Verwaltung von Wohnungseigentum

Transkript

1 Verwaltung von Wohnungseigentum Zuletzt überarbeitet: ; aber keine Gewähr für die absolute Fehlerfreiheit Inhalt: 1. Der Verwalter Die Bestellung des Verwalters Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Der Verwaltervertrag Wohnungseigentümerversammlung Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung Rahmenbedingungen der Versammlung Protokoll Beschlussfähigkeit Tagesordnung Abstimmungsrecht Beschlussarten Übersicht Beschlusskompetenzen Zusammenfassung - Mehrheitserfordernisse Anfechtung von Beschlüssen Vereinbarungen Unterscheidungsmerkmale: Vereinbarung - Beschluss Zitterbeschluss (Teil-)Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft Die WEG-Gerichtsbarkeit /14

2 1. Der Verwalter 1.1. Die Bestellung des Verwalters Soweit nichts vereinbart, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern zu. ( 21 WEG) Die Bestellung eines Verwalters ist durch Mehrheitsbeschluss möglich, höchstens für die Dauer von 3 Jahren bei erstmaliger Bestellung nach Begründung, anschließend für jeweils max. 5 Jahre ( 26 WEG). Diese Möglichkeit der Verwalterbestellung darf nicht ausgeschlossen werden ( 20 WEG). Die Abberufung eines WEG-Verwalters ist ebenfalls mit einfacher Mehrheit möglich, sie kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt, aber nicht ausgeschlossen werden. Im Zuge der Zwangsvollstreckung kann das Gericht Zwangsverwaltung anordnen mit dem Ziel, den Gläubiger aus den laufenden Erträgen (z. B. Miete) zu befriedigen, die Verwalterbestellung erfolgt durch richterlichen Beschluss 1.2. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Der Verwalter unterliegt dem Dienstvertragsrecht, der auf eine Geschäftsbesorgung gerichtet ist ( BGH, , VIII ZR 109/92). Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört insbesondere ( 21 WEG): - Aufstellung und Durchsetzung einer Hausordnung - ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des GE - Versicherung des GE - Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung - Aufstellung eines Wirtschaftsplanes - Duldung aller Maßnahmen eines Eigentümers für Telekommunikation, Rundfunk, Energieversorgung Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet ( 27 WEG): - zur Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer - in dringenden Fälle alle notwendig erforderlichen Maßnahmen zu treffen, die dem Schutz des GE dienen - treuhänderische Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder Der Verwalter ist berechtigt: - Das Wohngeld bzw. Hausgeld auf Grund des gültigen WP einzufordern (bei Fälligkeit) - alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegen zu nehmen, die mit der ordnungsgemäßen Verwaltung des GE zusammenhängen - Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind 2/14

3 - Ansprüche gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen - die EG zu vertreten, sofern ein entsprechender Beschluss vorliegt (Das dürfte auch durch die Bestimmungen des Rechtsdienstleistungsgesetzes in Verb. mit der ZPO so sein, da der Verwalter als Beschäftigter der EG angesehen werden kann. Ist aber gesetzlich nicht eindeutig geklärt.) Wichtig: Die dem Verwalter zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden! Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten Der Verwaltervertrag Das Wohnungseigentumsgesetz regelt nur die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Die Laufzeit der Bestellung und Konditionen des Verwaltervertrages können im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften ausgehandelt werden. Für das rechtswirksame Zustandekommen besteht kein Formzwang, für die Praxis empfiehlt sich die Schriftform. Der Verwaltervertrag wird als (Privat)Rechtsgeschäft zwischen der EG (ggf. vertreten durch Verwaltungsbeirat) und dem Verwalter abgeschlossen. In der Praxis wird der Verwaltervertrag meist an die Laufzeit der Bestellung gekoppelt, also befrist auf höchstens 3 bzw. 5 Jahre abgeschlossen. Während dieser Zeit kann die ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages ausgeschlossen werden. Ungeachtet dessen kann eine Abberufung zu jeder Zeit durch Mehrheitsbeschluss erfolgen, vertraglich kann die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden, insbesondere - bei Verstößen des Verwalters gegen die ordnungsgemäße Verwaltung, - Veruntreuung von Geldern der Gemeinschaft - bei mangelhafter oder unterlassener Beschlusssammlung Die Abberufung des Verwalters stellt nicht automatisch die Kündigung des Verwaltervertrages dar! Im Verwaltervertrag sollte außerdem die Vergütung sowie eventuelle Zusatzvergütung der Verwaltung vereinbart und die Höhe der Beträge festgelegt sein, über die der Verwalter bei die Reparaturen und Instandsetzungen ohne Rücksprache verfügen darf sowie weitere Konditionen, an die der Verwalter gebunden ist (Dienstvertrag!) 2. Wohnungseigentümerversammlung 2.1. Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung Die Einberufung, (Durchführung und Nachbereitung) der jährlichen Eigentümerversammlung ist Aufgabe des Verwalters. ( 24 (1) WEG). 3/14

4 Darüber hinaus hat er außerordentliche WE-Versammlungen einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer unter schriftlicher Angabe des Grundes dies verlangt (ggf. Sondervergütung, wenn vereinbart) Verweigert der Verwalter die Einberufung, kann dies auch durch den Verwaltungsbeirat geschehen. Einzelne Eigentümer haben nicht das Recht, eine WEV einzuberufen, es sei denn, in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ist etwas anderes festgeschrieben. Jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist einzuladen. Bei Eheleuten, denen jeweils ein ideeller Anteil zusteht, sind beide einzuladen. Mehrere Eigentümer, z. B. Erbengemeinschaft, sind ebenfalls einzeln einzuladen. Neuerwerber, die noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, sind grundsätzlich nicht einzuladen. Dies schließt ihre Teilnahme an der Versammlung allerdings nicht aus, sofern eine Vollmacht des Noch-Eigentümers vorliegt und die Teilungserklärung dies nicht ausschließt. Wird ein Wohnungseigentümer nicht eingeladen, sind alle gefassten Beschlüsse wegen Ladungsfehlers anfechtbar. Frist der Einladung: Mindestens zwei Wochen vorher (wenn in GO nicht anders bestimmt) in Textform Inhalt der Einladung: Ort, Zeitpunkt, Tagesordnung 2.2. Rahmenbedingungen der Versammlung Sie sollte grundsätzlich in der Nähe der Eigentumsanlage stattfinden, der Zeitpunkt muss zumutbar sein. Erforderlich ist die ungestörte Abhaltung unter Ausschluss Dritter, eine WEV ist nicht öffentlich. Nach 23 Abs. 2 WEG, ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Dementsprechend sollte jeder Beschlussantrag auch eindeutig als TOP formuliert sein. Ein unter TOP Verschiedenes gefasster Beschluss muss deshalb nicht nichtig sein, ist auf jeden Fall aber anfechtbar. Die Aufstellung der Tagesordnung ist Sache des Verwalters, zweckmäßig in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat. Die Versammlungsleitung liegt beim Verwalter, wenn nicht anders gefordert Protokoll Über die gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift (Beschlussprotokoll) anzufertigen. Lt. 24 WEG muss es vom Versammlungsleiter, einem Wohnungseigentümer und ggf. dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats unterschrieben werden und zur Einsicht ausliegen. Eine Frist zur Anfertigung des Protokolls ist vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben. Die Rechtsprechung hat entwickelt: Wenn in der GO die Pflicht zur Versendung des Protokolls an alle Eigentümer festgeschrieben ist, muss das Protokoll drei Wochen nach dem Versammlungstermin beim Eigentümer vorliegen. Sollte der Verwalter dem unverschuldet nicht nachkommen können, weil beispielsweise die zur Rechtsgültigkeit erforderlichen Unter- 4/14

5 schriften nicht rechtzeitig geleistet wurden, ist eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand möglich, wenn sonst die Frist zur Anfechtung bereits verstrichen wäre. Wenn in der GO nichts vereinbart ist, gibt es diese Möglichkeit nicht. Jeder Eigentümer muss sich selbst kümmern notfalls muss er den Protokollentwurf beim Verwalter einsehen und/oder eigene Mitschriften zur Grundlage einer Beschlussanfechtung machen. Der Verwalter hat seit 2007 außerdem eine Beschluss-Sammlung zu führen mit laufender Nummerierung, dem Wortlaut, Ort und Datum der gefassten Beschlüsse und Umlaufbeschlüsse und aller gerichtlichen Entscheidungen. Sollte der Verwalter dieser Verpflichtung nicht nachkommen, stellt dies einen wichtigen Grund für seine sofortige Abberufung dar. Jeder Eigentümer hat das Recht, die Beschluss-Sammlung einzusehen Beschlussfähigkeit Zu Beginn der Versammlung (und ggf. zu jeder Beschlussfassung während der Versammlung) muss durch den Versammlungsleiter die Beschlussfähigkeit festgestellt werden. Sie liegt vor, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, wird eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung (!) einberufen. Diese zweite Versammlung ist in jedem Fall beschlussfähig. Bei der Einberufung ist darauf hinzuweisen. Im WEG findet sich keine eindeutige Bestimmung über die Einladungsfrist zu einer solchen Zweitversammlung. Dementsprechend gibt es auch die Auffassung, der Ersteinladung könne gleich die Einladung zur Zweitversammlung beigefügt werden, damit für den Fall der mangelnden Beschlussfähigkeit am selben Tag und Ort die beschlussfähige Zweitversammlung durchgeführt werden könnte. Eine solche sog. Eventualeinberufung ist nur zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Regelung enthält. Ist dies nicht der Fall, ist die Einberufung der zweiten Versammlung erst möglich, wenn die Beschlussunfähigkeit der ersten Versammlung festgestellt worden ist. Daraus ergibt sich, dass die Einladung zur Zweitversammlung auch erst dann verschickt werden darf. Die sog. Eventualeinberufung kann nicht durch Organisationsbeschluss eingeführt werden. Insoweit fehlt es der Eigentümerversammlung an der notwendigen Beschlusskompetenz (BGH, Beschluss v , V ZB 58/99). Beschlüsse, welche auf einer fehlerhaft einberufenen Wiederholungsversammlung gefasst wurden, sind rechtswidrig und somit anfechtbar. Sie sind jedoch allein deshalb nicht nichtig. 5/14

6 2.5. Tagesordnung Folgende Tagesordnung wird sich vermutlich auf jeder WEV finden: 1. Begrüßung 2. Feststellung der Beschlussfähigkeit 3. Beschlussfassung über die Jahresabrechnung des Vorjahres 4. Beschlussfassung über die Entlastung des Verwalters (Haftungsfreistellung) 5. Beschlussfassung über den laufenden/kommenden Wirtschaftsplan 6. Beschlussfassung über laufende/geplante Instandhaltungen 7. usw. weitere Beschlussanträge, die in der Einladung schon formuliert wurden 8. Verschiedenes (Hier gefasste Beschlüsse sind schon deshalb anfechtbar, wenn sie nicht als Beschlussanträge in der Einladung formuliert waren.) 2.6. Abstimmungsrecht Man unterscheidet grundsätzlich drei Prinzipien des Stimmrechts: - Kopfprinzip Jeder Eigentümer hat eine Stimme (gesetzl. Bestimmung - abdingbar) - Objektprinzip Jeder Eigentümer eine Stimme pro WE - Wertprinzip Jeder Eigentümer hat so viele Stimmen wie MEA Nach 25 (2) WEG gilt: Jeder Eigentümer hat eine Stimme. Diese Bestimmung ist abdingbar, in der Regel wird das Abstimmungsrecht in der TE/GO festgelegt. Steht das WE mehreren Eigentümern zu, kann das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden, eine Stimme kann also nicht gesplittet werden. Wichtig: Der Begriff Eigentümer ist im Sinne des Grundbuchrechts zu verstehen. Beispiel: Herrn Müller gehören zwei Wohnungen, Frau Müller gehören drei Wohnungen, beiden zusammen als Ehepaar eine weitere Wohnung. Das heißt, nach dem Kopfprinzip hat Herr Müller eine Stimme, Frau Müller eine Stimmen, HerrundFrau Müller eine Stimme Beschlussarten Nach dem WEG obliegt der Eigentümergemeinschaft die Beschlussfassung über Gebrauchsregelungen ( 15 (1)), den Entzug des Wohnungseigentums ( 18 (3)), Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung ( 21 (3)), bestimmte bauliche Veränderungen ( 22), Bestellung und Abberufung des Verwalters ( 26 (1)), über die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft ( 27 (2, 3)), über Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rechnungslegung ( 28 (5)) sowie Bestellung des Verwaltungsbeirats ( 29 (1)). Beschlüsse bedürfen zu Ihrer Wirksamkeit auch gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch ( 10 (4) WEG). 6/14

7 Beschlüsse mit einfacher Mehrheit Ein Beschluss wird angenommen, wenn mehr JA-Stimmen als NEIN-Stimmen in der beschlussfähigen Eigentümerversammlung abgegeben werden. Stimmenthaltungen zählen nicht, geteilte Stimmen sind ungültig WEG) Mit einfacher Mehrheit kann beschlossen werden: - Aufhebung der Zustimmungserfordernis eines Dritten bei Veräußerung ( 12 (4)) - Alle die ordnungsgemäße Verwaltung betreffenden Angelegenheiten ( 21 (3)) - insbes. auch Modernisierende Instandhaltung ( 21 (5)) - Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rechnungslegung ( 26 (1)) - Entlastung der Verwaltung, Verwalterbestellung und abberufung ( 26 (1)) - Zahlungsweise, Fälligkeit, Verzugsfolgen, Entgelt für Sondernutzungsrechte oder besonderen Verwaltungsaufwand ( 21 (7)) - Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ( 16 (3)) Beschlüsse mit qualifizierter (absoluter) Mehrheit ( 18 WEG) Hierfür ist die Stimmenmehrheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Eigentümer erforderlich. Eine Beschlussfähigkeit von mehr als der Hälfte aller MEA (s. 25 (3) WEG) ist nicht nötig! - Einziges Beispiel: Entziehung von Wohnungseigentum ( 18 (3) WEG) Beschlüsse mit doppelt qualifizierter Mehrheit Folgende Beschlüsse können rechtsgültig gefasst werden, wenn 3/4 aller stimmberechtigten Eigentümer zustimmen, die gleichzeitig mehr als die Hälfte aller MEA repräsentieren ( 22 (2) WEG): - Modernisierungen im Sinne des 559 BGB und/oder - Anpassung an den Stand der Technik, wenn in beiden Fällen die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert und kein Eigentümer unbillig beeinträchtigt wird - geänderte Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen im Einzelfall ( 16 (4) WEG) 7/14

8 Beschlüsse mit (eingeschränkter) Allstimmigkeit 1 Der Begriff der Allstimmigkeit wird im Sprachgebrauch oft mit Einstimmigkeit bezeichnet, aber Vorsicht: Eine Versammlung, in der z. B. nur drei von 15 Eigentümern anwesend sind, kann durchaus einstimmig abstimmen, wenn die drei Anwesenden mit JA stimmen. Allstimmigkeit ist nur gegeben, wenn alle Stimmberechtigten mit JA stimmen. Eine (eingeschränkte 1 ) Allstimmigkeit ist nötig für Beschlüsse über und - bauliche Maßnahmen, die über die Instandhaltung (ordnungsgemäße Verwaltung) hinausgehen und auch nicht mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden dürfen ( 22 (1) WEG) - die Eigenart der Wohnanlage ändern oder einen Wohnungseigentümer erheblich beeinträchtigen (folgt aus 22 (2) WEG) Umlaufbeschluss Auch ohne WE-Versammlung können Beschlüsse gefasst werden, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären. Solche Umlaufbeschlüsse bedürfen also immer der absoluten Allstimmigkeit, also der schriftlichen Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ( 23 (3) WEG). 1 * Für die hier beschriebene Allstimmigkeit genügt die Zustimmung aller über das unvermeidliche Maß hinaus benachteiligten (!) Eigentümer dementsprechend müssen die nicht (wesentlich) Benachteiligten auch nicht in die Abstimmung einbezogen werden ( 22 (1) WEG). Wer als Nicht- Benachteiligter nicht an der Abstimmung teilnimmt ist, darf nicht von der Baumaßnahme profitieren, muss auch keine Zahlungen leisten ( 16 (6) WEG). Falls allerdings die Kostenverteilung nach 16 (4) WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit doch anders beschlossen wird, steht auch den Nicht- Benachteiligten der Baumaßnahme ein Stimmrecht zu. 8/14

9 2.8. Übersicht Beschlusskompetenzen (Quelle: Wohnungseigentum verwalten, Version , HaufeIndex ; geändert, erweitert) Maßnahme Mehrheitserfordernisse Besonderheiten 12 Abs. 4 WEG: Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungs-/Vermietungsbeschränkung einfache Mehrheit mehr JA als NEIN abweichend vereinbartes Löschung der Veräu- ßerungs- /Vermietungsbeschrä nkung im Grundbuch 15 Abs. 2 WEG Gebrauchsregelung des GE und SE einfache Mehrheit mehr JA als NEIN abweichend hiervon vereinbartes Damit kann mit einfacher Mehrheit auch in die Nutzung des eigenen SE (!) eingegriffen werden, solange nicht der Kernbereich des SE betroffen ist 16 Abs. 3 WEG: Dauerhafte Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der BeKo des GEund SE sowie der Kosten der Verwaltung einfache Mehrheit mehr JA als NEIN abweichend hiervon vereinbartes keine Grundbuchberichtigung erforderlich 16 Abs. 4 WEG: Änderung des gesetzlichen o- der vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Kosten einer konkreten Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung gemäß 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG, der modernisierenden Instandsetzung gemäß 22 Abs. 3 i. V. m. 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG, der baulichen Veränderung gemäß 22 Abs. 1 WEG oder einer Modernisierung bzw. der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik gemäß 22 Abs. 2 WEG doppelt qualifizierte Mehrheit: drei Viertel aller stimmberechtigten und im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen zwingend gesetzliches nach Köpfen Abs. 2 WEG) 9/14

10 Maßnahme Mehrheitserfordernisse Besonderheiten 18 WEG Abs. 3 WEG Entziehung des Wohnungseigentums qualifizierte, absolute Mehrheit: mehr als die Hälfte aller stimmberechtigten Eigentümer (der Eigentümer, dem die Entziehung droht, ist nicht stimmberechtigt) zwingend Kopfprinzip Die gesamte EG muss aus mind. drei Eigentümern bestehen. Beschlussfähigkeit (mehr als ½ der MEA) nach 25 (3) ist nicht nötig. 21 Abs. 7 WEG: Zahlungs-, Fälligkeits- und Verzugsmodalitäten, Kosten eines besonderen Gebrauchs, Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand einfache Mehrheit mehr JA als NEIN abweichend vereinbartes Beschlussfassung auch dann möglich, wenn gesetzliche o- der bestehende vereinbarte Regelung dauerhaft geändert werden 22 Abs. 1 WEG: Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums Beschluss mit eingeschränkter Allstimmigkeit (s. Besonderheiten) abweichend vereinbartes sämtliche über das Maß des 14 Nr. 1 WEG benachteiligten Wohnungseigentümer müssen zustimmen 22 Abs. 2 WEG: Modernisierung bzw. Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik doppelt qualifizierte Mehrheit: drei Viertel aller stimmberechtigten und im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen zwingend gesetzliches nach Köpfen Abs. 2 WEG) zusätzlich beachten: die Eigenart der Anlage darf nicht beeinträchtigt werden einzelne Eigentümer dürfen nicht unbillig benachteiligt werden 22 Abs. 3 WEG (i. V. m. 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG): Modernisierende Instandsetzung des GE einfache Mehrheit mehr JA als NEIN abweichend vereinbartes 26 Abs. 1, 2 WEG Bestellung und Abberufung des Verwalters einfache Mehrheit mehr JA als NEIN abweichend vereinbartes Achtung: Nicht mit Abschluss und Kündigung des Verwaltervertrages verwechseln! 28 Abs. 4, 5 WEG Wirtschaftsplan, Abrechnung, Rechnungslegung einfache Mehrheit mehr JA als NEIN abweichend vereinbartes 10/14

11 2.9. Zusammenfassung - Mehrheitserfordernisse Mit einfacher Mehrheit (mehr JA als NEIN) kann beschlossen werden: - Ordnungsgemäße Verwaltung (s. 21 (4) WEG) - Verwalterbestellung und -abberufung - Wirtschaftsplan, Abrechnung, Zahlungs- und Verzugsregelungen für Hausgeld - dauerhafte Änderung Kostenverteilung für Betriebs- und Verwaltungskosten - Rücknahme der Zustimmungserfordernis eines Dritten beim Verkauf - Instandhaltungsmaßnahmen - modernisierende Instandhaltung Mit qualifizierter absoluter Mehrheit (mehr als die Hälfte aller Eigentümer) kann beschlossen werden: - Entzug des Wohnungseigentums Mit doppelt qualifizierter Mehrheit (3/4 aller Stimmberechtigten mit mehr als 1/2 aller MEA) kann beschlossen werden: - Modernisierung oder - Anpassung an den Stand der Technik, solange in beiden Fällen die Eigenart der Anlage nicht beeinträchtigt und andere Eigentümer nicht unbillig benachteiligt werden - Änderung Kostenverteilung baulicher Maßnahmen für den Einzelfall Mit eingeschränkter Allstimmigkeit (Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer) kann beschlossen werden: - weitergehende bauliche Veränderungen Die absolute Allstimmigkeit (Zustimmung aller Eigentümer) ist nötig für: - Umlaufbeschluss (schriftlich, auch ohne Versammlung möglich) - Abschluss oder Änderung von Vereinbarungen, Änderung der Teilungserklärung, Aufstellung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung 11/14

12 3. Anfechtung von Beschlüssen Zunächst unterliegen alle gerichtlichen Auseinandersetzungen des WEG der ordentlichen Zivilgerichtsbarkeit ( 43 ff WEG) Beschlüsse sind ab Beschlussfassung gültig. Sie können innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung angefochten werden. Die Anfechtung ist beim zuständigen Amtsgericht einzureichen und innerhalb von zwei Monaten zu begründen Nach Beschlussfassung (Urteil) durch das Amtsgericht besteht als Rechtsmittel die Möglichkeit der sofortigen Beschwerde innerhalb von 14 Tagen Wird ein Beschluss der WEV nicht angefochten (oder angefochten und vom Gericht für gültig erklärt), erlangt er nach Ablauf der Anfechtungsfrist Bestandskraft - sofern er nicht nichtig ist - und ist auch von den Wohnungseigentümern mitzutragen, die dem Beschluss nicht zugestimmt oder ihn angefochten haben ( 10 (5) WEG). 4. Vereinbarungen Wenn ein zu regelnder Sachverhalt nicht beschlossen werden kann, ist grundsätzlich, sofern nicht zwingendes Recht verletzt wird, eine Vereinbarung der Eigentümer möglich. Vereinbarungen ( 15 WEG) können ausschließlich allstimmig gefasst werden. Im Unterschied zu Beschlüssen werden sie öffentlich beglaubigt und zur Grundakte genommen. Vereinbarungen... wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. ( 10 (3) WEG) Damit sind sie dann auch für Nacherwerber gültig. Jeder Eigentümer kann eine Vereinbarung oder die Änderung bestehender Vereinbarungen verlangen, wenn die bisherige Regelung für ihn unbillig ist. ( 10 (2) WEG) 5. Unterscheidungsmerkmale: Vereinbarung - Beschluss Vereinbarung schuldrechtl. Kollektivvertrag aller Eigentümer, nur allstimmig möglich betrifft grundlegende und wesentliche Inhalte für die Zukunft des Gemeinschaftsverhältnisses keine Anfechtungsmöglichkeit Wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn zum Grundbuch genommen grundsätzlich immer möglich, wenn keine gesetzliche Regelung entgegensteht keine Formvorschrift, keine Versammlung nötig, der Wille aller Eigentümer muss zum Ausdruck kommen (auch konkludent) Beschluss je nach Sachverhalt mit unterschiedlichen Mehrheiten betrifft regelmäßig laufende Verwaltung Anfechtungsfrist 1 Monat plus 1 Monat zur Begründung Wirkt auch gegen Sondernachfolger (Protokolle, Beschlusssammlung) nur möglich bei entsprechender Beschlusskompetenz der EG in der Eigentümerversammlung als TOP angekündigt, verlesen, protokolliert, verkündet (teilweise Ausnahme: Umlaufbeschluss) 12/14

13 6. Zitterbeschluss Wegen der juristischen Relevanz ein Exkurs dazu: Bis zum 20. September 2000 war die Welt der Wohnungseigentümer einfach. Wenn in einer EV widerrechtlich ein Beschluss gefasst wurde (z. B. mangelnde Beschlussfähigkeit, Ladungsfehler, fehlende Mehrheit), dann wurde dieser Beschluss nach Ablauf der Anfechtungsfrist gültig, sofern er nicht erfolgreich angefochten wurde. Man zitterte also einen Monat lang. Im September 2000 beendete der BGH diese jahrzehntelange Ansicht: Gefasste Beschlüsse können sowohl nichtig als auch anfechtbar sein, die Nichtigkeit kann auf Antrag (Feststellungsklage) jederzeit gerichtlich geltend gemacht werden. Ein Beschluss ist immer dann nichtig, wenn es gar keine Beschlusskompetenz der EG für diesen Sachverhalt gibt. Beispiel: Es gibt nirgendwo im WEG die Möglichkeit, dass die EG per Beschluss (egal mit welcher Mehrheit) die Teilungserklärung ändert. Sollt sie doch einen solchen Beschluss fassen, ist dieser nichtig, eine solche Beschlusskompetenz sieht das Gesetz nicht vor, es fehlt am Rechtlichen Können. Wenn aber für ein bestimmtes Anliegen die Beschlusskompetenz grundsätzlich gegeben ist, dieser Beschluss dann aber fehlerhaft gefasst wurde, ist ein solcher Beschluss nur anfechtbar, das Rechtliche Können ist gegeben, es fehlt möglicherweise nur am Rechtlichen Dürfen. Ohne Anfechtung erwirbt dieser Beschluss nach einem Monat Bestandskraft. Beispiel: Die EG beschließt mit nur einfacher Mehrheit den Anbau von Balkonen. Hierfür hätte es aber mind. einer doppelt qual. Mehrheit bedurft (Mod.). Wenn es aber binnen Monatsfrist keine Anfechtung gibt und die Balkone angebaut werden, ist der Fisch gegessen. Der BGH hat unterschieden: Gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse, also Regelungen, die bestehende gesetzliche Bestimmungen des WEG bzw. bestehende Vereinbarungen auf Dauer verändern und ohne gesetzliche Beschlusskompetenz der EG gefasst werden, sind nichtig! [z. B. Änderung Sondernutzungsrechte] mit der Rechtsfolge, dass deren Unwirksamkeit jederzeit (gerichtlich) geltend gemacht werden kann. Gesetzes- oder vereinbarungsersetzende Beschlüsse (Regelungslücken sollen ausgefüllt werden) liegen dann vor, wenn der beabsichtigten Regelung keine gesetzliche Bestimmung oder keine Vereinbarung entgegensteht und sind nur anfechtbar (z. B. Tierhaltungsverbot), selbst wenn die Art der beabsichtigten Regelung vielleicht nicht mit der gesetzlich bestimmten Mehrheit erreicht wurde (z. B. bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit nur anfechtbar). Gesetzes- oder vereinbarungswidrige Beschlüsse betreffen Regelungen, die von einer gesetzlichen Bestimmung oder Vereinbarung für bestimmte Fälle abweichen, aber nicht auf Dauer. Diese Beschlüsse sind ebenfalls lediglich anfechtbar. (z. B.: Eine konkrete, aber fehlerhafte Jahresabrechnung erwirbt nach Beschlussfassung und Anfechtungsfrist Bestandskraft). Schlussfolgerung: Zur Vermeidung möglicher Konflikte, die aus dem o. g. Zitterbeschlussurteil resultieren bzw. zur Wiederherstellung der Rechtssicherheit ist es dringend geraten, sog Öffnungs- Mehrheits- oder Änderungsklauseln in Teilungserklärungen zu verankern. 13/14

14 7. (Teil-)Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft Bei einer Eigentümergemeinschaft im Sinne des WEG handelt es sich um eine teilrechtsfähige Gemeinschaft, also Träger von Rechten und Pflichten in vielerlei Hinsicht wie eine juristische Person ( 10 (6) WEG). Die Rechtsfähigkeit bezieht sich auf den Bereich der gesamten Verwaltung, also beispielsweise Kontoführung, Instandhaltung des GE, Vertragsabschluss mit Dritten Forderungen, Ansprüche Dritter richten sich gegen die WEG, die unter ihrem Namen Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt werden oder ihrerseits klagen kann. Ein vollstreckbarer Titel berechtigt zur Vollstreckung in das Verwaltungsvermögen der EG (z. B. Hausgeldkonto, Instandhaltungsrückstellung, offene Hausgeldforderungen u. a.) Jeder Eigentümer haftet daneben entsprechend seines Miteigentumsanteils, die Eigentümer haften nicht gesamtschuldnerisch. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht insolvenzfähig. In einer etwaigen Zwangsversteigerung gegen einen säumigen Hausgeldschuldner (Entzug des Wohnungseigentums bei Rückständen i. H. von über 3% des Verkehrswerts über mehr als drei Monate) steht der EG ein Vorrang ihrer Forderungen vor eingetragenen Grundpfandrechten zu. Die Höhe ist aber begrenzt: a) zeitlich auf Forderungen des laufenden und der beiden letzten Kalenderjahre; b) betragsmäßig auf max. 5% der Verkehrswerts. 8. Die WEG-Gerichtsbarkeit Wohnungseigentumsangelegenheiten unterliegen der Zivilgerichtsbarkeit, also Amtsgericht Landgericht Oberlandesgericht BGH (ZPO in Verb. mit 43 ff WEG) Bei Zahlungsklagen mit rel. geringem Streitwert (ca. 750,- Euro, in einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt) ist vor Klageeinreichung die Güte- und Schlichtungsstelle anzurufen. Streitigkeiten der Eigentümer untereinander fallen streitwertunabhängig in erster Instanz in die Zuständigkeit des örtlichen Amtsgerichts am Ort der Immobilie. Klagen Dritter gegen die EG fallen streitwertabhängig in erster Instanz in die Zuständigkeit des örtlichen AG (Streitwert bis 5.000,- Euro) oder LG (ab Streitwert 5.000,- Euro) Eine Anfechtungsklage (Anfechtung eines Beschlusses) ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung einzureichen, die Begründung innerhalb von zwei Monaten nach Beschlussfassung. Rechtsmittel nach der ersten Instanz = Berufung beim Landgericht (am Ort des OLG) Rechtsmittel nach der zweiten Instanz = Revision beim BGH Wenn keine Revision zugelassen wird, ist die Nichtzulassungsbeschwerde erstmals bei Gerichtsentscheidungen ab (fünf Jahre nach WEG-Novelle) zulässig ( 62 (2) WEG). 14/14