Abkürzungs- und Literaturverzeichnis 19. Die wichtigsten Änderungen der WEG-Reform auf einen Blick 21

Transkript

1

2 Inhalt Vorwort 17 Abkürzungs- und Literaturverzeichnis 19 Die wichtigsten Änderungen der WEG-Reform auf einen Blick 21 1 Grundbegriffe des Wohnungseigentums Warum Wohnungseigentum? Wohnungs- und Teileigentum Gemeinschaftseigentum Sondereigentum Welche Auswirkung hat die Zuordnung zum Sonderoder Gemeinschaftseigentum? Wie entsteht Wohnungseigentum? Bildung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag Begründung von Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer Form und Inhalt des Teilungsvertrags und der Teilungserklärung Grundbucheintragung 47 2 Nutzung und Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums Regelungsinstrumente Gebrauch des Sondereigentums Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums Grenzen der Nutzung und des Gebrauchs Verstöße gegen die Nutzungsregelungen Schadensersatz 57

3 Inhalt 2.2 Sondernutzungsrecht Bedeutung Inhalt und Grenzen Begründung von Sondernutzungsrechten Grenzen Übertragung von Sondernutzungsrechten Neuregelung durch 5 Abs. 4 WEG Kostentragungsregelung 64 3 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Rechte der Wohnungseigentümer Anspruch auf Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Rechte des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung Auskunftsrecht Einsichtsrecht Pflichten der Wohnungseigentümer Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers und Rücksichtnahmepflicht Einwirkungspflicht auf Dritte Duldungspflicht Inanspruchnahme des Sondereigentums Bauliche Veränderungen Wann liegt eine bauliche Veränderung vor? Mögliche Rechtsfolgen einer festgestellten baulichen Veränderung Verhaltenstipps bei baulichen Veränderungen Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum Bauliche Veränderungen durch Mehrheitsbeschluss Instandhaltungsmaßnahmen 84 6

4 Inhalt Instandsetzungsmaßnahmen Modernisierende Instandsetzungen Modernisierungen Beschlüsse zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Beschlüsse zu modernisierenden Instandsetzungen Mehrheitsbeschlüsse zu Modernisierungen Kein Individualanspruch Beschlusskompetenz 91 4 Lasten und Kosten des Wohnungseigentums Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums Instandhaltung Instandsetzung Kosten der sonstigen Verwaltung Laufende Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums Sonderumlagen Instandhaltungsrücklage Verwaltervergütung Der Kostenverteilungsschlüssel Häufige Fehler bei Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen Orientierung am individuellen Gebrauch Doppelt qualifizierte Mehrheit 117 7

5 Inhalt Kostenbefreiung Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Unbilligkeit Der Wirtschaftsplan Einnahmen und Ausgaben Kostenverteilungsschlüssel Der Einzelwirtschaftsplan Pflicht des Verwalters zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans Genehmigung des Wirtschaftsplans durch Eigentümerbeschluss Fortgeltung des Wirtschaftsplans Fehlerhafte Wirtschaftspläne Anfechtungsgründe Muster eines Beschlusses zur Genehmigung des Wirtschaftsplans Die Jahresabrechnung Einnahmen und Ausgaben nach dem Zu- und Abflussprinzip Verteilungsschlüssel Gesamt- und Einzelabrechnung Kontenstand Sonderfälle Fehlerhafte Jahresabrechnungen Durchsetzung des Anspruchs auf Jahresabrechnung Aufrechnung/Zurückbehaltungsrecht von Wohngeldforderungen Die Entlastung des Verwalters Die Entlastung des Verwaltungsbeirats Begrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung Beschlusskompetenz in Zahlungsangelegenheiten 146 8

6 Inhalt 4.11 Wer haftet bei einem Eigentümerwechsel? Fälligkeitstheorie Jahresabrechnung nach Eigentümerwechsel Abrechnungsspitze Zusammenfassung Die Wohnungseigentümerversammlung Wie wird die Eigentümerversammlung einberufen? Wer darf die Versammlung einberufen? Wer ist einzuladen? Form und Frist Inhalt Die Beschlussfähigkeit Das Stimmrecht Wer ist Inhaber des Stimmrechts? Das Kopfprinzip Das Wertprinzip Das Objektprinzip Majorisierung Stimmrechtsausschluss Stimmrechtsvertretung Teilnahme Dritter an der Versammlung Wie läuft die Versammlung ab? Die Beschlussfassung Abgrenzung: Beschluss oder Vereinbarung? Wichtige Beschlusskompetenzen Öffnungsklauseln Der Mehrheitsbeschluss Der allstimmige Beschluss Die schriftliche Beschlussfassung Der Nicht-Beschluss Positiver und negativer Beschluss 201 9

7 Inhalt Der Wiederholungsbeschluss Der Geschäftsordnungsbeschluss Der Bestimmtheitsgrundsatz Rede- und Antragsrecht Die Beschlussfeststellung und -verkündung Wann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar? Verstoß gegen gesetzliche Verbote Sittenwidrigkeit Fehlende Beschlusskompetenz Die Versammlungsniederschrift Inhalt Form und Frist Fehlerhafte Niederschrift Die Beschluss-Sammlung Inhalt Zeitpunkt und Form der Eintragung Einsichtsrecht Checkliste Eigentümerversammlung Teilrechtsfähigkeit, Haftung und Insolvenz Teilrechtsfähigkeit Was bedeutet Teilrechtsfähigkeit? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für die Wohnungseigentümergemeinschaft? Individualansprüche der Wohnungseigentümer Verwaltungsvermögen Haftung Wann haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft? Wann haftet der einzelne Wohnungseigentümer? Haftung bei Eigentümerwechsel Insolvenz

8 Inhalt 7 Verwalter und Verwaltungsbeirat Wie wird der Verwalter bestellt? Erstbestellung Bestellung durch Beschluss Nachweis der Verwaltereigenschaft Verwaltervertrag Rechtsnatur Stillschweigender Abschluss Abschluss durch Beirat Laufzeit Inhalt Vergütung Wann kann der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt werden? Abberufung aus wichtigem Grund Mehrheitsbeschluss, gerichtliche Durchsetzung, Anfechtung Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter? Innenverhältnis Vertretung der Wohnungseigentümer Vertretung der Gemeinschaft Fehlen eines Verwalters Weitere Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Auskunftspflicht des Verwalters, Einsichtsrecht der Eigentümer Herausgabe der Unterlagen Haftung des Verwalters Schadensersatzanspruch der Eigentümer Haftungsbeschränkungen Verkehrssicherungspflicht

9 Inhalt 7.6 Verwaltungsbeirat Bestellung Zusammensetzung des Beirats Aufgaben und Befugnisse Haftung des Beirats Die vermietete Eigentumswohnung Gestaltung des Mietvertrags Jahresabrechnung über Wohngeld und Betriebskosten Behebung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum Modernisierung des Gemeinschaftseigentums Anspruch der WEG auf Unterlassung bzw. Kündigung des Mietverhältnisses Veräußerung von Wohnung und Nebenräumen/ Garage an verschiedene Eigentümer Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht Die wichtigsten Änderungen im Überblick Erkenntnisverfahren nach der Zivilprozessordnung Beibringungslast für Tatsachen Die Anfechtungsklage Anträge Versäumnis- und Anerkenntnisurteile, Erledigung des Rechtsstreits, Klagerücknahme Anwaltspflicht Der Verwalter als Zustellungsvertreter Kostenentscheidung Die Kostenlast des Verwalters Streitwert Berufung/Revision Zuständiges Gericht

10 Inhalt 9.3 Die Anfechtungsklage Klagebefugnis Frist zur Klageerhebung Ekurs: Wiedereinsetzung in den vorigen Stand Frist zur Klagebegründung Prozessparteien und Klageantrag Fehlerhafte Eigentümerbeschlüsse Anfechtung eines Negativbeschlusses Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des teilrechtsfähigen Verbandes Klagen der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Ansprüchen aus einem Vertrag Klage auf Abberufung des Verwalters Bestellung eines Notverwalters Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten Einstweiliger Rechtschutz Entziehung des Wohnungseigentums Protokollberichtigung Checkliste für den Erwerb einer Eigentumswohnung Fragen zur Kurzbeurteilung einer Eigentumswohnung/Teileigentumseinheit Besichtigung der Eigentumswohnung Fragen an den Verkäufer/Hausverwalter vor Erwerb der Eigentumswohnung Unterlagen, die vor Erwerb der Eigentumswohnung in Abschrift vorliegen müssen Kaufvertrag der Eigentumswohnung

11 Inhalt 11 Steuern bei Wohnungs- und Teileigentum Die selbstgenutzte Eigentumswohnung/ Eigenheimzulagengesetz Die selbstgenutzte Eigentumswohnung als Baudenkmal und in Sanierungsgebieten Voraussetzungen des Sonderausgabenabzugs bei selbstgenutzten Baudenkmälern Die selbstgenutzte Eigentumswohnung im Sanierungsgebiet Haushaltsnahe Beschäftigungen und haushaltsnahe Dienstleistungen Die vermietete Eigentumswohnung/ Teileigentumseinheit Überschuss Einkünfte/Zufluss-Abfluss- Prinzip Einnahmen verschieben Ausgaben verschieben Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung Werbungskosten Absetzung für Abnutzung (AfA) Ermittlung der Gesamtanschaffungskosten/ Gesamtherstellungskosten AfA-Tabellen Abschreibung von einzelnen beweglichen Wirtschaftsgütern Abgrenzung Anschaffungskosten/ Herstellungskosten/Erhaltungsaufwendungen/ anschaffungsnahe Aufwendungen Vermietung der Eigentumswohnung bzw. der Teileigentumseinheit an nahe Angehörige Einkunftserzielungsabsicht

12 Inhalt 11.4 Veräußerung der Eigentumswohnung bzw. Teileigentumseinheit im Privatvermögen Spekulationsgeschäft Gewerblicher Grundstückshandel Bauleistungs- oder Bauabzugssteuer Bauleistungen Befreiung vom Einbehalt des Steuerabzugs Umsatzsteuer Leistungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Optionsmöglichkeit: Vorsteuerabzug Versicherungen Feuerversicherung Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Weitere Versicherungen der Wohnungseigentümergemeinschaft Sonstige Versicherungen Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen 419 Stichwortverzeichnis 420 Anhang 433 Muster eines Gesamt- und Einzelwirtschaftsplans 435 Muster einer Jahresgesamtabrechnung 436 Muster einer Jahreseinzelabrechnung 438 Muster: Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer 439 Muster: Einberufung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bei Fehlen eines Verwalters 440 Muster: Einladung zur Eigentümerversammlung 441 Muster: Tagesordnung 442 Muster: Stimmrechtsvollmacht

13 Inhalt Muster: Antrag auf Ausschluss einer dritten Person von der Versammlung 443 Formulierungsbeispiel für eine Öffnungsklausel 444 Muster: Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren 444 Muster: Mitteilung des Umlaufbeschlusses 446 Alternativ 447 Muster: Niederschrift der Eigentümerversammlung 448 Muster: Beschluss-Sammlung 453 Checkliste: Eigentümerversammlung 455 Beispielhafte Aufzählung begünstigter und nicht begünstigter haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen 458 Muster für eine Bescheinigung der haushaltsnahen Dienstleistungen und Beschäftigungsverhältnisse 471 Absetzung für Abnutzung von Gebäuden im Privatvermögen 473 Übersicht: Erhöhte Absetzungen 475 Übersicht: Nutzungsdauer von beweglichen Wirtschaftsgütern

14 1 Grundbegriffe des Wohnungseigentums 1.1 Warum Wohnungseigentum? Das Wohnungseigentumsrecht geht von einem ganz anderen Eigentumsbegriff als das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aus. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers des BGB von vor über 100 Jahren muss das Eigentum an einem Gebäude dem Eigentum an dem Grundstück folgen ( 94 BGB). Dabei sind die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen wesentliche Bestandteile des Gebäudes. Die wesentlichen Bestandteile können nicht gemäß 93 BGB Gegenstand besonderer Rechte sein. Die Folge dieser zunächst etwas kompliziert klingenden Eigentumskonstruktion des BGB ist, dass ein Grundstück und ein sich darauf befindliches Gebäude eine rechtliche Einheit bilden, die sich nicht in verschiedene Eigentumseinheiten aufteilen lässt. Damit unterscheidet sich das Verständnis von Eigentum des BGB grundlegend von dem des Wohnungseigentumsgesetzes. Der Gesetzgeber, der Anfang der Fünfzigerjahre das Wohnungseigentumsgesetz auf den Weg brachte, sah sich nach dem Zweiten Weltkrieg besonderen wohnungspolitischen Anforderungen gegenüber. Die Wohnungsnot, die schlechte Einkommenssituation großer Bevölkerungskreise und damit verbunden die geringe Eigentumsquote veranlasste den Gesetzgeber, die zwingende Einheit zwischen Gebäude und Grundstück nach der Vorstellung des BGB aufzuheben. Damit war der Weg dafür frei, dass innerhalb eines Gebäudes mehrere Eigentümer zu deutlich geringeren Kosten volles Eigentum an verschiedenen (Wohnungs-)Einheiten begründen konnten. Um dieses Vorhaben umzusetzen, war es notwendig, in einem eigenen Gesetz dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einen vom Eigentumsbegriff des BGB Aufhebung der Einheit von Grundstück und Gebäude

15 1 Grundbegriffe des Wohnungseigentums BGB abweichenden Eigentumsbegriff zu schaffen, der die Bildung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ermöglichte. 1.2 Wohnungs- und Teileigentum Erscheinungsformen des Wohnungseigentums Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört ( 1 Abs. 2 WEG). Neben dem Sondereigentum gibt es das Teileigentum als weitere Erscheinungsform des Wohnungseigentums. Das Teileigentum unterscheidet sich vom Sondereigentum nur dadurch, dass es an gewerblich genutzten Einheiten, z. B. einer Ladeneinheit, besteht, also an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes ( 1 Abs. 3 WEG). Sondereigentum und Teileigentum stellen Erscheinungsformen des Wohnungseigentums dar, die sich nur hinsichtlich der Zweckbestimmung unterscheiden, jedoch vom Gesetz gleich behandelt werden ( 1 Abs. 6 WEG). Beispiel für Teil- und Sondereigentum In einer Teilungserklärung ist bestimmt, dass die Einheit Nr. 1 als Ladengeschäft genutzt werden soll. Aufgrund der Zweckbestimmung zu anderen als zu Wohnzwecken handelt es sich um Teileigentum. Ist dagegen für die Einheit Nr. 1 festgelegt, dass dort eine Nutzung zu Wohnzwecken vorgesehen ist, handelt es sich um Sondereigentum. Inhaltsänderung des Sondereigentums Soll zu einem späteren Zeitpunkt eine Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum oder umgekehrt erfolgen, ist dafür die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer und eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erforderlich, weil damit eine Inhaltsänderung des Sondereigentums verbunden ist (vgl. Bay- ObLG NZM 2002, 24). 30

16 Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum Zum Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum oder Eigentum Dritter sind ( 1 Abs. 5 WEG). Dazu gehören auch die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch des Eigentums dienen ( 5 Abs. 2 WEG). Diese Gegenstände und Bauteile sind selbst dann nicht Gegenstand des Sondereigentums, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Beispiele für Gemeinschaftseigentum Grundstück, tragende Wände und Decken, (Außen-)Fenster, Balkone, Dächer, Fassaden, Fahrstühle, Fundamente, Estrich, Heizungsanlagen, Hauptversorgungsstränge der Versorgungsleitungen, Schornsteine, Treppenhäuser, Terrassen. 1.4 Sondereigentum Sondereigentum sind nach 5 Abs. 1 WEG die gemäß 3 Abs. 1 WEG beschriebenen Räume sowie deren Bestandteile, sofern diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers über das in 14 WEG (siehe dazu Kap. 3.2) zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Zum Sondereigentum gehört damit im Allgemeinen die Ausstattung des Wohnungs- oder Teileigentums, z. B. die Fußbodenbeläge, Innenwände oder Sanitärgegenstände. 31

17 1 Grundbegriffe des Wohnungseigentums Tabelle Gemeinschafts- und Sondereigentum Gemeinschaftseigentum Sondereigentum Anmerkung Abflussrohr (Hauptleitung) Abflussrohr (Zuleitung vom Sondereigentum zur Hauptleitung) Absperrventil (Strangabsperrung) Absperrventil (Wohnung) Abstellplatz (nicht Tiefgaragenplatz) Sondernutzungsrecht möglich Abwasserkanal Anschlussleitung, Hauptleitungen für Strom, Gas, Heizung und Abwasser Anschlussleitungen für Strom, Gas, Heizung und Abwasser ab Übergang in die Sondereigentumsräume Antenne (Gemeinschaftsantenne, Kabelanschluss, Satellitenschüssel) Antennensteckdose OLG Köln, , 16 W 25/89 Armaturen Attika Anstrich Fassade Aufzug BayObLG, , 1 b Z 29/88 BayObLG, , BReg 2 Z 8/91, NJW-RR 1991, 976 BGH, Urteil v , V ZR 47/79, NJW 1981, 455 = ZMR 1982, 60 32

18 Sondereigentum 1 Außenjalousien, Rollläden Außenputz Außenwand Bad- und Duscheinrichtungen Badezimmertür Balkone a) Balkonraum b) Konstruktive, der Sicherheit dienende Balkonbestandteile c) Balkonplatte, -gitter, -decken, -geländer, -brüstung, -tür und -fenster (ohne Innenseiten) d) Boden-/Plattenbelag, Balkonverkleidungen Belüftungsanlage Bewässerungsanlage für gemeinschaftliche Gartenflächen Blitzschutzanlage Bodenbeläge (Fliesen, Parkett, Teppich) innerhalb der Wohnung KG Berlin, , 24 W 4020/84 BayObLG, , BReg 2 Z 8/91, NJW-RR 1991, 976 OLG Zweibrücken, , 3 W 12/00 BayObLG, , 2Z BR 115/99, ZMR 2000, 241 erfordert Abgrenzung OLG Düsseldorf, , 3 W418/98; OLG Karlsruhe, , W71/99 BGH, , VII ZR 193/99; BayObLG, ZMR 1996, 503 BGH , VII ZR 72/84; BayObLG , 1 b Z 22/89; BayObLG, , 2Z BR 79/96, WuM 1997, 188; OLG Düsseldorf, ,22 U20/91, ZMR 12/91,486 BayObLG, , 2Z BR 29/93; OLG Köln, ,16 W 121/00 OLG Hamburg, , 2 W 2/00, ZMR 2003, 527 KG Berlin, , 24 W 3/03, NZM 2003, 319 BayObLG , 2 Z 80/78; , 2Z BR 113/93; , 2ZBR 105/93 33

19 Stichwortverzeichnis A Abfindungen 370 Abflussprinzip 292, 363 Abgeschlossenheitsbescheinigung 48 Abmahnung 334 Abrechnungsspitze 149 Absetzung für Abnutzung 379 BFH-Methode 380 Gebäude im Privatvermögen 481 Prozentmethode 381 Restwertmethode 380 Tabellen 382 Abstandszahlungen 365, 370 Allstimmigkeit 192, 197 Amtsermittlungsprinzip 305 Anerkenntnisurteil 308 Anfechtungsklage 306, 317 Anfechtungskosten 133 Anschaffungskosten 352, 386 Antragsrecht 182 Anwaltskosten 133 Anwaltspflicht Verfahren, wohnungseigentumsrechtliches 309 Arbeitszimmer 370 Aufrechnung 140 Wohngeldforderungen 140 Aufteilungsplan 47 Aufwandsentschädigung, Verwaltungsbeirat 95 Aufwendungen, anschaffungsnahe 386 Aufwendungsbeihilfen 365 Auskunftsrecht 67 Außerordentliche Versammlung 156 B Baubetreuungskosten 372 Baudenkmal 349 Absetzungen, erhöhte 383 Sonderausgaben 350 Bauherr 408 Baukostenzuschuss 365 Bauleistungen 408 Bauleistungssteuer Bagatellgrenze 409 Befreiung 408 Freistellungsbescheid 409 Haftung 410 Bauliche Veränderungen 72, 83, 195 Beschlusskompetenz 83 Abgrenzungsfragen 73 Ansprüche 80 Beseitigungsanspruch 80 Beseitigungsklage 82, 327 Einstweilige Anordnung 82 Feststellungsantrag 82 Individualanspruch 84 Kostenbefreiung 119 Kriterien 72 Nachteil 75 Rechtsfolgen 75 Rückbau 327 Unterlassungsanspruch 80 Verjährund der Ansprüche 81

20 Stichwortverzeichnis Baumängel 275 Bausparguthabenzins 366 Bausperre 366 Bauteile, herabfallende 278 Beiladung 307 Berufung 314 Beschluss 185 Allstimmiger 195 Anfechtbarkeit 208 Bestimmtheit, inhaltliche 324 Dienstleistung, persönliche 324 Einstimmiger 195 Fehlerhafter 322 ~feststellung 207 Formelle Mängel 322 Geschäftsordnungs~ 203 Gleichbehandlung 323 Inhaltliche Mängel 322 Klage auf Nichtigkeit 326 Negativer 201 Nichtigkeit 326 Persönlichkeitsrecht 323 Positiver 201 Sittenwidrigkeit 210 Verkündung 207 Wiederholungs~ 202 Beschlussfähigkeit 165 Feststellung 165 Wiederholungsversammlung 165 Beschlussfassung 185, 196 Schriftliche 196 Umlaufverfahren 196 Beschlussfeststellung 183, 207 Verkündung 207 Beschlusskompetenz 186, 192 Betriebskostenverteilung 187 Fehlende 210 Instandhaltungskostenverteilung 188 Instandsetzungskostenverteilung 188 Kosten baulicher Veränderungen 188 Veräußerungsbeschränkung 189 Verwaltungskostenverteilung 187 Zahlungsangelegenheiten 189 Beschluss-Sammlung 219, 272 Einsichtsrecht 221 Form 221 Inhalt 220 Muster 222 Verwalter 220 Zeitpunkt der Eintragung 221 Beseitigungsklage 82 Bestimmtheitsgrundsatz 204 Betriebskosten 94, 290 Beleuchtung 94 Entwässerung 94 Gartenpflege 94 Gebäudereinigung 94 Gemeinschaftsantenne 95 Haftpflichtversicherung 94 Hausmeister 95 Hauswart 95 Kabelgebühren 95 Kanalisation 94 Müllbeseitigung 94 Öffentliche Lasten 94 Personenaufzug 94 Sachversicherung 94 Schornsteinreinigung 94 Straßenreinigung 94 Ungezieferbekämpfung 94 Wasserversorgung 94 Betriebskostenabrechnung 294 Frist 294 Verteilerschlüssel 296 Betriebskostenvorauszahlung 366 Bewirtschaftungskosten 94, 123 BFH-Methode

21 Stichwortverzeichnis C Checkliste, Eigentumserwerb 337 D Damnum 373 Disagio 373 Doppelt qualifizierte Mehrheit 117 Drei-Objekt-Grenze 404 Duldungspflicht 70 E Eigenheimzulagengesetz 349 Eigentümerwechsel 146, 158, 235 Abrechnungsspitze 149 Fälligkeitstheorie 147 Haftung 146 Wohngeld 149 Eigentumsanlage 286 Eigentumserwerb, Checkliste 337 Besichtigung 339 Beurteilung, Eigentumswohung 337 Kaufvertrag 346 Wichtige Fragen 344 Wichtige Unterlagen 345 Einkunftserzielungsabsicht 397 Einnahmen aus Vermietung, Verpachtung, ABC 365 Einsichtsrecht 67, 273 Beschlusssammlung 67 Beschluss-Sammlung 221 Niederschriften 67 Versammlungsniederschrift 214 Verwaltungsunterlagen 68, 273 Einstweilige Anordnung 82 Einwirkungspflicht 70 Einzelwirtschaftsplan 124, siehe Wirtschaftsplan, Enteignung 367 Entlastung, Verwalter 276 Entschädigungen 367 Erbbaurecht 367 Erfüllungsgehilfe 276 Erhaltungsaufwendungen 386 Erkenntnisverfahren 305 Ermächtigung 265 Generelle 266 Ermächtigungsurkunde 26, 272 Erschließungskosten 373 Eventualeinladung 165 F Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft 44 Rechte und Pflichten 45 Voraussetzungen 45 Ferienwohnungen 400 Feststellungsantrag 82 Feuerversicherung 413 G Gemeinschaftseigentum 31, 93 Anwaltskosten 95 Beschlusskompetenz 83 Betriebskosten 94 Bewirtschaftungskosten 94 Gebrauch 53 Gerichtskosten 95 Grenzen der Nutzung 55 Instandhaltung 93 Instandhaltungsrücklage 95, 98 Instandsetzung 93 Kosten 93 Lasten 93 Mängelbehebung 298 Modernisierung

22 Stichwortverzeichnis Nutzung 65 Rechte und Pflichten 41 Regelungsinstrumente 51 Schäden 78 Schadenersatz 57 Sonderumlagen 95 Sondervergütung, Verwalter 95 Verstöße gegen Regelungen 55 Verwaltervergütung 101 Verwaltungskosten 94 Gemeinschaftsordnung 289 Kostenverteilungsschlüssel 105 Generalüberholung 392 Gerichtskosten 133 Gesamtwirtschaftsplan 128, 443, siehe Wirtschaftsplan Geschäftsordnungsbeschluss 177, 183, 203, 322 Gewässerschaden- Haftpflichtversicherung 416 Gewerblicher Grundstückshandel 404 Drei-Objekt-Grenze 404 Ehegatten 405 Glasversicherung 417 Gleichbehandlung 323 Grundbucheintrag 47 Bewilligung 47 H Haftung 229 Bauleistungssteuer 410 Bauteile, herabfallende 278 Beleuchtung 278 Dritten gegenüber 279 Eigentümerwechsel 146 Miteigentumsanteil 237 Nach~ 239 Räum- und Streupflicht 278 Spielplatz 278 Teilrechtsfähigkeit 236 Verkehrssicherungspflicht 277 Verwalter 274 erwaltungsbeirat 283 andwerkerleistungen 358 Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung 414 Haushaltsnahe Beschäftigungen 353 Haushaltsnahe Dienstleistungen 353 Hausordnung 259 Heizkosten 131, 132 Kostenverteilungsschlüssel 106 Verteilung 107 Herstellungskosten 353, 386 I Immissionen 78 Insolvenz 229, 241 Instandhaltung 93 Beschlusskompetenz 85 Instandhaltungsmaßnahmen 84 Instandhaltungspflicht 69 Instandhaltungsrücklage 95, 98, 134 Anlageformen 100 Höhe 99 Zweckbestimmung 100 Zweckwidrige Verwendung 100 Instandsetzung 93 Beschlusskompetenz 86 Instandsetzungen, modernisierende 85 Beschlusskompetenz 85 Instandsetzungsmaßnahmen

23 Stichwortverzeichnis J Jahresabrechnung 129, 272, 290 Anfechtung 129, 139 Anfechtungsfrist 129, 139 Anfechtungskosten 133 Anspruch 140 Anwaltskosten 133 Ausgaben 130 Ausgaben, unberechtigte 130 Buchführung, ordnungsgemäße 130 Eigentümerwechsel 148 Einnahmen 130 Einzelabrechnung 131 Ergänzungsanspruch 131 Fehlerhafte 139 Forderungen 132 Gerichtskosten 133 Gesamtabrechnung 131 Heizkosten 131, 132 Instandhaltungsrücklage 134 Klarheit 131 Kontenstand 131 Kostenzuordnung 130 Muster 136, 444 Nachzahlung 141 Schadensersatz 130 Sonderfälle 132 Übersichtlichkeit 131 Verbindlichkeiten 132 Verteilungsschlüssel 131 Warmwasserkosten 132 Zu- und Abflussprinzip 130 K Kaufvertrag, Eigentumswohnung 346 Kaution 368 Klage 326 Abberufung, Verwalter 329 Bauliche Veränderungen 327 Nichtigkeitsfeststellung, Beschluss 326 Wohnungseigentümergemeinschaft 329 Kopfprinzip 46, 117, 169 Verwalterbestellung 245 Kostenverteilungsschlüssel 104, 124 Änderung 108, 120 Änderungsanspruch 121 Bauliche Veränderungen 113 Fehler, häufige 106 Gemeinschaftsordnung 105 Heizkosten 106 Instandhaltung 113 Instandsetzung 113 Miteigentumsanteil 105 Pro Kopf 105 Tausendstel-Anteile 105 Unbilligkeit 120 Verbrauch 106 Verwaltervergütung 106 Warmwasserkosten 106 Wirtschaftsplan 124 Wohnfläche 105 Wohnungsanzahl 106 L Leistungsprinzip 292 Leitungswasserschadenversicherung 416 M Mahnverfahren 316 Majorisierung 171 Mehrheitsbeschluss 22, 146, 191 Allstimmigkeit 192 Einfache Mehrheit 191 Einstimmigkeit 192 Stimmenthaltung 192 Mietaufwendungen

24 Stichwortverzeichnis Mietforderung, Abtretung 365 Mietrecht 285 Mietrechtsreform 285 Mietshaus 286 Mietvertrag Änderungsvorbehalt 290 Beschlüsse 289 Gemeinschaftsordnung 289 Unterlassung 288 Unterlassungsverpflichtung 288 Mietzahlungen 368 Minderheitenquorum 153 Miteigentumsanteile 46, 105, 297 Stimmrecht 170 Modernisierung Beschlusskompetenz 91 Gemeinschaftseigentum 299 Individualanspruch 90 Mehrheitsbeschluss 87 Modernisierungen 85 Muster Ausschluss Dritter von Versammlung 179 Beschluss-Sammlung 222 Einladung Eigentümerversammlung 157 Einzelwirtschaftsplan 128, 443 Gesamtwirtschaftsplan 128, 443 Jahresabrechnung 136, 444 Jahreseinzelabrechnung 138, 446 Jahresgesamtabrechnung 136, 444 Tagesordnung 164 Versammlungsniederschrift 215 Vollmacht, Stimmrechtsvertretung 177 N Nachzahlung, Jahresabrechnung 141 Negativbeschluss 325 Anfechtung 325 Verpflichtungsantrag 326 Nicht-Beschluss 200 Anfechtung 200 Nichtöffentlichkeit 159, 179 Nießbrauch 368 Notgeschäftsführung 142 Notverwalter 243, 329 O Objektprinzip 170 Verwalterbestellung 245 Öffnungsklausel 119, 190 Formulierungsbeispiel 191, 197, 199 Mehrheitsregelung 25, 191 Qualifizierter Mehrheitsbeschluss 190 Ordnungsgemäße Verwaltung 112 P Personenmehrheit 166 Persönlichkeitsrecht 323 Privathaftpflichtversicherung 418 Protokollberichtigung 335 Prozentmethode 381 Q Qualifizierte Mehrheit 193 Qualifizierter Mehrheitsbeschluss 190 Quorum

25 Stichwortverzeichnis R Räum- und Streupflicht 278 Rechtschutz, einstweiliger 331 Rechtsschutzversicherung 418 Rechtsstreit 308 Erledigung des ~s 308 Rederecht 182 Redezeitbeschränkung 182 Restwertmethode 380 Revision 314 Rückbau 327 Rücksichtnahmepflicht 69 S Sanierungsgebiet 349, 352 Absetzungen, erhöhte 383 Sonderausgaben 352 Schadensersatz 369 Schadensersatzleistungen 95 Schuldanerkenntnis, negatives 143 Selbstbeseitigungsrecht 299 Sittenwidrigkeit 210 Sonderausgaben 349 Baudenkmal 349 Sanierungsgebiet 352 Sondereigentum 30 Gebrauch 52 Grenzen der Nutzung 54 Inanspruchnahme 71 Objektprinzip 170 Rechte und Pflichten 41 Regelungsinstrumente 51 Schadenersatz 57 Verstöße gegen Regelungen 55 Zweckbestimmung 52 Sondernutzungsrecht 57 Begründung 59 Grenzen 58, 60 Inhalt 58 Kostentragungsregelung 64 Neuregelung 62 Übertragung 62 Zweckbestimmung 61 Sonderumlagen 95 Beschlüsse, ungültige 97 Fälligkeit 98 Höhe 96 Spekulationsgeschäft 402 Spielplätze 278 Steuer 349 Absetzung für Abnutzung 379 Anschaffungskosten 352 Aufwendugnen, anschaffungsnahe 386 Bauabzugs~ 407 Baudenkmal 349, 383 Bauleistungs~ 407 Einkünfte aus Vermietung /Verpachtung 363 Einkunftserzielungsabsicht 397 Erhaltungsaufwendungen 386 Ferienwohnung 400 Gebäudeerweiterung 390 Generalüberholung 392 Gesamtanschaffungskosten 381 Gesamtherstellungskosten 381 Gewerblicher Grundstückshandel 404 Handwerkerleistungen 358 Haushaltsnahe Beschäftigungen 353 Haushaltsnahe Dienstleistungen 353 Herstellungskosten 353, 386 Sanierungsgebiet 349, 383 Sonderausgaben 349 Spekulationsgeschäft 402 Substanz erhaltende Erneuerung

26 Stichwortverzeichnis Überschussprognose 399 Umsatz~ 369, 410 Veräußerung 401 Vermietung 363 Vermietung an Angehörige 395 Vorsteuerabzug 411 Werbungskosten 369 Wesentliche Verbesserung 391 Wirtschaftsgüter, bewegliche 384 Wohnstandard 387 Zeitmietvertrag 398 Stimmenthaltung 192 Stimmrecht 166 Kopfprinzip 169 Majorisierung 171 Miteigentumsanteile 170 Objektprinzip 170 Ruhen des ~s 174 ~sausschluss 172 ~sausübung, missbräuchliche 171 ~sverbot 197 Ungültige Stimme 174 Vertretung 174 Wertprinzip 170 Stimmrechtsausschluss 172 Stimmrechtsvertretung 175 Geschäftsordnungsbeschluss 177 Geschäftsunfähige 175 Juristische Personen 175 Minderjährige 175 Personengesellschaften 175 Selbstkontrahierungsverbot 178 Untervollmacht 178 Vollmacht 176 Vollmachtsmuster 177 Streitwert 25, 267, 313 Festlegung 313 Sturmschaden- und Hagelversicherung 417 Substanz erhaltende Erneuerung 391 Subtraktionsmethode 184 T Tagesordnung 182 Aufnahme TOPs 331 Muster 164 Tausendstel-Anteile 105 Teileigentum 30 Teilrechtsfähiger Verband 328, 335 Schadensersatzanspruch 328 Teilrechtsfähigkeit 229 Außenverhältnis 231 Bedeutung 229 Begriff 229 Eigentümerwechsel 235 Haftung 236 Haftungsbeschränkung 237 Individualansprüche 234 Innenverhältnis 232 Pflichten 231 Rechte 231 Rechtssubjekte 231 Verwaltungsvermögen 234 Zwangsvollstreckung 235 Teilungserklärung 42, 297 Form 45 Inhalt 45 Teilungsvertrag 42 Form 45 Inhalt 45 U Umlaufverfahren 196 Umsatzsteuer 410 Befreite Leistungen 410 Vorsteuerabzug

27 Stichwortverzeichnis Unterlassungsverpflichtung 288 Mieter 288 Untervollmacht 178 V Veränderungen, bauliche siehe Bauliche Veränderungen Veräußerung 302 Eigentumswohnung 401 Garage 302 Nebenraum 302 Spekulationsgeschäft 402 Teileigentumseinheit 401 Wohnung 302 Vereinbarung 185 Verfahren, wohnungseigentumsrechliches 305 Verfahren, wohnungseigentumsrechtliches 305 Abberufung, Verwalter 329 Amtsgericht 315 Anerkenntnisurteil 308 Anfechtungsklage 306, 317 Anträge 307 Anwaltspflicht 309 Bauliche Veränderungen 327 Beibringungslast 305 Beiladung 307 Berufung 21, 314 Beschluss, fehlerhafter 322 Beschlussanfechtung 316 Entziehung, Eigentum 333 Erkenntnisverfahren 305 Erledigung des Rechtsstreits 308 Hinweispflicht 305 Klage, Wohnungseigentümer 329 Klageantrag 321 Klagebefugnis 317 Klagebegründung 320 Klagefrist 318 Kosten für Verwalter 312 Kostenverteilung 309 Negativbeschluss 325 Notverwalter 329 Protokollberichtigung 335 Prozessparteien 321 Rechtsschutz, einstweiliger 331 Revision 21, 314 Schadenserstzansprüche 328 Streitwert 313 Versäumnisurteil 308 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand 319 Zivilprozessordnung 305 Zustellungsvertreter 309 Verkehrssicherungspflicht 277 Verwalter 277 Vermietung 285 Abflussprinzip 292 Abrechnungszeitraum 294 Betriebskosten 290 Betriebskostenabrechnung, Frist 294 Duldungspflicht 299 Einkünfte 363 Einnahmen 365 Ferienwohnung 400 Jahresabrechnung 290 Kosten, nicht umlagefähige 292 Leistungsprinzip 292 Mängel 298 Mietvertrag 287 Modernisierung 299 Rechtsverhältnisse 286 Selbstbeseitigungsrecht 299 Steuern 363 Überschussprognose 399 Unterlassung 288 Veräußerung 302 Verbilligte

28 Stichwortverzeichnis Verteilerschlüssel 296 Änderung 298 Werbungskosten 369 Wohngeld 290 Vermietung an Angehörige 395 Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 284, 418 Verpflichtungsantrag 326 Versammlungsniederschrift 211 Beglaubigung 213 Berichtigungsanspruch 215 Beurkundung 213 Einsichtsrecht 214 Erstellung 212 Fehlerhafte 215 Form 213 Frist 213 Inhalt 212 Muster 215 Übersendung 214 Unterzeichnung 213 Versammlungsleiter 212 Verwaltungsbeirat 282 Versäumnisurteil 308 Versicherung Abschluss 419 Feuer~ 413 Gewässerschaden- Haftpflicht~ 416 Glas~ 417 Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht~ 414 Hausrat~ 414 Kündigung 419 Leitungswasserschaden~ 416 Neuwert~ 414 Privathaftpflicht~ 418 Rechtsschutz~ 418 Sturmschaden- und Hagel~ 417 Vermögensschaden- Haftpflicht~ 418 Vertragsstrafe 369 Verwalter 243 ~eigenschaft, Nachweis 247 ~vertrag 247 Abberufung 253, 329 Anschriftenliste 274 Aufgaben 258 Auskunftspflicht 273 Bauteile, herabfallende 278 Befugnisse 258 Beschluss-Sammlung 220 Bestellungsbeschluss 244, 248 Doppelstellung 247, 258 Entlastung 143, 276 Erfüllungsgehilfe 276 Ermächtigungsurkunde 26, 272 Erstbestellung 244 Fehlen eines ~s 271 Haftung 274 Haftungsbeschränkungen 277 Hausrecht 179 Namensliste 274 Not~ 243 Pflichtverletzung 275 Schadensersatz 279 Schadensersatzpflicht 130 Schuldanerkenntnis, negarives 143 Sondervergütung 252 Spielplätze 278 Vertretungsmacht 262, 264, 268 Vollmachtsurkunde 26, 272 Wirtschaftsplan, Aufstellung 125 Zustellungsvertreter 309 Verwalteraufgaben 259 Aufbewahrungspflicht 273 Beleuchtung 278 Beschluss-Sammlung 272 Beschlussumsetzung 259 Erklärungen

29 Stichwortverzeichnis Fristwahrung 265, 268 Hausordnung 259 Information 261 Innenverhältnis 259 Instandhaltung 259, 269 Instandsetzung 259, 269 Jahresabrechnung 272 Kontenführung 270 Kontoführung 263 Kostenvoranschläge 261 Räum- und Streupflicht 278 Rechtsanwalt, Beauftragung 269 Rechtsanwaltsgebühren 266 Rechtsgeschäfte 270 Unterlagen, Herausgabe 274 Verkehrssicherung 277 Versammlung 272 Versammlung, Einberufung 269 Wirtschaftsplan 272 Verwalterbestellung Anfechtung 246 Stimmrechtsmissbrauch 246 Verwaltervergütung 101, 251 Anpassungsklausel 103 Erhöhung 102 Erhöhung, unzulässige 127 Erhöhungsklausel 103 Häufige Fehler 103 Kostenverteilungsschlüssel 106 Staffelvereinbarung 103 Wirtschaftsplan 127 Zusätzliche 101 Verwaltervertrag 247 Abschluss durch Beirat 248 Abschluss, stillschweigender 248 Inhalt 250 Klauseln, nichtige 250 Kündigung 250, 253 Laufzeit 249 Mehrheitsbeschluss 256 Ordnungsmäßige Gestaltung 249 Rechtsnatur 247 Sondervergütung 252 Transparenzgebot 251 Vergütung 251 Verlängerungsklausel 245 Versammlungsniederschrift 214 Verwaltungsbeirat 144, 243, 279 Anfechtung der Wahl 281 Aufgaben 281 Aufwandsentschädigung 95 Aufwendungsersatz 280 Befugnisse 281 Bestellung 280 Blockwahl 280 Eigentümerversammlung 282 Einzelbeschluss 280 Entlastung 144, 284 Haftung 283 Nachwahl 281 Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 284 Versammlungsniederschrift 282 Vertrauensverhältnis 282 Verwaltervertrag 283 Zusammensetzung 281 Verwaltungskosten 94 Änderung 112 Verwaltungsvermögen 234 Verwirkung 56 Vollmachtsurkunde 26, 272 Vormietrecht 369 Vorratsteilung 43 Vorsteuerabzug

30 Stichwortverzeichnis W Warmwasserkosten 132 Kostenverteilungsschlüssel 106 Verteilung 107 Werbungskosten 369 ABC 370 Arbeitszimmer 370 Wertprinzip 46, 170 Wesentliche Verbesserung 391 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand 319 Wiederholungsbeschluss 202 Wiederholungsversammlung 156 Beschlussfähigkeit 165 Formfehler 166 Willenserklärungen 264, 268 Wirtschaftsplan 96, 123, 272 Anfechtung 128 Ansatz, zu hoher 127 Ansatz, zu niedriger 127 Ausgaben 123 Bewirtschaftungskosten 123 Eigentümerbeschluss 125 Einnahmen 123 Erstellung 123 Fortgeltung 126 Genehmigung 123, 125 Inhalt 123 Instandhaltungsbeiträge 124 Kostenverteilungsschlüssel 124 Mehrheitsbeschluss 123 Muster zur Genehmigung 128 Ungenauigkeiten 127 Verpflichtung des Verwalters 125 Verteilerschlüssel, fehlender 126 fehlerhafter 126 Verwaltervergütung 127 Wohngeld 123 Wirtschaftsplän Anfechtungsgründe 126 Fehlerhafter 126 Wohngeld 123, 149, 290 Eigentümerwechsel 149 Forderungen 140 Wohngeldabrechnung, Frist 294 Wohngeldforderungen 140 Wohngeldrückstände 334 Wohnrecht 369 Wohnungseigentum 29 BGB 29 Entstehung 42 Entziehung 333 Kosten 93 Lasten 93 Wohnungseigentümer 65 Auskunftsrecht 67 Beschlusskompetenz 146 Duldungspflicht 70 Eigentümerwechsel 146 Einsichtsrecht 67 Einwirkungspflicht 70 Gefährdung 79 Haftung 237 Instandhaltungspflicht 69 Nutzung des Gemeinschaftseigentums 65 Ordnungsgemäße Verwaltung 65 Pflichten 65, 68 Rechte 65 Rücksichtnahmepflicht 69 Zahlungsangelegenheiten 146 Wohnungseigentümergemeinschaft Anspruch aus Vertrag 329 Beschlusskompetenz 83 Entstehungszeitpunkt 44 Haftung 236 Insolvenz 241 Klage

31 Stichwortverzeichnis Vertretung, Verwalter 268 Wohnungseigentümergemeinschaft, faktische 44 Rechte und Pflichten 45 Voraussetzungen 45 Wohnungseigentümerversammlung 153, 272 Abstimmung 183 Abstimmungsmodalitäten 184 Anfechtungsgrund 160 Antragsrecht 182 Außerordentliche 156 Beschlussfähigkeit 165 Beschlussfassung 185 Beschlussfeststellung 183 Beschluss-Sammlung 219 Eigentümerwechsel 158 Einberufung 153 Einberufungsfrist 22, 161 Einladungsform 160 Einladungsfrist 160 Einladungsinhalt 161 Einladungszugang 160 Ersterwerb 159 Eventualeinladung 165 Geschäftsordnungsbeschluss 183 Leiter 181 Mehrheitsbeschluss 191 Minderheitenquorum 153 Muster, Einladung 155, 157 Muster, Tagesordnung 164 Nachtragseinladung 163 Nichtöffentlichkeit 159, 179 Niederschrift 211 Probeabstimmung 183 Rederecht 182 Redezeitbeschränkung 182 Stimmrecht 166 Subtraktionsmethode 184 Tagesordnung 162, 182 Teilnahme Dritter 179 Verwaltungsbeirat 282 Zwangsverwaltung 159 Wohnungseigentumsgericht 112 Wohnungseigentumsrechliches Verfahren siehe Verfahren, wohnungseigentumsrechtliches Z Zeitmietvertrag 398 Zu- und Abflussprinzip 130 Zuflussprinzip 363 Zurückbehaltungsrecht 140 Wohngeldforderungen 140 Zustellungen 264, 268 Zwangsversteigerung 145 Wohngeldforderungen 145 Zwangsverwaltung 159 Zwangsvollstreckung 235 Zweitversammlung siehe Wiederholungsversammlung 432