Inhaltsverzeichnis VII

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1 Einführung I. Begriff des Wohnungseigentums II. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft... 2a... 1 III. Haftung der Wohnungseigentümer... 2c... 2 IV. Wohnungseigentum oder Miteigentum nach Bruchteilen V. Gründe für die Bildung von Wohnungseigentum VI. Wohnungseigentum als Gegenstand der Rechtsgestaltung Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Notarieller Vorbefassungsvermerk Form der Teilungserklärung Inhaltliche Anforderungen a) Belastungen b) Teilungsobjekt c) Aufteilungsplan d) Abgeschlossenheit aa) Wohnungseigentum bb) Teileigentum cc) Garagenstellplätze dd) Doppelstockgarage ee) Nicht mit Ziffern bezeichnete Räume Name a Bewilligungen, Anträge Vollzugsvollmacht Kosten Salvatorische Klausel Anlagen Schlussvermerk Gemeinschaftsordnung Definitionen a) Wohnungseigentum b) Teileigentum c) Abgrenzung Gemeinschafts-/Sondereigentum d) Sondereigentum aa) Balkone und Loggien bb) Nicht tragende Zwischenwände Sondernutzungsrecht Nutzung des Eigentums a) Sondereigentum b) Gemeinschaftseigentum VII

2 c) Gewerbliche Nutzung von Wohnungen d) Nutzung von nicht zu Wohnzwecken dienendem Sondereigentum e) Schilder, Antennen Bestellung von Sondernutzungsrechten a) Stellplätze aa) Nachträgliche Zuordnung bb) Kostentragung b) Gartenflächen c) Spitzboden d) Nachträgliche Baumaßnahmen Verwalterzustimmung Keine Auseinandersetzung der Instandhaltungsrücklage Haftung für Wohngeldrückstände Instandhaltung a) Umfang der Instandhaltung b) Befugnisse des Verwalters c) Instandhaltungsrückstellung d) Bauliche Veränderungen aa) Sondereigentum bb) Gemeinschaftseigentum a e) Haftung Versicherungen a) Auswahl durch Verwalter b) Zurechnung von Mehraufwand Wiederaufbau Erwerbsrecht Mehrere Berechtigte a) Gesamtschuldnerische Haftung b) Gemeinsamer Bevollmächtigter c) Unerreichbarkeit Entziehung des Sondereigentums a) Zahlungsverzug b) Unzumutbarkeit c) Zurechnung von Drittverhalten d) Vereinbarungswidrige Nutzung e) Verletzung von Instandhaltungspflichten f) Mehrere Eigentümer Kostentragung a) Verteilungsschlüssel gemäß 16 Abs. 2 WEG b) Abweichende Regelungen aa) Gemeinschaftsordnung bb) Beschluss c) Heizung/Warmwasser d) Verbrauchsabhängige Kosten e) Verwaltungskosten f) Unabhängigkeit von tatsächlicher Inanspruchnahme g) Übermäßige Nutzung VIII

3 h) Vergrößerung Wohn-/Nutzfläche i) Erstattung bei Inanspruchnahme durch Gläubiger der Gemeinschaft a j) Wirtschaftsplan k) Jährliche Abrechnung Wohngeldzahlung a) Leistungszeit b) Aufrechnung und Zurückbehaltung Eigentümerversammlung a) Beschlussfassung b) Einberufung c) Außerordentliche Eigentümerversammlung d) Einberufung durch andere Personen als den Verwalter e) Form der Einberufung f) Einberufungsfrist g) Beschlussfähigkeit h) Vorsitz i) Stimmenmehrheit j) Stimmengleichheit k) Stimmrechte l) Mehrere Eigentümer m) Vertretung n) Beistand o) Ungültigkeit von Beschlüssen p) Niederschrift q) Beschluss-Sammlung a Verwalter a) Bestellung durch Mehrheitsbeschluss b) Dauer der Verwalterbestellung c) Wiederholte Bestellung d) Vorzeitige Abberufung e) Weisungen f) Verwaltervertrag g) Befugnisse aa) Verträge bb) Vertretungsbefugnis cc) Einziehung von Forderungen dd) Hausordnung ee) Prozessvollmacht ff) Befreiung von 181 BGB h) Verwalternachweis Verwaltungsbeirat Öffnungsklausel a) Rechtsentwicklung b) Mehrheit c) Inhaltliche Anforderungen d) Änderung von Sondernutzungsrechten e) Laufende Verwaltung IX

4 Muster 2: Reihenhausanlage I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Form der Teilungserklärung Inhaltliche Anforderungen Teilungsobjekt Aufteilungsplan Abgeschlossenheit Wirtschaftliche Trennung a) Instandhaltungsrücklage b) Kein Wiederaufbau c) Kein Verwalter d) Sondernutzungsrechte an Teilfächen e) Anwendung nachbarrechtlicher Bestimmungen f) Sondernutzungsrechte an Gebäudeteilen g) Gestattung baulicher Änderungen h) Sondereigentum bei baulichen Änderungen i) Ansprüche gegenüber Dritten j) Verantwortlichkeit gegenüber Dritten k) Nutzung l) Keine Verwalterzustimmung m) Getrennte Instandhaltung und Kostentragung n) Getrennte Versicherungen o) Gesamtschuldnerische Haftung p) Getrennte Kostentragung q) Kostentragung nach Miteigentumsanteilen r) Keine Eigentümerversammlung Muster 3: Kurze Teilungserklärung ohne Gemeinschaftsordnung, vorläufiger Aufteilungsplan I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Form der Teilungserklärung Inhaltliche Anforderungen Aufteilung vor Eigentumserwerb Vorläufiger Aufteilungsplan Abgeschlossenheit Nicht mit Ziffern bezeichnete Räume Stellplätze Muster 4: Ergänzung der Teilungserklärung nach Vorlage des amtlichen Aufteilungsplans I. Vertragstext X

5 II. Erläuterungen Allgemeines Vollmacht Form der Ergänzung Einbeziehung des endgültigen Aufteilungsplans Muster 5: Aufteilung durch Vertrag 3 WEG, Zweifamilienhaus I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Form der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum Voraussetzungen des 3 WEG Vertragliche Begründung von Sondereigentum Vorkaufsrechte Einigung Bewilligung und Beantragung der Rechtsänderung Rang des Vorkaufsrechts Kosten Gewerbliche Nutzung von Wohnungseigentum Bestellung von Sondernutzungsrechten a) Stellplätze b) Gartenflächen Veräußerungsbeschränkung Beschränkung der Besitzüberlassung Kostentragung nach Miteigentumsanteilen Änderung der Kostenregelung Keine Eigentümerversammlung Wohnungseigentümerbeschluss Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Aufteilungsplan Abgeschlossenheitsbescheinigung Nicht mit Ziffern bezeichnete Räume Kosten, Sonstiges Wohnungserbbaurecht Teilerbbaurecht Eigentümergemeinschaft Zweckbestimmung des Erbbaurechtsvertrages Getrennte Verwaltung a) Tiefgarage b) Bestellung von Sondernutzungsrechten für Teileigentümergemeinschaften XI

6 c) Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums d) Bauliche Veränderungen e) Wiederaufbau durch Teileigentümergemeinschaften Entziehung Erbbauzins, Lasten und Kosten Versammlung von Teileigentümergemeinschaften Bildung eines Verwaltungsbeirates Muster 7: Nachträgliche Dachaufstockung, kurze Teilungserklärung I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Beschreibung der vorgesehenen Baumaßnahme Vorübergehende Verbindung der Miteigentumsanteile mit Garageneinheit Zuweisung zu künftigen Einheiten Durchführungsvollmacht Stimmrecht Aussetzung der Kostentragungspflicht Beginn der Kostentragungspflicht Befugnis zur Aufstockung Änderung der Teilungserklärung Kostentragung, baurechtliche Zulässigkeit Muster 8: Nachträgliche Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Gegenstand der Änderung Kostentragung, Zulässigkeit der Änderung Umwandlung in Gemeinschaftseigentum Durchführungsvollmacht Stimmrecht Kostentragung Beginn der Kostentragungspflicht Muster 9: Unterteilung einer WE-Einheit I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Form Bezeichnung der Wohnungseigentumseinheit Belastungen Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung Sondernutzungsrechte XII

7 7. Stimmrecht Eintragung Kosten, Sonstiges Muster 10: Vereinigung von Wohnungseigentum I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Bezeichnung der Wohnungseigentumseinheiten Grundbuchstand Form Beglaubigungsvermerk, Kosten Muster 11: Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Inhaltliche Anforderungen an Öffnungsklauseln Mehrheit Sondernutzungsrechte Zustimmung dinglich Berechtigter Kosten Muster 12: Aufhebung des Wohnungseigentums I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Form der Aufhebung von Wohnungseigentum Grundbuchstand Schließung der Wohnungsgrundbücher Auseinandersetzung a) Lastenverteilung b) Mängelrechte c) Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen d) Freistellung von nicht übernommenen Rechten und Lasten e) Zinsen, Steuern, Abgaben f) Erschließungskosten, Anliegerbeiträge g) Besitzübergang h) Kosten i) Grunderwerbsteuer j) Schenkungsteuer k) Auflassung, grundbuchlicher Vollzug l) Genehmigungen XIII

8 Muster 13: Kaufvertrag über selbstgenutztes Wohnungseigentum, Direktzahlung, kein Verbrauchervertrag I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Form des Kaufvertrages Grundbuchstand Kaufgegenstand Kaufpreis a) Fälligkeit b) Auflassungsvormerkung c) Lastenfreistellung d) Verwalterzustimmung, Nachweis e) Fälligkeitsmitteilung f) Räumung g) Zinsen bei nicht fristgerechter Zahlung h) Bankverbindung i) Vollstreckungsunterwerfung j) Nachweisverzicht Vertragliches Rücktrittsrecht Schadensersatz neben Rücktritt Grundpfandrechte des Käufers Garantie Vertragserfüllung a Beschaffenheitsvereinbarung a) Sachmängel b) Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen c) Garantie Übereignungsverpflichtung, Lastenfreistellung d) Zinsen, Steuern, Abgaben e) Übernahme von im Grundbuch eingetragenen Rechten Besitzübergang, Gefahr- und Lastenübergang a) Kein Mietverhältnis b) Vollstreckungsunterwerfung, Räumung c) Keine Wohnungsbindung d) Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft e) Haftung für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft a f) Instandsetzungsrücklage g) Rückständige Verwaltungsbeiträge h) Vollmacht zur Ausübung von Eigentümerrechten i) Zustimmungserfordernis und Widerruf Erschließungskosten, Anliegerbeiträge Kosten a) Vertragskosten, Grunderwerbsteuer b) Kosten der Lastenfreistellung c) Kosten der Genehmigung/Bestätigung Auflassung Auflassungsvormerkung XIV

9 a) Löschung nach Eigentumsumschreibung b) Löschung bei Rücktritt des Verkäufers Finanzierungsvollmacht Umschreibungsüberwachung Genehmigungen Unbedenklichkeitsbescheinigung Gesamtschuldnerische Haftung, Grunderwerbsteuer Muster 14: Kaufvertrag über vermietetes Wohnungseigentum, Notaranderkonto, Verbrauchervertrag I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Notaranderkonto a) Auszahlungsanweisung b) Auszahlungsvoraussetzungen c) Nichtausübung Mietervorkaufsrecht d) Zinsen bei nicht fristgerechter Zahlung e) Verzögerung durch Auflagen der Finanzierungsgläubiger f) Nachweis geringeren Zinsschadens Vollstreckungsunterwerfung Rücktrittsrecht Beschaffenheitsvereinbarung Sachmängel Lastenfreie Übergabe Übernahme Mietverhältnis a) Keine Mietrückstände b) Änderung des Mietverhältnisses nur mit Zustimmung des Erwerbers Kosten Unterrichtung des Vorkaufsberechtigten Ausübung des Vorkaufsrechts Zweiwochenfrist Muster 15: Kaufvertrag über zu bildendes Wohnungseigentum I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Verweisung auf Teilungserklärung Verzicht auf Vorlesen/Beifügung Vollzugsvollmacht XV

10 Muster 16: Ablösung und Verkauf eines Sondernutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern (Stellplatz) I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Kaufgegenstand Inhalt des Kaufvertrages Absicherung der Kaufpreiszahlung Auflassungsvormerkung Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger Gewährleistung für Rechtsmängel Sachmängel Besitzübergang Kosten, Grunderwerbsteuer Umschreibungsüberwachung Muster 17: Kellertausch zwischen Wohnungseigentümern I. Vertragstext II. Erläuterungen Allgemeines Ablösung des Sondereigentums Gegenleistung Auflassung, Erklärungen an das Grundbuchamt Zustimmung dinglich Berechtigter Steuern, Kosten Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis XVI