Inhaltsverzeichnis. Vorwort 15

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1 Vorwort 15 1 Grundbegriffe des Wohnungseigentums Warum Wohnungseigentum? Wohnungs- und Teileigentum Gemeinschaftseigentum Sondereigentum Welche Auswirkung hat die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Wie entsteht Wohnungseigentum? Bildung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag Begründung von Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer Form und Inhalt des Teilungsvertrags und der Teilungserklärung Grundbucheintragung 36 2 Nutzung und Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums Regelungsinstrumente Gebrauch des Sondereigentums Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums Grenzen der Nutzung und des Gebrauchs Verstöße gegen die Nutzungsregelungen Schadenersatz Sondernutzungsrecht Bedeutung Inhalt und Grenzen Begründung von Sondernutzungsrechten Grenzen Übertragung von Sondernutzungsrechten Kostentragungsregelung 51 3 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Rechte der Wohnungseigentümer Anspruch auf Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Rechte des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung Auskunftsrecht Einsichtsrecht 55 7

2 3.2 Pflichten der Wohnungseigentümer Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers und Rücksichtnahmepflicht Einwirkungspflicht auf Dritte Duldungspflicht Inanspruchnahme des Sondereigentums Bauliche Veränderungen Wann liegt eine bauliche Veränderung vor? Mögliche Rechtsfolgen einer festgestellten baulichen Veränderung Verhaltenstipps bei baulichen Veränderungen Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum Bauliche Veränderungen durch Mehrheitsbeschluss Instandhaltungsmaßnahmen Instandsetzungsmaßnahmen Modernisierende Instandsetzungen Modernisierungen Beschlüsse zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Beschlüsse zu modernisierenden Instandsetzungen Mehrheitsbeschlüsse zu Modernisierungen Kein Individualanspruch Beschlusskompetenz 77 4 Lasten und Kosten des Wohnungseigentums Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums Instandhaltung Instandsetzung Kosten der sonstigen Verwaltung Laufende Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums Sonderumlagen Instandhaltungsrücklage Verwaltervergütung Der Kostenverteilungsschlüssel Häufige Fehler bei Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten Rechtsprechungsbeispiele Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen Orientierung am individuellen Gebrauch Doppelt qualifizierte Mehrheit 109 8

3 4.3.6 Kostenbefreiung Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Unbilligkeit Der Wirtschaftsplan Einnahmen und Ausgaben Kostenverteilungsschlüssel Der Einzelwirtschaftsplan Pflicht des Verwalters zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans Genehmigung des Wirtschaftsplans durch Eigentümerbeschluss Fortgeltung des Wirtschaftsplans Fehlerhafte Wirtschaftspläne Anfechtungsgründe Die Jahresabrechnung Einnahmen und Ausgaben nach dem Zu- und Abflussprinzip Verteilungsschlüssel Gesamt- und Einzelabrechnung Kontenstand Sonderfälle Fehlerhafte Jahresabrechnungen Durchsetzung des Anspruchs auf Jahresabrechnung Aufrechnung/Zurückbehaltungsrecht von Wohngeldforderungen Die Entlastung des Verwalters Die Entlastung des Verwaltungsbeirats Begrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung Beschlusskompetenz in Zahlungsangelegenheiten Wer haftet bei einem Eigentümerwechsel? Fälligkeitstheorie Jahresabrechnung nach Eigentümerwechsel Abrechnungsspitze Zusammenfassung Die Wohnungseigentümerversammlung Wie wird die Eigentümerversammlung einberufen? Wer darf die Versammlung einberufen? Wer ist einzuladen? Form und Frist Inhalt Die Beschlussfähigkeit Das Stimmrecht Wer ist Inhaber des Stimmrechts? Das Kopfprinzip Das Wertprinzip Das Objektprinzip 155 9

4 5.3.5 Majorisierung Stimmrechtsausschluss Stimmrechtsvertretung Teilnahme Dritter an der Versammlung Wie läuft die Versammlung ab? Die Beschlussfassung Abgrenzung: Beschluss oder Vereinbarung? Wichtige Beschlusskompetenzen Öffnungsklauseln Der Mehrheitsbeschluss Der allstimmige Beschluss Die schriftliche Beschlussfassung Der Nicht-Beschluss Positiver und negativer Beschluss Der Wiederholungsbeschluss Der Geschäftsordnungsbeschluss Der Bestimmtheitsgrundsatz Rede- und Antragsrecht Die Beschlussfeststellung und -verkündung Wann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar? Verstoß gegen gesetzliche Verbote Sittenwidrigkeit Fehlende Beschlusskompetenz Die Versammlungsniederschrift Inhalt Form und Frist Fehlerhafte Niederschrift Die Beschluss-Sammlung Inhalt Zeitpunkt und Form der Eintragung Einsichtsrecht Fehler in der Beschluss-Sammlung Folgen bei nicht ordnungsgemäß geführter Beschluss-Sammlung Teilrechtsfähigkeit, Haftung und Insolvenz Teilrechtsfähigkeit Was bedeutet Teilrechtsfähigkeit? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für die Wohnungseigentümergemeinschaft? Individualansprüche der Wohnungseigentümer Verwaltungsvermögen

5 6.2 Haftung Wann haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft? Wann haftet der einzelne Wohnungseigentümer? Haftung bei Eigentümerwechsel Insolvenz Verwalter und Verwaltungsbeirat Wer kann zum Verwalter bestellt werden? Wie wird der Verwalter bestellt? Erstbestellung Bestellung durch Beschluss Nachweis der Verwaltereigenschaft Verwaltervertrag Rechtsnatur Stillschweigender Abschluss Abschluss durch Beirat Laufzeit Inhalt Vergütung Wann kann der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt werden? Abberufung aus wichtigem Grund Mehrheitsbeschluss, gerichtliche Durchsetzung, Anfechtung Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter? Innenverhältnis Vertretung der Wohnungseigentümer Vertretung der Gemeinschaft Fehlen eines Verwalters Weitere Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Auskunftspflicht des Verwalters, Einsichtsrecht der Eigentümer Herausgabe der Unterlagen Haftung des Verwalters Schadenersatzanspruch der Eigentümer Haftungsbeschränkungen Verkehrssicherungspflicht Verwaltungsbeirat Bestellung Zusammensetzung des Beirats Aufgaben und Befugnisse Haftung des Beirats

6 8 Die vermietete Eigentumswohnung Gestaltung des Mietvertrags Jahresabrechnung über Wohngeld und Betriebskosten Behebung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum Modernisierung des Gemeinschaftseigentums Anspruch der WEG auf Unterlassung bzw. Kündigung des Mietverhältnisses Veräußerung von Wohnung und Nebenräumen/Garage an verschiedene Eigentümer Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht Die wichtigsten Änderungen im Überblick Erkenntnisverfahren nach der Zivilprozessordnung Beibringungslast für Tatsachen Die Anfechtungsklage Anträge Versäumnis- und Anerkenntnisurteile, Erledigung des Rechtsstreits, Klagerücknahme Anwaltspflicht Der Verwalter als Zustellungsvertreter Kostenentscheidung Die Kostenlast des Verwalters Streitwert Berufung/Revision Zuständiges Gericht Die Anfechtungsklage Klagebefugnis Frist zur Klageerhebung Exkurs: Wiedereinsetzung in den vorigen Stand Frist zur Klagebegründung Prozessparteien und Klageantrag Fehlerhafte Eigentümerbeschlüsse Anfechtung eines Negativbeschlusses Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen des teilrechtsfähigen Verbandes Klagen der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Ansprüchen aus einem Vertrag Klage auf Abberufung des Verwalters Bestellung eines Notverwalters Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten

7 9.10 Einstweiliger Rechtschutz Entziehung des Wohnungseigentums Protokollberichtigung Checkliste für den Erwerb einer Eigentumswohnung Fragen zur Kurzbeurteilung einer Eigentumswohnung/Teileigentumseinheit Besichtigung der Eigentumswohnung Fragen an den Verkäufer/Hausverwalter vor Erwerb der Eigentumswohnung Unterlagen, die vor Erwerb der Eigentumswohnung in Abschrift vorliegen müssen Kaufvertrag der Eigentumswohnung Steuern bei Wohnungs- und Teileigentum Die selbstgenutzte Eigentumswohnung/Eigenheimzulagengesetz Die selbstgenutzte Eigentumswohnung als Baudenkmal und in Sanierungsgebieten Voraussetzungen des Sonderausgabenabzugs bei selbstgenutzten Baudenkmälern Die selbstgenutzte Eigentumswohnung im Sanierungsgebiet Haushaltsnahe Beschäftigungen und haushaltsnahe Dienstleistungen Die vermietete Eigentumswohnung/Teileigentumseinheit Überschuss Einkünfte/Zufluss-Abfluss-Prinzip Einnahmen verschieben Ausgaben verschieben Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung Werbungskosten Absetzung für Abnutzung (AfA) Ermittlung der Gesamtanschaffungskosten/Gesamtherstellungskosten AfA-Tabellen Abschreibung von einzelnen beweglichen Wirtschaftsgütern Abgrenzung Anschaffungskosten, Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen, anschaffungsnahe Aufwendungen Vermietung der Eigentumswohnung bzw. der Teileigentumseinheit an nahe Angehörige Einkunftserzielungsabsicht Verbilligte Überlassung Vermietung von Ferienwohnungen Längere Leerstandszeiten Veräußerung der Eigentumswohnung bzw. Teileigentumseinheit im Privatvermögen Spekulationsgeschäft Gewerblicher Grundstückshandel

8 11.5 Bauleistungs- oder Bauabzugssteuer Der Bauherr Bauleistungen Befreiung vom Einbehalt des Steuerabzugs Umsatzsteuer Leistungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Optionsmöglichkeit: Vorsteuerabzug Versicherungen Feuerversicherung Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Weitere Versicherungen der Wohnungseigentümergemeinschaft Sonstige Versicherungen Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen Abkürzungs- und Literaturverzeichnis Die Autoren 391 Stichwortverzeichnis