Inhaltsverzeichnis. Vorwort... Übersichtenverzeichnis... XIX. Abkürzungsverzeichnis... Literaturverzeichnis...

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1 Vorwort... V Übersichtenverzeichnis... XIX Abkürzungsverzeichnis.... Literaturverzeichnis.... XXI XXV Einführung Grundbegriffe I. Wohnungs- und Teileigentum II. Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum Allgemeines Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum a) Zuordnung von Räumen b) Zuordnung von Gebäudebestandteilen c) Praktisch bedeutsame Einzelfälle Konsequenzen der Zuordnung a) Rechte und Pflichten aus dem Sondereigentum b) Rechte und Pflichten aus dem gemeinschaftlichen Eigentum Arbeitsbeispiel 1: Abgrenzung Sondereigentum/ gemeinschaftliches Eigentum Begründung, Belastung und Erwerb von Wohnungseigentum I. Begründung von Wohnungseigentum Teilungsvertrag ( 3WEG) und Teilungserklärung ( 8WEG) a) Zustandekommen b) Inhalt c) Form Eintragung im Grundbuch a) Eintragungsbewilligung aa) Aufteilungsplan bb) Abgeschlossenheitsbescheinigung VII

2 b) Zustimmung dinglich Berechtigter c) Anlegen der Grundbuchblätter Änderung der Teilungserklärung/des Teilungsvertrages II. Erwerb von Wohnungseigentum Erwerb vom Bauträger a) Abschluss des Bauträgervertrages aa) Inhalt und Form bb) Fälligkeit der Vergütung cc) Mängelrechte (1) Begriff des Mangels (2) Rechte wegen Mängeln des Bauwerkes (3) Rechte wegen Mängeln des Kaufgegenstandes (4) Geltendmachung der Mängelrechte Arbeitsbeispiel 2: Verfolgung von Mängelrechten gegen den Bauträger dd) Insolvenz des Bauträgers (1) Vollendung des stecken gebliebenen Baus (2) Inanspruchnahme von Bürgschaften b) Eigentumsübertragung Erwerb vom Wohnungseigentümer Veräußerungsbeschränkung ( 12 WEG) III. Belastung von Wohnungseigentum Gemeinschaft der Wohnungseigentümer I. Grundlagen Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer Gemeinschaft als Rechtssubjekt Gestaltungsmöglichkeiten der Gemeinschaftsordnung II. Entstehen der Gemeinschaft Grundsatz Werdende Gemeinschaft Eigentümerwechsel nach Entstehen der Gemeinschaft Entstehen der rechtsfähigen Gemeinschaft Arbeitsbeispiel 3: Entstehen der Gemeinschaft III. Vereinbarungen und Beschlüsse VIII 1. Abgrenzungen

3 a) Vereinbarungen b) Beschlüsse Regelungsinhalte und -kompetenzen a) Vereinbarungen zur Gemeinschaftsordnung b) Gesetzliche Beschlusskompetenzen c) Beschlusskompetenz kraft Vereinbarung d) Zweitbeschlüsse Wirksamkeit gegen Sondernachfolger Fehlerhafte Beschlüsse a) Grundlagen b) Nichtigkeitsgründe c) Gründe schwebender Unwirksamkeit d) Anfechtungsgründe Gerichtliche Entscheidung über Beschlüsse Arbeitsbeispiel 4: Fehlerhafte Beschlüsse Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer IV. Rechtsfähige Gemeinschaft Grundlagen Verwaltungsvermögen a) Gemeinschaft als Vermögensträger b) Rechtsfähigkeit des Vermögensträgers c) Vermögensübergang auf den Alleineigentümer Ausübung von Rechten der Wohnungseigentümer a) Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft b) Obligatorische Rechtsausübung durch die Gemeinschaft c) Fakultative Rechtsausübung durch die Gemeinschaft d) Individuelle Rechte ohne Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft Wahrnehmung von Pflichten der Wohnungseigentümer V. Haftungsverfassung der Gemeinschaft Haftung der Gemeinschaft Außenhaftung der Wohnungseigentümer a) Haftung als Teilschuldner b) Haftung bei Eigentümerwechsel c) Einwendungen und Einreden des Wohnungseigentümers d) Haftung als Gesamtschuldner Rückgriff des Wohnungseigentümers Arbeitsbeispiel 5: Haftung der Wohnungseigentümer IX

4 X 4 Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum I. Recht zum Gebrauch und zur Nutzung II. Beschränkungen des Gebrauchs- und Nutzungsrechts Gesetzliche Grenzen ( 14 WEG) a) Instandhaltung des Sondereigentums und Gebot der Rücksichtnahme ( 14 Nr. 1WEG) b) Einwirkung auf Dritte ( 14 Nr. 2WEG) c) Duldungspflichten ( 14 Nr. 3und 4WEG) Beschränkungen durch Vereinbarung a) Zweckbestimmung aa) Zweckbestimmung im engeren Sinn bb) Zweckbestimmung im weiteren Sinn b) Gebots- und Verbotsregelungen Beschränkungen durch Beschluss a) Beschlussfassung gemäß 15Abs. 2WEG aa) Zulässiger Inhalt bb) Fehlerhafte Beschlüsse Arbeitsbeispiel 6: Beschluss ordnungsmäßiger Gebrauchsregelungen b) Beschlussfassung aufgrund eineröffnungsklausel III. Rechtschutz bei Beeinträchtigungen Unterlassungsanspruch Anspruch auf Gebrauchsregelung Schadensersatz und nachbarrechtlicher Aufopferungsanspruch IV. Sondernutzungsrecht Inhalt und Umfang des Sondernutzungsrechts Arbeitsbeispiel 7: Grenzen des Sondernutzungsrechts Begründungvon Sondernutzungsrechten Übertragung von Sondernutzungsrechten Inhaltsänderung von Sondernutzungsrechten Aufhebung von Sondernutzungsrechten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer I. Grundsätze der Verwaltung Zuständigkeiten Begriff Verwaltung

5 3. Gegenstand der Verwaltung Recht und Pflicht zur Verwaltung II. Verwaltungskompetenzen der Wohnungseigentümer Gemeinschaftliche Verwaltung Ordnungsmäßige Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss a) Beschlussfassung durch Stimmenmehrheit b) Kriterium der Ordnungsmäßigkeit c) Fälle ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß 21Abs. 5WEG aa) Aufstellung einer Hausordnung ( 21 Abs. 5 Nr. 1WEG) bb) Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung ( 21 Abs. 5Nr. 2WEG) cc) Feuer-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ( 21 Abs. 5Nr. 3WEG) dd) Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage ( 21 Abs. 5Nr. 4WEG) ee) Aufstellung eines Wirtschaftsplans ( 21 Abs. 5 Nr. 5WEG) ff) Duldung von Anschlüssen ( 21 Abs. 5Nr. 6 WEG) d) Fälle ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß 21Abs. 7WEG aa) Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeit bb) Folgen des Verzugs cc) Kosten einer besonderen Nutzung dd) Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung ( 21 Abs. 4WEG) a) Inhalt des Anspruchs b) Durchsetzung des Anspruchs Ermessensentscheidung des Gerichts ( 21 Abs. 8WEG) a) Voraussetzungen b) Rechtsfolgen c) Änderung der Entscheidung des Gerichts Notverwaltungsrecht ( 21 Abs. 2WEG) a) Voraussetzungen des Notverwaltungsrechts b) Umfang des Notverwaltungsrechts c) Aufwendungsersatzanspruch des Notgeschäftsführers d) Geschäftsführung ohne Auftrag XI

6 6. Bauliche Veränderungen ( 22 Abs. 1WEG) a) Begriff und Abgrenzung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung/Instandsetzung b) Zustimmungserfordernis aa) Grundsatz bb) Beeinträchtigung als Voraussetzung für das Zustimmungserfordernis c) Anspruch auf Genehmigung d) Beseitigungsanspruch d) Kosten der baulichen Veränderung Maßnahmen der Modernisierung und Anpassung an den Stand der Technik a) Begriffe und Abgrenzung aa) Modernisierung bb) Anpassung an den Stand der Technik cc) Abgrenzung zur modernisierenden Instandsetzung b) Ausschlussgründe aa) Keine Veränderung der Eigenart der Wohnanlage bb) Keine unbillige Beeinträchtigung gegenüber anderen Wohnungseigentümern c) Doppelt qualifizierte Mehrheit d) Unabdingbarkeit Wiederaufbau und stecken gebliebener Bau ( 22 Abs. 4WEG) Versammlung der Wohnungseigentümer XII I. Grundlagen II. Einberufung der Versammlung Einberufung durch den Verwalter a) Einberufung auf Verlangen der Wohnungseigentümer b) Pflichtwidrige Verweigerung der Einberufung oder Fehlen eines Verwalters c) Einberufung durch unzuständige Personen Einberufungsmodalitäten a) Textform b) Ladungsempfänger c) Zugang der Ladung d) Einberufungsfrist e) Ort und Zeit der Versammlung f) Bezeichnung der Beschlussgegenstände Einberufung einer Wiederholungsversammlung

7 III. Durchführung der Versammlung Versammlungsvorsitz Beschlussfähigkeit Geschäftsordnung a) Einzelne Ordnungsmaßnahmen b) Unterbrechung und Vertagung c) Ende der Versammlung Teilnahmeberechtigte Personen IV. Beschlussfassung in der Versammlung Zustandekommen eines Beschlusses a) Beschlussantrag b) Abstimmung und Beschlussergebnis c) Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses Stimmabgabe Stimmrecht a) Stimmrecht des Wohnungseigentümers b) Stimmberechtigte Dritte c) Stimmkraft d) Stimmrechtsschranken e) Stimmrecht bei Mehrhausanlagen Vertretung bei der Stimmabgabe V. Versammlungsniederschrift Arbeitsbeispiel 8: Fehlerhafte Feststellung und Protokollierung eines Beschlusses VI. Beschlüsse ohne Versammlung VII. Beschluss-Sammlung Verwaltung durch den Verwalter I. Grundlagen II. Bestellung des Verwalters Person des Verwalters Bestellungsakt Dauer der Bestellung Erstmalige Bestellung in der Teilungsphase Bestellung durch das Gericht III. Verwaltervertrag Verwaltervertrag und Verwalterbestellung Rechtsnatur und Inhalt Vertragsschluss XIII

8 4. Vergütung des Verwalters Laufzeit des Vertrages IV. Nachweis der Verwaltereigenschaft V. Abberufung des Verwalters und Amtsniederlegung Ordentliche Abberufung Kündigung des Verwaltervertrages Abberufung aus wichtigem Grund Amtsniederlegung durch den Verwalter VI. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Grundlagen Geschäftsführung und Vertretung Aufgaben und Befugnisse nach 27Abs. 1WEG a) Durchführung der Beschlüsse und der Hausordnung ( 27 Abs. 1Nr. 1WEG) b) Instandhaltung und Instandsetzung ( 27 Abs. 1 Nr. 2WEG) c) Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen ( 27 Abs. 1Nr. 3WEG) d) Anforderung von Lasten- und Kostenbeiträgen ( 27 Abs. 1Nr. 4WEG) e) Bewirken und Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen ( 27 Abs. 1Nr. 5WEG) f) Verwaltung eingenommener Gelder ( 27 Abs. 1 Nr. 6WEG) g) Unterrichtung über anhängige Rechtsstreitigkeiten ( 27 Abs. 1Nr. 7WEG) h) Abgabe von Erklärungen nach 21Abs. 5Nr. 6 WEG ( 27 Abs. 1Nr. 8WEG) Vertretungsmacht des Verwalters ( 27 Abs. 2, 3WEG) a) Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen b) Maßnahmen zur Abwendung von Rechtsnachteilen c) Streitwertvereinbarungen d) Vornahme von Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen Rechnungslegung VII. Haftung für Verwaltertätigkeiten XIV 1. Haftung gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern Haftung des Verwalters gegenüber Dritten Haftung der Gemeinschaft für den Verwalter

9 Arbeitsbeispiel 9: Aufgaben und Haftung des Verwalters Nutzungen, Lasten und Kosten I. Anteil an Nutzungen ( 16 Abs. 1 WEG) II. Pflicht zur Lasten- und Kostentragung ( 16 Abs. 2 WEG) Begriff der Lasten und Kosten Kostenverteilungsschlüssel a) Gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel b) Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten c) Verteilung der Kosten baulicher Veränderungen ( 16 Abs. 6WEG) d) Änderung des Kostenverteilungsschlüssels aa) Rechtslage bis zum bb) Betriebskosten und Kosten der Verwaltung cc) Kosten baulicher Maßnahmen III. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Wirtschaftsplan ( 28 Abs. 1WEG) a) Funktion des Wirtschaftsplans b) Inhalt des Wirtschaftsplans aa) Gesamtwirtschaftsplan bb) Einzelwirtschaftspläne c) Zeitpunkt der Erstellung d) Beschluss über den Wirtschaftsplan e) Geltungsdauer des Wirtschaftsplans f) Sonderumlage Jahresabrechnung a) Funktion der Jahresabrechnung b) Inhalt und Aufbau der Jahresabrechnung aa) Allgemeine Anforderungen bb) Gesamtabrechnung (1) Einnahmen- und Ausgabenprinzip (2) Aufgliederung nach Kostenarten (3) Rechnungsabgrenzungen (4) Kontenabgleich (5) Instandhaltungsrücklage cc) Einzelabrechnung c) Prüfung der Jahresabrechnung d) Beschluss über die Jahresabrechnung IV. Beitragsforderung Entstehen der Beitragsforderung Beitragsgläubiger und Beitragsschuldner XV

10 3. Durchsetzung der Beitragsforderungen Verjährung V. Beitragspflicht bei Eigentümerwechsel Zeitpunkt des Lasten- und Kostenübergangs Haftung für Beitragsvorschüsse Haftung aus der Jahresabrechnung Haftung bei Sonderumlagen Haftungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung Arbeitsbeispiel 10: Beitragspflicht bei Eigentümerwechsel VI. Rechnungslegung Anspruch auf Rechnungslegung Inhalt und Form der Rechnungslegung Verwaltungsbeirat I. Mitglieder des Verwaltungsbeirats II. Begründung und Beendigung der Mitgliedschaft III. Innere Ordnung des Verwaltungsbeirats IV. Aufgaben und Befugnisse V. Haftung Haftung der Beiratsmitglieder gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft Haftung der Gemeinschaft für die Beiratsmitglieder VI. Aufwendungsersatzanspruch der Beiratsmitglieder Aufhebung der Gemeinschaft und Entziehung des Wohnungseigentums XVI I. Aufhebung der Gemeinschaft Unauflöslichkeit der Gemeinschaft Abweichende Vereinbarungen Aufhebungsvertrag und Vollzug der Aufhebung II. Entziehung von Wohnungseigentum Entziehungsanspruch a) Voraussetzungen b) Regelbeispiele ( 18 Abs. 2 WEG) Beschluss über das Entziehungsverlangen Entziehungsklage

11 11 Gerichtliches Verfahren in Wohnungseigentumssachen I. Grundlagen II. Zuständigkeit des Gerichts Örtliche Zuständigkeit a) Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern ( 43 Nr. 1WEG) b) Streitigkeiten zwischen Gemeinschaft und Wohnungseigentümern ( 43 Nr. 2WEG) c) Streitigkeiten mit dem Verwalter ( 43 Nr. 3WEG) d) Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen ( 43 Nr. 4WEG) e) Klagen Dritter ( 43 Nr. 5WEG) f) Mahnverfahren ( 43 Nr. 6WEG) Sachliche Zuständigkeit Schiedsvereinbarung und obligatorische Streitschlichtung III. Klage in Wohnungseigentumssachen Bezeichnung der Parteien in der Klageschrift a) Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft b) Bezeichnung der Wohnungseigentümer Zustellung der Klage a) Verwalter als Zustellungsvertreter b) Ersatzzustellungsvertreter Beiladung IV. Beschlussmängelklagen Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage Klagebefugnis und Anfechtungsrecht a) Klagebefugnis b) Anfechtungsrecht Klagegegner Anfechtungs- und Klagebegründungsfrist a) Anfechtungsfrist b) Klagebegründungsfrist c) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand Verbindung mehrerer Beschlussmängelprozesse Gerichtliche Entscheidung Arbeitsbeispiel 11: Beschlussanfechtungsklage V. Kosten des Rechtsstreits Kostenentscheidung des Gerichts XVII

12 a) Kostentragung der Parteien b) Kostenlast des Verwalters Arbeitsbeispiel 12: Haftung des Verwalters für Prozesskosten Kostenerstattung Höhe der Kosten VI. Rechtsmittel Berufung Revision Wohnungserbbaurecht und Dauerwohnrecht I. Wohnungserbbaurecht II. Dauerwohnrecht Anhang: Wohnungseigentumsgesetz Stichwortverzeichnis XVIII

13 Übersichtenverzeichnis Übersicht 1: Zuordnung von Räumen... 8 Übersicht 2: Zuordnung von Bestandteilen des Gebäudes Übersicht 3: Mängelrechte Übersicht Übersicht 4: Verfolgung von Rechten wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum : Rechtsverhältnisse der Gemeinschaft (zweigliedrige Gemeinschaft) Übersicht 6: Entstehen der Gemeinschaft Übersicht 7: Vereinbarungen und Beschlüsse Übersicht 8: Fehlerhafte Beschlüsse Übersicht 9: Vermögensordnung der Gemeinschaft Übersicht 10: Haftung der Gemeinschaft und der Wohnungseigentümer Übersicht 11: Gebrauch und Nutzung Übersicht 12: Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten 123 Übersicht 13: Ordnungsmäßige Verwaltung Übersicht 14: Bauliche Veränderungen ( 22 Abs. 1 und 2 WEG) Übersicht 15: Einberufung der Versammlung Übersicht 16: Durchführung der Versammlung Übersicht 17: Zustandekommen von Beschlüssen Übersicht 18: Abwahl des Verwalters Übersicht 19: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters nach 27WEG Übersicht 20: Wirtschaftplan (Beispiel) Übersicht 21: Jahresabrechnung (Beispiel) Übersicht 22: Aufhebung der Gemeinschaft Übersicht 23: Entziehung von Wohnungseigentum Übersicht 24: Beschlussmängelklagen XIX