Eigene Interessen erfolgreich durchsetzen 7. Abkürzungen 9 Die Eigentümerversammlung: 11 Rechtsgrundlagen, Einberufung, Kosten

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2 Schnellübersicht Seite Eigene Interessen erfolgreich durchsetzen 7 Abkürzungen 9 Die Eigentümerversammlung: 11 Rechtsgrundlagen, Einberufung, Kosten Ihre Interessenvertretung: Der Verwaltungsbeirat 85 Die Jahresabrechnung richtig prüfen 99 Die Beschlussfassung und -anfechtung 113 Fachwortlexikon 137 Stichwortverzeichnis

3 3 Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats Der Verwaltungsbeirat ist zwar kein Organ im Sinne des 31 BGB und ist auch nicht zwingend vom Gesetz vorgeschrieben. Aber er ist neben der Eigentümerversammlung das Gremium, das Ihre Interessen als Wohnungseigentümer gegenüber der Hausverwaltung vertritt. Die wichtigste Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist die Überprüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung des Verwalters. Kurz gesagt ist der Verwaltungsbeirat die ständige Vertretung der Eigentümerversammlung gegenüber dem Verwalter. Was ist ein Verwaltungsbeirat? Hauptorgane der Wohnungseigentümergemeinschaft sind an erster Stelle die Eigentümerversammlung und an zweiter der Verwalter. Der Verwaltungsbeirat ist das dritte Organ, das an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitwirkt. Vom Wohnungseigentumsgesetz ist der Verwaltungsbeirat allerdings nicht zwingend vorgeschrieben. Es gibt drei Möglichkeiten, wie ein Verwaltungsbeirat bestellt werden kann: Die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung regelt, dass ein Verwaltungsbeirat bestellt werden soll. Die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung schließen die Bestellung eines Verwaltungsbeirats grundsätzlich aus. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung enthalten keine Regelungen über den Verwaltungsbeirat. Im letzteren, wohl häufigsten Fall steht es Ihnen als Wohnungseigentümer frei, ob Sie einen Verwaltungsbeirat wählen wollen. Für den Fall, dass sich die Eigentümerversammlung dazu entschließt, einen Verwaltungsbeirat zu wählen, genügt die einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung. Pflichten des Verwaltungsbeirats Gemäß Wohnungseigentumsgesetz hat der Verwaltungsbeirat folgende Pflichten bzw. Aufgaben zu erfüllen: 86

4 Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben, besagt 29 Abs. 2 WEG. Zu diesen Aufgaben zählt vor allem die Vorbereitung der Eigentümerversammlung sowie die Kontrolle der Einhaltung der Hausordnung und die Überwachung des Verwalters. Der Verwaltungsbeirat kontrolliert die Kosten Eine Hauptaufgabe des Verwaltungsbeirats ist es, zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung und für die restlichen Eigentümer den Wirtschaftsplan, die Verwalterabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvorschläge zu prüfen. Der Verwaltungsbeirat teilt Ihnen und den restlichen Wohnungseigentümern das Ergebnis der Prüfung in der Regel in der Eigentümerversammlung mit. Wenn dieses Prüfungsergebnis bereits bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung schriftlich vorliegt, können Sie als Eigentümer vom Verwalter verlangen, dass er diese Stellungnahme des Verwaltungsbeirats dem Einladungsschreiben anfügt. Es müssen aber auch darüber eindeutige Regelungen getroffen werden, in welchem Umfang eine solche Prüfung bzw. eine Prüfung von Kostenvoranschlägen sinnvoll ist. Ein unnötiger und aufgeblähter Verwaltungsaufwand hat für die Eigentümer nachteilige Folgen. Es treten Zeitverzögerungen ein, die eine sinnvolle und zügige Verwaltung erschweren. Wenn die Stellungnahme des Verwaltungsbeirats vor der Einberufung der Eigentümerversammlung nicht schriftlich vorliegt, kann diese Stellungnahme auch mündlich erfolgen. Der einzige Zeitpunkt hierfür ist die Eigentümerversammlung. Bleibt die Stellungnahme aus, macht das den Beschluss nicht unwirksam (OLG München ZMR 2009, 64). 3 Die Einberufung der Eigentümerversammlung Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats sowie seine Stellvertreter haben das Recht zur Einberufung der Eigentümerversammlung. Dieses Recht kann aber nur in engen gesetzlichen Grenzen ausgeübt werden. Dies ist dann der Fall, wenn z. B. ein Verwalter fehlt oder der Verwalter pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung pflichtwidrig verweigert. Vorteil dieser Regelung ist 87

5 Ihre Interessenvertretung: Der Verwaltungsbeirat es, dass in solchen Fällen kein Notverwalter gerichtlich bestellt werden muss. Dadurch wird die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft sichergestellt. 3 Wichtig: Die Einberufung der Eigentümerversammlung muss der Verwaltungsbeirat nicht gemeinsam vornehmen, dieses Recht steht dem Vorsitzenden und seinem Stellvertreter je für seine Person alleine zu. So kann z. B. der Stellvertreter im Vorsitz in eigener Verantwortung die Versammlung selbst dann einberufen, wenn ihm bekannt ist, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats keinen Handlungsbedarf sieht und die Eigentümerversammlung nicht einberufen wollte. Falls ein Verwalter fehlt, gebietet schon der Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, dass der Verwaltungsbeirat die Eigentümerversammlung einberufen kann. Das gilt insbesondere, wenn es darum geht, einen (neuen) Verwalter zu bestellen. Im Fall der pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters, die Eigentümerversammlung einzuberufen, muss die Beschlussfassung über einen bestimmten Gegenstand unaufschiebbar sein. Nur dann liegt eine Pflichtwidrigkeit des Verwalters vor. In der Praxis weigert sich der Verwalter meist dann, wenn sein Verwalteramt bzw. seine ordnungsgemäße Wahrnehmung der Verwaltung Gegenstand der Eigentümerversammlung sein soll. Wichtige Gerichtsentscheidungen Eine Verweigerung der Einberufung durch den Verwalter liegt nur dann vor, wenn dieser ausdrücklich zur Einberufung aufgefordert worden ist und dieser Aufforderung willentlich nicht nachkommt. Dies ist dann gegeben, wenn ein wirksames Minderheitsverlangen gemäß 24 Abs. 2 WEG gestellt worden ist (25 % der Eigentümer nach Köpfen) und der Verwalter es nicht für nötig erachtet, alsbald die Eigentümerversammlung einzuberufen. In diesem Fall verweigert der Verwalter eindeutig die Einberufung der Eigentümerversammlung, wozu er durch das wirksam gestellte Minderheitsverlangen verpflichtet ist (OLG München ZMR 2006, 719). Für diese Fälle hat das BayObLG in einem Beschluss vom dem Verwalter einen doch beachtlichen Ermessensspielraum zugebilligt. Denn der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist nicht schon deshalb zur Einberufung der Versammlung berechtigt, weil der Verwalter die Eigentümerversammlung erst für Januar des kommenden Jahres einberufen will und die Wohnungseigentümer die Versammlung schon im Dezember des laufenden Jahres durchführen wollen. 88

6 Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats Die Einberufung durch den Verwaltungsbeirat kann aber unwirksam sein, wenn keine der beiden gesetzlichen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen erfüllt ist. Eine solche unwirksame Einberufungserklärung hat zur Folge, dass die zur Versammlung zusammengetretenen Wohnungseigentümer nicht befugt sind, verbindliche Beschlüsse zu fassen Die gefassten Beschlüsse kommen daher rechtswidrig zustande. Sie sind aber deshalb nicht unwirksam, sie müssen angefochten werden. Das Recht zur selbstständigen Ankündigung von Beschlussgegenständen Wenn dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats und seinen Stellvertretern ein Einberufungsrecht zusteht, steht ihnen umso mehr auch das Recht zu, selbstständig Beschlussgegenstände anzukündigen. Dieses Recht unterliegt aber den gleichen Beschränkungen wie das Recht, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Der Verwaltungsbeirat kann also nur solche Beschlussgegenstände auf die Tagesordnung setzen, die vom Verwalter pflichtwidrig abgelehnt wurden. Dies kommt vor, wenn der Verwalter ein wirksam gestelltes Minderheitsverlangen zur Ergänzung der Tagesordnung nicht erfüllt hat. Das Recht auf eine selbstständige Ankündigung ist auch dann gegeben, wenn eine Beschlussfassung gemäß dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung geboten ist und der Verwalter die Aufnahme eines entsprechenden Entschlussgegenstands in die Tagesordnung einer einberufenen Versammlung pflichtwidrig verweigert hat. In beiden Fällen ist die Mitwirkung des Verwalters zur Ergänzung der Tagesordnung nicht notwendig. Es genügt, dass der Verwaltungsbeirat zu der von dem Verwalter angekündigten Tagesordnung den zusätzlich gewollten Entscheidungsgegenstand den Wohnungseigentümern mitteilt. 3 Das Versammlungsprotokoll Für die Unterzeichnung des Protokolls über die Eigentümerversammlung ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats bzw. sein Stellvertreter zuständig. 89

7 Ihre Interessenvertretung: Der Verwaltungsbeirat 3 Die durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenen Pflichten des Verwaltungsbeirats stellen aber in der Praxis nur einen Teil der Tätigkeiten der Verwaltungsbeiräte dar. Grund für die straffe gesetzliche Regelung ist, dass die Wohnungseigentümer einen möglichst breiten Entscheidungsspielraum haben sollen. So kommt es häufig vor, dass die Kassenprüfung bzw. die Prüfung des Rechnungswesens des Verwalters einem einzelnen Wohnungseigentümer übertragen wird, um den Verwaltungsbeirat zu entlasten. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass nur Wohnungseigentümer für Sonderaufgaben ausgewählt werden, die auch die nötige Kompetenz und Bildung für solche Aufgaben haben. Nur dann können sie die ihnen übertragenen Aufgaben ordnungsgemäß und sinnvoll erfüllen. Zusätzliche Aufgaben des Verwaltungsbeirats Weitere nicht gesetzlich geregelte Aufgaben des Verwaltungsbeirats können die Abnahme von vorgenommenen Bauarbeiten, die Auftragserteilung für Modernisierungsarbeiten oder Abschluss und Kündigung des Verwaltervertrags sein. In besonders großen Wohnanlagen kann es sinnvoll sein, dass der Verwaltungsbeirat seinerseits zusätzliche Gremien bildet. So kann beispielsweise ein Bauausschuss gebildet werden, um die Vorbereitungen für eine umfangreiche Instandsetzung durchzuführen. Was der Beirat nicht darf! Das Hauptorgan der Verwaltung ist und bleibt die Eigentümerversammlung. Daher darf der Verwaltungsbeirat bei Aufgaben, die in die Kernzuständigkeit der Eigentümerversammlung fallen, nicht tätig werden. Hierzu zählen im Speziellen folgende Aufgaben: Bestellung des Verwalters Genehmigung der Jahresabrechnung des Verwalters Entlastung des Verwalters Der Verwaltungsbeirat mit seiner den Verwalter unterstützenden Tätigkeit wird folglich immer nur im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig. Auf keinen Fall ist der 90

8 Stichwortverzeichnis 7 Abgeschlossenheit 137 Ablaufprotokoll 71 Abrechnungsperiode 105 Abrechnungsprüfung 111 Abrechnungsunterlagen 109 Abrechnungszeitraum 100 Abstimmung offene 122 Abstimmungsergebnis 117, 120 Abstimmungsverfahren 119 Akklamation 123 Amtsgericht 127, 131 Anfechtung 74, 127, 131, 137 Anfechtungsantrag 133 Anfechtungsfrist 72 Anfechtungsgründe 128 Anfechtungsklage 131 Anfechtungsverfahren 36 Anordnung einstweilige 23, 135 Antragsberechtigter 133 Antragsgegner 134 Antragsrecht 114 Antragsrücknahme 131 Aufteilungsplan 138 Ausgaben 101, 106 Auskunftsanspruch 95 Auslagenpauschale 96 Außenjalousien und Rollladen 79 Auswirkung 29 Balkone 79 Bauliche Veränderung 79, 138 Beiratsmitglieder 92 Beratungsgegenstand 114 Beschluss 126, 139 Beschlussanfechtung 127 Beschlussergebnis 120 Beschlussfähigkeit 56 Beschlussfassung 16, 114, 133 unwirksame, also nichtige 17 Beschlussgegenstand 61 Beschlussthema 61 Beschlussthemen 20 Betriebskosten 103 umlagefähige 103 Beweiskraft 74 Bindungswirkung 134 Dachgeschossausbau 79 Dachterrasse 80 Dauer der Bestellung zum Beirat 94 Dauerwohnrecht 140 Diskussion 117 Eigentümerversammlung 14, 20, 66, 86, 140 ordentliche 21 Einberufung 60 der Eigentümerversammlung 87 Form 24 Formvorschriften 18 Frist 23 Fristen 18 Voraussetzungen 18 Einberufungsfehler 29 Einberufungsmängel 30 Einberufungsrecht 22 Einnahmen 101 Einsichtsrecht 73 Energieversorgung 80 Entlastung des Verwalters 49, 141 Entscheidungsbefugnis 16 Entscheidungszuständigkeit 15, 16 Ergebnisprotokoll

9 Stichwortverzeichnis Eventualeinberufung 58 Eventualeinladung von Gesetzes wegen 28 Fenster 80 Form 101, 120 Form der Abstimmung 122 Fotokopien 73 Frist 23 Fristversäumnis 132 Garagen 81 Gartengestaltung 81 Gebrauchsregelung 141 Gegenantrag 116 Geheime Abstimmung 122 Gemeinschaftsaufgaben 12 Gemeinschaftseigentum 141 Gemeinschaftskonto 41 Gemeinschaftsordnung 125, 142 Geschäftsführer ohne Auftrag 19 Girokonto 46 Grobe Fahrlässigkeit 98 Grundordnung 142 Grundsatz der Selbstverwaltung 14 Guthabenbeträge 107 Haftung 48, 97 des Verwalters 142 Haftungsbeschränkung 98 Haftungsumfang 97 Hauptorgane 86 Hausgeld 13, 107 Hausgeld bzw. Wohngeld 143 Hausgeldvorauszahlung 35 Hausordnung 143 Hausverwaltung 86 Heizkostenverordnung 106 Innenverhältnis 90 Insolvenz 41 Insolvenzverwalter 70 Instandhaltung 46, 143 Instandhaltungsrücklage 43, 102, 144 Instandsetzung 46, 143 modernisierende 47 Jahresabrechnung 38, 86, 101, 145 Kalenderjahr 100 Kaufvertrag 109 notarieller 109 Klagefrist 132 Kopfprinzip 50 Kosten 96 Kostenanteil 106 Kostenaufteilung 106 Kostentragungspflicht 78 Kostenvorschläge 87 Ladung 23, 26 Ladungsfrist 24 Ladungsschreiben 25, 60 Liquiditätsschwierigkeiten 40 Loggia 81 Majorisierung 53 Mehrhauswohnanlage 55, 133 Meinungsbildung 117 Meinungsverschiedenheiten 79 Minderheitsverlangen 88 Miteigentumsanteile 56, 106, 145 Nachzahlungen 107 Negativbeschluss 130 Nichtberechtigter 29 Nichtbeschluss 130 Nichteigentümer 94 Nichtige Beschlüsse 126 Nichtöffentlichkeit der Versammlung 67 Notverwalter 68, 127,

10 Stichwortverzeichnis 7 Ordnungsgemäße Verwaltung 147 Pflichten des Verwaltungsbeirats 86, 90 Privaturkunde 74 Protokoll 69, 147 Quorum 21, 125 Rechnungslegungen 87 Rechnungsprüfer 38 Recht auf Einsichtnahme 110 Rechtsanwalt 79, 131 Rechtsmissbrauch 54 Rechtsschutzbedürfnis 23, 133 Rechtssicherheit 132 Redezeit 118 Regressansprüche 97 Rücklage 43 Saalmiete 77 Schaden 18 Schadensersatz 19 Schadensersatzansprüche 49 Schwarzarbeiter 126 Selbstverwaltung 14 Sondereigentum 148 Sondernutzungsrecht 148 Sonderumlage 108, 149 nur in Sonderfällen 40 Stellplätze 82 Stimmengleichheit 54 Stimmenthaltungen 52, 125 Stimmenübergewicht 53 Stimmkraft 70 Stimmrecht 149 Ruhen des 55 Stimmrechtseinschränkungen 56 Stimmrechtserklärung 121 Tagesordnung 33, 60, 114, 150 Beschlussgegenstand 29 Teileigentum 151 Teilnehmerliste 70 Teilnehmerverzeichnis 70 Teilrechtsfähigkeit 13, 151 Teilungserklärung 110, 118, 151 Terrassen 82 Umlaufverfahren 59 Ungültigkeitserklärung 72, 131, 132 Universalversammlung (Vollversammlung) 29 Unterzeichnung des Protokolls 89 Versammlung spontane 20 Versammlungsleitung durch den Verwalter 67 Versammlungsort 25 Versammlungsprotokoll 70, 89 Versammlungszeit 25 Verteilungsschlüssel 106 Verwalter 86, 100, 152 Bürostunden 26 Verwalterabrechnung 87 Verwaltung 18 Verwaltungsbeirat 86, 153 Vergütung 95 Verwaltungsvermögen 46 Verwaltungsvertrags 91 Verzugszinsen 127 Vetorecht 77 Vollmachtsurkunden 70 Vorauszahlungen 35 Voreigentümer 108 Vorsatz 98 Vorsitzende des Verwaltungsbeirats 88 Vorsitzender

11 Stichwortverzeichnis Wanddurchbruch 82 Wasseruhr 82 Wertprinzip 51 Wiedereinsetzung 132 Wirtschaftsjahr 37 Wirtschaftsplan 12, 87, 154 für das neue Wirtschaftsjahr 34 Wohngeldinkassoverfahren 36 Wohnungseigentum 154 Wohnungseigentümerversammlung 66 Wohnungseigentumsgesetz 86 Wohnungsgrundbuch 109, 154 Wortmeldungen 117 Zahlungsverzug 36 Zäune 83 Zugang 23 Zwangsverwaltung 70, 155 Zweitversammlung 28,