Kein Erlöschen eines Vorkaufsrechts durch Gesellschafterwechsel und Formwechsel zwischen Personengesellschaften

Transkript

1 DNotI Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 10w1639_11 letzte Aktualisierung: OLG Nürnberg, W 1639/11 BGB 1094, 1097; GBO 13, 71 Kein Erlöschen eines Vorkaufsrechts durch Gesellschafterwechsel und Formwechsel zwischen Personengesellschaften 1. Dem Käufer eines mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks steht keine Beschwerdebefugnis gegen die Ablehnung der Löschung des Vorkaufsrechts zu; antrags- und beschwerdebefugt ist lediglich der Eigentümer. 2. Ein für den ersten Verkaufsfall bestelltes Vorkaufsrecht erlischt nicht dadurch, dass sich die Grundstückseigentümerin von einer KG in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts umwandelt und dass ein Gesellschafterwechsel erfolgt.

2 Oberlandesgericht Nürnberg Az.: 10 W 1639/11 X AG Schwabach In Sachen Gemarkung: X, Blatt. AG Schwabach Beteiligte: 1) P - Beschwerdeführerin - 2) Stadt X - sonstiger Beteiligte - wegen Grundbuchbeschwerde erlässt das Oberlandesgericht Nürnberg Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Breitinger, die Richterin am Oberlandesgericht Trabold und den Richter am Oberlandesgericht Müller am folgenden Beschluss 1. Die Beschwerde der Beteiligten P gegen den Beschluss des Amtsgerichts Grundbuchamt - Schwabach vom wird verworfen. 2. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf ,00 festgesetzt. 3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

3 Gründe: I. Frühere Eigentümerin der Grundstücke Flst. Nr. und der Gemarkung X, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Schwabach für X, Bl., war die Kommanditgesellschaft in Fürth. Für die Stadt X ist am gemäß Bewilligung vom ein Vorkaufsrecht (für den ersten Verkaufsfall) an einem Teilstück dieser Grundstücke im Ausmaße der früheren PlNr. im Grundbuch eingetragen worden. Die genannte Kommanditgesellschaft ist inzwischen im Handelsregister gelöscht worden. Gesellschafter der in eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts umgewandelten Firma waren im Zeitpunkt der Umwandlung die Herren Dr. H, W und P. Mit Vereinbarung vom hat Dr. H seine Beteiligung an der Gesellschaft je zur Hälfte an seine Söhne W und P abgetreten. Diese sind nunmehr als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts als Eigentümer der genannten Grundstücke im Grundbuch eingetragen. Mit notarieller Urkunde vom haben die GbR und die Gesellschafter W und P den oben bezeichneten Grundbesitz an Frau P verkauft. Zu Gunsten der Käuferin ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden. Mit Schreiben vom hat die beurkundende und bevollmächtigte Notarin einen Antrag der Herren W... und P... beim Grundbuchamt Schwabach eingereicht, mit dem die Berichtigung des Grundbuchs durch Löschung des Vorkaufsrechts begehrt wurde. Zur Begründung wurde angeführt, dass das auf den ersten Verkaufsfall beschränkte Vorkaufsrecht erloschen sei, weil der Grundbesitz auf andere Weise als durch Verkauf übergegangen sei. Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Nach Auffassung des Rechtspflegers ist das Vorkaufsrecht nicht erloschen, da der Grundbesitz ohne Änderung der Identität des Rechtsträgers auf die derzeit eingetragene Gesellschaft des bürgerlichen Rechts übergegangen sei und die Umwandlung der Kommanditgesellschaft in die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts keine verkaufsersetzende sonstige Veräußerung darstelle. Hiergegen hat Frau P... mit Schreiben vom Beschwerde eingelegt. Sie hält sich für beschwerdebefugt. In der Sache macht sie im Wesentlichen geltend, dass durch den Austausch der Gesellschafter und den Wechsel von einer juristischen Person zu einer "dritten

4 Einzelperson" die Eigentümer zum Zeitpunkt der Bestellung des Vorkaufsrechts nicht mehr mit den Eigentümern im Zeitpunkt des Verkaufs im Januar 2011 identisch seien, weswegen das Vorkaufsrecht erloschen sei. Die Stadt X verteidigt die angefochtene Entscheidung und beantragt die Zurückweisung der Beschwerde. Auch die Vorkaufsberechtigte sieht im Gesellschafterwechsel und im Übergang zur GbR keine Umstände, die zum Erlöschen des Vorkaufsrechts geführt haben. Mit Verfügung vom ist auf die Bedenken des Senats hinsichtlich der Beschwerdeberechtigung der Beschwerdeführerin hingewiesen worden. In Erwiderung hierauf hat die Beschwerdeführerin ihre gegenteilige Auffassung bekräftigt. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen. II. Die nach 71 GBO statthafte Beschwerde ist nicht zulässig. Die Beschwerdeführerin ist nämlich nicht beschwerdebefugt. Im Falle der Zurückweisung eines Eintragungsantrags, wozu auch der Antrag auf Löschung eines Rechts gehört, deckt sich die Beschwerdeberechtigung mit dem Antragsrecht (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., 71 Rn. 63). Antragsberechtigt nach 13 Abs. 1 Satz 2 GBO ist nur der unmittelbar Beteiligte, d. h. derjenige, dessen dingliche Rechtsstellung durch die betreffende Eintragung einen Gewinn erfährt oder einen Verlust erleidet. Gewinnender Teil ist derjenige, dessen Begünstigung unmittelbar bezweckt wird. Dies ist bei der vorliegend erstrebten Grundbuchberichtigung der Eigentümer; allein er erreicht durch die beantragte Löschung einen unmittelbaren Vorteil. Der Berechtigte einer Auflassungsvormerkung, dem bei einer vormerkungswidrigen Eintragung im Übrigen kein Berichtigungsanspruch nach 894 BGB zusteht (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 71. Aufl., 888 Rn. 2 m. w. N.), ist nur mittelbar betroffen. Sein wirtschaftliches Interesse an der Löschung des Rechts führt nicht zu einem Antragsrecht, mithin auch nicht zu einer Beschwerdebefugnis (vgl. OLG Düsseldorf Rpfleger 2007, 69; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann-Briesemeister, Grundbuchrecht, 6. Aufl., 71 Rn. 70; Meikel- Streck, GBO, 10. Aufl., 71 Rn. 121). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin beziehen sich die vorgenannten Zitate auf vergleichbare Fallgestaltungen. Unzutreffend ist auch die Behauptung, die zitierte

5 Rechtsprechung sei durch Entscheidungen des BGH überholt; im Gegenteil: in dem von der Beschwerdeführerin angeführten Urteil des BGH vom (abgedruckt u. a. in MittBayNot 2011, 135) wird unter Bezugnahme auf die genannte Entscheidung des OLG Düsseldorf ausgeführt, dass " auf der Ebene des formellen Grundbuchrechts... eine isolierte... Löschung des Grundpfandrechts durch den Vormerkungsberechtigten daran (scheitere), dass ihm die nach 13 GBO erforderliche Antragsbefugnis fehlt " (vgl. II. 2 c der Entscheidungsgründe). Das Rechtsmittel hat somit schon aus formellen Gründen keinen Erfolg. Es wäre im Übrigen auch nicht begründet. Der Senat teilt die Auffassung des Rechtspflegers, dass der Grundbesitz ohne Änderung der Identität des Rechtsträgers auf die derzeit eingetragene Gesellschaft des bürgerlichen Rechts übergegangen ist und eine sonstige verkaufsersetzende Veräußerung nicht vorliegt, weshalb das Vorkaufsrecht nicht - wie die Beschwerdeführerin meint - erloschen ist. Dies stimmt mit der Rechtsprechung des BGH überein. Der BGH hat wiederholt entschieden, dass bei einer Umwandlung einer Personengesellschaft in eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (wegen Wegfalls des Merkmals "Betrieb eines Handelsgewerbes") sich nur der rechtliche Charakter der Gesellschaft ändert, die Identität aber gewahrt bleibt (vgl. BGH, Urt. v , Az. II ZR 202/60, Tz. 23 ; BGH NJW 1971, 1698; siehe auch BGHZ 146,341). An der Identität der Gesellschaft ändert auch ein Gesellschafterwechsel nichts (vgl. Ebenroth/Boujong/Joost/Strohn, HGB, 2. Aufl., 105 Rnrn. 154 u. 163). Es handelt sich bei der GbR somit um dieselbe Gesellschaft -allerdings in anderer Rechtsform-, welche im Jahr 1926 das Vorkaufsrecht bestellt hat. Dieses war daher zum Zeitpunkt des Verkaufs im Januar 2011 nicht erloschen (vgl. auch Gutachten des Informationsdienstes des Deutschen Notarinstitus, DNotI-Report 2011, 97). Der Rechtspfleger hat deshalb den Antrag auf Grundbuchberichtigung durch Löschung des Vorkaufsrechts zu Recht wegen eines unbehebbaren Eintragungshindernisses zurückgewiesen. III. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

6 Bei der Festsetzung des Geschäftswertes hat der Senat die Hälfte des Verkehrswertes des verkauften Grundbesitzes zu Grunde gelegt (vgl. auch Zöller-Herget; ZPO, 29. Aufl., 3 Rn. 16 unter "Vorkaufsrecht"). Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor. Breitinger Trabold Müller Vorsitzender Richter Richterin Richter am Oberlandesgericht am Oberlandesgericht am Oberlandesgericht.