39. Fachgespräch des ESWiD Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis

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1 39. Fachgespräch des ESWiD Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis für Verwalter und Wohnungseigentümer sowie Regress Prof. Dr. Florian Jacoby

2 Problemaufriss Die Sanierung des maroden Daches einer Wohnungseigentumsanlage bleibt aus. 1. Bei einem Sturm dringt Wasser in die Wohnung des Dachgeschosseigentümers ein, so dass die Wohnung vorübergehend unbewohnbar ist. Der Eigentümer macht einen Schadensersatzanspruch wegen Mietausfall geltend. 2. Bei dem Sturm lösen sich Teile des Daches, die den Pkw eines Nachbarn beschädigen. Der Nachbar macht einen Schadensersatzanspruch wegen der Reparaturkosten geltend. Folie 2

3 Übersicht I. Fallbeispiele II. III. IV. Grundlagen einer Haftung Haftung der rechtsfähigen Gemeinschaft im Außenverhältnis Haftung im Innenverhältnis V. Regress der rechtsfähigen Gemeinschaft Folie 3

4 I. Fallbeispiele 1. Innenhaftung (Haftung unter Eigentümern, Gemeinschaft, Verwalter) a) Es wurde niemals ein Sanierungsbeschluss gefasst (Fallgruppe 1). b) Es wurde der Sanierungsbeschluss nicht ausgeführt (Fallgruppe 2). c) Es wurde die Ausführung des Sanierungsbeschlusses behindert (Fallgruppe 3). 2. Außenhaftung (Haftung gegenüber Dritten) a) Der Nachbar hatte einen Stellplatz von der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft gemietet (Fallgruppe 4). b) Der Nachbar hatte seinen Pkw auf öffentlichem Grund abgestellt, kein Vertragsverhältnis (Fallgruppe 5). Folie 4

5 1. Anspruchsgrundlagen II. Grundlagen einer Haftung a) Vertragshaftung, 280 Abs. 1 BGB: Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. b) Deliktshaftung gegenüber Jedermann 823 Abs. 1 BGB: Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. 2. Zurechnung von verschuldetem Verhalten, 31 BGB: Der Verein ist für den Schaden verantwortlich, den der Vorstand, ein Mitglied des Vorstands oder ein anderer verfassungsmäßig berufener Vertreter durch eine in Ausführung der ihm zustehenden Verrichtungen begangene, zum Schadensersatz verpflichtende Handlung einem Dritten zufügt. 3. Überleitung von Pflichten, 10 Abs. 6 Satz 3 WEG: [Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ] nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr [ ]. Folie 5

6 III. Haftung der rechtsfähigen Gemeinschaft im Außenverhältnis 1. Die rechtsfähige Gemeinschaft als Außenrechtssubjekt a) Funktion der Entdeckung der Rechtsfähigkeit - Kontinuierliches Zuordnungssubjekt - Haftungsschutzschild: 10 Abs. 8 WEG statt Gesamtschuldnerschaft b) Ausgestaltung von 10 Abs. 6 u. Abs. 8 WEG: Außenverhältnis - Originäre Pflichten der Gemeinschaft bspw. durch Vertragsschluss - Abgeleitete (gemeinschaftsbezogene Pflichten der Eigentümer - Abgeleitete teilschuldnerische Haftung der Eigentümer c) Verhaltenszurechnung ( 31, 278 BGB) Zwar kann rechtsfähige Gemeinschaft als Denkgebilde selbst nicht verantwortlich handeln, ihr wird aber Fehlverhalten von Verwalter oder Eigentümern zugerechnet. Folie 6

7 BGH-Rechtsprechung BGH v V ZR 161/11 Rn. 12: Denn die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten hat [ ] gemäß 10 Abs. 6 Satz 3 WEG nicht der einzelne Eigentümer, sondern der Verband sicherzustellen. BGH v V ZR 94/11 Rn. 18: Anerkannt ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband für schuldhaft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters gegenüber Dritten nach 31, 89 BGB einzustehen hat. Folie 7

8 Vertragshaftung und deliktische Haftung 2. Vertragshaftung aus 280 BGB (Mieter der Gemeinschaft wird verletzt, Fallgruppe 4) - Schutzpflichten der Gemeinschaft aus Vertrag ( 241 Abs. 2, 311 BGB), - schuldhafte Verletzung aufgrund zugerechnetem Fehlverhalten von Verwalter oder Eigentümern ( 31 BGB). 3. Deliktische Haftung aus 823 ff. BGB (Nachbar wird verletzt, Fallgruppe 5) - Eigentumsverletzung des Nachbarn, - beruht auf Verletzung der die Gemeinschaft wegen 10 Abs. 6 Satz 3 WEG treffenden Verkehrssicherungspflicht, - Verletzung der Verkehrssicherungspflicht beruht auf zurechenbarem Verhalten von Verwalter oder Eigentümern. Folie 8

9 IV. Haftung im Innenverhältnis 1. Beteiligte = Wen treffen im Innenverhältnis Pflichten? a) Verwalter b) Eigentümer c) Rechtsfähige Gemeinschaft der Eigentümer (str.) 2. Anspruchsvoraussetzungen 3. Fallgruppen Folie 9

10 Verwalterpflichtverletzungen Verletzung der Pflicht aus 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ( die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen ) - Unterlassen regelmäßiger Begehung, ggf. Gefahrerforschung - Information der Eigentümer insbesondere durch Anberaumung einer Eigentümerversammlung Verletzung der Pflicht aus 27 Abs. 1 Nr. 1 Fall 1 WEG ( Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen ), d.h. keine/verzögerte Umsetzung ungeachtet wirksamen Beschlusses, regelmäßig keine Entlastung wegen - Anfechtung - Kein Eingang abgeforderter Mittel (Einzelfall) - Einwirkung des Beirats oder anderer Eigentümer Folie 10

11 Beispiel Verwalterfehler In einer vermieteten Eigentumswohnung treten im Bereich des Dachflächenfensters Feuchtigkeit und Schimmel auf und es zeigt sich ein Befall mit Silberfischen. Der Verwalter besichtigt auf eine Anzeige des Vermieters den Schaden und erklärt, Ursache der Mängel sei falsches Lüftungsverhalten des Mieters. Weitere Nachforschungen lehnt der Verwalter ab. Neun Monate nach der Mängelanzeige schaltet der Verwalter einen Sachverständigen ein, der einen Mangel am Fenster als Schadenursache bestätigt. Der vermietende Wohnungseigentümer verlangt jetzt vom Verwalter Schadenersatz in Höhe der geminderten Miete und hinsichtlich des Mietausfalls für die Zeit zwischen der außerordentlichen Kündigung des Mieters und der Neuvermietung. LG München I v , 1 S 26801/11: mit Erfolg! Folie 11

12 Problematisches Eigentümerverhalten Fälle von Pflichtverletzungen - Verschweigen erkannter Mängel/Gefahren am Gemeinschaftseigentum - Nichtzahlung fälliger Beiträge Pflichten bei Beschlussfassung und -ausführung - Nichterscheinen - Enthaltung (Wiederholungsversammlung) - Gegenstimme (Beschlussersetzung, 21 Abs. 4 u. 8 WEG) Gebundene Entscheidung Ermessensentscheidung - Anfechtung - Bitte an Verwalter um Nichtdurchführung Folie 12

13 Fragestellung: Haftet ggf. zusätzlich neben Verwalter/Eigentümern, die rechtsfähige Gemeinschaft für die ausbleibende Sanierung etc.? Praktische Auswirkungen: - Wen verklage ich? - Regress der Gemeinschaft bei pflichtwidrig handelndem Eigentümer/Verwalter kann faktisch scheitern (Insolvenz). - Anforderungen an konkrete Bestimmung pflichtwidrigen Verhaltens werden geringer (Darlegungs- und Beweislast). Begründungsansätze: - Trifft die Gemeinschaft aus 10 Abs. 6 Satz 3 WEG eine Pflicht zu ordnungsmäßiger Verwaltung und lässt sich Verwalterverhalten der Gemeinschaft als eigene Pflichtverletzung zurechnen ( 31, 278 BGB)? - Begründet Treueverhältnis im Verhältnis der Gemeinschaft zu den Eigentümern Verpflichtung der Gemeinschaft, die gefassten Beschlüsse umzusetzen? Folie 13

14 BGH v V ZR 94/11 [18] Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband für schuldhaft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters einzustehen hat gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer, wenn er durch ein pflichtwidriges Untätigbleiben des Verwalters geschädigt wird, ist bislang nicht entschieden und muss auch hier nicht entschieden werden. [19] Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht. Folie 14

15 Diskussion und Stellungnahme Weichenstellung: Ist Gemeinschaft Binnensubjekt? BGH v : (+): Kehrseitentheorie LG Saarbrücken v /AG Oberhausen v : (-) Armbrüster/Elzer, jeweils hier in Fischen: (-) Stellungnahme (-): - Gesetzliche Regelung in 20 ff. InsO fehlt. - Sinn und Zweck der Rechtsfähigkeit deckt Beteiligung an Innenverhältnis nicht Abs. 6 Satz 3 WEG schafft keine Organisationspflicht beim Verband im Innenverhältnis, die die einzelnen Eigentümer nicht trifft. - Reichweite der Treuepflicht ist bloß behauptet. Keine im Innenverhältnis! Folie 15

16 V. Regress der rechtsfähigen Gemeinschaft Haftet die rechtsfähige Gemeinschaft gegenüber einem Dritten (Nachbarn), ist zu erwägen: 1. Regress gegenüber Verwalter 2. Regress gegenüber Eigentümern 3. Regress bei Versicherer (Haftpflichtversicherung) Folie 16

17 Regress Regress gegenüber Verwalter Hat der Verwalter seine Pflichten aus 27 Abs. 1 WEG verletzt, indem er die Eigentümer nicht informiert hat oder einen Beschluss nicht ausgeführt hat, haftet er der Gemeinschaft aus 280 BGB auf Schadensersatz. Regress gegenüber Eigentümern - Hat ein Eigentümer seine Pflichten aus 21 Abs. 4 WEG an der ordnungsmäßigen Verwaltung mitzuwirken oder seine Zahlungspflichten aus Beschlüssen verletzt, haftet er der Gemeinschaft aus 280 BGB auf Schadensersatz. - Sonst tragen alle Eigentümer entsprechend 16 Abs. 2 WEG die Kosten. Folie 17

18 Regress bei Versicherer Beispiel: Der Verwalter versäumt es, den Beschluss der WEG für eine dringende Dachreparatur umzusetzen; - hierdurch kommt es beim Mieter M zu einem Sachschaden, - hierdurch kommt es zu einer Verteuerung der Reparatur (Vermögensschaden). Welche Versicherung ist einschlägig? Schaden aufgrund einer Sach- oder Körperverletzung ist als Haftpflichtschaden zu ersetzen durch - Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder - Betriebs-/Berufshaftpflicht des WEG-Verwalters. Nur auf 280 Abs. 1 BGB beruhender reiner Vermögensschaden wird von Vermögensschadenshaftpflicht gedeckt. Folie 18

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 19