PÜ BGB GK III Wintersemester 2008 / 2009

Transkript

1 PÜ BGB GK III Wintersemester 2008 / 2009 Fall 12 - Lösungsskizze: Die vorgemerkte Hühnerfarm Ausgangsfall Ansprüche des K gegen V K könnte gegen V einen Anspruch auf Übereignung und Übergabe des Farmgrundstücks aus Kaufvertrag gem. 433 I 1 haben. A. Kaufvertragsschluss (formgerecht, 311b I 1) (+) B. Unmöglichkeit, 275 I Unmöglichkeit = (Grds. dauerhafte) Unerbringlichkeit der Leistung für den Schuldner I. Wirksame Übereignung an A, gem. 873, 925 Vss. der Übereignung von Grundstücken: 1) Auflassung nach 925 2) Eintragung 3) Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung 4) Berechtigung II. 1. Einigung, Eintragung, Einigsein, Berechtigung (+): Merke: Der Verfügende ist auch nach der Eintragung der Vormerkung noch der dinglich Berechtigte! 2. Rückbeschaffung scheidet wegen der Weigerung des A aus. Relative Unwirksamkeit gem. 883 II Das setzt voraus, dass K eine Vormerkung erworben hat und die Übereignung an A den gesicherten Anspruch des K vereiteln oder beeinträchtigen würde. 1. Bestehen einer Vormerkung zugunsten des K Vss. der Vormerkung: 1) Bewilligung, 885 I 1 2) Eintragung der Vormerkung, 883 I 1, 885 I 1 3) Berechtigung 4) Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung, 883 I a) Bewilligung einer Vormerkung durch V, 885 (+)

2 2 Bewilligung: Einseitiges Rechtsgeschäft, das idr in der formalrechtlichen Eintragungsbewilligung des 19 GBO enthalten ist. b) Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch, 883 I 1, 885 I 1 c) Berechtigung des V (+) d) gesicherter schuldrechtlicher Anspruch auf dingliche Rechtsänderung, 883 I hier: (+), Anspruch auf Eigentumsverschaffung gem. 433 I 1 e) Zwischenergebnis: Vormerkung zugunsten des K (+) 2. Vormerkungswidrige Verfügung nach Eintragung a) Verfügung Def.: Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, das unmittelbar auf den Bestand eines Rechts einwirkt, durch Aufhebung, Übertragung, Inhaltsänderung oder Belastung. Hier: Übereignung (+) b) Nach Eintragung der Vormerkung (+) c) Durch die Übereignung an A wird (= würde ohne die Vormerkungswirkung) die geschuldete und vormerkungsgesicherte Übereignung an K vereitelt. 3. Vormerkungswirkung: Relative Unwirksamkeit der Übereignung an A K gegenüber ist daher V noch immer Eigentümer des Grundstücks Unmöglichkeit isd 275 daher (-) C. K hat folglich gegen V einen Anspruch auf Übereignung und Übergabe des Grundstücks aus Kauf gem. 433 I 1. Dieser Anspruch wird im Dezember fällig. Ansprüche des K gegen A A. 894 Vssn. der Grundbuchberichtigung: 1. Grundbuch unrichtig in Ansehung eines dingl. Rechts 2. Aktivlegitimation des AStellers (materielle Berechtigung) 3. Passivlegitimation des AGegners (Innehabung der Buchposition) (-), das Grundbuch ist nicht unrichtig.

3 3 B. 888 I Fall 1 I. Eigentumserwerb des A ist ggü. K gem. 883 II unwirksam. II. Deshalb kann K von A die grundbuchrechtliche Bewilligung ( 19 GBO) seiner Eintragung auf die Auflassung zwischen V und K hin verlangen. C. 812 I 1 Fall 2 (-) Vorrang der Leistungskondiktion: V hat an A geleistet (=Eigentum verschafft) D. 823 I I. Anwartschaftsrecht is eines sonstigen Rechts : (-), da keine Auflassung vorliegt. II. Vormerkung= sonstiges Recht isd 823 I: Die Vormerkung ist zwar von 823 I geschützt, jedoch liegt wegen 883 II keine Rechtsverletzung vor! (-) Variante 1 Herausgabeanspruch des K gegen H K könnte gegen H einen Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks gem. 985 haben. A. K = Eigentümer I. Ursprünglich V II. Übereignung V K, 873, 925 (+) B. H = Besitzer (+) C. H dürfte kein Recht zum Besitz haben, 986 I. Ein solches könnte sich aus dem Pachtvertrag ergeben. I. Grundsatz: Pachtvertrag gibt nur Besitzrecht ggü. Verpächter, vgl., 581 I 1 II. Aber: Das Besitzrecht des H könnte sich durch den Eintritt des K in die Verpächterrolle ergeben gem. 581 II, 578 I, 566 Problem: Bewirkt die Vormerkung zugunsten des K, dass der Pachtvertrag ihm ggü. unwirksam gem. 883 II ist? 1. Wirksame bestellte Vormerkung (+) s. Ausgangsfall 2. Verfügung: (-) Verpachtung ist Verpflichtungsgeschäft. Analogie?

4 4 Vss. einer Analogie: 1) Vergleichbare Interessenlage 2) Keine Regelung (= Lücke) 3) Planwidrigkeit der Lücke a) Vergleichbare Interessenlage 566 I steht in der faktischen Wirkung einem dinglichen Nutzungsrecht gleich, wogegen der 883 II aber schützen würde. Es werden daher zwei vergleichbare Sachverhalte vom Gesetz verschieden behandelt. b) Planwidrige Gesetzeslücke (str.) (1) BGH + großer Teil der Lit. (-), es fehlt an der planwidrigen Gesetzeslücke. Argumente: 566 liegt der Gedanke des sozialen Mieterschutzes zugrunde Mieter/Pächter hat idr keinen Anlass, ins Grundbuch zu schauen Erwerber hingegen kann bei Erwerb normalerweise wahrnehmen, dass das Grundstück vermietet / verpachtet worden ist. Die Vormerkung sichert nur Eigentumserwerb, der durch die Verpachtung nicht in Frage gestellt sei jene könne den Interessen des Erwerbers ja sogar entsprechen, da er immerhin grundsätzlich auch den Pachtzins erhalte. (2) H. Lit.: (+), es liegt eine planwidrige Gesetzeslücke vor und 883 II muss analog angewandt werden. dinglich Nutzungsberechtigter wird nicht geschützt (er muss sich die Vormerkung entgegenhalten lassen) obligatorisch Berechtigter erst recht nicht (argumentum a forteriori) Zweck der Vormerkung: Sicherung des Berechtigten gegen die Vertragsuntreue des Verpflichteten, wie sie auch in der Verpachtung zum Ausdruck kommt. Dass kein Anlass zur Grundbucheinsicht bestehe, ist ein Zirkelschluss, denn gerade die

5 5 analoge Anwendung des 883 II gibt einen solchen Anlass. Im Gegenteil kann sich der Mieter vor Vertragsabschluss durch Grundbucheinsicht recht effektiv gegen böse Überraschungen schützen, während der Erwerber von einer Verpachtung nach Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts und Vormerkungseintragung regelmäßig überrascht werde. Entspricht die Verpachtung wirklich einmal den Interessen des Erwerbers, kann er ihr durch Genehmigung zur Wirksamkeit verhelfen Der soziale Mieterschutz ist nur von verfassungsrechtlicher Bedeutung im Rahmen der Wohnraummiete (sehr wichtiges Argument) Mit der wohl herrschenden Lehre ist deshalb 883 II auf die Verpachtung eines Grundstücks analog anzuwenden. (a. A. sehr gut vertretbar!) III. Daher ist der Pachtvertrag gegenüber dem K analog 883 II relativ unwirksam; H kann aus ihm kein Recht zum Besitz gem. 986 I herleiten. D. Anspruch (+); E. ein Anspruch aus 812 I 1 Fall 2 besteht demgegenüber wohl jedenfalls wegen des Subsidiaritätsgrundsatzes nicht. Variante 2 K könnte durch Auflassung und Eintragung Eigentum an dem Farmgrundstück gem. 873 I, 925 erworben haben. I. Auflassung isd 873 I, 925 I 1 (+) II. Eintragung (+) III. Einigsein (+) IV. Berechtigung (-) gutgläubiger Erwerb nach 892? 1. Es geht um den verkehrsgeschäftlichen Erwerb eines Grundstücksrechts. 2. Grundbuch unrichtig; aber V war durch GB legitimiert (=Rechtsschein) 3. K hatte keine (positive) Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs.

6 6 4. Kein Widerspruch (-): Vor Rechtserwerb wurde Widerspruch eingetragen. a) Problem: Aber die Vormerkung stand schon vorher im GB. Es ist also zu prüfen, ob eine wirksame Vormerkung isd 883, 885 zugunsten des K entstanden ist. (1) Gesicherte Forderung (+), Übereignungsanspruch gegen V (2) Bewilligung des V (+) (3) Eintragung des K (+) (4) Berechtigung des V (-) (5) Redlicher (Erst-)Erwerb der Vormerkung? Möglichkeit ist allgemein anerkannt, gem. 892, 893 analog (aa 893 direkt, aa 893 analog) aa) verkehrsgeschäftlicher Erwerb (+) bb) Rechtsschein des Grundbuchs zugunsten des V (+) cc)keine Kenntnis des K von der Unrichtigkeit (+) dd) kein Widerspruch bei Eintragung der Vormerkung (+) a) Damit hat K eine Eigentumsvormerkung redlich (erst- )erworben. 2. Nach 883 II bietet die Vormerkung Schutz vor beeinträchtigenden Verfügungen (Verfügungsschutz bzw. Sukzessionsschutz). K möchte den gesicherten Anspruch durchsetzen und das vorgemerkte Recht erwerben es geht ihm also um Erwerbsschutz. Problem: Widerspruch ist keine Verfügung. Daher an sich kein Schutz durch die Vormerkung! aber Zweck der Vormerkung es soll die dingliche Wirkung des Anspruchs vorweggenommen werden (so schon das Reichsgericht). K soll also als Inhaber einer Eigentumsvormerkung seinen Übereignungsanspruch auch durchsetzen können. Str. ist nur wie das zu geschehen hat: a) H.M.: Es bedarf keiner Mitwirkung des E der Widerspruch bewirkt keine Grundbuchsperre und maßgeblicher Zeitpunkt für die Bewertung des redlichen Erwerbs ist die Vormerkungsentstehung. b) A.A.: E hat über 888 der Übereignung zuzustimmen. Ansonsten gestaltet die Vormerkung die

7 7 Gutglaubensvorschriften zu sehr um. Bis zur Genehmigung durch E ist die Übereignung unwirksam. Gegenargument: Das würde die Natur des 888 grundlegend verändern: vom formalen zum materiellen Anspruch. 3. Ergebnis: K kann daher (gutgläubig) gem. 873, 925, 892 I 1 Eigentum erwerben. Variante 3 D könnte gem. 873 I, 925 Eigentum an dem Grundstück erworben haben. A. Auflassung (+), zwischen V und D am B. Eintragung des D (+), am C. Einigsein (+) D. Berechtigung des V (-) E. gutgläubiger Erwerb gem. 892? I. Verkehrsgeschäft (+) II. Grundbucheintragung des Veräußerers V (+) III. keine Kenntnis des D von der Nichtberechtigung des V (+) IV. kein Widerspruch Im Zeitpunkt des möglichen Eigentumserwerbs (01.12.): Widerspruch (+) Aber: Wie in Variante 2: Jedoch könnte D gleichwohl gutgläubig Eigentum erwerben, wenn er vor Eintragung des Widerspruchs im August eine Eigentumsvormerkung erworben hätte, die für ihn die Möglichkeit des Rechtserwerbs konserviert. Der Buchberechtigte V hat dem D keine Vormerkung bestellt. D könnte die Vormerkung aber im Wege des Zweiterwerbs von K erworben haben. Die Vormerkung haftet als akzessorisches Sicherungsmittel an der gesicherten Forderung und wird daher zusammen mit dieser -analog 401 I - übertragen. 1. Abtretung der Forderung nach 398 Hier: Abtretung des Anspruchs aus 433 I 1 auf Übereignung und Übergabe des Grundstücks am Übergang der Vormerkung: K müsste zunächst die Vormerkung erworben haben. a) Gesicherter Anspruch, Bewilligung, Eintragung: (+); jedoch fehlte die Berechtigung und auch der gute Glaube isd 892 I 1.

8 8 b) Eine Vormerkung zugunsten des K ist daher nicht entstanden, D konnte die Vormerkung daher auch nicht analog 401 I erwerben. 3. Möglicherweise konnte D jedoch seinerseits die (nicht bestehende) Vormerkung gutgläubig erwerben (so genannter redlicher Zweiterwerb). a) H.L.: (-); Es liegt kein Rechtsgeschäft isd 892 vor, da die Vormerkung akzessorisch nach 401 analog übergeht. Es gibt keinen gutgläubigen Erwerb bei einem gesetzlichen Tatbestand. b) BGH und andere: (+) Parallelität zur Hypothek: hier ist der redliche Zweiterwerb anerkannt. Gegenargument: Bei der Hypothek gibt es erstens nur formpflichtige Übertragungen (vgl. 1154) und zweitens einen Rechtsscheinsträger: den Hypothekenbrief. Hiergegen: Auch bei der Vormerkung hat man einen Rechtsscheinsträger in Form des Grundbuchs (vgl. gesetzliche Vermutung des 891) Auch liegt ein Rechtsgeschäft zugrunde: die Abtretung der Forderung. Zudem wäre die Verkehrsfähigkeit der Vormerkung erheblich vermindert, wenn man den redlichen Zweiterwerb verneinen würde. c) Ist danach ein redlicher Zweiterwerb analog 892, 893 immer dann möglich, wenn der Zedent im Grundbuch als Vormerkungsberechtigter ausgewiesen ist, so konnte der redliche D hier mangels am eingetragenen Widerspruchs des E die Vormerkung redlich erwerben sie ist in seiner Person entstanden E. D hat gutgläubig Eigentum an dem Grundstück erworben.