STRABAG Residential Property Services GmbH Seminar für Verwaltungsbeiräte Aufgaben des Beirats

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1 STRABAG Residential Property Services GmbH Seminar für Verwaltungsbeiräte Aufgaben des Beirats Prof. Dr. Florian Jacoby Berlin, 1. Dezember 2018

2 29 WEG: Verwaltungsbeirat (1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. (2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. (3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. (4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Folie 2

3 Im Überblick Teil 1: Gesetzliche Pflichten des Verwaltungsbeirats Teil 2: Haftung und Aufwendungsersatz Teil 3: Unterstützungsfunktion (Verhältnis zum Wohnungseigentumsverwalter) Teil 4: Wahl des Verwaltungsbeirats Teil 5: Innere Organisation Folie 3

4 Teil 1: Gesetzliche Pflichten des Verwaltungsbeirats Folie 4

5 1. Prüfung nach 29 Abs. 3 WEG Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Folie 5

6 Prüfung und Stellungnahme Umfang: Umfassende Kontrollpflicht - Rechnerische Schlüssigkeit - Sachliche Richtigkeit - Kontrolle der Kostenzuordnung und -verteilung Stellungnahme - Schriftlichkeit nicht erforderlich, - in mündlicher Form in Versammlung hinreichend. Folie 6

7 2. Einberufung nach 24 Abs. 3 WEG Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. Folie 7

8 OLG Hamm, W 180/07 Sog. Balkonversammlung Diese so genannten Beschlüsse sind nicht in einer nach 24 WEG einberufenen Wohnungseigentümerversammlung gefasst worden (hier: Beschlussfassung auf einem Balkon ohne Einberufung). Sie sind daher Scheinbeschlüsse... und entfalten schon daher keinerlei Rechtswirkungen, insbesondere auch nicht die Pflicht, den»beschlüssen«bei Übersendung eines Protokolls zu widersprechen. Folie 8

9 3. Protokoll, 24 Abs. 6 WEG Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen. Folie 9

10 4. Keine Vertretung der Gemeinschaft 27 Abs. 3 Satz 2 u. 3 WEG: Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. 45 Abs. 2 WEG: Die Wohnungseigentümer haben für den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist, durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen Ersatzzustellungsvertreter sowie dessen Vertreter zu bestellen, auch wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist. [ ] Folie 10

11 5. Pflichten kraft besonderer Übertragung Teilungserklärung zb Zustimmung zur Veräußerung durch den Beirat(svorsitzenden). Beschlüsse, zb - Abschluss/Aushandeln Verwaltervertrag. - Delegation von Entscheidungsmacht auf den Beirat, etwa nach Einholung von Angeboten. Folie 11

12 12 WEG: Veräußerungsbeschränkung (1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. (2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden. Folie 12

13 Verwalterbestellung mit Vertrag Die GmbH (Name und Adresse) wird auf Grundlage und nach Maßgabe des von ihr in Entwurfsform vorgelegten Verwaltervertrages, Anlage (Nummer) zu dieser Niederschrift, ab. (Datum) bis zum Ablauf des (Datum) zum Verwalter bestellt. Die Verwaltungsbeiräte (Namen) sind nach 27 Abs. 3 Satz 3 WEG als Gesamtvertreter ermächtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den in Satz 1 genannten Verwaltervertrag mit der GmbH (Name, Adresse) zu unterzeichnen. Folie 13

14 Verwalterbestellung ohne Vertrag (alternativ) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellt die Fa. Hausverwaltung.. GmbH (Adresse ) mit Wirkung ab dem.. für den Zeitraum von. Jahren zum Verwalter. Das Honorar beträgt insgesamt monatlich (brutto). EUR (= EUR/Sondereigentum). Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, einen Verwaltervertrag bis zur Unterschriftsreife zu verhandeln und der kommenden Eigentümerversammlung zur Genehmigung durch Beschluss vorzulegen. Folie 14

15 Teil 2: Haftung und Aufwendungsersatz Folie 15

16 1. Haftung Haftungsgrundlage: Keine spezielle gesetzliche Grundlage (anders 43, 52 GmbHG, 93, 116 AktG). 280 Abs. 1 BGB verlangt ein Schuldverhältnis, das aus Gesetz ( 29 Abs. 1 WEG) folgen kann. Folie 16

17 Haftungsbegrenzungen Entlastung (oder) Haftpflichtversicherung Folie 17

18 Wirkungen der Entlastung BGH v V ZR 101/16: Im Regelfall billigen die Wohnungseigentümer mit dem Beschluss über die Entlastung des Beirats dessen zurückliegende Amtsführung im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinem vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig; sie sprechen ihm auf diese Weise gleichzeitig für die künftige Tätigkeit ihr Vertrauen aus. Folge dieser Vertrauenskundgabe ist der Eintritt der Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses (vgl. Senat, Beschluss vom 17. Juli V ZB 11/03, BGHZ 156, 19, 26 f.). Von derartigen Wirkungen können Ansprüche eines Wohnungseigentümers wegen Schäden an seinem Sondereigentum nicht betroffen sein, da den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zusteht, auf derartige Ansprüche zu verzichten. Folie 18

19 Voraussetzungen der Entlastung BGH v V ZR 44/09: Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19). Folie 19

20 2. Aufwendungsersatz, 670 BGB Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet. Aufwendungen sind - freiwillige Vermögensopfer (Literatur, Fortbildungskosten), - nicht Vergütung, - daher grds. keine Aufwandsentschädigung, sofern nicht abweichende Vereinbarung/Beschluss. Folie 20

21 Teil 3: Verhältnis des Verwaltungsbeirats zum Wohnungseigentumsverwalter: Unterstützungsfunktion Folie 21

22 Unterstützungsaufgabe, 29 Abs. 2 WEG Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Abgrenzung: 111 Abs. 1 AktG (Aufgaben des Aufsichtsrats) Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung zu überwachen. Folie 22

23 1. Sanierungsnotwendigkeit In einem Altbau wird es in der Souterrainwohnung immer feuchter. Der Eigentümer zeigt das dem Verwalter an. Was hat der Verwalter, was haben die Eigentümer zu machen? Folie 23

24 Leitsätze zur Sanierungsnotwendigkeit BGH v V ZR 203/17: Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind. BGH v V ZR 101/16, Rn. 77 f.: Der Verwalter ist nach 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Ihm obliegt eine Kontrollpflicht hinsichtlich des Zustandes des Gemeinschaftseigentums und eine Pflicht zur Unterrichtung der Wohnungseigentümer sowie zur Herbeiführung einer sachgerechten Beschlussfassung. BGH v V ZR 9/14: Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, müssen die Eigentümer an der Beschlussfassung mitwirken, ohne dass für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer Raum ist. Folie 24

25 2. Tagesordnung Die Verwalterin nahm den Antrag eines Eigentümers auf Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ungeachtet der dringenden Instandsetzungsbedürftigkeit nicht auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Der Beiratsvorsitzende hatte vor dem Versenden der Einladung zu dieser Eigentümerversammlung Kenntnis davon, dass der Beschlussantrag des Eigentümers nicht auf die Tagesordnung gesetzt werden solle. Der Eigentümer erleidet infolge der verzögerten Instandsetzung einen Mietausfallschaden. Besteht eine Ersatzpflicht des Beiratsvorsitzenden? Folie 25

26 Ergänzung der Tagesordnung Es ist zulässig, eine Tagesordnung zu ergänzen. Probleme entstehen, wenn der ergänzte Punkt den Wohnungseigentümern nicht binnen der gesetzlichen Mindestfrist sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt von zwei Wochen mitgeteilt wird oder gar erst in der Versammlung auf die Tagesordnung gesetzt werden soll. Folie 26

27 OLG Frankfurt a. M., ZMR 2009, 133 Jeder Wohnungseigentümer kann gem. 21 Abs. 4 WEG unabhängig von dem Quorum nach 24 Abs. 2 WEG vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Grenze: - Missbräuchliches Verlangen, - Gesetzliche Ladungsfrist (nicht im Verwaltervertrag bestimmte) ist nicht mehr einzuhalten. Folie 27

28 OLG Frankfurt a. M., W 426/05 Der Verwaltungsbeirats-Vorsitzende kann in analoger Anwendung von 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen bestimmten Tagesordnungspunkt aufzunehmen. Folie 28

29 BGH v V ZR 101/16: Falllösung durch BGH Keine Pflichtverletzung und Ersatzpflicht des Beiratsvorsitzenden. Denn aus der Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, ergibt sich keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen. Folie 29

30 3. Auftrag in Abstimmung mit Beirat Beschlussfassung der Eigentümer: - Die Eigentümer beschließen, eine näher bezeichnete Sanierungsmaßnahme (Neuabdichtung des Daches zwecks Beseitigung der Durchfeuchtung) auf Grundlage des vorliegenden Angebots des Handwerkers H durchzuführen. - Der Verwalter wird beauftragt, noch mindestens zwei weitere vergleichbare Alternativangebote einzuholen, um sodann nach Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat den Auftrag zu erteilen. Nach Einholung der Angebote sind der Verwalter und der Beiratsvorsitzende für den Vertrag mit H, die anderen Beiratsmitglieder präferieren ein Alternativangebot. Was gilt? Folie 30

31 Lösung zur Abstimmung Formulierung Abstimmung ist unglücklich, weil sie unklar ist. Möglich ist, dass gemeint sind - Bloße Benachrichtigung, - Zustimmung. Verwalter kann Vertrag mit H schließen, wenn Abstimmung als Benachrichtigung zu begreifen ist. Sicher ist es, Eigentümerversammlung neuerlich einzuberufen und abstimmen zu lassen. Folie 31

32 4. Auftrag ohne Widerspruch des Beirats Beschlussfassung der Eigentümer: - Die Eigentümer beschließen, eine näher bezeichnete Sanierungsmaßnahme (Neuabdichtung des Daches zwecks Beseitigung der Durchfeuchtung) auf Grundlage des vorliegenden Angebots des Handwerkers H durchzuführen. - Der Verwalter wird beauftragt, noch mindestens zwei weitere vergleichbare Alternativangebote einzuholen. - Anschließend hat der Verwalter noch vor einem etwaigen Vertragsschluss dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats anzuzeigen, welches Angebot er annehmen möchte. Sofern der Verwaltungsbeirat es wünscht, hat der Verwalter unverzüglich noch vor einem etwaigen Vertragsschluss eine außerordentliche Versammlung einzuberufen. Folie 32

33 Teil 4: Wahl des Verwaltungsbeirats Folie 33

34 29 Abs. 1 WEG Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Folie 34

35 BGH v V ZR 126/09 Eine von 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben. Folie 35

36 Folgerung Die Beschluss über die Wahl von bloß einem oder zwei Beiratsmitgliedern ist - zwar nicht nichtig, - aber auf Anfechtung binnen Monatsfrist vom Gericht aufzuheben. Folie 36

37 AG Tiergarten, C 127/09 WEG 1. Da den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz eingeräumt ist, einen Verwaltungsbeirat individuell zu bestellen, ist ein Mehrheitsbeschluss gültig, d.h. nicht nichtig, durch den die Wohnungseigentümer einen konkreten Beirat mit mehr oder weniger als drei Mitgliedern bestellen. Dieser damit jedoch gesetzeswidrige Mehrheitsbeschluss ist allerdings anfechtbar. 2. Eine abweichende Vereinbarung aller Wohnungseigentümer über die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats ergibt sich nicht schon aus einer jahrelang abweichenden Übung. Folie 37

38 OLG München, Wx 69/07 Besteht in der Eigentümergemeinschaft ein auf unbefristete Zeit eingesetzter Verwaltungsbeirat, kann der Verwalter über den Antrag eines Wohnungseigentümers auf Neuwahl des Verwaltungsbeirats zunächst eine Abstimmung darüber herbeiführen, ob überhaupt der Beirat neu zu bestellen ist, und vom Ausgang dieser Abstimmung die Neuwahl abhängig machen. Folie 38

39 Beiratswahl (Beispiel Blockwahl) 1. Die derzeitigen Verwaltungsbeiratsmitglieder werden zum. abberufen. 2. Folgende Sondereigentümer werden mit Wirkung zum.. zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt: Jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats erhält für seinen Zeitaufwand eine pauschale Aufwandsentschädigung in Höhe von.. Euro je Stunde, maximal.. Euro pro Monat. Folie 39

40 Teil 5: Innere Organisation Folie 40

41 29 Abs. 4 WEG Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Folie 41

42 Beiratssitzungen Drei mögliche Termine: Versammlungsnachlese Halbzeit Belegprüfung Folie 42

43 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 43