Verwaltertage 2017 Wohnungseigentumsrecht Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Transkript

1 Verwaltertage 2017 Wohnungseigentumsrecht Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Ist das Sonderoder Gemeinschaftseigentum? 2

3 Muss das mein Nachbar nicht selbst bezahlen? 3

4 Ist das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Die Frage nach der dinglichen Zuordnung von Gegenständen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zu stellen, heißt in Wahrheit die Frage nach der Kostentragungslast zu stellen, denn derjenige, der die Instandsetzungslast trägt, hat die erforderlichen Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung auf eigene Kosten auszuführen. 4

5 Instandhaltung und Instandsetzung 14 Nr. 1 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; 5

6 Instandhaltung und Instandsetzung 21 Abs. 3 WEG Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen- Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 6

7 Instandhaltung und Instandsetzung 16 Abs. 2 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 7

8 Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Man kann sich ja mal irren Jeder Wohnungseigentumseinheit ist eine Garage zugeordnet. Der spätere Beklagte B besprühte im Rahmen von Streitigkeiten zwischen den Parteien das Garagendachverblendungsstück, das sich über der Garage des späteren Klägers K, wölbt, mit obszönen Schriftzeichen in schwarzer Farbe. K verklagt B auf Schadensersatz wegen der Kosten für die Entfernung der Verzierung. Das Amtsgericht Euskirchen verurteilt antragsgemäß den K zur Leistung von Schadensersatz. 8

9 Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? BVerfG v BvR 1925/13, ZMR 2014, 960 BGH, Urt. v V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 Die mit der angegriffene Entscheidung des Amtsgerichts verletzt das Willkürverbot, da die offensichtlich einschlägige Vorschrift des 5 Abs. 2 WEG nicht berücksichtigt wurde. Bei dem Garagendachverblendungstück um zwingendes Gemeinschaftseigentum, weshalb der Kläger bereits nicht prozessführungsbefugt und die Klage ohne weiteres abzuweisen war. Denn Schadensersatzansprüche wegen einer Beschädigung des Gemeinschaftseigentums stehen nur der Eigentümergemeinschaft zu. 9

10 Warum ist die Unterscheidung so schwer? Weil der Germane in uns steckt! 10

11 Rechtseinheit am Grundstück 93 BGB Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. 94 BGB Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. 11

12 Die Drei-Finger-Prüfung Grundregel / Ausnahme / Rück-Ausnahme Grundregel - alles ist Gemeinschaftseigentum Grundstück und Gebäude - 1 Abs. 5 WEG Ausnahme - Begründung von Sondereigentum an abgeschlossenen Räumen - 3 WEG Rückausnahme - Kein Sondereigentum an: - Wesentlichen Gebäudebestandteilen - Gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen - 5 Abs. 1 u. 2 WEG 12

13 Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Carport 13

14 Der objektive Raumbegriff Ein abgeschlossener Raum hat einen Boden, eine Decke und vier Wände. BayObLG v Z BR 70/85, NJW-RR 1986, 761 Ein Carport, der nach allen Seiten, zumindest aber zur Einfahrt hin offen ist, stellt mangels Raumeigenschaft zwingendes Gemeinschaftseigentum dar (Sondernutzungsrecht möglich). 14

15 Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Der Innenhof Die Wohnungseigentümer streiten erbittert um die Nutzung eines Innenhofs, welcher laut der Teilungserklärung als Bestandteil des Sondereigentums der Einheit Nr. 1 im Erdgeschoss zugeordnet ist. Darf der Eigentümer der Einheit Nr. 1 den Innenhof alleine nutzen? 15

16 3 Abs. 2 S. 1 WEG Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. 16

17 OLG Hamm v W 398/15, NZM 2016, 590 Auch an einem nicht überdachten Innenhof kann Sondereigentum wirksam begründet werden. Dass es an einer vollständigen Raumeigenschaft fehlt, weil ein Innenhof nicht als abgeschlossen i.s.d. gelten kann, ist dabei unerheblich. Ein umschlossener Raum in sich abgeschlossen, wenn er nicht ohne weiteres betreten werden kann und seine Grenzen im Übrigen feststehen. 17

18 BGH v V ZR 284/14, ZMR 2016, 215 BGH v V ZR 97/07, ZMR 2008, 897 OLG Düsseldorf v Wx 348/01, ZMR 2002, 613 Der subjektive Raumbegriff Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt. 18

19 Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Tiefgaragenstellplatz 19

20 Gesetzliche Fiktion - 3 Abs. 2 S. 2 WEG Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. 20

21 Der Balkon als Raum? Der Balkon des Eigentümers E ist undicht und soll auf Gemeinschaftskosten repariert werden. Beirat Q macht geltend, dass es in der Teilungserklärung heißt: Begründet wird das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 gemäß Aufteilungsplan, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad und Balkon. Daher sei die Balkonsanierung Sache des E und nicht die der Gemeinschaft. 21

22 OLG D`dorf v Wx 348/01, ZMR 2002, 613 LG Itzehoe v S 113/15, ZMR 2016, 904 Balkone, Loggien und sogar Dachterrassen sind sondereigentumsfähig. Es bedarf dabei einer textlichen oder zeichnerischen Einbeziehung zum Sondereigentum. Diese Zuordnung erstreckt sich aber nur so weit, wie es die praktische Zugehörigkeit zum jeweils angeschlossenen Sondereigentum an einer Wohnung gebietet. Sie bezieht sich nur auf den durch die konstruktiven Bauteile begrenzten Raum, also lediglich auf den Luftraum der durch diese gebildet wird. Folglich gehört der Fliesenbelag eines Balkons nur dann zum Sondereigentum, wenn am Balkon auch tatsächlich Sondereigentum gebildet ist! 22

23 Die Terrasse als Raum Die Terrasse an der Wohnung des Eigentümers E ist defekt und soll auf Gemeinschaftskosten repariert werden. Beirat Q macht geltend, dass es in der Teilungserklärung heißt: Begründet wird das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 gemäß Aufteilungsplan, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad, Balkon und Terrasse Nr. 1. Daher sei die Terrassensanierung Sache des E und nicht die der Gemeinschaft. 23

24 KG v W 369/14, IMR 2015, 165 Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse, die keinerleit vertikale Abgrenzung gegen gemeinschaftliches Eigentum oder fremdes Sondereigentum aufweist, kann nicht wirksam begründet werden. 24

25 Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Stellplatz auf dem obersten Parkdeck 25

26 KG v W 7497/94, ZMR 1996, 216 An offenen Garagenstellplätzen, auch wenn auf dem Dach eines Gebäudes gelegen und dauerhaft markiert, kann mangels Raumeigenschaft kein Sondereigentum begründet werden (aber Umdeutung in Sondernutzungsrecht denkbar). OLG Hamm v W 502/97, NZM 1998, 267 Die Auslegung der Regelung des 3 Abs. 2 S. 2 WEG ergibt, dass dauerhaft markierte Stellplätze auf dem Dach eines oberirdischen Gebäudes sondereigentumsfähig sind. 26

27 Wir halten fest: Für die Qualifizierung eines Bauteils, einer Anlage oder Einrichtung als Bestandteil des Sondereigentums kommt es nicht darauf an, ob sich der Gegenstand im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindet, nur dem betreffenden Eigentümer einen Nutzungsvorteil bietet oder nur von ihm benutzt wird. Es kommt nur darauf an, ob der Gegenstand a) sondereigentumsfähig ist, b) auch zu Sondereigentum erklärt wurde, c) und die Zuordnung nicht gegen die Rückausnahmen gem. 5 WEG verstößt. 27

28 Der Schlüssel zum Herz der Eigentümer Infolge Materialermüdung ist das Schloss in der Wohnungsabschlusstür des Eigentümers E defekt. E möchte das Schloss auf Gemeinschaftskosten ersetzt erhalten. Eigentümer Q hält dagegen, dass Schlüssel und Schloss doch Sondereigentum des E seien. 28

29 BGH v V ZR 212/12, ZMR 2014, 223 Steht die Wohnungsabschlusstür zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, dann unterliegt sie dem Gemeinschaftseigentums insgesamt, also sowohl innen, als auch außen. Ein einheitlicher Gegenstand kann nicht in Ansehung seiner einzelnen Bestandteile Gegenstand verschiedener Rechte sein. 29

30 Jetzt lösen Sie diesen Fall mit Links In der Wohnung des Eigentümers E befindet sich, wie in jeder anderen Wohnung der WEG-Anlage auch, eine mit der Haustüranlage verbundene Gegensprech- und Türöffnungseinrichtung. Eines Tages ergibt sich dort ein Defekt. Auf Veranlassung des E beauftragt Verwalter V ein Fachunternehmen mit der Reparatur. Eigentümer Q ist außer sich. Zu Recht? 30

31 OLG Köln v Wx 126/02, ZMR 2003, 378 AG Böblingen v GR 35/96, NJW-RR 1996, 1297 Funktioniert die Gegensprechanlage des gesamten Hauses wegen des Defekts in einer Einheit nicht mehr, so handelt es sich bei der im Sondereigentum befindlichen Sprechstelle um Gemeinschaftseigentum. Ist die Funktion der Gegensprechanlage des Objekts von der einzelnen Sprechstelle unabhängig, so handelt es sich bei der im Sondereigentums befindlichen Sprechstelle um Sondereigentum (Achtung alte Rspr.) Hier vertretene Meinung: Nach BGH v V ZR 212/12 handelt es sich bei Versorgungsanlagen insgesamt um Gemeinschaftseigentum und eine Absperrmöglichkeit dürfte fehlen. 31

32 Rollläden mal zwei Infolge Materialermüdung ist das Gurtband der Außenjalousie am Wohnzimmerfenster des E defekt. E möchte den Gurt auf Gemeinschaftskosten ersetzt erhalten. 32

33 AG Würzburg v C 1212/14 WEG, Deckert, WEG, 2/265 Rollläden stehen nur dann im Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnanlage entfernt werden können. Der Gurt stellt als wesentlicher Bestandteil des Rollladen dann ebenfalls Gemeinschaftseigentum dar. AG Würzburg v C 820/15, ZMR 2016, 818 Auch wenn der Rollladen als solcher zum gemeinschaftlichen Eigentum zu zählen ist, stehen Gurt und Gurtscheibe im Sondereigentum, da es sich nicht um wesentliche Bestandteile des Rollladens handelt. 33

34 Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Mehrfachparker 34

35 OLG Düsseldorf v Wx 14/99, NZM 1999, 571 An einzelnen Stellflächen von Mehrfachparkern kann Sondereigentum nicht wirksam begründet werden, da es an der erforderlichen Raumeigenschaft fehlt. LG München I v S 1504/12, IMR 2013, 1072 Jedenfalls die Fahrbleche einer Doppelparkereinheit können zu Sondereigentum erklärt werden, soweit sie entfernt werden können, ohne die Funktionsfähigkeit der Anlage im Übrigen zu beeinträchtigen. 35

36 Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Mehrfachparker 36

37 OLG Celle v W 162/05, NZM 2005, 871 Hinsichtlich der gesamten Mehrfachparkeranlage kann wirksam Sondereigentum begründet werden, da insoweit eine Raumeigenschaft angenommen werden kann bzw. in Anwendung der Bestimmung des 3 Abs. 2 S. 2 WEG fingiert werden kann. Bei der Bildung von Teileigentum unter Zuweisung verschiedener Nutzungsrechte an den jeweiligen Stellflächen entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft i.s.d. 1008, 1010 BGB. 37

38 Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Und schon gibt es Streit Die Tiefgarage der WEG-Anlage ist mit Doppelparkeranlagen ausgestattet, wobei jeder Doppelparker eine eigene Teileigentumseinheit mit je 2 Eigentümern in Bruchteilsgemeinschaft bildet. Als die Hebevorrichtung einer Doppelparkereinheit instandgesetzt werden muss, verlangen die Teileigentümer A und B, dass die Eigentümergemeinschaft die Kosten der Maßnahme trägt. 38

39 BGH v V ZR 75/11, NZM 2012, 422 Das an einer Doppelparker-Teileigentumseinheit gebildete Sondereigentum erstreckt sich auch auf deren konstruktiven Teile und Einrichtungen, soweit diese nur dem Betrieb der betreffenden Einheit dienen, da es sich weder um konstruktive wesentliche Gebäudebestandteile handelt, noch eine Anlage oder Einrichtung vorliegt, die mehreren Wohnungseigentümern dient. 39

40 Rohre, Rohre und kein Ende Die Dachgeschosswohnung des E wird exklusiv von einer Frischwasserleitung versorgt, die unmittelbar hinter dem Hauptwasserzähler des Versorgers abzweigt. Da diese Rohrleitung reparaturbedürftig ist, stellt E in der Versammlung den Antrag, die Reparatur auf Gemeinschaftskosten ausführen zu lassen. Die Teilungserklärung regelt: Zum Sondereigentum gehören, e) die Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an. 40

41 BGH v V ZR 57/12, ZMR 2013, 454 Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an zum Sondereigentum zu rechnen seien, ist diese Regelung mit Blick auf 93, 94 BGB sowie mit Blick auf 5 Abs. 3 WEG unwirksam. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht zu Ungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben. 41

42 BGH v V ZR 57/12, ZMR 2013, 454 Die der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienenden Versorgungsleitungen bilden nach der Verkehrsanschauung ein einheitliches Leitungsnetz, an dem grundsätzlich Gemeinschaftseigentum besteht. Auf die Frage, ob ein Bestandteil dieses Versorgungsnetzes nur nur einer einzelnen Einheit dient, kommt es somit nicht an; auch in diesem Fall besteht Gemeinschaftseigentum. Eine solche Betrachtung entspricht der natürlichen Anschauung und der Interessenlage der Eigentümer. 42

43 BGH v V ZR 57/12, ZMR 2013, 454 Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Leitungsnetz gehören die Leitungen allerdings nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern darüber hinaus bis zu einer ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Je nach Bauweise kann das schon daraus folgen, dass eine nicht durch Ventile, Eckverbindungen oder ähnliche Zwischenstücke unterteilte Leitung eine einheitliche Sache ist, an der nur einheitliches Eigentum bestehen kann. 43

44 44

45 45

46 46

47 Und Abwasserleitungen? Laut Gemeinschaftsordnung stehen sämtliche Rohrleitungen ab dem Abzweig vom Hauptstrang an im Sondereigentum. Die Abwasserleitung in der Wohnung des Q ist undicht und muss repariert werden. Und nun? 47

48 LG Berlin v S 21/15, IMRSS 2016, 1759 Abwasserleitungen, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden, sind ab der Abzweigung von der Hauptleitung (besser: bis zum Eintritt in die Hauptleitung) als Sondereigentum anzusehen, soweit sie nicht innerhalb des gemeinschaftlichen Eigentums (Estrich / Wand, etc.) verlegt sind; in diesen Fällen handelt es sich um zwingendes Gemeinschaftseigentum. 48

49 Und die Fußbodenheizung? Die einzelnen Wohnungen verfügen jeweils über eine Fußbodenheizung, die in der Wohnung des Eigentümers E wegen Verschlammung gespült werden muss. Und nun? 49

50 BGH v V ZR 57/12, ZMR 2013, 454 Ob Leitungen, die in tragenden und damit im zwingenden Gemeinschaftseigentum stehenden Wänden verlaufen, zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind, weil jede Maßnahme hieran mit dem Aufschlagen der Wände verbunden ist, muss hier nicht entschieden werden, weil die Rohrleitung im Bereich der Abseite frei zugänglich ist. (so: OLG München v Wx 44/09, IMR 2010, 386) 50

51 LG Bonn, Beschl. v T 27/97, WE 2001, 47 Da die Heizschlangen wesentlicher Bestandteil des Estrichs sind, stehen diese grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum. AG Mettmann v IIa 20/05, ZMR 2006, 240 Da die Heizschlangen wesentlicher Bestandteil des Estrichs sind, stehen diese grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum, es sei denn, diese werden in der Teilungserklärung ausdrücklich dem Sondereigentum zugeordnet (Achtung alte Rechtsprechung). 51

52 Häublein, ZMR 2016, 935 Es gibt keinen triftigen Grund, warum die im Estrich eingegossenen Heizschlangen einer Fußbodenheizung anders zu behandeln sein sollten, als sonstige Heizungsrohre oder Heizkörper. Soweit eine Absperrvorrichtung (typischerweise) vorhanden ist, stehen die Heizschlangen im Sondereigentum; ansonsten handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum. 52

53 Gibt es Mit-Sondereigentum? Laut Teilungserklärung und Aufteilungsplan sollte es im Kellergeschoss der Wohnanlage Neidhammelweg 1-3 eigentlich den dem Sondereigentum des E zugeordneten Kellerraum Nr. 2 und Kellerraum Nr. 3 (N) geben. Da bei der Errichtung des Baus aber die nichttragende Trennwand zwischen den Kellern vergessen wurde, verlangen nun E und N von der Gemeinschaft die Herstellung der Trennwand. Die übrigen Eigentümer meinen, es handele sich gar nicht um Sondereigentum. 53

54 BGH, Urt. v V ZR 284/14, ZMR 2016, 215 Nach BGH v V ZB 45/00 sollen nicht-tragende und nur das jeweilige Sondereigentum trennende Zwischenwände sog. Mit- Sondereigentum und kein Gemeinschaftseigentum darstellen. Solches Mit-Sondereigentum kommt nicht in Betracht, da das WEG dieses nicht vorsieht. Nach anderer Auffassung soll allerdings an solchen Zwischenwänden sog. Nachbareigentum bestehen, was die Anwendung der Regelungen der 921, 922 BGB ermöglichen soll. 54

55 921 BGB Werden zwei Grundstücke durch einen Zwischenraum, Rain, Winkel, einen Graben, eine Mauer, Hecke, Planke oder eine andere Einrichtung, die zum Vorteil beider Grundstücke dient, voneinander geschieden, so wird vermutet, dass die Eigentümer der Grundstücke zur Benutzung der Einrichtung gemeinschaftlich berechtigt seien, sofern nicht äußere Merkmale darauf hinweisen, dass die Einrichtung einem der Nachbarn allein gehört. 55

56 922 BGB Sind die Nachbarn zur Benutzung einer der in 921 bebezeichneten Einrichtungen gemeinschaftlich berechtigt, so kann jeder sie zu dem Zwecke, der sich aus ihrer Beschaffenheit ergibt, insoweit benutzen, als nicht die Mitbenutzung des anderen beeinträchtigt wird. Die Unterhaltungskosten sind von den Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. Solange einer der Nachbarn an dem Fortbestand der Einrichtung ein Interesse hat, darf sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Im Übrigen bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen den Nachbarn nach den Vorschriften über die Gemeinschaft. 56

57 BGH, Urt. v V ZR 284/14, ZMR 2016, 215 vgl. auch Heinemann, ZMR 2016, 680 Ob an der Anerkennung sog. Nachbareigentums festzuhalten ist, muss hier nicht entschieden werden, da auch die Herstellung einer nicht tragenden Trennwand wie die erstmalige Herstellung gemeinschaftlichen Eigentums zu behandeln und von der Wohnungseigentümergemeinschaft vorzunehmen ist. 57

58 Blind Sonder- und Gemeinschaftseigentum Ein Fenster im Bereich der Wohnung des Wohnungseigentümers W ist blind geworden, da die Abdichtung der Isolierglasscheiben defekt ist. W möchte, dass die Eigentümergemeinschaft die Instandsetzung auf Gemeinschaftskosten beschließt. Beirat B macht geltend, dass es in der Gemeinschaftsordnung heißt: Der jeweilige Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Glasschäden im Bereich seines Sondereigentums auf eigene Kosten zu beheben. 58

59 OLG Düsseldorf v Wx 377/02, ZMR 2003, 696 Der Begriff des Glasschadens umfasst auch das Blindwerden von mehrfachverglasten Isolierfenstern, denn nach der h.m. ist dieser Begriff dahingehend auszulegen, dass nicht nur Glasbruch oder sonstige Schadensereignisse hierunter fallen, sondern dass der Fall des so genannten Trüb-/Blindwerdens von Isolierglasscheiben. 59

60 Innen und Außen Die Fenster der Wohnung des Wohnungseigentümers E sind defekt. E möchte, dass die Eigentümerversammlung über die Instandsetzung beschließt. Beirat Q macht geltend, dass es in der Gemeinschaftsordnung heißt: Die Innenseiten der Fenster im Bereich des Sondereigentums gehören zum Sondereigentum. 60

61 BGH v V ZR 57/12, ZMR 2013, 454 OLG München v Wx 90/06, ZMR 2006, 952 Nach ständiger Rechtsprechung und herrschender Rechtsmeinung sind Fenster heutzutage zwingend und einheitlich dem gemeinschaftlichen Eigentum samt der Innenseiten zuzuordnen, da es sich um einen einheitlichen wesentlichen Gebäudebestandteil handelt, an dem nicht gleichzeitig unterschiedliche Rechtsverhältnisse herrschen können. Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung sind wegen Verstoßes gegen die zwingenden gesetzlichen Regelungen nichtig, d.h. rechtsunwirksam. 61

62 Klare Sache und damit hopp? Die Fenster der Wohnung des Wohnungseigentümers E sind defekt und müssen komplett ausgetauscht werden. E möchte, dass die Eigentümerversammlung die Instandsetzung auf Gemeinschaftskosten beschließt. Beirat Q macht geltend, dass es in der Gemeinordnung heißt: Zum Sondereigentum gehören auch die Fenster im Bereich des jeweiligen Sondereigentums. 62

63 BGH v V ZR 57/12, ZMR 2013, 454 Wird versucht, eine den 1, 3, 5 WEG widersprechende Regelung dadurch Vereinbarung dadurch herbeizuführen, dass zwingendes Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum erklärt wird, ist die betreffende Vereinbarung aufgrund des zwingenden Charakters der gesetzlichen Bestimmungen nichtig. 63

64 OLG Karlsruhe, Beschl. v , 11 WX 115/08, ZMR 2010, 873 OLG Köln, Beschl. v Wx 289/07, ZMR 2008, 815 LG Hamburg, Urt. v S 101/12, IMR 2014, 117 Allerdings kann unter Würdigung weiterer Regelungen in der Gemeinschaftsordnung der Wille zu ermitteln sein, dass eine Kostentragungspflicht übertragen werden sollte. Der Versuch einer Umdeutung solcher Vereinbarungen darf indes nicht überspannt werden. Ist z.b. durch Vereinbarung nur die Instandsetzungslast hinsichtlich der Innenfenster auf den einzelnen Eigentümer übertragen, so kann daraus keine Kostentragungspflicht für Außenfenster, gedeutet werden. Ist die Regelung unklar, verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung. 64

65 Kein Witz Der Querulant im WEG Eigentümer Q verlangt, dass die Versammlung beschließen möge, ein Reinigungsfachunternehmen mit der Reinigung der Fenster der Wohnungen innen und außen auf Kosten der Gemeinschaft zu beauftragen, schließlich handele es sich bei Fenstern um zwingendes Gemeinschaftseigentum, zu dessen Instandhaltung, also auch Reinigung, die Gemeinschaft gem. 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG verpflichtet sei. 65

66 Der Querulant im WEG LG Bamberg v S 18/14 WEG, ZWE 2016, 31 Fenster, auch wenn im Bereich des Sondereigentums gelegen, stellen zwingendes Gemeinschaftseigentum dar. Daher gehört die Reinigung der Fenster, auch von innen, grundsätzlich zur Instandhaltung des Gmeinschaftseigentums und ist als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung durch und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft durchzuführen. 66

67 Der Querulant im WEG LG Bamberg v S 18/14 WEG, ZWE 2016, 31 Handelt es sich bei der Fensterreinigung um eine Maßnahme der Instandhaltung, stellt sich aber die Frage, ab wann ein Substanzschaden mangels einer Reinigung eintreten kann. Mit Blick hierauf ist eine Reinigung der Fenster allenfalls alle 2 Jahre notwendig. 67

68 Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Alles klar!