LEHRSTUHL FÜR BÜRGERLICHES RECHT, DEUTSCHES, EUROPÄISCHES UND INTERNATIONALES ZIVILPROZESSRECHT WS 2012/2013 PROFESSOR DR.

Transkript

1 Klausur: Der undankbare Cousin Bernd Behrends (B) bittet seinen vermögenden Cousin Alfred Ahrends (A) ihm eines seiner Grundstücke in der Oststadt von Hannover zu verkaufen. A, der seine Grundstücke eigentlich nicht verkaufen will, willigt um der familiären Verbundenheit willen ein. Er geht dabei davon aus, dass der B das Grundstück für sich nutzen wolle, was dieser ihm auch deutlich macht. Daher verkauft A dem B das Grundstück im Rahmen eines Notartermins zu einem besonders günstigen Preis von ,- und lässt es auf. Die notariell beurkundete Auflassungserklärung reicht B umgehend beim Grundbuchamt ein. Anstatt das Grundstück selbst zu nutzen, veräußert B das betreffende Grundstück zwei Wochen später durch notariell beurkundeten Kaufvertrag für ,- an Clemens Cramer (C) und lässt es in notariell beurkundeter Form auf. Auch diese Auflassungserklärung reicht B beim Grundbuchamt ein. Außerdem stellt der Notar für C einen Antrag auf Eintragung als neuer Eigentümer. Als A hiervon Kenntnis erlangt, ist er erbost und will von der Übereignung an B nichts mehr wissen. Er widerruft seine Auflassungserklärung und teilt dies dem Grundbuchamt mit. Dennoch trägt das Grundbuchamt den C ohne Zwischeneintragung des B als Eigentümer als neuen Eigentümer ein. Hat C das Eigentum an dem Grundstück erworben?

2 Lösungsskizze A. Eigentumserwerb des C von B I. Einigung, 925 I BGB (+) II. Eintragung, 873 I BGB (+) III. Einigsein (+) IV. Berechtigung des Veräußerers? 1. Eigentum des B B könnte das Eigentum am Grundstück von dessen ursprünglichem Eigentümer A erworben haben. a. Einigung, 873, 925 I BGB (+) b. Eintragung (-), Eigentümer blieb daher der A 2. Veräußerung mit Einwilligung des Eigentümers? [Problem 1] B hätte dann als Berechtigter an den C veräußert, wenn er gemäß 185 I BGB mit Einwilligung des A gehandelt hätte. a. Ausdrückliche Einwilligung (-) b. Konkludente Einwilligung? Auflassungserklärung des A muss nach 133, 157, 242 BGB ausgelegt werden. Grundsatz: Auflassungserklärung des Veräußerers (A) ist i.d.r. nach Treu und Glauben so auszulegen, dass sie eine Ermächtigung zur Weiterveräußerung auch ohne vorherige Eintragung des Auflassungsempfängers (B) beinhaltet. Ausnahme: wenn der Grundstückserwerb durch einen Dritten der vertraglichen Zweckbestimmung zuwiderläuft. Maßgeblich ist dabei das für den Auflassungsempfänger erkennbare Vorhandensein oder Fehlen eines besonderen Interesses des Veräußerers, dass das Grundstück gerade von ihm, dem Auflassungsempfänger, erworben werden soll. Anwendung auf den Fall: A hat dem B das Grundstück nur wegen der familiären Verbundenheit aufgelassen. Er ging da-

3 von aus, dass B das Grundstück für sich nutzen wolle und teilte dem B dies auch mit. Daher war für B als Auflassungsempfänger erkennbar, dass A ein besonderes Interesse am Eigentumserwerb gerade durch B hatte. Dieses Interesse ist Geschäftsgrundlage des notariellen Kaufvertrages geworden. Zwischenergebnis: konkludente Einwilligung (-) (a.a. schwer vertretbar) [Hinweis für die Korrektoren: Das Erkennen dieses Prüfungspunktes ist nur von den besseren Kandidaten zu erwarten. Für eine positive Bewertung reicht es aus, wenn die Kandidaten Problembewusstsein zeigen und den Gedanken von Treu und Glauben aufgreifen.] V. Erwerb vom Nichtberechtigten, 892 I BGB 1. Verkehrsgeschäft (+) 2. Rechtsschein des Grundbuchs (-), da B nicht durch eine Eintragung im Grundbuch als Verfügender legitimiert ist. 3. Zwischenergebnis: gutgläubiger Erwerb (-) B. Eigentumserwerb mittels eines von B erworbenen Anwartschaftsrechts Wenn B ein Anwartschaftsrecht erworben hat, könnte er dieses auf C übertragen haben und dieses könnte in der Folge zum Vollrecht Eigentum erstarkt sein. Die Übertragung des Anwartschaftsrecht als wesensgleiches Minus zum Vollrecht folgt dabei im Prinzip den Regeln über den Eigentumserwerb; diese werden im Wesentlichen analog anwendet. I. Dingliche Einigung 1. Ausdrückliche Einigung (-) 2. Konkludente Einigung? [Problem 2] Diese könnte in der Vereinbarung zwischen B und C, das Grundstück an C zu übereignen, mit enthalten sein. a. h.l. und Rspr.: dingliche Einigung über den Eigentumsübergang ist nach 140 BGB in eine Einigung über den Übergang des Anwartschaftsrechts umzudeuten. Dies setzt voraus, dass der Eigentumsübergang gescheitert ist, aber ein

4 Anwartschaftsrecht besteht. Hier: Wenn wie hier das Grundstück bereits an den Erwerber aufgelassen wurde, ist ein Anwartschaftsrecht entstanden. Nach dieser Meinung liegt eine dingliche Einigung über den Übergang des Anwartschaftsrechts vor. b. a.a.: Eine Umdeutung nach 140 BGB ist nicht erforderlich; die Einigung über den Eigentumserwerb ist schlicht als eine Einigung über den Übergang des Anwartschaftsrechts auszulegen. c. Stellungnahme: nicht erforderlich, da beide Ansichten zum gleichen Ergebnis kommen; Einigung (+) II. Eintragung 1. (P) Ist Eintragung analog 873 I BGB erforderlich? [Problem 3] a. h.l.: Anwartschaftsrecht ist nicht eintragungsfähig; daher kann seine Übertragung nicht eingetragen werden; die Eintragung ist daher entbehrlich. b. a.a.: Anwartschaftsrecht ist zwar nicht eintragungsfähig. Als Minus ist jedoch die Stellung eines Antrags beim Grundbuchamt auf Eigentumsumschreibung zu Gunsten des Erwerbers des Anwartschaftsrechts zu verlangen. Aus dem SV geht nicht ausdrücklich hervor, dass das hier geschehen ist. Jedoch ist dennoch davon auszugehen, weil wegen des Antragsgrundsatzes des 13 I GBO ansonsten der C nicht später als Eigentümer eingetragen worden wäre. c. Stellungnahme: nicht erforderlich, da beide Ansichten zum gleichen Ergebnis kommen. 2. Zwischenergebnis: Eintragung nicht erforderlich. III. Einigsein (+), notariell beurkundete Einigung ist analog 873 II BGB unwiderruflich IV. Berechtigung des B? [Problem 4] 1. (P) Wann erwirbt der Auflassungsempfänger (B) vor der Eintragung als Eigentümer ein Anwartschaftsrecht am Grundstück?

5 a. e.a. 1 : Auflassungsempfänger erlangt schon mit bindender Auflassung ein dingliches Anwartschaftsrecht am Grundstück. Hier: Auflassung war nach 873 II BGB bindend. Der später erklärte Widerruf des A ist unbeachtlich. Anwartschaftsrecht des B ist entstanden. b. BGH 2 und h.l. 3 : Auflassungsempfänger erwirbt erst dann ein Anwartschaftsrecht, wenn er nach der bindenden Auflassung einen Antrag auf Eintragung ins Grundbuch stellt oder wenn sein Anspruch auf Eigentumsübergang durch eine Vormerkung nach 883 I BGB gesichert ist. Begründung: Erst nach Stellung des Eintragungsantrags ist der Auflassungsempfänger vor späteren Verfügungen des Eigentümers geschützt. Denn 17 GBO gewährleistet, dass sein Antrag vor evtl. späteren Anträgen bearbeitet wird. Eine Antragstellung durch den Veräußerer genügt nicht, da dieser seinen Antrag jederzeit zurücknehmen kann ( 31 GBO). Hier: Aus dem SV geht nicht hervor, dass B einen Antrag auf Eintragung seiner selbst als Eigentümer gestellt hat. Auch eine Vormerkung liegt nicht vor. Hiernach besteht kein Anwartschaftsrecht. c. a.a. 4 : Eine Vormerkung ist zwingend erforderlich; der Antrag auf Eintragung bewirkt keine ausreichende Sicherung, da eine bloße Verfahrensvorschrift wie 17 GBO nicht zum Entstehen materiell-rechtlicher Positionen führen kann. Hiernach wäre auch kein Anwartschaftsrecht entstanden. d. Stellungnahme: Die erste Ansicht rechtfertigt ihre Position damit, dass es unpraktikabel sei, vom Ersterwerbers das Stellen eines Eintragungsantrags zu verlangen. Das überzeugt aber nicht: Ein Anwartschaftsrecht zeichnet sich dadurch aus, 1 Reinicke/Tiedtke, NJW 1982, 2281; Staudinger-Pfeifer, 13. Bearbeitung, 2007, 925 Rn BGHZ 45, 186 (190 f.); 106, 108 (111). 3 MüKO-Kanzleiter, 5.Aufl., 2009, 925 Rn.37; Soergel-Stürner, 13.Aufl., 2002, 873 Rn.14a; Staudinger- Gursky, 13. Bearbeitung, 2007, 873 Rn.183; Erman-Lorenz, 12. Aufl., 2008, 925 Rn.56; Palandt-Bassenge, 69.Aufl., 2010, 925 Rn.24; Baur/Stürner, 18.Aufl., 2009, 19 Rn.15 ff. 4 Medicus/Petersen, BR, 22.Aufl., 2009, Rn.469.

6 dass der Veräußerer die erlangte Rechtsstellung nicht mehr einseitig beseitigen kann. Diese erhält der Erwerber aber erst mit der Stellung eines Antrags auf Eintragung; erstgenannte Ansicht ist daher abzulehnen (a.a. mit entsprechender Begründung vertretbar). Auf die Unterschiede zwischen der zweiten und dritten Ansicht ist nicht einzugehen, da sie zum gleichen Ergebnis kommen. [Hinweis für die Korrektoren: Eine detaillierte Kenntnis des Streitstandes in Rspr. und Literatur wird von den Kandidaten nicht erwartet. Es reicht aus, wenn sie das Problem erkennen und diskutieren.] 2. Zwischenergebnis: Berechtigung des B (-) V. Erwerb vom Nichtberechtigten (-), das Anwartschaftsrecht kann nicht eingetragen werden, daher mangelt es an einem Anknüpfungspunkt für den nach 892 I S.1 BGB erforderlichen Rechtsschein des Grundbuchs. VI. Ergebnis Eigentumserwerb mittels eines von B erworbenen Anwartschaftsrechts (-) C. Gesamtergebnis C hat kein Eigentum am Grundstück erworben. [Hinweis für die Korrektoren: Für das Bestehen der Klausur ist es ausreichend, wenn die Kandidaten grds. zwischen dem Eigentumserwerb und der Übertragung des Anwartschaftsrechts unterscheiden und eines der vier Probleme des Falles erkennen und einigermaßen argumentativ sauber lösen.]