GBO 17, 18 Abs. 2, 45; ZVG 19 Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch; Rechtsmittel gegen die Anordnung der Zwangsversteigerung

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Gutachten-Abruf-Dienst Gutachten des Deutschen Notarinstituts Abruf-Nr.: # letzte Aktualisierung: 31. März 2010 GBO 17, 18 Abs. 2, 45; ZVG 19 Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch; Rechtsmittel gegen die Anordnung der Zwangsversteigerung I. Sachverhalt Es wurde eine Teilungserklärung mit Übergabevertrag beurkundet. Im Oktober 2009 wurde im Grundbuch die Bildung des Wohnungseigentums, die Eintragung und Löschung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Übernehmers, die Löschung der Vorlasten und die Eigentumsumschreibung auf den Übernehmer beantragt. Da in der Teilungserklärung Unrichtigkeiten enthalten waren und insbesondere wegen der Eintragung bzw. Löschung der Auflassungsvormerkung von der Rechtspflegerin nachgefragt wurde, erging im Dezember 2009 eine Zwischenverfügung. Zwischenzeitlich wurde am 26. Jan ein Zwangsversteigerungsvermerk auf dem Grundbesitz eingetragen, durch den die Urkunde nicht mehr wie geplant vollzogen werden kann. II. Fragen Können gegen die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks Rechtsmittel eingelegt werden? Wenn ja, welche und mit welcher Frist? Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) internet: user/mr/pool/gutachten/2010/ fax.doc

2 Seite 2 III. Zur Rechtslage 1. Wirkung der Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks in das Grundbuch Mit Beschluss über die Anordnung der Zwangsversteigerung gilt das Grundstück zu Gunsten des Gläubigers als beschlagnahmt ( 20 Abs. 1 S. 1 ZVG). Das Vollstreckungsgericht ersucht das Grundbuchamt gemäß 19 ZVG um Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks. Die Beschlagnahme wird wirksam mit dem Zeitpunkt der Zustellung des Beschlusses an den Schuldner bzw. mit dem Zeitpunkt, in welchem das Ersuchen des Vollstreckungsgerichts beim Grundbuchamt eingeht, sofern die Eintragung demnächst erfolgt ( 22 Abs. 1 ZVG). Gemäß 23 Abs. 1 ZVG hat die Beschlagnahme die Wirkung eines Veräußerungsverbotes; ein gutgläubiger beschlagnahmefreier Erwerb ( 136, 135 Abs. 2 BGB) ist nach Eintragung des Versteigerungsvermerks in das Grundbuch ausgeschlossen ( 23 Abs. 2 S. 2 ZVG). Die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks hat also zur Folge, dass die hiergegen verstoßende Verfügung des Eigentümers über das Grundstück (also die Übertragung des Eigentums) gegenüber dem Zwangsvollstreckungsgläubiger relativ unwirksam ist. Allerdings hat die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks keine Grundbuchsperre zur Folge (Staudinger/J. Kohler, BGB, Neubearb. 2003, 135 Rn. 99). 2. Grundsatz des 17 GBO (vorrangige E rledigung des z eitlich früher gestellten Antrages); Verfahren bei Zwischenverfügungen ( 18 Abs. 2 GBO) Gemäß 17 GBO darf eine später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrages erfolgen, wenn mehrere Eintragungen beantragt werden, durch die dasselbe Recht betroffen wird. Dabei steht das Ersuchen einer Behörde gemäß 38 GBO einem Antrag gleich (Demharter, GBO, 27. Aufl. 2010, 17 Rn. 2). Dies ist vorliegend der Fall gewesen, da der Antrag auf Eintragung der Vormerkung zeitlich vor dem Ersuchen des Vollstreckungsgericht beim Grundbuchamt einging. Gemäß 18 Abs. 2 GBO ist in den Fällen, in denen vor der Erledigung des Antrages eine andere Eintragung beantragt wird, zugunsten des früher gestellten Antrages von Amts w egen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einz utragen. Hierbei ist eine Vormerkung einzutragen, wenn der frühere Antrag eine rechtsändernde Eintragung zum Gegenstand hat (Demharter, 18 Rn. 38). 18 Abs. 2 GBO ist auch anwendbar, wenn anstelle eines zweiten Antrages ein Eintragungsersuchen gemäß 38 GBO eingeht (Rieger, BWNotZ 2001, 79, 83). Der Normzweck des 18 Abs. 2 GBO liegt darin, ein schnelles Eintragungsverfahren zu gewährleisten, in dem einerseits der nachfolgende Eintragungsantrag erledigt wird, andererseits aber der formelle Rang des früheren Antrages durch Eintragung eines Schutzvermerks gesichert wird (Rieger, BWNotZ 2001, 79, 83). Es ist allerdings nach wie

3 Seite 3 vor umstritten, ob 17 und 18 Abs. 2 GBO anwendbar sind auf das Ersuchen auf Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks gemäß 19 ZVG. Soweit ersichtlich werden im Wesentlichen folgende Auffassungen vertreten: a) 17, 18 Abs. 2 GBO auf Ersuchen nach 19 ZVG nicht anwendbar Nach einer Auffassung ist 17 GBO auf das Eintragungsersuchen nach 19 ZVG nicht anzuwenden. Ein Ersuchen ist sofort zu vollziehen, unabhängig davon, ob die früher eingegangenen Anträge vollzugsreif sind oder nicht. Zur Begründung wird ausgeführt, dass der Zwangsversteigerungsvermerk nicht rangfähig sei, so dass für eine Anwendung des 17 GBO kein Bedürfnis bestehe (BayObLG DNotZ 1954, 394, 395; Jung, MittRhNotK 1966, 262). b) Uneingeschränkte Anwendbarkeit des 17 GBO Die Gegenauffassung geht hingegen von einer Anwendbarkeit des 17 GBO aus. Argumentativ wird angeführt, dass ein Ersuchen nach 19 ZVG nicht gegenüber anderen Eintragungsanträgen zu privilegieren sei. Das Grundbuchamt würde sich parteiisch verhalten, wenn es dem Ersuchen auf Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks den Vorrang einräumte. Es bestehe zumindest ein formelles Rangverhältnis zwischen Eintragungsantrag und Eintragungsersuchen (Rieger, BWNotZ 2001, 79, 85; Stöber, ZVG, 19. Auflage 2009, 19 Rn. 4.2; Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Auflage 2008, 19 Rn. 12; Böttcher, ZVG, 4. Auflage 2005, 19 Rn. 7). Innerhalb dieser Auffassung ist darüber hinaus umstritten, ob eine Schutzvormerkung gemäß 18 Abs. 2 GBO einzutragen ist oder nicht (bejahend: Tröster, Rpfleger 1985, 337; RG HRR 1940, Nr. 516; LG Heidelberg BWNotZ 1974, 134; Stöber, ZVG, 19 Rn. 4.5 a. E.; verneinend: Hagemann, Rpfleger 1984, 397; 1985, 341; Baum, RPfleger 1990, 141; Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 19 Rn. 12; Meikel/Bestelmeyer, GBO, 10. Auflage 2008, 17 Rn. 22). 3. Anwendung auf den vorliegenden Fall Das Grundbuchamt hat vorliegend weder 17 Abs. 1 GBO beachtet, noch eine Schutzvormerkung gemäß 18 Abs. 2 GBO eingetragen, und somit gegen die Auffassung der heute herrschenden Meinung verstoßen. Beide Verstöße führen allerdings nicht dazu, dass das Grundbuch unrichtig ist (zu 17: Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl. 2006, 17 Rn. 34; zu 18 Abs. 2: Meikel/Bestelmeyer, 18 Rn. 160 m w. N.). Daher dürfte ein Rechtsmittel gegen die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks (welches grundsätzlich im Wege der Beschwerde statthaft wäre, BayObLG Rpfleger 1997, 101) keine Aussicht auf Erfolg haben.

4 Seite 4 4. Vorliegen der Voraussetzungen des 878 BGB Gemäß 878 BGB wird eine von den Berechtigten abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt worden ist. Diese Vorschrift ist entsprechend anwendbar auf die Bestellung einer Vormerkung (Palandt/Bassenge, 69. Aufl. 2010, 878 Rn. 4). Auch eine Zwischenverfügung nach 18 GBO vere itelt noch nicht die von 878 BGB angeordnete Rechtsfolge, sofern ledig lich Män gel bez üglich formeller Eintragungsvoraussetzungen bestehen (Palandt/Bassenge, 878 Rn. 14; Schöner/Stöber, 14. Aufl. 2008, Rn. 118). Allerdings soll 878 BGB nur die Gefahren beseitigen, die aus den Unwägbarkeiten des Grundbucheintragungsverfahrens entstehen, nicht aber solche Verfügungen begünstigen, die aus anderen Gründen nicht wirksam sind. Daher müssen alle sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit der zur Eintragung beantragten Verfügung vorliegen (Schöner/Stöber Rn. 121). Insbesondere gilt 878 BGB nicht, wenn z.b. die vormundschaftsgerichtliche (nunmehr familien- bzw. betreuungsgerichtliche) Genehmigung oder eine sonstige öffentlich-rechtliche Genehmigung gefehlt hat (Schöner/Stöber, Rn. 118 m.w.n.). Vorliegend ist auch der Antrag auf Bildung des Wohnungseigentums beanstandet worden. Es fragt sich, ob dies ein materiell-rechtliches Hindernis ist, welches der Anwendung des 878 BGB auf Eintragung der Vormerkung entgegensteht. Diese Frage ist, soweit ersichtlich, noch nicht in Rechtsprechung und Literatur behandelt worden. Entscheidend dürfte sein, welcher Anspruch durch die Vormerkung gesichert wurde. Ausgangspunkt ist dabei die Feststellung, dass der schuldrechtliche Anspruch gegen den Eigentümer eines Grundstücks auf Bildung von Wohnungseigentum durch Teilung und Verschaffung de s Eigentums an eine r Eigentumsw ohnung durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch für das noch ungeteilte Grundstück gesichert werden kann (Schöner/Stöber, Rn. 2941). Sofern die Eintragung der Vormerkung zur Sicherung eines solchen Anspruchs bewilligt und beantragt worden ist, greift der Schutz des 878 BGB hinsichtlich des Antrages auf Eintragung der Vormerkung. Soll die Vormerkung hingegen erst nach Vollzug der Aufteilung eingetragen werden, dürften die Voraussetzungen des 878 BGB zu verneinen sein. Denn die Voraussetzungen des zu sichernden Anspruchs könnten einseitig durch den Veräußerer im Wege der Rücknahme des Eintragungsantrages beseitigen. Zusammenfassend gilt Folgendes: Wurde die Eintragung der Vormerkung wie geschildert am ungeteilten Gru ndstück b eantragt, so liegen nach der Einschätzung des Sachbearbeiters die Voraussetzungen des 878 BGB hinsichtlich der Vormerkung vor. Auch wenn entgegen 17 GBO das später eingehende Ersuchen vor der vorher beantragten

5 Seite 5 Rechtsänderung eingetragen wird, hat dies auf die Wirksamkeit der Vormerkung keinen Einfluss (Rieger, BWNotZ 2001, 79, 86). Nach herrschender Auffassung ist bei der Vormerkung nach Behebung der Eintragungshindernisse ein Wirksamkeitsvermerk einzutragen (Rieger, BWNotZ 2001, 79, 86 Fn. 87; Demharter, 45 Rn. 18 m.w.n.).