Wohnungseigentümer möchten ihnen gehörendes Wohnungs- und Teileigentum, das übereinander bzw. im Höhenversatz nebeneinander liegt, vereinigen.

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Gutachten-Abruf-Dienst Gutachten des Deutschen Notarinstituts Abruf-Nr.: letzte Aktualisierung: 28. September 2012 BGB 890; GBO 5, 6; WEG, 3, 8 Vereinigung von Wohnungs- und Teileigentum; Nutzungsänderung; Zustimmungserfordernisse; Erfordernis einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung I. Sachverhalt Es geht um die Vereinigung von Wohnungs- und Teileigentum. Wohnungseigentümer möchten ihnen gehörendes Wohnungs- und Teileigentum, das übereinander bzw. im Höhenversatz nebeneinander liegt, vereinigen. II. Fragen 1. Kann Wohnungseigentum und Teileigentum vereinigt werden bzw. eine Bestandteilszuschreibung zwischen diesen Rechten erfolgen? Oder kann lediglich Wohnungseigentum mit Wohnungseigentum bzw. Teileigentum mit Teileigentum vereinigt werden (bzw. eine Bestandteilszuschreibung erfolgen)? 2. Muss zur Eintragung einer solchen Vereinigung/Bestandteilszuschreibung dem Grundbuchamt eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden, insbesondere wenn eine Umnutzung des Teileigentums von einer Gewerbeeinheit (Ladengeschäft) zu einer Garage auch unter baulichen Veränderungen erfolgen soll? 3. Müssen die übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer oder dinglich Berechtigte diesen Änderungen zustimmen? 4. Könnte zunächst die Vereinigung grundbuchmäßig vollzogen und dann die Nutzung geändert werden? III. Zur Rechtslage 1. Anforderungen an Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung Die Verbindung von zwei oder mehr Wohnungs- oder Teileigentumsrechten desselben Berechtigten an demselben Grundstück ist zulässig, auch dann, wenn ein Wohnungseigentumsrecht mit einem Teileigentumsrecht vereinigt werden soll. Hierzu Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) dnoti@dnoti.de internet: user/mr/pool/gutachten/2012/ fax.doc

2 Seite 2 bedarf es nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Auch dinglich Berechtigte müssen nicht zustimmen. Das Abgeschlossenheitserfordernis des 3 Abs. 2 WEG bezieht sich dabei nur auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten, nicht aber auf das zu vereinigende Sondereigentum insgesamt (vgl. nur Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 2979). Im Einzelnen: a) Ein Wohnungseigentümer kann zwei ihm zustehende Wohnungseigentumsrechte in entsprechender Anwendung von 890 Abs. 1 BGB durch Zusammenlegung der Miteigentumsanteile und Verbindung des neuen Anteils mit allen zu den bisherigen Einheiten gehörenden, im Sondereigentum stehenden Räumen zu einem einheitlichen Wohnungseigentum vereinigen, ohne hierzu auf die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer angewiesen zu sein (BayObLG DNotZ 1999, 674, 676; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl. 2009, 5 Rn. 12). Die bisherigen Miteigentumsanteile sind dann zusammenzurechnen; es entsteht ein einheitlicher, vereinigter Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an zwei Wohnungen (Rapp, in: Beck`sches Notar-Handbuch, 5. Aufl. 2009, A III Rn. 92; vgl. hierzu auch die Darstellung bei Bärmann/Seuß/Schneider, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl. 2010, Rn. 344 ff.). b) Dabei ist davon auszugehen, dass nicht nur Wohnungseigentums- und Teileigentumseinheiten untereinander, sondern vielmehr auch Wohnungseigentum mit Teileigentum vereinigt werden können. Denn diese beiden Formen des Raumeigentums sind völlig inhaltsgleiche, nur aus terminologischen Gründen zur Kennzeichnung der Nutzungsart der Räume unterschiedene Rechte. Da bei gemischter Zweckbestimmung von vornherein ein kombiniertes Wohnungs- und Teileigentumsrecht geschaffen werden kann, muss ein solches auch durch nachträgliche Verbindung entstehen können (Staudinger/Gursky, BGB, Neubearb. 2008, 890 Rn. 20). c) Ebenso wie eine Vereinigung in entsprechender Anwendung des 890 Abs. 1 BGB, 5 GBO, ist auch eine Bestandteilszuschreibung gem. 890 Abs. 2 BGB, 6 GBO zulässig; der Unterschied besteht lediglich darin, dass bei der Vereinigung neues Raumeigentum entsteht, während bei der Bestandteilszuschreibung nur eine Einheit ihre rechtliche Selbständigkeit verliert und der anderen, die bestehen bleibt, zugeschrieben wird (Riecke/Schmid/Elzer, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. 2010, 8 WEG Rn. 81). Formell-rechtlich ist beides nur zulässig, wenn keine Verwirrung zu besorgen ist, 5 Abs. 1 S. 1, 6 Abs. 1 S. 1 GBO. Das wäre dann der Fall, wenn mit Eintragung der Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung der Grundbuchstand derart unübersichtlich und schwer verständlich würde, dass der gesamte grundbuchrechtliche Rechtszustand nicht mehr mit der für der Grundbuchverkehr notwendigen Klarheit und Bestimmtheit erkennbar wäre und die Gefahr von Streitigkeiten und Verwicklungen vor allem im Falle einer Zwangsversteigerung bestünde (Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, 5 Rn. 13; Jennißen/Krause, WEG, 3. Aufl. 2012, 6 Rn. 11; vgl. auch KG NJW-RR 1989, 1360, 1361 f.). Der Umstand, dass die zu vereinigenden Grundstücke bzw. Sondereigentumseinheiten unterschiedlich belastet sind, rechtfertigt dabei für sich genommen noch nicht die Besorgnis von Verwirrung (OLG Hamm DNotZ 2007, 225, 227 f.; BayObLG DNotZ 1997, 398, 400; KG NJW-RR 1989, 1360, 1361; Demharter, 5 Rn. 13; a. A. OLG Nürnberg, Beschl. v , Az. 10 W 2296/11, Rz. 10 [derzeit unveröffentlicht; Fundstelle juris.de]; Meikel/Böttcher, 5 Rn. 16; Rapp, A III Rn. 92, der daher auch zu einer Rangregulierung rät). Es ist nicht erforderlich, dass die zu vereinigenden Sondereigentumseinheiten neben oder übereinander liegen, da ein entsprechendes Erfordernis auch bei der Begründung von Wohnungs-/Teileigentum nicht besteht und

3 Seite 3 der Normzweck von 5 Abs. 2 S. 1 bzw. 6 Abs. 2 GBO insoweit nicht einschlägig ist; 5 Abs. 2 S. 1 bzw. 6 Abs. 2 GBO sind insoweit nicht entsprechend anzuwenden (vgl. NK-BGB/Heinemann, Bd. 3, 2. Aufl. 2008, 6 WEG Rn. 17; Jennißen/Krause, 6 Rn. 11; a. A. allerdings BayObLG DNotZ 2003, 352). d) Die rechtliche Vereinigung setzt auch nicht die Abgeschlossenheit der nunmehr einheitlichen vom Sondereigentumsrecht umfassten Raumgesamtheit als solche voraus (BGH DNotZ 2002, 127, 129; BayObLG DNotZ 1999, 674, 676 f.; Bärmann, WEG, 11. Aufl. 2010, 3 Rn. 85). Für die Eintragung der Vereinigung/Bestandteilszuschreibung im Grundbuch muss daher keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden (Schöner/Stöber, Rn. 2979; differenzierend Meikel/Böttcher, 5 Rn. 15: erneute Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erforderlich, wenn die neue Sondereigentumsberechtigung zwar unter einer Nummer im Grundbuch vorgetragen wird, jedoch weiterhin aus zwei Sondereigentumseinheiten besteht, dagegen erforderlich, wenn ein neuer einheitlicher Miteigentumsanteil mit einem einzigen Sondereigentum gebildet wird). Im Grundbuch eingetragene Belastungen bleiben im bisherigen Umfang bestehen und erstrecken sich nicht automatisch auf die anderen an der Vereinigung beteiligten Einheiten (Bärmann/Seuß/Schneider, A. Rn. 344). Daher ist auch keine Zustimmung der dinglich Berechtigten erforderlich (Bärmann/Seuß/Schneider, Rn. 345); diese werden in ihren Rechten nicht beeinträchtigt (Jennißen/Krause, 6 Rn. 11a; vgl. auch Gutachten DNotI-Report 2004, 85, 86). e) Weil zudem auch die übrigen Wohnungseigentümer (und deren Gläubiger) durch die Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung nicht beeinträchtigt werden, bedarf es auch deren Zustimmung nicht (BayObLG DNotZ 1999, 674, 676; Meikel/Böttcher, 5 Rn. 14; Schöner/Stöber, Rn. 2979). f) Als Zwischenergebnis lässt sich somit festhalten, dass rein (grundbuch-) rechtlich die Vereinigung gem. 890 Abs. 1 BGB bzw. Bestandteilszuschreibung gem. 890 Abs. 2 BGB von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in dem vorliegenden Fall zulässig ist, und es auch keiner Zustimmung der übrigen Sondereigentumsberechtigten oder sonst dinglich Berechtigten bedarf. 2. Das vorstehend Geschilderte bezieht sich allerdings nur und ausschließlich auf die rechtliche Zulässigkeit von Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung. Bezüglich der baulichen Veränderungen oder der Nutzungsänderung kann etwas anderes gelten. a) Vorliegend ist geplant, aus der Teileigentumseinheit, die als Sondereigentum an sämtlichen Räumen einer Gewerbeeinheit bezeichnet wird, und derzeit als Ladengeschäft genutzt wird, eine Garage zu machen. Es liegt hier kein Fall vor, in dem Teileigentum in Wohnungseigentum oder umgekehrt umgewandelt werden soll, was nur unter Mitwirkung der anderen Sondereigentümer möglich wäre (Rapp, A III Rn. 110). Vielmehr soll eine Teileigentumseinheit anders genutzt werden, als es in der Zweckbestimmung vorgesehen ist; die neue Nutzung, nämlich als Garage statt als Ladenlokal, verbleibt dabei aber im Rahmen der Nutzungsbestimmung Teileigentumseinheit im weiteren Sinne. Hier gilt der Grundsatz, dass zweckbestimmungswidrige Nutzungen zulässig sein können, wenn sie nicht mehr stören, als es zweckbestimmungsgemäße Nutzungen täten (BGH ZMR 2011, 967; BayObLG NJW-RR 1991, 849, 850; BayObLG NJW-RR 1993, 149, 150; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl. 2010, 5. Teil, Rn. 27). Die zulässige Nutzung kann sich aus der Zweckbestimmung eines Gebäudes bzw. Gebäudeteiles in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ergeben; sie kann aber auch aus den sich im Laufe der Zeit

4 Seite 4 herausgebildeten tatsächlichen Umständen folgen, also insbesondere dem Charakter der Gesamtanlage, der baulichen und technischen Ausstattung des Gebäudes und dem Nutzungs- und Gebrauchswillen der Eigentümer (Müller, 5. Teil, Rn. 13). Zur Bestimmung der zulässigen Nutzung ist daher zum einen die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung, auch unter Einbeziehung der tatsächlichen Umstände, auszulegen und zum anderen im Wege einer typisierenden Betrachtung zu ermitteln, inwieweit sich die neue Nutzung im Rahmen des nach der Teilungserklärung Zulässigen bewegt. Um dies festzustellen, ist der beabsichtigte Gebrauch nach seiner Art und den damit verbundenen Folgen zu konkretisieren und auf die örtlichen Gegebenheiten (Umfeld, Lage im Gebäude) und zeitlichen Verhältnisse (etwa Öffnungszeiten) zu beziehen (OLG Frankfurt ZWE 2012, 35, 36; Bärmann, 11 Rn. 26). Im vorliegenden Fall (Nutzung einer als Gewerbeeinheit bezeichneten und als Ladenlokal betriebenen Teileigentumseinheit als Garage), der soweit ersichtlich noch nicht entschieden wurde (vgl. aber die Aufzählung der entschiedenen Fälle bei der vereinbarten Nutzung als Laden bei Müller, 5. Teil, Rn. 33 f.), lässt sich für die Zulässigkeit vorbringen, dass das Ein- und Ausfahren mit einem PKW seltener vorkommen dürfte, als das Betreten und Verlassen des Ladenlokals durch seine Kunden; andererseits ist Letzteres auf die typischen Ladenöffnungszeiten beschränkt, wohingegen die Nutzung als Garage zu jeder Tages- und Nachtzeit zu erwarten ist und auch lauter sein dürfte als das bloße Betreten eines Ladenlokals. Diese Frage lässt sich im Vorfeld nicht rechtssicher beantworten. Da Zweckbestimmungsregelungen in der Teilungserklärung nach h. M. als Vereinbarung über den Gebrauch des Sondereigentums nach 15 Abs. 1 WEG anzusehen sind (Bärmann, 13 Rn. 21 f.) und demzufolge gem. 15 Abs. 3 WEG jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile, der den Vereinbarungen entspricht, verlangen kann, wird der vorsichtige Vertragsgestalter daher dazu raten, die Zustimmung der übrigen Sondereigentum zur Nutzungsänderung einzuholen. b) Weiterhin ist zu erwarten, dass die Nutzungsänderung mit einer baulichen Veränderung der Teileigentumseinheit einhergehen wird. Wenn die Vereinigung mit Baumaßnahmen verbunden wird, ist eine Mitwirkung der übrigen Sondereigentümer u. U. erforderlich (Riecke/Schmid/Elzer, 8 WEG Rn. 83). Allerdings braucht das durch die Vereinigung entstehende neue Raumeigentumsrecht nicht in sich abgeschlossen zu sein (Riecke/Schmid/Elzer, 8 WEG Rn. 84). Es stellt auch keinen Nachteil i. S. v. 14 Nr. 1 WEG dar, wenn etwa durch einen Wand- oder Deckendurchbruch zwischen den beiden angrenzenden Sondereigentumseinheiten die Abgeschlossenheit der Wohnungen entfällt, denn das Erfordernis der Abgeschlossenheit ist nur auf den Schutz derjenigen Wohnungseigentümer gerichtet, deren Wohneinheiten durch die fehlende oder weggefallene Trennung der verschiedenen Bereiche berührt werden, nicht aber auf den Schutz der Belange anderer Wohnungseigentümer; deren subjektive Rechte werden durch Abgeschlossenheit beseitigende räumliche Verbindung zweier Wohnungen nicht beeinträchtigt, so dass selbst dann, wenn bei einer Baumaßnahme die Mauer einer nicht tragenden Wand durchbrochen wird, diese Maßnahme von den übrigen Wohnungseigentümern ohne Weiteres hinzunehmen ist (BGH DNotZ 2002, 127, 129 f.). Anders ist dies, wenn eine tragende, im Gemeinschaftseigentum stehende Wand durchbrochen wird. Dann bedarf der Wohnungseigentümer gem. 14 Nr. 1 WEG der Zustimmung der anderen Eigentümer, es sei denn, dass ein nichthinnehmbarer Nachteil ausgeschlossen wäre, weil kein vernünftiger Zweifel daran besteht, dass ein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums unterblieben ist, insb. zum Nachteil der übrigen Eigentümer keine Gefahr für die

5 Seite 5 konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen wurde (Riecke/Schmid/Elzer, 8 WEG Rn. 86). Im vorliegenden Fall ist nicht klar, welche baulichen Veränderungen getroffen werden sollen. Sollte nur die im Sondereigentum stehende Bausubstanz abgeändert bzw. verändert werden, wäre dies ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer zulässig. Es ist allerdings davon auszugehen, dass jedenfalls eine Garageneinfahrt eingebaut werden soll, was die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenwand des Gebäudes betreffen würde; insofern ist von einem Zustimmungserfordernis der übrigen Sondereigentümer auszugehen. 3. Aus unserer Sicht spricht nichts dagegen, die grundbuchmäßige Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung durchzuführen und dann die Nutzung zu ändern. Denn die rechtliche Vereinigung der Sondereigentumseinheiten ist von ihrer tatsächlichen Nutzung unabhängig. Ebenso spielt hierfür auch eine etwaige bauliche Umgestaltung keine Rolle; denn das Grundbuch gibt grds. nur über die rechtlichen Verhältnisse an einem Grundstück oder einem Wohnungseigentum, nicht aber über den tatsächlichen baulichen Zustand Auskunft (BayObLG DNotZ 1999, 674, 677).