GBO 47 Fehlende Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses im Grundbuch

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Gutachten-Abruf-Dienst Gutachten des Deutschen Notarinstituts Abruf-Nr.: letzte Aktualisierung: 23. September 2013 GBO 47 Fehlende Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses im Grundbuch I. Sachverhalt Im Grundbuch sind hinsichtlich einer Zuwegungsfläche in Abteilung I als Eigentümer eingetragen: 1. Herr M, 2. Frau F und Frau L unter sich zu je 1/2 Anteil, 3. Herr P und Herr T in Erbengemeinschaft. Eine Angabe zum Gemeinschaftsverhältnis hinsichtlich der vorgenannten Eigentümer fehlt. Die Damen F und L sind zu je ½-Anteil auch Eigentümer eines angrenzenden Hausanwesens. Auch die Herren P und T sind in Erbengemeinschaft Eigentümer einer angrenzenden Fläche. Herr M ist bereits seit mehr als 60 Jahren als Eigentümer im Grundbuch der Zuwegungsfläche verzeichnet und war wohl auch einmal als Eigentümer eines an die Zuwegungsfläche angrenzenden Grundbesitzes eingetragen, ist es aber heute nicht mehr. Nähere Angaben hierzu können die Beteiligten nicht machen. Herr M ist nach Kenntnis der Beteiligten verstorben. Die Erben des Herrn M konnten trotz umfangreicher Recherchen bisher nicht ermittelt werden. Beim Hausgrundbesitz der Damen F und L ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuches zudem verzeichnet: Zubehör ist der Anteil an der gemeinschaftlichen Einfahrt Flur X Nr. Y (der vorgenannten Zuwegungsfläche). Herr P möchte nunmehr von den Damen F und L deren Hausanwesen nebst deren Anteil an der vorgenannten Zuwegungsfläche erwerben. Zudem möchte er nach Möglichkeit erreichen, dass auch der Anteil des Herrn M an der Zuwegungsfläche auf ihn übergeht. II. Fragen 1. Welches Gemeinschaftsverhältnis ist hinsichtlich der eingetragenen Eigentümer anzunehmen, wenn sich hierzu keinerlei Hinweise in Grundbuch und Grundakte befinden? Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) dnoti@dnoti.de internet: user/mr/pool/gutachten/2013/fax_rep_2013_18_ fax_hs.doc

2 Seite 2 2. Wie kann im vorliegenden Fall eine Eintragung des Gemeinschaftsverhältnisses sowie ein Übergang des Anteils der Damen F und L auf Herrn T erreicht werden? Wie kann zusätzlich ein Übergang des Anteils des Herrn M auf Herrn T erreicht werden? III. Zur Rechtslage 1. Analyse der Grundbucheintragung Gem. 47 GBO soll, wenn ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen wird, die Eintragung entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angeben oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnen. Diese Angabe fehlt hier im Grundbuch, so dass nicht ersichtlich ist, ob die angegebenen Rechtsinhaber Herr M, Frau F und Frau L zu unter sich zu je ½-Anteil und Herr P und Herr T in Erbengemeinschaft Miteigentümer des Grundbesitzes sind oder ob ihnen dieser gesamthänderisch zusteht. In Betracht kommt, die vorliegende Eintragung auszulegen (1.), das Grundbuch um das Gemeinschaftsverhältnis zu berichtigen (2.) oder die Grundbucheintragung als inhaltlich unzulässige Eintragung im Wege der Amtslöschung zu beseitigen (3.). a) Auslegung der Grundbucheintragung Die fehlende Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses wäre dann unschädlich, wenn das Gemeinschaftsverhältnis vom Grundbuchamt durch Auslegung ermittelt werden könnte (Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, 47 Rn. 14, vgl. OLG Hamm DNotZ 1965, 408, 410). Auslegungsfähig ist dabei auch die verfahrensrechtliche Erklärung der Eintragungsbewilligung. Zur Auslegung herangezogen werden dürfen außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände nur insoweit, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Demharter, 19 Rn. 28). Möglicherweise könnte bereits aus der Tatsache, dass es sich bei dem Grundbesitz um eine Zuwegungsfläche handelt, und dem weiteren Umstand, dass der Anteil an der Zuwegungsfläche als Zubehör des Hausgrundbesitzes am Grundbuchblatt der Damen F und L im Bestandsverzeichnis vermerkt ist, ein Rückschluss auf das bei Eintragung gewollte Gemeinschaftsverhältnis gezogen werden. aa) Mögliche Gemeinschaftsverhältnisse für das Eigentum Bzgl. der Rechtsinhaberschaft mehrerer Personen stehen beim dinglichen Vollrecht des Eigentums nur zwei Möglichkeiten zur Verfügung: Die Bruchteilsgemeinschaft nach 741 ff. BGB und eine gesamthänderische Bindung (Bauer/von Oefele/Wegmann, GBO, 2. Aufl. 2006, 47 Rn. 36). Die gesamthänderische Bindung wiederum kann bestehen in einer Erbengemeinschaft, einem nicht rechtsfähigen Verein und einer ehelichen Gütergemeinschaft sowie einer ausländischen Güterstandsform. Da die Grundbucheintragung im vorliegenden Fall längere Zeit zurückliegt, kommt auch noch die gesamthänderische Bindung in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Betracht. Vormals wurden hier die Namen der Gesellschafter ergänzt um den nach 47 GBO erforderlichen Zusatz in Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen. Die OHG und die KG sind zwar auch Gesamthandsgemeinschaften, als solche aber ausdrücklich rechtsfähig ( 124 Abs. 1, 161 Abs. 2 HGB), so dass diese seit jeher selbst unter ihrer Firma Grundbesitz erwerben können. Ein Gesamtberechtigung nach 428 BGB, eine Sukzessivberechtigung oder ein Gemeinschaftsverhältnis i. S. d. 472 BGB scheiden dagegen für das Eigentum aus.

3 Seite 3 bb) Auslegung für eine Miteigentümergemeinschaft nach Bruchteilen, 1008, 741 BGB Es erscheint naheliegend, dass das gemeinschaftliche Eigentum einer Zuwegungsfläche, deren Eigentümer die umgrenzenden Eigentümer sind bzw. waren, nicht zufällig durch eine Erbengemeinschaft oder eheliche Gütergemeinschaft entstanden ist. Gleichermaßen fernliegend ist ein nicht rechtsfähiger Verein. Nicht von vornherein ausgeschlossen erscheint dagegen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Vorrangig kommt dennoch eine Miteigentümergemeinschaft in Betracht, weil eine gemeinsame Zweckverfolgung ( 705 BGB) der Eigentümer einer Zuwegungsfläche nicht ersichtlich ist, sondern es vielmehr naheliegt, dass sich die gemeinsamen Interessen der Eigentümer im bloßen Halten des Grundbesitzes erschöpfen, zumal die Eingetragenen keinen weiteren Grundbesitz gemeinsam halten. Es ist auch durchaus üblich, für eine gemeinsam genutzte Fläche wie eine Zuwegungsfläche, einen Garagenhof, eine gemeinsame Zufahrt oder einen gemeinsamen Weg eine Bruchteilsgemeinschaft durch Miteigentum zu begründen (vgl. Beispiele bei Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 587). Denn alle angrenzenden Eigentümer müssen die Zuwegung benutzen können ( 743 Abs. 2 BGB) und möchten den Wegeanteil bei einer Veräußerung des Hausgrundbesitzes auch mitveräußern können ( 747 S. 1 BGB). Eine GbR-Beteiligung wäre dagegen grundsätzlich weder vererblich noch veräußerlich. cc) Insbesondere Zubuchung im Bestandsverzeichnis Die Buchung des Anteils an der gemeinsamen Zuwegungsfläche als Zubehör im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes eines der eingetragenen Eigentümer ist ein weiterer Anhaltspunkt für das Vorliegen einer Miteigentümergemeinschaft. Nach 3 Abs. 4, Abs. 5 GBO können Miteigentumsanteile am Grundbuchblatt des dem einzelnen Miteigentümer gehörenden Grundstücks gebucht werden. Entweder wird also für den im Miteigentum stehenden Grundbesitz ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, welches die Eigentümer in Miteigentümergemeinschaft ausweist, oder für den Grundbesitz wird kein eigenes Grundbuchblatt angelegt, die Miteigentumsanteile werden aber an den Grundbuchblättern der Miteigentümer gebucht. Nach 3 Abs. 4 und Abs. 5 GBO wird das im Miteigentum stehende Grundstück als dienendes Grundstück bezeichnet; dieses muss dem wirtschaftlichen Zweck des sog. Hauptgrundstückes/herrschenden Grundstücks dienen und zu diesem in einem räumlichen Verhältnis stehen. Bei der Zubuchung im Bestandsverzeichnis handelt es sich allerdings um eine unzulässige Buchung, so dass die Aussagekraft dieser Buchung eingeschränkt ist. Zunächst ist die Zuwegungsfläche nicht unter einer eigenen laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis, sondern schlicht als Zubehör gebucht. Zum anderen ist die selbstständige Buchung der Miteigentumsanteile an den Grundbuchblättern der Hauptgrundstücke nur in der Weise möglich, dass sämtliche Miteigentumsanteile auf den Blättern der herrschenden Eigentumsrechte gebucht werden. Wegen eines oder einzelner Miteigentumsanteile kann das Miteigentumsgrundbuch nicht beibehalten werden (BayObLG DNotZ 1995, 74; Schöner/Stöber, Rn. 587a). Der Miteigentumsanteil der Damen F und L ist somit unzulässigerweise doppelt

4 Seite 4 gebucht: zum einen auf dem Grundbuchblatt der Miteigentümer und zum anderen auf dem Grundbuchblatt der Damen F und L. Daneben ist anzumerken, dass zumindest der M nicht mehr Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks ist, so dass das erforderliche räumliche Verhältnis und eine dienende Funktion der Zuwegungsfläche zu den herrschenden Grundstücken nicht (mehr) vorliegen und nach 3 Abs. 8 GBO die Anlegung eines eigenen Grundbuchblattes für das dienende Grundstück zwingend erforderlich ist. dd) Beispiel einer Auslegung aus der Rechtsprechung Beispielhaft sei hier angeführt, dass das OLG Rostock (NotBZ 2011, 301) für die fehlende Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses einer Grunddienstbarkeit ein eindeutiges und zweifelfreies Auslegungsergebnis gewonnen hat, indem durch eine Dienstbarkeit eine unteilbare Leistung geschuldet wurde (nämlich die Beheizung), so dass nur eine Gesamtgläubigerschaft nach 428 BGB in Betracht komme. Eine andere Form des Berechtigungsverhältnisses ist demgegenüber schlicht nicht denkbar, konstatiert das OLG Rostock. Allerdings ging es beim OLG Rostock nicht um eine nachträgliche Ergänzung des Gemeinschaftsverhältnisses, sondern unmittelbar um die Eintragung aufgrund der auslegungsbedürftigen und -fähigen Eintragungsbewilligung. Für eine nachträgliche Ergänzung des Gemeinschaftsverhältnisses hat gegenteilig das BayObLG trotz Kenntnis des maßgebenden Gemeinschaftsverhältnisses die Unrichtigkeit des Grundbuches bejaht und keine Auslegung in Betracht gezogen (BayObLG Rpfleger 1996, 21). ee) Ergebnis der Auslegung Im Ergebnis ließe sich u. E. vertreten, dass sich zweifelsfrei ermitteln lässt z. B. anhand von Flurkarten und entsprechenden Grundbucheinsichten, dass als Gemeinschaftsverhältnis nur eine Miteigentümergemeinschaft in Betracht kommen kann. Ob das Grundbuchamt allerdings eine solche Auslegung vornehmen und diese als eindeutig und zweifelsfrei betrachten würde, ist sehr fraglich. Soweit man den Schritt einer Auslegung hin zur Bruchteilsgemeinschaft geht, fehlt zusätzlich die Angabe der einzelnen Bruchteile. Auch hier ist es aber für einen gemeinsam genutzten Weg absolut üblich, Miteigentum zu gleichen Teilen zu begründen und nicht Miteigentumsanteile anhand der Grundstücksflächen zu berechnen oder Ähnliches. Zudem könnte hier die Regelung des 742 BGB weiterhelfen, wonach im Zweifel von gleichen Anteilen auszugehen ist (Erman/Aderhold, BGB, 13. Aufl. 2011, 742 Nr. 4). b) Grundbuchunrichtigkeit Die fehlende Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses könnte zur Unrichtigkeit des Grundbuchs führen. Fehlt die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses, so wird überwiegend angenommen, dass das Grundbuch unvollständig und daher unrichtig ist (BayObLG Rpfleger 1996, 21; OLG Hamm DNotZ 1965, 408, 409; Demharter, 47 Rn. 26; BeckOK-GBO/Reetz, Stand: , 47 Rn. 2; BeckOK-GBO/Holzer, Stand: , 22 Rn. 41).

5 Seite 5 Dagegen führt insbesondere Staudinger/Gursky (BGB, Neubearb. 2008, 894 Rn. 27) ue überzeugend aus, dass das Grundbuch bei fehlender Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses eher lückenhaft als unrichtig ist; es spiegele hier nicht eine andere Rechtslage als die bestehende vor, sondern verweigere nur auf eine bestimmte Frage die Antwort. So erscheint z. B. die Möglichkeit der Eintragung eines Widerspruches aufgrund der Unrichtigkeit nicht zielführend, weil ein gutgläubiger Erwerb gerade nicht möglich ist. Denn das Grundbuch weist keine unrichtige, sondern nur eine unvollständige Rechtslage aus, die kein schutzwürdiges Vertrauen Dritter bzw. einen gutgläubigen Erwerb ermöglicht. Eine Grundbuchunrichtigkeit liegt per Definition bei einer Abweichung des Buchinhalts von der materiellen Rechtslage vor (MünchKommBGB/Kohler, 6. Aufl. 2013, 894 Rn. 4). Vorliegend ist weder der Inhalt des Grundbuches noch die materielle Rechtslage erkennbar. Dennoch soll nach überwiegender Auffassung dieser Fall der unvollständigen Eintragung der Unrichtigkeit zumindest gleichgestellt sein (BayObLG Rpfleger 1996, 21; OLG Hamm DNotZ 1965, 408 f.). Soweit die eingetragenen Eigentümer den Grundbesitz durch Auflassung ( 925 BGB) erworben haben und eine Einigung über das Gemeinschaftsverhältnis fehlt, ist die Auflassung unwirksam, weil nach dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz eine Einigung hierüber erforderlich ist. Überwiegend wird es aber für zulässig erachtet, dass allein die Erwerber ohne erneute Mitwirkung des Veräußerers nachträglich das Gemeinschaftsverhältnis ergänzen und dadurch der Auflassung zur Wirksamkeit verhelfen. Denn der Wille des Veräußerers ist in der Regel nur auf Übertragung des Eigentums auf die Erwerber schlechthin gerichtet, so dass diese als ermächtigt gelten, die Auflassung nachträglich um das Gemeinschaftsverhältnis zu ergänzen (Schöner/Stöber, Rn. 3312; MünchKommBGB/Kanzleiter, 6. Aufl. 2013, 925 Rn. 23; umfassend Reymann, NJW 2008, 1773 ff.; a. A. aber BayObLG DNotZ 1959, 200). Nach dem geschilderten Sachverhalt ist nicht ersichtlich, ob bzgl. der eingetragenen Eigentümer ein Erwerb durch Auflassung erfolgt ist. c) Inhaltlich unzulässige Eintragung Zuletzt könnte das Grundbuch nicht nur unrichtig sein, sondern es könnte sogar eine inhaltlich unzulässige Eintragung vorliegen, die nach 53 Abs. 1 S. 2 GBO von Amts wegen zu löschen wäre. Inhaltlich unzulässig eingetragen ist ein Recht, wenn es am Grundstück überhaupt nicht begründet werden kann, wenn es nicht mit einem gesetzlich gebotenen oder erlaubten Inhalt eingetragen ist, wenn die Eintragung widersprechende Angaben enthält oder trotz Ausschöpfung aller Auslegungsmöglichkeiten so unklar ist, dass nicht ersehen werden kann, was eigentlich eingetragen ist (Schöner/Stöber, Rn. 418 m. w. N.). Inhaltlich unzulässig sind insbesondere Eintragungen, bei denen der Berechtigte oder der wesentliche Inhalt des Rechts nicht angegeben ist (BeckOK- GBO/Holzer, 53 Rn. 64). Für eine inhaltlich unzulässige Eintragung spricht, dass das Eigentum mehreren Personen nicht schlechthin, sondern nur als Bruchteils- oder Gesamthangseigentum zustehen kann (Staudinger/Pfeifer, BGB, Neubearb. 2011, 925 Rn. 54). Dagegen spricht jedoch, dass es sich bei 47 GBO um eine bloße Soll-Vorschrift handelt, also nur formelles Grundbuchrecht verletzt wurde und die materielle Rechtslage hiervon unberührt sein könnte. Zwar ist 47 GBO eine Norm des formellen Grundbuchrechts; dennoch ist deren Sinn und Zweck die Verlautbarung der Verfügungsbefugnis des jeweiligen Mitberechtigten und gleichzeitig eine Ausprägung des materiellen, sachen-

6 Seite 6 rechtlich geltenden Bestimmtheitsgrundsatzes. So ist beim Miteigentumsanteil jeder über seinen Anteil verfügungsbefugt, bei einer Gesamthandsberechtigung sind die Eingetragenen nur gemeinsam verfügungsbefugt. Ein Eigentum ohne Verfügungsbefugten kann es jedoch nicht geben, die Verfügungsbefugnis ist wesensnotwendiger Bestandteil des Eigentums, was für eine inhaltlich unzulässige Eintragung spricht. Folge einer Amtslöschung wäre, dass der zur unzulässigen Eintragung führende Eintragungsantrag noch unerledigt ist (Schöner/Stöber, Rn. 426; Demharter, 53 GBO Rn. 53) und neu zu verbescheiden wäre. d) Ergebnis Die aufgeworfene Rechtsfrage lässt sich daher leider nicht eindeutig beantworten. Jedenfalls gibt es keine allgemeine Vermutung für eine bestimmte Form der Rechtsinhaberschaft mehrerer eingetragener Eigentümer. Das Gemeinschaftsverhältnis bleibt somit unklar, soweit einer Auslegung oder einer weiteren Recherche der Grundakten (z. B. nach früheren Eigentümern oder der Art des Eigentumserwerbes der Eingetragenen) nichts entnommen werden kann. Weiterhin kann das fehlende Gemeinschaftsverhältnis entweder zur bloßen Grundbuchunrichtigkeit oder sogar zur Annahme einer inhaltlich unzulässigen Eintragung führen. 2. Möglichkeit der nachträglichen Eintragung des Gemeinschaftsverhältnisses und der Übertragung des Eigentums Die nachfolgenden Ausführungen gehen von der Annahme einer Grundbuchunrichtigkeit aus. Bei einer Amtslöschung wäre eine erneute Eintragung nur unter Mitwirken des Voreigentümers möglich. Zusätzlich wird im Folgenden unterstellt, dass von den Beteiligten eine Bruchteilsgemeinschaft gewollt ist. a) Berichtigung Soweit sich das Gemeinschaftsverhältnis der Eintragungsbewilligung auch durch Auslegung nicht entnehmen lässt, ist eine nachträgliche Eintragung desselben nur unter Mitwirkung aller eingetragenen Eigentümer möglich. Ausgeschlossen ist weiterhin, dass M bzw. dessen Rechtsnachfolger das Eigentum außerhalb des Grundbuchs verloren haben und dies mittels Unrichtigkeitsnachweis nachgewiesen wird. Die Tatsache, dass M bzw. dessen Rechtsnachfolger nicht mehr Eigentümer eines angrenzenden Grundstückes der Zuwegungsfläche sind, lässt den Miteigentumsanteil unberührt. Denn auch eine Zubuchung nach 3 Abs. 4 und Abs. 5 GBO führte nicht dazu, dass der Miteigentumsanteil seine rechtliche Selbstständigkeit verliert. Zwar dient die Zubuchung dazu, den Miteigentumsanteil bei einer Grundstücksübertragung nicht zu vergessen, doch wird dieser dadurch nicht zum Bestandteil und folgt nicht zwangsläufig dem Hauptgrundstück, sondern bleibt vielmehr selbstständig belastbar und übertragbar und muss auch gesondert mit übereignet werden. Soweit die Übertragung des Anteils an der Zuwegungsfläche von Herrn M also vergessen wurde, als er sein Eigentum am angrenzenden Grundstück verloren hat, lässt dies seine Miteigentümerstellung unberührt. Soweit die Erben des M unbekannt sind, muss ein Nachlasspfleger hinzugezogen werden. Eine andere Möglichkeit ist nicht ersichtlich.

7 Seite 7 b) Übertragung des Eigentums Die Eintragung des Gemeinschaftsverhältnisses ist vor Übertragung des Eigentums zwingend erforderlich, weil gem. 39 GBO vor der Eintragung einer Verfügung über das Recht der Verfügende voreingetragen sein muss. Ohne Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses sind die eingetragenen Eigentümer jedoch nicht i. S. v. 39 GBO voreingetragen (BayObLG Rpfleger 1996, 21; OLG Hamm DNotZ 1965, 408, 409; Demharter, 47 GBO Rn. 36). Eine Ausnahme von der Berichtigung der Voreigentümer wird dann zugelassen, wenn einer der eingetragenen Berechtigten das ganze Recht erwirbt oder alle die Übertragung des ganzen Rechts bewilligen und die Anteile nicht verschieden belastet sind, denn dann ist nur das Recht im Ganzen betroffen und nicht nur der Anteil eines Verfügenden. Nach den Sachverhaltsangaben soll die Rechtsinhaberschaft aber weiterhin mehreren Personen zustehen.