zu. Zwar soll dem Zwangsverwalter nur dann das Stimmrecht zustehen, wenn der Beschlussgegenstand in irgendeiner Weise den Zweck der Zwangsverwaltung berührt. Das ist indes nahezu stets der Fall. - Stimmrechtsausschluss und Ruhen des Stimmrechts - In gewissen Fällen ist es tunlich, einen Wohnungseigentümer von der Mitwirkung an der Beschlussfassung auszugrenzen, insbesondere dann, wenn sich der Eigentümer in einem Interessenkonflikt mit der Eigentümergemeinschaft befindet. Dem trägt das Gesetz Rechnung und bestimmt für bestimmte Fälle einen Stimmrechtsausschluss bzw. ein Ruhen des Stimmrechts. Zudem darf für Fälle von schweren und schuldhaften Pflichtverletzungen auch ein Stimmrechtsruhen in der Gemeinschaftsordnung oder durch spätere Vereinbarung geregelt werden. Zulässig ist das etwa für ein Stimmrechtsruhen bei erheblichen Wohngeldrückständen. Typischerweise steht ein Eigentümer in einem Interessenkonflikt, wenn zwischen ihm und der Gemeinschaft ein Rechtsgeschäft (z.b. ein Vertragsabschluss) vorgenommen werden soll.

14 14 Beispiel: Mit einem Eigentümer soll ein Hausreinigungsvertrag geschlossen werden. Bei dem Beschluss über den Abschluss eines solchen Vertrages ist der betroffene Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen. Problematisch ist, ob ein Stimmrechtsausschluss bei einem Wohnungseigentümer übergreifen kann auf andere Wohnungseigentümer, die mit dem unmittelbar von der Stimmabgabe ausgeschlossenen Miteigentümer eng verbunden sind. Beispiel: Abgestimmt werden soll darüber, ob gegen den Miteigentümer A ein Gewährleistungsrechtsstreit eingeleitet werden soll. A und B sind Gesellschafter einer GbR, gegen welche die Gemeinschaft Gewährleistungsansprüche hat. Die Gemeinschaft will persönlich gegen A vorgehen. Aufgrund des Interessenkonflikts ist A von der Stimmabgabe ausgeschlossen. Es fragt sich aber, ob auch B, der ebenfalls Eigentümer einer Einheit ist, vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, da gegen ihn als Gesellschafter der gleichen GbR ebenfalls Forderungen geltend gemacht werden können. Das Bayerische Oberste Landgericht hatte einen solchen Stimmrechtsausschluss für B bejaht. Sofern einen Miteigentümer ein Ruhen des Stimmrechts trifft, darf er auch Vollmachten, die ihm übertragen wurden, nicht ausüben, es sei denn sie sind weisungsgebunden. - zusammenfassendes Beispiel - Als Verwalter sitzen Sie einer Eigentümerversammlung vor. Beschlossen werden soll über den Abschluss eines Vertrages über Gartenarbeiten mit A, der Eigentümer einer Einheit ist. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass eine Vertretung nur mit schriftlicher Vollmacht zulässig ist. Zum Stimmprinzip gibt es keine Regelungen. Bei der Abstimmung wird wie folgt votiert: A stimmt für den Beschluss; er tut dies sowohl im eigen Namen als auch für den B, der den A mit einer schriftlichen Vollmacht ausstattete. Die Eheleute C und D sind Eigentümer einer Wohnung, die aus der ursprünglichen Wohnung des C und der ursprünglichen Wohnung der D zusammengelegt wurde und nun eine einzige, grundbuchrechtliche Einheit bildet. C stimmt für den Beschluss; D dagegen. Auch E stimmt für den Beschluss. E hatte erst am morgen des Versammlungstages die Wohnung Nr. 4 von F gekauft. Aufgeregt und voller Ungeduld sitzt er in der Versammlung; eine entsprechende Auflassungsvormerkung ist noch nicht eingetragen. Schließlich stimmte noch I für den Beschluss. I ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des G, der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 ist. Betreffend die Wohnung Nr. 1 ist die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Zwangsverwalter ist nicht anwesend. Welche Stimmen sind bei der Abstimmung zu berücksichtigen?

15 15 Lösung: A ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, da über ein Rechtsgeschäft zwischen der Gemeinschaft und A beschlossen werden soll. Dieser Stimmrechtsausschluss schlägt durch auf die von A gehaltene Vollmacht hinsichtlich des B. Auch in dessen Namen konnte A nicht abstimmen. Die Eheleute C und D durften ihre Stimme nur einheitlich ausüben. Dies taten sie nicht, weshalb ihre Stimme ungültig ist. Die Zusammenlegung von Einheiten hat Einfluss auf das dazugehörige Stimmrecht. Anders als im Fall der Teilung einer Einheit in mehrere kann sich im Fall der Zusammenlegung die Gesamtzahl aller Stimmen ändern, da der Status der übrigen Eigentümer nicht zu deren Nachteil geändert wird. Aus den ursprünglichen zwei Kopfstimmen, nämlich der des C und der der D, wurde eine einheitliche Kopfstimme von C und D. Bei Abstimmung nach Objekten wurde aus ursprünglich zwei Objekten eines. Lediglich bei der Abstimmung nach MEA bleibt aufgrund der gleich bleibenden Gesamtgröße die Gesamtstimmenzahl gleich. E hatte bei der Abstimmung noch kein Stimmrecht. Der Neuerwerber erwirbt das Stimmrecht erst mit Eintragung ins Grundbuch. Der Neuerwerber kann zwar ggf. bereits zuvor das Stimmrecht des Nocheigentümers ausüben. Allerdings lagen hierfür keine Anzeichen vor. Auch Insolvenzverwalter I war nicht stimmberechtigt. Denn hinsichtlich der Wohnung des insolventen G war auch die Zwangsverwaltung angeordnet. In solchen Fällen steht dem Zwangsverwalter und nicht dem Insolvenzverwalter das Stimmrecht zu, sofern das Beschlussthema den Zweck der Zwangsverwaltung berührt. Hier ging es um den Abschluss eines Vertrages, der eine Entgeltzahlung mit sich bringt. Kostengenerierende Themen berühren stets die Zwangsverwaltung, da sie Einfluss auf die Höhe des durch die zwangsverwaltete Wohnung zu erzielenden Gewinn hat. Demnach liegt keine zu berücksichtigende Stimme vor. 4. Durchführung der Stimmauszählung Bei der Stimmauszählung sind die Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und die Enthaltungen zu zählen. Die Reihenfolge steht im Ermessen des Versammlungsleiters. Enthaltungen sind wie nicht abgegebene Stimmen zu werten. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass Enthaltungen wie Nein-Stimmen zu behandeln sind. Zulässig ist auch eine Ermittlung des Ergebnisses nach dem sog. Subtraktionsverfahren. Dabei wird nach der Ermittlung der Ja-Stimmen und der Enthaltungen bzw. nach der Ermittlung der Nein-Stimmen und der Enthaltungen durch Subtraktion von den insgesamt vertretenen Stimmen auf die Zahl der nicht abgefragten Stimmen geschlossen. Dr. Sascha Lambert - Rechtsanwalt -