Leseprobe zu. Becker/Ott/Suilmann Wohnungseigentum

Transkript

1 Leseprobe zu Becker/Ott/Suilmann Wohnungseigentum Grundlagen, Systematik, Praxis 3. neu bearbeitete Auflage, 2015, 443 n, broschiert, Monographie / Praxisbuch / Ratgeber, 16 x 24cm ISBN ,80

2 Vorwort... Verzeichnis der Übersichten.... Verzeichnis der Arbeitsbeispiele... Abkürzungsverzeichnis.... Literaturverzeichnis.... V XIX XX XXI XXV Einführung Grundbegriffe I. Wohnungs- und Teileigentum II. Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum Allgemeines Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum a) Zuordnung von Räumen b) Zuordnung von Gebäudebestandteilen c) Praktisch bedeutsame Einzelfälle Konsequenzen der Zuordnung a) Rechte und Pflichten aus dem Sondereigentum b) Rechte und Pflichten aus dem gemeinschaftlichen Eigentum Begründung, Belastung und Erwerb von Wohnungseigentum I. Begründung von Wohnungseigentum Teilungsvertrag ( 3WEG) und Teilungserklärung ( 8WEG) a) Zustandekommen b) Inhalt c) Form Eintragung im Grundbuch a) Eintragungsbewilligung aa) Aufteilungsplan bb) Abgeschlossenheitsbescheinigung VII

3 b) Zustimmung dinglich Berechtigter c) Anlegen der Grundbuchblätter Änderung der Teilungserklärung/des Teilungsvertrages II. Erwerb von Wohnungseigentum Erwerb vom Bauträger a) Abschluss des Bauträgervertrages aa) Inhalt und Form bb) Fälligkeit der Vergütung cc) Mängelrechte (1) Begriff des Mangels (2) Rechte wegen Mängeln des Bauwerkes (3) Rechte wegen Mängel des Kaufgegenstandes (4) Geltendmachung der Mängelrechte dd) Insolvenz des Bauträgers (1) Vollendung des stecken gebliebenen Baus. 93a 44 (2) Inanspruchnahme von Bürgschaften b) Eigentumsübertragung Erwerb vom Wohnungseigentümer Veräußerungsbeschränkung ( 12 WEG) III. Belastung von Wohnungseigentum Gemeinschaft der Wohnungseigentümer VIII Inhaltsverzeichnis I. Grundlagen Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer Gemeinschaft als Rechtssubjekt Gestaltungsmöglichkeiten der Gemeinschaftsordnung II. Entstehen der Gemeinschaft Grundsatz Werdende Gemeinschaft Eigentümerwechsel nach Entstehen der Gemeinschaft Entstehen der rechtsfähigen Gemeinschaft III. Vereinbarungen und Beschlüsse Abgrenzungen a) Vereinbarungen b) Beschlüsse Regelungsinhalte und -kompetenzen a) Vereinbarungen zur Gemeinschaftsordnung b) Gesetzliche Beschlusskompetenzen

4 c) Beschlusskompetenz kraft Vereinbarung d) Zweitbeschlüsse Wirksamkeit gegen Sondernachfolger Fehlerhafte Beschlüsse a) Grundlagen b) Nichtigkeitsgründe c) Gründe schwebender Unwirksamkeit d) Anfechtungsgründe Gerichtliche Entscheidung über Beschlüsse IV. Rechtsfähige Gemeinschaft Grundlagen Verwaltungsvermögen a) Gemeinschaft als Vermögensträger b) Rechtsfähigkeit des Vermögensträgers c) Vermögensübergang auf den Alleineigentümer Ausübung von Rechten der Wohnungseigentümer a) Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft b) Obligatorische Rechtsausübung durch die Gemeinschaft c) Fakultative Rechtsausübung durch die Gemeinschaft d) Individuelle Rechte ohne Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft Wahrnehmung von Pflichten der Wohnungseigentümer V. Haftungsverfassung der Gemeinschaft Haftung der Gemeinschaft Außenhaftung der Wohnungseigentümer a) Haftung als Teilschuldner b) Haftung bei Eigentümerwechsel c) Einwendungen und Einreden des Wohnungseigentümers d) Haftung als Gesamtschuldner Rückgriff des Wohnungseigentümers Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum I. Recht zum Gebrauch und zur Nutzung II. Beschränkungen des Gebrauchs- und Nutzungsrechts Gesetzliche Grenzen ( 14 WEG) a) Instandhaltung des Sondereigentums und Gebot der Rücksichtnahme ( 14 Nr. 1 WEG) IX

5 b) Einwirkung auf Dritte ( 14 Nr. 2WEG) c) Duldungspflichten ( 14 Nr. 3und 4WEG) Beschränkungen durch Vereinbarung a) Zweckbestimmung aa) Zweckbestimmung im engeren Sinn bb) Zweckbestimmung im weiteren Sinn b) Gebots- und Verbotsregelungen Beschränkungen durch Beschluss a) Beschlussfassung gem. 15 Abs. 2 WEG aa) Zulässiger Inhalt bb) Fehlerhafte Beschlüsse b) Beschlussfassung aufgrund einer Öffnungsklausel III. Rechtschutz bei Beeinträchtigungen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch Anspruch auf Gebrauchsregelung Schadensersatz und nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch IV. Sondernutzungsrecht Inhalt und Umfang des Sondernutzungsrechts Begründung von Sondernutzungsrechten Übertragung von Sondernutzungsrechten Inhaltsänderung von Sondernutzungsrechten Aufhebung von Sondernutzungsrechten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer I. Grundsätze der Verwaltung Zuständigkeiten Begriff Verwaltung a Gegenstand der Verwaltung Recht und Pflicht zur Verwaltung II. Verwaltungskompetenzen der Wohnungseigentümer Gemeinschaftliche Verwaltung Ordnungsmäßige Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss a) Beschlussfassung durch Stimmenmehrheit b) Kriterium der Ordnungsmäßigkeit c) Fälle ordnungsmäßiger Verwaltung gem. 21 Abs. 5WEG aa) Aufstellung einer Hausordnung ( 21 Abs. 5 Nr. 1WEG) X

6 bb) Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung ( 21 Abs. 5Nr. 2WEG) cc) Feuer-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ( 21 Abs. 5Nr. 3WEG) dd) Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage ( 21 Abs. 5Nr. 4WEG) ee) Aufstellung eines Wirtschaftsplans ( 21 Abs. 5Nr. 5WEG) ff) Duldung von Anschlüssen ( 21 Abs. 5Nr. 6 WEG) d) Fälle ordnungsmäßiger Verwaltung gem. 21 Abs. 7WEG aa) Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeit bb) Folgen des Verzugs cc) Kosten einer besonderen Nutzung dd) Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung ( 21 Abs. 4WEG) a) Inhalt des Anspruchs b) Durchsetzung des Anspruchs Ermessensentscheidung des Gerichts ( 21 Abs. 8WEG) a) Voraussetzungen b) Rechtsfolgen c) Änderung der Entscheidung des Gerichts Notverwaltungsrecht ( 21 Abs. 2WEG) a) Voraussetzungen des Notverwaltungsrechts b) Umfang des Notverwaltungsrechts c) Aufwendungsersatzanspruch des Notgeschäftsführers d) Geschäftsführung ohne Auftrag Bauliche Veränderungen ( 22 Abs. 1WEG) a) Begriff und Abgrenzung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung/Instandsetzung b) Zustimmungserfordernis aa) Grundsatz bb) Beeinträchtigung als Voraussetzung für das Zustimmungserfordernis c) Anspruch auf Genehmigung d) Beseitigungsanspruch e) Kosten der baulichen Veränderung a Maßnahmen der Modernisierung und Anpassung an den Stand der Technik a) Begriffe und Abgrenzung aa) Modernisierung XI

7 XII Inhaltsverzeichnis bb) Anpassung an den Stand der Technik cc) Abgrenzung zur modernisierenden Instandsetzung b) Ausschlussgründe aa) Keine Veränderung der Eigenart der Wohnanlage bb) Keine unbillige Beeinträchtigung gegenüber anderen Wohnungseigentümern c) Doppelt qualifizierte Mehrheit d) Unabdingbarkeit Wiederaufbau und stecken gebliebener Bau ( 22 Abs. 4WEG) Versammlung der Wohnungseigentümer I. Grundlagen II. Einberufung der Versammlung Einberufung durch den Verwalter a) Einberufung auf Verlangen der Wohnungseigentümer b) Pflichtwidrige Verweigerung der Einberufung oder Fehlen eines Verwalters c) Einberufung durch unzuständige Personen Einberufungsmodalitäten a) Textform b) Ladungsempfänger c) Zugang der Ladung d) Einberufungsfrist e) Ort und Zeit der Versammlung f) Bezeichnung der Beschlussgegenstände Einberufung einer Wiederholungsversammlung III. Durchführung der Versammlung Versammlungsvorsitz Beschlussfähigkeit Geschäftsordnung a) Einzelne Ordnungsmaßnahmen b) Unterbrechung und Vertagung c) Ende der Versammlung Teilnahmeberechtigte Personen IV. Beschlussfassung in der Versammlung Zustandekommen eines Beschlusses a) Beschlussantrag b) Abstimmung und Beschlussergebnis

8 c) Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses Stimmabgabe Stimmrecht a) Stimmrecht des Wohnungseigentümers b) Stimmberechtigte Dritte c) Stimmkraft d) Stimmrechtsschranken e) Stimmrecht bei Mehrhausanlagen Vertretung bei der Stimmabgabe V. Versammlungsniederschrift VI. Beschlüsse ohne Versammlung VII. Beschluss-Sammlung Verwaltung durch den Verwalter I. Grundlagen II. Bestellung des Verwalters Person des Verwalters Bestellungsakt Dauer der Bestellung Erstmalige Bestellung in der Teilungsphase Bestellung durch das Gericht III. Verwaltervertrag Verwaltervertrag und Verwalterbestellung Rechtsnatur und Inhalt Vertragsschluss Vergütung des Verwalters Laufzeit des Vertrages IV. Nachweis der Verwaltereigenschaft V. Abberufung des Verwalters und Amtsniederlegung Ordentliche Abberufung Kündigung des Verwaltervertrages Abberufung aus wichtigem Grund Amtsniederlegung durch den Verwalter VI. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Grundlagen Geschäftsführung und Vertretung Aufgaben und Befugnisse nach 27Abs. 1WEG XIII

9 a) Durchführung der Beschlüsse und der Hausordnung ( 27 Abs. 1Nr. 1WEG) b) Instandhaltung und Instandsetzung ( 27 Abs. 1Nr. 2WEG) c) Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen ( 27 Abs. 1Nr. 3WEG) d) Anforderung von Lasten- und Kostenbeiträgen ( 27 Abs. 1Nr. 4WEG) e) Bewirken und Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen ( 27 Abs. 1Nr. 5WEG) f) Verwaltung eingenommener Gelder ( 27 Abs. 1Nr. 6WEG) g) Unterrichtung über anhängige Rechtsstreitigkeiten ( 27 Abs. 1Nr. 7WEG) h) Abgabe von Erklärungen nach 21Abs. 5Nr. 6 WEG ( 27 Abs. 1Nr. 8WEG) Vertretungsmacht des Verwalters ( 27 Abs. 2, 3WEG) a) Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen b) Maßnahmen zur Abwendung von Rechtsnachteilen c) Streitwertvereinbarungen d) Vornahme von Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen Rechnungslegung VII. Haftung für Verwaltertätigkeiten Haftung gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern Haftung des Verwalters gegenüber Dritten Haftung der Gemeinschaft für den Verwalter Nutzungen, Lasten und Kosten a 271 XIV Inhaltsverzeichnis I. Grundlagen a 271 II. Anteil an Nutzungen ( 16 Abs. 1 WEG) III. Pflicht zur Lasten- und Kostentragung ( 16 Abs. 2WEG) Begriff der Lasten und Kosten Gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten Verteilung der Kosten baulicher Veränderungen ( 16 Abs. 6WEG) Änderung des Verteilungsschlüssels a) Änderung durch Vereinbarung oder Beschluss

10 b) Betriebskosten und Kosten der Verwaltung c) Kosten baulicher Maßnahmen Kosten eines Rechtsstreits ( 16 Abs. 8WEG) a 280 IV. Wirtschaftsplan Funktion des Wirtschaftsplans Inhalt des Wirtschaftsplans a) Gesamtwirtschaftsplan b) Einzelwirtschaftspläne Zeitpunkt der Erstellung Beschluss über den Wirtschaftsplan Geltungsdauer des Wirtschaftsplans Sonderumlage V. Jahresabrechnung Funktion der Jahresabrechnung Abrechnungspflicht des Verwalters Inhalt und Aufbau der Jahresabrechnung a) Allgemeine Anforderungen b) Gesamtabrechnung aa) Einnahmen- und Ausgabenprinzip bb) Aufgliederung nach Kostenarten cc) Verbrauchsabhängige Kosten Heizkosten dd) Kontenabgleich ee) Instandhaltungsrücklage c) Einzelabrechnung Prüfung der Jahresabrechnung Beschluss über die Jahresabrechnung VI. Beitragsforderung Entstehen der Beitragsforderung Beitragsgläubiger und Beitragsschuldner Durchsetzung der Beitragsforderungen Verjährung VII. Beitragspflicht bei Eigentümerwechsel Zeitpunkt des Lasten- und Kostenübergangs Haftung für Beitragsvorschüsse Haftung aus der Jahresabrechnung Haftung bei Sonderumlagen Erwerberhaftung kraft Vereinbarung VIII. Rechnungslegung Anspruch auf Rechnungslegung Inhalt und Form der Rechnungslegung XV

11 9 Verwaltungsbeirat I. Mitglieder des Verwaltungsbeirats II. Begründung und Beendigung der Mitgliedschaft III. Innere Ordnung des Verwaltungsbeirats IV. Aufgaben und Befugnisse V. Haftung Haftung der Beiratsmitglieder gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft Haftung der Gemeinschaft für die Beiratsmitglieder VI. Aufwendungsersatzanspruch der Beiratsmitglieder Aufhebung der Gemeinschaft und Entziehung des Wohnungseigentums I. Aufhebung der Gemeinschaft Unauflöslichkeit der Gemeinschaft Abweichende Vereinbarungen Aufhebungsvertrag und Vollzug der Aufhebung II. Entziehung von Wohnungseigentum Entziehungsanspruch a) Voraussetzungen b) Regelbeispiele ( 18 Abs. 2 WEG) b Beschluss über das Entziehungsverlangen Entziehungsklage Gerichtliches Verfahren in Wohnungseigentumssachen XVI Inhaltsverzeichnis I. Grundlagen II. Zuständigkeit des Gerichts Örtliche Zuständigkeit a) Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern ( 43 Nr. 1 WEG) b) Streitigkeiten zwischen Gemeinschaft und Wohnungseigentümern ( 43Nr. 2WEG) c) Streitigkeiten mit dem Verwalter ( 43 Nr. 3 WEG) a 333 d) Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen ( 43 Nr. 4 WEG) e) Klagen Dritter ( 43 Nr. 5 WEG) f) Mahnverfahren ( 43Nr. 6WEG) Sachliche Zuständigkeit

12 3. Schiedsvereinbarung und obligatorische Streitschlichtung III. Klage in Wohnungseigentumssachen Bezeichnung der Parteien in der Klageschrift a) Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft b) Bezeichnung der Wohnungseigentümer Zustellung der Klage a) Verwalter als Zustellungsvertreter b) Ersatzzustellungsvertreter Beiladung IV. Beschlussmängelklagen Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage Klagebefugnis und Anfechtungsrecht a) Klagebefugnis b) Anfechtungsrecht Klagegegner Anfechtungs- und Klagebegründungsfrist a) Anfechtungsfrist b) Klagebegründungsfrist c) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand Verbindung mehrerer Beschlussmängelprozesse a Gerichtliche Entscheidung V. Kosten des Rechtsstreits Kostenentscheidung des Gerichts a) Kostentragung der Parteien b) Kostenlast des Verwalters Kostenerstattung a Höhe der Kosten a 362 VI. Rechtsmittel Berufung Revision Wohnungserbbaurecht und Dauerwohnrecht I. Wohnungserbbaurecht II. Dauerwohnrecht Zwangsvollstreckung wegen Beitragsforderungen I. Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung II. Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung XVII

13 1. Allgemeine Voraussetzungen a) Vollstreckungstitel b) Vollstreckungsklausel c) Zustellung d) Parteiidentität Besondere Voraussetzungen III. Mobiliarvollstreckung Pfändung beweglicher Sachen Forderungspfändung IV. Immobiliarvollstreckung Zwangsversteigerung a) Verwertungsvorrecht aus 10Abs. 1Nr. 2ZVG b) Dingliche Wirkung des Vorrechts? c) Betreiben durch die Gemeinschaft d) Anmeldung der Beitragsansprüche e) Ablauf des Versteigerungsverfahrens Zwangsverwaltung a) Anordnung der Zwangsverwaltung b) Ausgaben der Zwangsverwaltung Zwangshypothek V. Insolvenz des Wohnungseigentümers Gemeinschaft als Insolvenzgläubigerin Gemeinschaft als Massegläubigerin Anhang: Wohnungseigentumsgesetz Stichwortverzeichnis XVIII