Irrgarten Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum. So verlieren Sie nicht den Überblick

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1 Irrgarten Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum So verlieren Sie nicht den Überblick Rechtsanwältin Antje Böhlmann-Balan M A S L A T O N Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Leipzig. München. Köln Holbeinstraße 24, Leipzig MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

2 Antje Böhlmann-Balan Antje Böhlmann-Balan ist Rechtsanwältin und seit 2002 bei der MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft tätig. Dort beschäftigt sie sich einerseits mit dem Vertragsrecht in allen Phasen der Entwicklung und des Betriebs von Erneuerbare-Energien-Projekten und zum anderen mit dem Miet- und WEG-Recht, wobei sie vornehmlich für Vermieter und Verwalter tätig ist. Frau Böhlmann-Balan hat im Jahr 2016 die theoretische Befähigung zur Fachanwältin für Miet- und WEG- Recht nachgewiesen. MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

3 zwischen Sonder- und gemeinschaftlichem Eigentum MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

4 1. Grundsätze des gemeinschaftlichen Eigentums ist Miteigentum aller Wohnungseigentümer nach Bruchteilen jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch nach Maßgabe der 14, 15 WEG berechtigt Verwaltung obliegt grundsätzlich allen Wohnungseigentümern gemeinsam, 21 Abs. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer hat nur Anspruch auf den seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums, 16 Abs. 1 WEG (z.b. bei Vermietung einer Gartenfläche, einer Keller- oder Dachbodenfläche oder eines Kfz-Stellplatzes, soweit kein Sondernutzungsrecht besteht) Lasten sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung tragen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer nach ihrem Anteil ( 16 Abs. 2 WEG); hiervon abweichende Regelungen nach 16 Abs. 3 WEG möglich und üblich, z.b. für Fenster Gebrauchsregelungen nach 15 Abs. 1 und 2 WEG durch Vereinbarung / Beschluss möglich (wie auch beim Sondereigentum) MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

5 2. Grundsätze des Sondereigentums ist Alleineigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers i.s.v. 903 BGB, der damit die volle Sachherrschaft hat und sein Sondereigentum nach Belieben nutzen (bewohnen, vermieten, verpachten etc.) sowie andere von Einwirkungen ausschließen kann, 13 Abs. 1 WEG Alleinverwaltung durch den jeweiligen Wohnungseigentümer aber: Sondereigentum ist so instand zu halten und zu nutzen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, 14 Nr. 1 WEG Betreten und Benutzung des Sondereigentums ist zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist, 14 Nr. 4 WEG der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen Gebrauchsregelungen nach 15 Abs. 1 und 2 WEG durch Vereinbarung / Beschluss möglich (wie auch beim gemeinschaftlichen Eigentum) MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

6 3. Konsequenzen von Fehlern bei der Zuordnung eines Raums / eines Gebäudebestandteils zu Sondereigentum bzw. gemeinschaftlichem Eigentum Nichtigkeit einer Regelung in der Teilungserklärung, die einen Gebäudebestandteil, der zwingend im gemeinschaftlichem Eigentum steht, zu Sondereigentum erklärt (BGH Urteil vom , V ZR 57/12) aber nach allg. Auffassung ggfs. Umdeutung in Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des betreffenden Sondereigentümers auf eigene Kosten möglich Anfechtbarkeit, ggfs. Nichtigkeit fehlerhafter Beschlüsse mangels Beschlusskompetenz (BGH Urteil vom , V ZR 176/10, für Teile der Heizungsanlage) etc. pp. MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

7 Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum bei MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

8 1. Definition Raum Räume sind kubische Gebilde, die in Länge, Breite und Höhe von der Umwelt abgrenzbar sind feste Umschließung nach allen Seiten erforderlich? BGH: nein, solange sich die der Räume eindeutig aus dem Aufteilungsplan ergibt sogar Luftmauern möglich, also unterschiedliches Sondereigentum an Teilen eines Raumes (BGH Urteil vom , V ZR 97/07); streitig und problematisch Beispiele: Treppenhaus, Keller, Bodenraum Balkon, Loggia, Dachterrasse für Räume besteht eine gesetzliche Vermutung, dass sie gemeinschaftliches Eigentum sind, da Sondereigentum an nur entsteht, wenn es vereinbart wird ( 1 Abs. 5 WEG) bloße Grundstücksflächen sind keine Räume (Sonderfall Garagenstellplätze siehe Folie 30) MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

9 2. Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum bei 1. Prüfungsschritt: Sind mehrere Wohnungseigentümer auf die Benutzung des Raumes angewiesen? (siehe 5 Abs. 2 WEG: dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen ) Falls ja: Falls nein: 2. Prüfungsschritt: Wurde der Raum in der Teilungserklärung / im Teilungsvertrag und im Aufteilungsplan dem Sondereigentum zugeordnet? Falls ja: Falls nein: zwingend gemeinschaftliches Eigentum zwingend Sondereigentum MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

10 I Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum bei MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

11 1. Grundsätze 1 Abs. 5 WEG (Grundsatz für gemeinschaftliches Eigentum): Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind ( ) die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. zwingendes Recht, abweichende Vereinbarungen sind nichtig eine Regelung in der Teilungserklärung, die einen Gebäudebestandteil zu Sondereigentum erklärt, der zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum steht, ist demzufolge nichtig aber Umdeutung in Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des betreffenden Sondereigentümers auf eigene Kosten ggfs. möglich (OLG Karlsruhe, Beschluss vom , 11 Wx 115/08) Verwaltungsvermögen und Grundstück gehören zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

12 1. Grundsätze 5 Abs. 1 WEG (Grundsatz für Sondereigentum): Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt wird ( ) Ausnahmen: durch Beseitigung würde die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden, 5 Abs. 1 WEG Gebäudeteil ist für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich, 5 Abs. 2 WEG es handelt sich um eine Anlage / Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, 5 Abs. 2 WEG der Gebäudebestandteil wurde durch Teilungserklärung / Teilungsvertrag zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt, 5 Abs. 3 WEG Wenn eine der Ausnahmen greift, ist der Gebäudebestandteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum! MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

13 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen Vorfrage 1: Gehört der Gebäudebestandteil zu einem im Sondereigentum stehenden Raum? (siehe 5 Abs. 1 WEG) nur dann ist der Gebäudebestandteil überhaupt sondereigentumsfähig anderenfalls ist er zwingend gemeinschaftliches Eigentum! nach allg. Auffassung genügt für die Zugehörigkeit eines Gebäudebestandteils zu einem im Sondereigentum stehenden Raum sowohl ein räumlicher als auch ein funktionaler Zusammenhang des Gebäudebestandteils zum Raum räumlicher Zusammenhang: gegeben, wenn der Gebäudebestandteil sich innerhalb des Raumes befindet (z.b. Heizkörper, Einbauschrank) funktionaler Zusammenhang: gegeben, wenn der Gebäudebestandteil sich zwar außerhalb der Wohnung befindet, jedoch ausschließlich der betreffenden Wohnung dient (z.b. Wohnungsklingel an der Haustür). Beachte: Ausnahmerechtsprechung für Leitungen Folie 29 MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

14 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen Vorfrage 2: Ist der Gebäudebestandteil wesentlicher Bestandteil des Gebäudes i.s.d. 93 ff. BGB? nur dann ist der Gebäudebestandteil überhaupt gemeinschafts- oder sondereigentumsfähig anderenfalls steht er im Alleineigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers oder eines Dritten! Merkmale eines wesentlichen Bestandteils eines Gebäudes: - feste Verbindung mit dem Gebäude, d.h. durch Trennung des Bestandteils von dem Gebäude wird der abgetrennte oder der zurückbleibende Bestandteil zerstört oder wesentlich verändert, ist also nicht mehr ohne weiteres zu gebrauchen - zugrunde zu legen ist eine natürliche, wirtschaftliche Betrachtungsweise bei gleichzeitiger Berücksichtigung der Verkehrssitte - wesentliche Bestandteile eines Gebäudes sind auch alle zur Herstellung (Fertigstellung), bei Renovierung oder Umbau in das Gebäude eingefügten Sachen MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

15 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen 1. Stufe: Sind zumindest mehrere (nicht unbedingt alle) Wohnungseigentümer auf die Benutzung des Gebäudebestandteils angewiesen? Wenn nein: Wenn ja: weiter zur 2. Stufe zwingend gemeinschaftliches Eigentum MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

16 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen 1. Stufe: Sind zumindest mehrere (nicht unbedingt alle) Wohnungseigentümer auf die Benutzung des Gebäudebestandteils angewiesen? rechtlicher Ansatz: 5 Abs. 2 WEG Gebäudebestandteile, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum es ist nicht erforderlich, dass alle Wohnungseigentümer auf die Benutzung des Gebäudebestandteils angewiesen sind es genügt, wenn mehrere Wohnungseigentümer ihn benötigen und die Versagung des Gebrauchs infolge der Bildung von Sondereigentum den schutzwürdigen Belangen der Gemeinschaft zuwiderlaufen würde Frage ist zu bejahen (damit zwingend gemeinschaftliches Eigentum) z.b. für: Hauptversorgungsleitungen für Strom, Heizung, Gas, Wasser, Abwasser, Telefon bis zur ev. Schnittstelle zum Sondereigentum, jedenfalls bis zum Übergang in die Räume des Sondereigentums Heizkessel der zentralen Heizungsanlage Eingangshalle, Treppenhaus, Gemeinschaftsaufzug, Gemeinschaftsantenne MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

17 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen 2. Stufe: Bestimmt der Gebäudebestandteil die äußere Gestaltung des Gebäudes? Wenn nein: Wenn ja: weiter zur 3. Stufe zwingend gemeinschaftliches Eigentum MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

18 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen 2. Stufe: Bestimmt der Gebäudebestandteil die äußere Gestaltung des Gebäudes? rechtlicher Ansatz: 5 Abs. 1 WEG Sondereigentum kann ein Gebäudebestandteil nur dann sein, wenn er verändert, beseitigt oder eingefügt werden kann, ohne dass die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird Frage ist zu bejahen (damit zwingend gemeinschaftliches Eigentum) für: sämtliche von außen sichtbare Bestandteile der Fassade (z.b. Verbund- oder Isolierglasfenster, Außenfensterbänke, Fensterläden, Haustür, Außenseiten der Balkonbrüstungen) Dach einschl. Dachziegeln oder platten und Dachrinne Frage ist zu verneinen (damit weiter zum Prüfungsschritt 3) z.b. für: Innenrahmen und Innenscheiben bei echten Doppelfenstern mit trennbarem Rahmen MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

19 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen 3. Stufe: Ist der Gebäudebestandteil für Bestand und/ oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich? Wenn nein: Wenn ja: weiter zur 4. Stufe zwingend gemeinschaftliches Eigentum MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

20 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen 3. Stufe: Ist der Gebäudebestandteil für Bestand und/oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich? rechtlicher Ansatz: 5 Abs. 2 WEG Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum dies gilt auch, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, 5 Abs. 2 WEG Frage ist zu bejahen (damit zwingend gemeinschaftliches Eigentum) für: die konstruktiven Gebäudebestandteile wie z.b. Fundament, tragende Wände und Außenwände, Geschossdecken, Treppen, Dach einschließlich Dachziegel oder platten und Dachrinne die sicherheitsrelevanten Gebäudebestandteile wie z.b. Schornstein, Blitzschutzanlage (und Rauchwarnmelder, jedenfalls wenn sie aufgrund rechtlicher Vorschrift oder Beschluss im Sondereigentum installiert werden, siehe BGH Urteil vom , V ZR 238/11) Frage ist zu verneinen (damit weiter zum Prüfungsschritt 4) z.b. für: nicht tragende Innenwände, Fußbodenbelag, Öfen, Verputz, Wand- und Deckenverkleidung Einbauschränke MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

21 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen 4. Stufe: Würde durch die Veränderung, Beseitigung oder Einfügung des Gebäudebestandteils das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum über das in 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden? Wenn nein: Wenn ja: weiter zur 5. Stufe zwingend gemeinschaftliches Eigentum MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

22 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen 4. Stufe: Würde durch Veränderung, Beseitigung oder Einfügung des Gebäudebestandteils das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden? rechtlicher Ansatz: 5 Abs. 1 WEG ein Gebäudebestandteil im o.g. Sinne ist nicht sondereigentumsfähig Maßstab der nicht hinzunehmenden Beeinträchtigung: 14 Nr. 1 WEG; Einzelfallbetrachtung anhand einer wertenden Gegenüberstellung der betroffenen Interessen unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung Frage ist zu bejahen (damit zwingend gemeinschaftliches Eigentum) z.b. für: Heizkörper bei Einbindung in zentrale Heizungsanlage (Einzelfallbetrachtung, siehe Folie 28) MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

23 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen 5. Stufe: Ist der Gebäudebestandteil im Teilungsvertrag / in der Teilungserklärung zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt worden? Wenn nein: Wenn ja: zwingend Sondereigentum zwingend gemeinschaftliches Eigentum MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

24 2. Die Prüfungsstufen im Einzelnen 5. Stufe: Ist der Gebäudebestandteil in der Teilungserklärung / im Teilungsvertrag zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt worden? rechtlicher Ansatz: 5 Abs. 3 WEG die Wohnungseigentümer sind frei, durch Vereinbarung alle Gebäudebestandteile zu gemeinschaftlichem Eigentum zu bestimmen, unabhängig davon, ob sie sondereigentumsfähig sind oder nicht umgekehrt gilt dies nicht (Vereinbarung, dass zwingend gemeinschaftliches Eigentum Sondereigentum sein soll, ist nichtig, siehe Folie 11) MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

25 MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

26 1. Balkon Dach Stützen Fliesen Gummilager als Trittschall Verbundplatte aus Aluminium Ablaufrohr Brüstung mit Geländer Balkonrahmen mit integrierter Entwässerungsrinne Quelle: MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

27 2. Türen Hauseingangstür, Tür zu gemeinschaftlichen Keller- und Dachbodenräumen, Tür zum zentralen Heizungskeller zwingend Gemeinschaftseigentum, da alle Wohnungseigentümer auf die Benutzung zwingend angewiesen sind (siehe 1. Prüfungsschritt) Balkontür zwingend Gemeinschaftseigentum, da sie die äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmt (siehe 2. Prüfungsschritt) Wohnungseingangstür (siehe BGH Urteil vom , V ZR 212/12) zwingend Gemeinschaftseigentum, da sie nicht entfernt werden kann, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers (z.b. durch Geräuschimmissionen) unzulässig beeinträchtigt werden würden (siehe 4. Prüfungsschritt) weiteres Argument für Gemeinschaftseigentum: die Tür stellt erst die Abgeschlossenheit der Wohnung her nur Innenanstrich ist sondereigentumsfähig Zimmertür innerhalb des Sondereigentums Sondereigentum nach 5 Abs. 1 WEG MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

28 3. Heizkörper in Sondereigentumsräumen Heizkörper sind oft Streitpunkt bezüglich der Verantwortlichkeit für Wartung / Anstrich oder Änderung / Sanierung der Heizungsanlage ob Heizkörper im Sonder- oder gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist strikt einzelfallabhängig zu betrachten, in Abhängigkeit von Aufbau und Funktion der Heizungsanlage merke auch hier: sondereigentumsfähig sind nur die Heizkörper, die sich innerhalb von Sondereigentumsräumen befinden, 5 Abs. 1 WEG wenn Heizkörper Bestandteil der zentralen Heizungsanlage sind und ihr Ausbau dazu führen würde, dass der Heizwasserkreislauf im Gebäude und die Wärmeversorgung der anderen Wohnungen unterbrochen werden, würde ihre Beseitigung das Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus ( 14 Ziff. 1 WEG) beeinträchtigen derartige Heizkörper sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum (siehe 4. Prüfungsschritt) wenn das Entfernen der Heizkörper nicht zu einer Unterbrechung des Heizkreislaufs führen würde und die Heizkörper in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt wurden, stehen sie und im Zweifel auch die zugehörigen Heizungs- und Thermostatventile im Sondereigentum (BGH Urteil vom , V ZR 176/10) MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

29 4. Leitungen (Zentralheizung, Strom, Wasser, Abwasser, Klimaanlage etc.) Hauptversorgungsleitungen stehen jedenfalls bis zur Abzweigung der Leitung für die einzelne Wohnung im Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie Sondereigentumseinheiten queren (siehe 5 Abs. 2 WEG) BGH: Anschlussleitungen für Wasser und Heizung stehen jedenfalls bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit im Gemeinschaftseigentum (BGH Urteil vom , V ZR 57/12) soweit keine zwingende Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum vorliegt (s.o.), sind Leitungen grundsätzlich sondereigentumsfähig (siehe im Einzelnen die Prüfschritte), insbesondere wird aber i.d. Praxis kritisch sein, ob die Leitung ohne Beschädigung von Gemeinschaftseigentum verlegt, verändert, entfernt werden kann (siehe Vorfrage 2) dies wird i.d.r. zu verneinen sein (siehe auch BayOblG Beschluss vom Az. 2 Z BR 96/92) damit Sondereigentumsfähigkeit letztendlich zu verneinen (aber einzelfallabhängig) Hausanschluss mit Leitungen gehört i.d.r. dem Versorgungsunternehmen (auch hier Einzelfallprüfung erforderlich!) MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

30 5. Garagenstellplätze Einzelgaragen sind sondereigentumsfähig, da in sich abgeschlossene Räume i.s.v. 3 WEG einzelne Garagenstellplätze gelten gem. 3 Abs. 2 WEG als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind streitig: Stellplätze in Parkhäusern und auf Parkdecks, die nach oben oder zur Seite offen sind Sondereigentumsfähigkeit wohl (+), wenn es sich um Bestandteile eines Gebäudes handelt Sondereigentumsfähigkeit wohl (-), wenn der Stellplatz sich auf einem ebenerdigen, von der Umgebung nicht abgegrenzten Dach einer Tiefgarage befindet Doppelstockgaragen: Sondereigentumsfähigkeit für die gesamte Garage wohl (+), a.a.: jede einzelne Garage ist für sich sondereigentumsfähig MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,

31 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! M A S L A T O N Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Leipzig. München. Köln Holbeinstraße 24, Leipzig Antje Böhlmann-Balan Rechtsanwältin MASLATON Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Köln,