Übertragung der Instandsetzungsverpflichtung am Gemeinschaftseigentum durch Vereinbarung auf den Sondereigentümer: Verlust der Beschlusskompetenz?

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1 Übertragung der Instandsetzungsverpflichtung am Gemeinschaftseigentum durch Vereinbarung auf den Sondereigentümer: Verlust der Beschlusskompetenz?

2 Inhalt A B C Begriffserklärung Wirksamkeit und Umfang der Übertragung der Instandhaltungsund Instandsetzungslast Rechtsfolgen

3 A. Begriffserklärung I. Übertragung Kostenverantwortung abweichend von 16 Abs. 2 WEG oder dem vereinbarten allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel muss ein Sondereigentümer bestimmte Kosten des Gemeinschaftseigentums quasi exklusiv übernehmen Beispiel: Die Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Fenster im Bereich ihrer Einheiten tragen die jeweiligen Sondereigentümer allein. Folgen Gemeinschaft bleibt für die Durchführung der Instandhaltung, Instandsetzung nebst Erneuerung der Fenster zuständig lediglich die ausscheidbaren Kosten muss der jeweilige Eigentümer übernehmen

4 A. Begriffserklärung II. Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungslast Verantwortung, Instandhaltung und Instandsetzung auf eigene Kosten vorzunehmen wird auf den Sondereigentümer verlagert Beispiele: Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im räumlichen Bereich des Sondereigentums, unabhängig von der sachenrechtlichen Einordnung, ist ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens allein Sache des Sondereigentums. Ungeklärte Rechtsfolgen Zulässigkeit der Regelung Auslegung der Regelung Folgen für die Kompetenz der Gemeinschaft übernehmen

5 B. Wirksamkeit und Umfang der Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungslast I. Grundsätzliche Möglichkeit nach der gesetzlichen Regelung ( 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG) Kompetenz der Gemeinschaft Übertragung auf Sondereigentümer grundsätzlich zulässig (BGH, Urteil vom V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7) nicht möglich indes die Beschneidung der Kompetenzen des Verwalters aus 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, was aus 27 Abs. 4 WEG folgt

6 II. Einengende Auslegung 1. Begriffsverwendung wenn eine Klausel nur den Begriff der Instandhaltung verwendet, ist im Regelfall die Instandsetzung mit erfasst hierzu LG München I, Urteil vom S 26400/11, ZMR 2013, 477 m. Anm. Deckert wörtlich: Eine solche abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Terrassenbeläge und der damit verbundenen Kosten enthält Abschnitt III Ziffer 1 des Nachtrags zur Teilungserklärung vom 10. April 1981, wo bestimmt ist, dass die Pflege und Instandhaltung der Gartenflächen jeweils dem Berechtigten auf dessen Kosten unterliegt. Diese Regelung ist dabei im vorliegenden Fall dahingehend auszulegen, dass sie sowohl die Instandhaltung als auch die Instandsetzung der betroffenen Flächen, d. h. insbesondere auch des Terrassenbelags, umfasst.

7 II. Einengende Auslegung ob Instandsetzung auch die Herstellung eines erstmals ordnungsgemäßen Zustands und damit die Beseitigung anfänglicher Baumängel umfasst, ist unklar (dafür LG München I, Urteil vom S 1062/11, ZMR 2012, 44; LG Koblenz, Beschluss vom S 36/14, ZMR 2015, 57; a.a. OLG München, Beschluss vom Wx 116/06, NZM 2007, 369; von BGH, Urteil vom V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 9 gelassen!)

8 II. Einengende Auslegung 2. Klar und eindeutig BGH, Urteil vom V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7 wörtlich: Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit [ ]. ebenso LG Hamburg, Urteil vom S 101/12, ZWE 2014, 29 BGH, Urteil vom V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 8 zur Auslegung einer Klausel in der Gemeinschaftsordnung: Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind [ ].

9 II. Einengende Auslegung Beispiel nach BGH, Urteil vom V ZR 174/11, NJW 2012, 1722: Gemäß 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO) hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, in Stand zu halten und in Stand zu setzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft.

10 II. Einengende Auslegung Ausdrücklich wird nur die Erneuerung des Außenanstrichs, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen. Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers hinsichtlich der Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. [ ] Die erforderliche Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen [ ], sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als unabdingbar bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.

11 II. Einengende Auslegung Leitsatz der NJW-Redaktion zu BGH, Urteil vom V ZR 46/13, NJW-RR 2014, 527: Verpflichtet die Teilungserklärung den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden mit Ausnahme des Farbanstrichs der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster, erlaubt dies nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Ergo: enge Auslegung, selbst wenn klar und eindeutig, weil Abweichung von der gesetzlichen Grundregel!

12 II. Einengende Auslegung abweichend und zu weit aber LG Itzehoe, Urteil vom S 83/12, ZMR 2014, 240: Die Formulierung Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen, Abstellplätze und Keller), sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen, führt dazu, dass der Wohnungseigentümer auch die Dachhaut nebst Isolierschicht über seiner Dachgeschoßwohnung selbst auf eigene Kosten sanieren muss.

13 II. Einengende Auslegung höchstrichterlich ungeklärt, ob wie oben ausgeführt die Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungslast auch für die Beseitigung anfänglich Baumängel erfasst (dafür: LG München, Urteil vom S 1062/11, ZMR 2012, 44; dagegen: OLG München, Beschluss vom Wx 116/06, NZM 2007, 369; BeckOK-WEG/Elzer, Stand: , 21 Rn. 257) m.e. nur dann, wenn auch dies klar und eindeutig bestimmt und enge Auslegung

14 C. Rechtsfolgen I. Beschluss zur Verpflichtung der Durchführung durch den Eigentümer fehlende Beschlusskompetenz, den betroffenen Eigentümer zur Vornahme der von ihm grundsätzlich geschuldeten Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme zu verpflichten (BGH, Urteil vom V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 11 m.w.n.) damit keine Vorgabe von Details der Ausführung möglich (LG München, Urteil vom S 1504/12, ZMR 2013, 308; LG Hamburg, Urteil vom /13, ZMR 2014, 661)

15 C. Rechtsfolgen Beschlüsse wären also nichtig möglich ist also nur ein Beschluss, den betroffenen Eigentümer zur fälligen Instandhaltung und Instandsetzung aufzufordern und den Anspruch ( 21 Abs. 4 WEG) nach fruchtlosem Fristablauf gerichtlich durchzusetzen nach Titulierung des Anspruchs kann sich die Gemeinschaft im Rahmen der Zwangsvollstreckung ermächtigen lassen, die Maßnahme auf Kosten des Eigentümers durchführen zu lassen

16 II. Beschluss zur Durchführung durch die Gemeinschaft bleibt die Frage, ob die Gemeinschaft die Sanierung der Bauteile des Gemeinschaftseigentums auf Kosten des betroffenen Sondereigentümers beschließen kann, der eigentlich selbst die Instandhaltung oder Instandsetzung auf eigene Kosten vornehmen muss

17 II. Beschluss zur Durchführung durch die Gemeinschaft 1. Herrschende Auffassung fehlende Beschlusskompetenz, weil Instandhaltungs- und Instandsetzungslast auf den Sondereigentümer übertragen wurde o so tendenziell AG München, Urteil vom C 14260/12, ZMR 2014, 248; ausdrücklich LG München I, Urteil vom S 1911/13, ZMR 2014, 399; Riecke/Schmid-Drabek, 4. Auflage 2015, 21 WEG Rn. 201 m.w.n. o o auch kein an sich ziehen im Sinne von 10 Abs. 6 Satz 3 WEG möglich (LG Hamburg, Urteil vom /13, ZMR 2014, 661) jedenfalls Beschluss anfechtbar, wenn Gemeinschaft Mängelrechte bezüglich von der Klausel erfasstem Bauteil des Gemeinschaftseigentums geltend machen und sich vergleichen will (OLG München, Beschluss vom Wx 30/07, NJW 2007, 2418, zutreffend hierzu Becker, ZWE 2007, 488: Beschluss nach Begründung eigentlich mangels Kompetenz nichtig)

18 II. Beschluss zur Durchführung durch die Gemeinschaft 1. Differenzierende Auffassung Auslegung der jeweiligen Regelung in der Gemeinschaftsordnung, ob sie abschließend der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz nehmen oder dieser eine Art Notfallkompetenz erhalten will o o grundlegend Vogel, ZMR 2010, 653 ff.; ihm folgend LG Berlin, Urteil vom S 73/12, ZMR 2013, 918; BeckOK/Dötsch, Stand: , 15 WEG Rn. 364; Greiner Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage 2014, Rn. 76; Riecke, IMR 2014, 476; vermittelnd BeckOK/Elzer, Stand: , 21 WEG Rn. 256 allgemeine Prämisse bei Bärmann/Klein, 12. Auflage 2013, 10 WEG Rn. 77: Ob es sich um eine verdrängende oder konkurrierende Kompetenzverlagerung handelt, ist im Zweifel durch Auslegung zu ermitteln. Bei verbleibender Unklarheit ist von einer konkurrierenden Verlagerung auszugehen.

19 II. Beschluss zur Durchführung durch die Gemeinschaft bei Reihenhausanlagen, die in Wohnungseigentum aufgeteilt werden mussten, aber realgeteilten Anlagen ausdrücklich gleich gestellt werden, besteht i.d.r. keine Notfallkompetenz (GO enthält positive und negative Komponente) anders bei reinen Wohnanlagen, wenn keine besonderen Anhaltspunkte vorliegen (GO enthält nur positive, keine negative Komponente) Beschluss entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein sachlicher Grund für das Tätigwerden gerade der Gemeinschaft vorliegt, etwa weil Sanierungsmaßnahme kann aus technischen Gründen sinnvollerweise nur einheitlich ausgeführt werden (z.b. Fensteraustausch eines Hochhauses nur mit Gerüststellung möglich) einzelner Eigentümer kommt fälliger Verpflichtung trotz Fristsetzung nicht nach und ein Schaden droht

20 III. Folgefragen ist der einzelne Eigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet, muss er dies fachgerecht machen, also insbesondere die anerkannten Regeln der Technik einhalten (zutreffend Drasdo, NJW-Spezial 2015, 225, 226) Vertragspartner mit Handwerkern und Planern wird der jeweilige Sondereigentümer, so dass ihm Mängelansprüche zustehen und von ihm geltend zu machen sind (AG Charlottenburg, Urteil vom C 315/13) für Mängel und die hieraus resultierenden Schäden haftet der einzelne Sondereigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, und zwar auch für seine Handwerker und Planer, weil sie seine Erfüllungsgehilfen sind der Verwalter bleibt nach 27 Abs. 4 WEG zwingend für die Instandhaltung und Instandsetzung zuständig ( 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG), er hat also eine Kontrollfunktion hat die Gemeinschaft in Verkennung einer Klausel in der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung oder Instandsetzung durchgeführt, kann sie allenfalls nach Bereicherungsgrundsätzen vom verpflichteten Sondereigentümer Ersatz verlangen (zutreffend Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage 2014, Rn. 77)

21 III. Folgefragen keine Auferlegung von Instandhaltungs- und Instandsetzungslast durch Beschluss auf Grund einer Öffnungsklausel ohne Zustimmung des Belasteten (BGH, Urteil vom V ZR 315/13, NJW 2015, 549 Rn. 16): 1. Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiellrechtlich unter anderem durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt; ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. 2. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das so genannte Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender Leistungspflichten schützt.