Die Verwaltung von Wohnungseigentum

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1 Petra Breitsameter Christian Grolik Die Verwaltung von Wohnungseigentum Das Praxisbuch für Verwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer Empfohlen vom IVD Süd

2 INHALT Vorwort... 7 Teil I Grundlagen Die wichtigsten Begriffe Das Facility Management Begründung von Wohnungseigentum Aufgabenbereiche des Verwalters Gesetzliche Verwaltertätigkeiten Besondere Verwaltertätigkeiten Außenwirkung der Verwaltertätigkeit Verwaltergebühren Verwaltervertrag Bestellung und Abberufung des Verwalters Verwalterbestellung mit Teilungserklärung Verwalterbestellung mit Eigentümerbeschluss Vertragsablauf Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund Kündigung seitens des Verwalters (Amtsniederlegung) Wichtige Gesetze und Verordnungen Übersicht Haftung des Verwalters Teil II Juristische Verwaltung Organe der Eigentümergemeinschaft Wohnungseigentümer (mit Rechten und Pflichten) Verwalter Verwaltungsbeirat Hausmeister Rechtliche Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung Beschlüsse Hierarchie der drei rechtlichen Säulen Beschlusskompetenz Öffnungsklausel Obergerichtliche Rechtsprechung Prüfschema zur Gültigkeit von Beschlüssen... 67

3 12. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Praxis Haftung der Eigentümergemeinschaft und einzelner Eigentümer Gerichtsverfahren Zuständige Gerichte Zivilprozessordnung Ersatzzustellungsvertreter Gerichtsverfahren im Einzelnen und die Auswirkungen auf den Verwalter Kollisionen zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht Teil III Kaufmännische Verwaltung A: Verwaltung von Bestandsobjekten Besitz- und Eigentumsübergang von Wohnungen und Eintritt in die Eigentümergemeinschaft Erwerb einer Einheit durch Kauf oder Schenkung Erwerb einer Einheit durch Zwangsversteigerung Behördliche Zustimmung Verwalterzustimmung Sonderfall: Zusammenlegung von Wohnungen durch den Eigentümer Eigentümerversammlung Ordentliche und außerordentliche Versammlungen (Turnus) Inhalte der Eigentümerversammlung (Tagesordnung) Einberufung der Eigentümerversammlung Durchführung der Versammlung Gültigkeit von Beschlüssen Vorgehensweisen bei schwierigen Versammlungsabläufen Rechtliche Handlungsunfähigkeit der Verwaltung »Schikanen«und Beleidigungen Beendigung der Versammlung Protokoll Beschluss-Sammlung WEG: Bauliche Veränderungen und Modernisierungen Rechtliche Grundlagen zu baulichen Veränderungen ( 22 Abs. 1 WEG) Rechtliche Grundlagen zu Modernisierungen ( 22 Abs. 2 WEG) Versicherungen Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum Versicherungen für das Sondereigentum Versicherungsschäden Hausordnung Auskunfts- und Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer

4 Teil III Kaufmännische Verwaltung B: Besonderheiten bei der Übernahme und Verwaltung von Neubauobjekten Die faktische Eigentümergemeinschaft und deren Auswirkungen Auswirkungen auf den Eigentümer Auswirkungen auf den Bauträger Auswirkungen auf den Verwalter Gründungsversammlung: Besonderheiten bei der ersten Eigentümerversammlung Baumängelverfolgung Teil III Kaufmännische Verwaltung C: Wirtschafts- und Vermögensverwaltung Kurze Einführung in das Rechnungswesen Finanzverwaltung Girokonto (laufendes Konto) Instandhaltungsrücklagen und Anlageformen Wirtschaftsplan Sonderumlagen Kreditaufnahme Heizkostenabrechnung Abrechnungsprinzip der Heizkostenabrechnung Heizkostenverteilerschlüssel Heizungsablesung Schätzen des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs Bevorratungsbrennstoffe Endbestand zum Jahresende ermitteln Gesamtkostenaufstellung bei der Heizkostenfirma einreichen Hausgeldabrechnung Abrechnungsprinzip der Hausgeldabrechnung Darstellung des Heizkosten-Unterschiedsbetrags gem. BGH-Urteil Exkurs: Trennen von Betriebskosten und nicht umlagefähigen Kosten Kostenverteilung Bescheinigung der haushaltsnahen Aufwendungen gem. 35a EstG Entwicklung der Instandhaltungsrücklage Umsatzsteuerausweis bei Wohnungseigentümergemeinschaften Überprüfen der Hausgeldabrechnung Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat Beispiel-Hausgeldabrechnung Teil IV Technische Verwaltung Aufgabenbereiche in der technischen Objektverwaltung Gebäudetypen und die technische Ausstattung

5 33. Organisation der technischen Verwaltung (Technische) Objektunterlagen Betriebsführung, Instandhaltung und Wartung in der Verwalterpraxis Betriebsführung Betreiben Errichter- und Betreiberverantwortung Wartung und Gebäudereinigung Angebotsmanagement Gebäudetechnik Heizungs- und Wassertechnik Park- und Garagentechnik Elektrik Brandschutz Aufzugstechnik Müllentsorgungssysteme TV und Telekommunikation Sicherheit Anhänge Lösungshinweise zu den Fachfragen Arbeitshilfen Übernahme/Übergabe der Verwalterunterlagen Checkliste Muster-Einladung Muster-Protokollvorlage Prüfschema 22 Abs. 1 WEG Prüfschema 22 Abs. 2 WEG Checkliste Heizkostenabrechnung Checkliste Hausgeldabrechnung Checkliste technische Bestandsaufnahme Checkliste technische Objektunterlagen Checkliste Objektbegehungen Wohngebäude Bauvertrag (Muster) Mieterwechselformular (Muster) Verzeichnisse Abkürzungsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Literaturverzeichnis Glossar Stichwortverzeichnis Über die Autoren