Aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Wohnungseigentumsrecht

Transkript

1 Aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Wohnungseigentumsrecht Stand von Dr. Oliver Elzer Folie 1

2 Beschlusskompetenz für Kredit? Wohnungseigentümer beschließen, ihre Wohnanlage mit einem Aufwand von insgesamt Euro zu sanieren. Zur Finanzierung sollen auch staatliche Zuschüsse und ein Kfw- Darlehn genutzt werden. Der Beschluss, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen entsprechenden Kreditvertrag schließen soll, wird von keinem Wohnungseigentümer angegriffen. Ein Wohnungseigentümer fühlt sich später ungerecht behandelt, weil ihm Mittel zur Verfügung standen, den auf ihn ideell entfallenden Anteil zu finanzieren. Er klagt deshalb auf Feststellung, dass der Beschluss nichtig ist. Folie 2

3 BGH, Urteil vom , V ZR 251/11 Wohnungseigentümer können beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Darlehensvertrag schließen soll. Folie 3

4 Worum es die nächsten 30 Minuten geht o Verwalter o Unternehmergesellschaft o mehrere Personen o Zum Begriff des Wohnungseigentümers o Versammlung der Eigentümer o Widerruf der Stimmabgabe? o Folgen der Nichtladung eines Eigentümers o Unterteilung und Entwicklung der Stimmrechte o Kosten o Hausgeld und Verjährung o Reichweite von 16 Abs. 3 WEG o Reichweite gewillkürter Kostenverteilungsschlüsse o Beschlusskompetenzen Agenda Folie 4

5 zum Verwalter Folie 5

6 Alles zum Verwalter Wohnungseigentümer bestellen eine Verwalter- GmbH, mit einem Stammkapital von 500 EUR (Unternehmergesellschaft) zur Verwalterin. Es wird unter anderem darüber gestritten, ob eine solche GmbH Verwalterin sein kann. Folie 6

7 BGH, Urteil vom , V ZR 190/11 Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer WEG sein. Zum Verwalter einer WEG darf unabhängig von der Rechtsform - nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben. Folie 7

8 Alles zum Verwalter II Als Verwalter sind nach 15 Teilungserklärung die Wohnungseigentümer A und B bestellt. Folie 8

9 BGH, Urteil vom , V ZR 241/11 Nach der Rechtsprechung kann eine Mehrheit von Personen nur dann wirksam zum Verwalter bestellt werden, wenn sie als rechtlich selbständige Einheit handlungsfähig ist. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den mehrere Personen zum Verwalter bestellt werden, ist nichtig. Nichts anderes gilt, wenn eine solche Verwalterbestellung - durch eine Bestimmung der Teilungserklärung erfolgt. Folie 9

10 Was sollte der Verwalter wissen? Im Prinzip kann jede Person WEG-Verwalter sein. Wichtig ist, dass die entsprechende Person vermögensrechtlich gut aufgestellt ist. Dieses kann zum Beispiel auch durch Versicherungen nachgewiesen werden. Folie 10

11 zum Wohnungseigentümer Folie 11

12 Wer ist Wohnungseigentümer? Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom ehemaligen Alleineigentümer A für eine Einheit die Zahlung von Hausgeld. A hatte diese Einheit bereits 2004 verkauft. Für den Erwerber wird im Juli 2004 eine Vormerkung eingetragen. Wann der Erwerber den Besitz an der Einheit erlangte, ist unklar. Zu einer Eigentumsumschreibung kam es bislang nicht. September 2004 wird ein anderer, auch vom Alleineigentümer Erwerbender in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Folie 12

13 Voraussetzungen werdender Wohnungseigentümer wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag Übereignungsanspruch ist durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist Besitz an der Wohnung ist auf den Erwerber übergegangen Folie 13

14 BGH, Urteil vom , V ZR 196/11 Eine zeitliche Begrenzung für die Anwendung der Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Ersterwerber hat der Senat lediglich im Hinblick darauf erwogen, dass der teilende Eigentümer nach einer längeren Vorratshaltung einem Eigenerwerber gleichzustellen sein könnte. In Betracht käme dies, wenn der Erwerbsvertrag als erster Bestandteil einer gesicherten Erwerbsposition erst geraume Zeit nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen wird. Folie 14

15 Was sollte der Verwalter wissen? Rechte und Pflichten, etwa Hausgeld Versammlung Ladung Haftung Folie 15

16 Ist der Mit- Wohnungseigentümer? Die Duplexgarage Nr. 72 mit zwei Stellplätzen steht zunächst im Alleineigentum von Veräußerer V veräußert V die Hälfte der Duplexgarage an Käufer K. V und K vereinbaren nach 1010 BGB, dass K das Benutzungsrecht am oberen, V das am unteren Teil zusteht erwirbt Käufer K 2 den Anteil von K. Zugleich erwirbt K 2 von einem anderen Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz. K 2 beantragt beim Grundbuchamt, das Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz seinem hälftigen Miteigentumsanteil an der Duplexgarage Nr. 72 zuzuweisen. Das Grundbuchamt hat Bedenken. Es meint, ein Bruchteilseigentümer könne nicht als Wohnungseigentümer angesehen werden. Folie 16

17 BGH, Beschluss vom , V ZB 279/11 Auch derjenige, der lediglich Miteigentümer einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit ist, gehört zu dem Kreis der Wohnungs- bzw. Teileigentümer. Folie 17

18 zur Versammlung Folie 18

19 Widerruf der Stimmabgabe? Wohnungseigentümer stimmen mit Stimmzetteln über den Beschlussantrag ab, der Verwalterin eine Zusatzvergütung für die Aufarbeitung der Verwaltungsunterlagen in Höhe von insgesamt 3.311,18 EUR zuzubilligen. Die Beiratsvorsitzende öffnete die abgegebenen Stimmzettel, während die Verwalterin die ihr mitgeteilten Ergebnisse in eine Excel-Tabelle eintrug. Zwei Wohnungseigentümer, die auf ihren bereits abgegebenen Stimmzetteln zunächst Nein angekreuzt hatten, ändern dies zu einem strittigen Zeitpunkt unter Rückforderung ihres Stimmzettels in eine Ja-Stimme und eine Enthaltung ab. Unter Berücksichtigung der geänderten Stimmen verkündet die Versammlungsleiterin den Antrag als angenommen, da mehr als zwei Drittel der Wohnungseigentümer für den Beschlussantrag gestimmt hätten. Folie 19

20 BGH, Urteil vom , V ZR 254/11 Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden. Folie 20

21 Was sollte der Verwalter wissen? Haben die anderen Wohnungseigentümer nichts gegen eine zweite Abstimmung, ändert sich nichts. Im Einzelfall kann ein Abstimmender seine Stimmabgabe anfechten. Folie 21

22 Nichtladung eines Wohnungseigentümers Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt von einem Wohnungseigentümer Zahlung von Hausgeldrückständen. Der beklagte Wohnungseigentümer hatte an keiner Versammlung teilgenommen, an der über das Hausgeld beschlossen wurde. Die Verwalterin nahm irrtümlich an, Garageneigentümer wie der beklagte Wohnungseigentümer gehörten nicht zum Kreis der zu ladenden Wohnungseigentümer. Folie 22

23 BGH, Urteil vom , V ZR 254/11 Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit. Folie 23

24 Was sollte der Verwalter wissen? Vor der Ladung sollte Einsicht ins Grundbuch genommen und die Eigentümerliste auf ihre Richtigkeit hin überprüft werden. Folie 24

25 Stimmrecht und Unterteilung Nach einer Teilungserklärung besteht die WEG-Anlage aus einem Vorderhaus mit elf Einheiten und dem Hinterhaus, dass die Einheit Nr. 12 bildet teilt der spätere Kläger die in ihrem Eigentum stehende Einheit Nr. 12 ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer in neun selbständige Einheiten auf und veräußert anschließend das neu geschaffene Wohnungseigentum Nr. 12 mit Zustimmung des Verwalters. In einer Eigentümerversammlung beschließen die Wohnungseigentümer, dass dem Erwerber der neuen Einheit Nr. 12 kein eigenes Stimmrecht zusteht. Folie 25

26 BGH, Urteil vom , V ZR 211/11 Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Folie 26

27 Was sollte der Verwalter wissen? Das Stimmrecht des Unterteilers ist von deren Erwerbern nach Bruchteilen zur gesamten Hand auszuüben. Das zuvor auf die ungeteilte Einheit entfallende Stimmrecht ist entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten. Beispielsweise haben 10 Erwerber jeweils 1/10 Stimmrecht. Folie 27

28 zu den Kosten Folie 28

29 Verjährung des Hausgelds Erwerber W ist seit Februar 2009 Wohnungseigentümer. Nach der Gemeinschaftsordnung haften Veräußerer und Erwerber einer Eigentumswohnung gesamtschuldnerisch für Rückstände des Veräußerers. Mit einer im November 2009 zugestellten Klage verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von Erwerber W unter anderem Zahlung des in der Jahreseinzelabrechnung 2005 ausgewiesenen Rückstands. Erwerber W erhebt die Einrede der Verjährung. Folie 29

30 BGH, Urteil vom , V ZR 171/11 Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Hausgeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung. Folie 30

31 Was sollte der Verwalter wissen? Hausgeld muss beizeiten auch im Klagewege beigetrieben werden. Folie 31

32 Reichweite von 16 Abs. 3 WEG Seit 2008 ist die Klägerin Eigentümerin. Sie beabsichtigt den Ausbau der Teileigentumseinheit bis Ende wird mit ihrer Zustimmung beschlossen, dass die Zahlungspflicht für das monatliche Hausgeld für die Teileigentumseinheit während der Zeit vom 1. Juni 2008 bis zum 31. Dezember 2009 ausgesetzt wird und dass der Eigentümer dieser Einheit bzw. seine Nachfolger anerkennen, danach wieder zur Zahlung des Hausgeldes gemäß Beschluss aus 2007 verpflichtet zu sein. Zu einem Ausbau kommt es nicht. Auf Antrag der Eigentümerin der Teileigentumseinheit stellt das Amtsgericht 2010 die Nichtigkeit der 2007 und 2008 gefassten Beschlüsse fest. Folie 32

33 BGH, Urteil vom , V ZR 225/11 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen. Folie 33

34 Was sollte der Verwalter wissen? Die geltenden gesetzlichen oder gewillkürten Verteilungsschlüssel und ihre Möglichkeit, sie zu ändern bzw. die Wege zu ihrer Änderung und die Grenzen. Folie 34

35 Reichweite eines Kostenverteilungsschlüssels Nach der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft. Folie 35

36 BGH, Urteil vom , V ZR 171/11 Weist eine Vereinbarung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im räumlichen Bereich eines Sondereigentums den einem Wohnungseigentümer zu, ist aber der Außenanstrich ausgenommen, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache sämtlicher Wohnungseigentümer. Folie 36

37 Was sollte der Verwalter wissen? Die Reichweite gewillkürter Verteilungsschlüssel. Folie 37

38 Zur Beschlusskompetenz Folie 38

39 Beschlusskompetenz I In einer Eigentümerversammlung wird der Antrag abgelehnt, den Winterdienst hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze an eine Fachfirma zu vergeben. Das Amtsgericht weist die Klage des Antragstellers, die anderen Wohnungseigentümer zu diesem Beschluss zu verpflichten, ab. Die Berufung des Klägers hat Erfolg. Der zeitlich früher gefasste Beschluss, mit dem die Eigentümer zu der Ausführung des Winterdienstes verpflichtet worden seien, ist nach Ansicht des Landgerichts nichtig: es fehle an der Beschlusskompetenz. Folie 39

40 BGH, Urteil vom , V ZR 161/11 Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden. Folie 40

41 Was sollte der Verwalter wissen? Wohnungseigentümer können grundsätzlich keine Leistungspflichten beschließen. Ausnahmen sind: 21 Abs. 7 WEG 28 Abs. 5 WEG Folie 41

42 Beschlusskompetenz II Wohnungseigentümer beschließen die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für das Jahr Die Einzelabrechnung eines Wohnungseigentümers, der am in die Gemeinschaft eintrat, enthält unter der Bezeichnung Abrechnung 2006 Rückstände aus dem Jahr Das Landgericht gibt einer auf Zahlung dieses Betrages gerichteten Klage statt. Zwar dürften in eine Jahresabrechnung keine Vorjahres-Rückstände einbezogen werden. Geschähe dieses, handele es sich aber um einen bloß anfechtbaren Abrechnungsfehler. Mangels Anfechtung schuldete der Beklagte daher die als offen ausgewiesenen Beträge. Folie 42

43 BGH, Urteil vom , V ZR 161/11 Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Folie 43

44 Ende Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Folie 44