FB 8.2 WAS LANGE WÄHRT :

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1 FB 8.2 WAS LANGE WÄHRT : Grundstückserwerb vom Bucheigentümer, Bösgläubigkeit des Erwerbers vor Eintragung, Verfügungsverbot gegenüber dem Veräußerer, Widerspruch zugunsten Nichtberechtigter Gliederung: Mögliche Schritte des E um seine Eintragung zu erreichen I. Vorüberlegung II. Anspruch des E gegen K aus 894 BGB auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung 1. Unrichtigkeit des Grundbuchs a) Ausgangslage b) Eigentumserwerb durch K aa) Einigung (Auflassung) bb) Eintragung cc) Einigsein dd) Berechtigung der B-GmbH - Rechtsinhaberschaft (1) Voreintragung der B-GmbH (2) Erwerb durch Rechtsgeschäft (3) Keine positive Kenntnis des K von der Nichtberechtigung (4) Kein Widerspruch eingetragen ee) Berechtigung der B-GmbH Verfügungsbefugnis (1) Verfügungsverbot (2) Eingreifen von 878 BGB c) Ergebnis III. Anspruch aus 1004 Abs. 1 BGB IV. Anspruch aus 812 Abs. 1 Satz 1, 2. Alt. BGB Seite 1 von 5

2 Lösung: Mögliche Schritte des E um seine Eintragung zu erreichen I. Vorüberlegung Zunächst könnte man überlegen, ob E sich direkt an das Grundbuchamt wenden und dort seine Eintragung beantragen könnte. Dies wäre hier jedoch der falsche Ansatzpunkt. Da derzeit K als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann E wegen 19 GBO (Bewilligungsgrundsatz) ohne dessen Mitwirkung die eigene Grundbucheintragung nicht erreichen. Ist zwischen K und E streitig, wer Eigentümer des Grundstücks ist, so soll dies nicht durch das Grundbuchamt geklärt werden, sondern in einem Prozess zwischen E und K. Deshalb hat der Gesetzgeber in 894 BGB einen materiell-rechtlichen Anspruch des wahren Berechtigten gegen den zu Unrecht Eingetragenen auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung geschaffen. Anmerkung: Dieser Anspruch dient bei Grundstücken ergänzend zu den Ansprüchen aus 985, 1004 BGB zur Verwirklichung der Eigentümerstellung. Die Parallelen zeigen sich etwa, wenn man bedenkt, dass es bei 985 BGB, genauso wie bei 894 BGB, unter anderem darum geht, den Rechtsscheintatbestand zugunsten des Nichtberechtigten (im einen Fall Besitz, im anderen Fall die Grundbucheintragung) zu beseitigen. Im Streitfall kann gem. 894 ZPO die Zustimmungserklärung des Beklagten letztlich durch ein rechtskräftiges Urteil fingiert werden. Mit einem solchen Urteil kann der Kläger sich dann an das Grundbuchamt wenden. II. Anspruch des E gegen K aus 894 BGB auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung In Betracht kommt ein Anspruch des E gegen K auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung aus 894 BGB. Dies setzt voraus, dass die Eintragungen im Grundbuch unrichtig sind, und zwar zulasten des E und zugunsten des K. Hier ist K als Eigentümer eingetragen. Es ist also zu klären, ob insoweit das Grundbuch unrichtig und E der wirkliche Eigentümer ist. Anmerkung: Die Unrichtigkeit des Grundbuchs isv. 894 BGB kann neben der Eigentümerstellung alle anderen eintragungsfähigen Rechte, wie etwa Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte oder eine Vormerkung betreffen Unrichtigkeit des Grundbuchs Das Grundbuch ist dann unrichtig, wenn die aus ihm hervorgehende Rechtslage nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein nicht bestehendes Recht eingetragen ist oder ein bestehendes Recht nicht eingetragen ist. Demnach ist das Grundbuch unrichtig, wenn K nicht Eigentümer des Grundstücks ist. a) Ausgangslage Ursprünglich war E Eigentümer des Grundstücks. Dass die B-GmbH als Eigentümerin eingetragen war, konnte auf die materielle Rechtslage abgesehen von dem hier nicht gegebenen Tatbestand der Ersitzung gem. 900 BGB keinerlei Einfluss haben. b) Eigentumserwerb durch K K könnte aber durch Übertragung von der B- GmbH Eigentümer des Grundstücks geworden sein. Dies setzt zunächst gem. 873 Abs. 1 BGB Einigung und Eintragung voraus. aa) Einigung (Auflassung) Dadurch, dass K und G in dem Notartermin vom die Auflassungsurkunde unterzeichneten, liegt eine Einigung vor. Da G als Geschäftsführer gem. 35 I GmbHG für die B-GmbH vertretungsberechtigt war und auch in deren Namen handelte, somit die B-GmbH wirksam durch G vertreten wurde, wirkt diese Einigung für und wider die B-GmbH. Ferner müsste der Formvorschrift des 925 Abs. 1 Satz 1 BGB genügt worden sein. Auch bei einem Vertragsschluss durch Stellvertreter ist eine gleichzeitige Anwesenheit beider Teile vor dem Notar im Sinne von 925 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben, wenn wie hier der Stellvertreter im Notartermin zugegen ist. Demnach liegt eine formgerechte Auflassung vor. bb) Eintragung Die nach 873 Abs. 1 BGB erforderliche Eintragung des K erfolgte am Anmerkung: Bei diesem Punkt darf man sich nicht durch die zwischen Auflassung und Eintragung liegenden Ereignisse verwirren lassen. 1 Palandt/Bassenge 894 Rn. 2. Seite 2 von 5

3 Auch die Frage, ob das Grundbuchamt die Eintragung hätte vornehmen dürfen ist für die materiell-rechtliche Wirkung der Eintragung unerheblich. Es kommt also nur darauf an, ob K überhaupt eingetragen worden ist. cc) Einigsein Da eine notarielle Beurkundung der Auflassung erfolgt ist, konnte die B-GmbH die Verfügung gem. 873 Abs. 2 BGB nicht mehr widerrufen, so dass die Frage, ob noch vor der Eintragung des K ein Widerruf der Auflassung erfolgte, gegenstandslos ist. dd) Berechtigung der B-GmbH - Rechtsinhaberschaft Da die B-GmbH nicht Eigentümerin des Grundstücks war, verfügte sie allerdings insoweit als Nichtberechtigte. Die fehlende Berechtigung der B-GmbH könnte aber durch einen Tatbestand des gutgläubigen Erwerbs überwunden werden. Bei Rechten an Grundstücken richtet sich dieser nach 892 BGB. Danach setzt ein gutgläubiger Eigentumserwerb voraus, dass der Veräußerer im Grundbuch als Berechtigter eingetragen ist (1), dass es sich um einen Erwerb durch Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts handelt (2), der Erwerber keine positive Kenntnis von der fehlenden Berechtigung des Veräußerers hat (3) und kein Widerspruch gegen die Eintragung des Veräußerers im Grundbuch eingetragen ist (4). (1) Voreintragung der B-GmbH Laut Sachverhalt war die B-GmbH als Eigentümerin eingetragen. (2) Erwerb durch Rechtsgeschäft Es handelte sich vorliegend auch um einen rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb im Sinne eines echten Verkehrsgeschäfts. Anmerkung: Die Gutglaubensvorschriften greifen allgemein, d.h. auch bei 932 BGB nur bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb, d.h. nicht bei Erwerb kraft Gesetzes oder durch Hoheitsakt. Durch Verkehrsgeschäft bedeutet durch ein Geschäft, bei dem auf Erwerberseite mindestens eine Person beteiligt ist, die nicht auch auf der Veräußererseite beteiligt ist. Besteht eine wirtschaftliche Identität zwischen Veräußerer und Erwerber, wie z.b. wenn der Alleingesellschafter einer GmbH dieser ein Grundstück übereignet, braucht der Erwerber nicht durch die Gutglaubensregelungen geschützt zu werden. Für ihn handelt es sich um eine bloße Umbuchung eines Vermögenswertes, der Schutz des Rechtsverkehrs spielt in diesem Fall keine Rolle. (3) Keine positive Kenntnis des K von der Nichtberechtigung Im Unterschied zu 932 Abs. 2 BGB schadet dem Erwerber gem. 892 Abs. 1 BGB nur die positive Kenntnis von der fehlenden Berechtigung des Veräußerers. Im vorliegenden Fall hat K am durch das Telefongespräch mit dem vorläufigen Insolvenzverwalter erfahren, dass die B-GmbH nicht Eigentümerin war. Es stellt sich somit die Frage, zu welchem Zeitpunkt der gute Glaube des Erwerbers vorliegen muss. Allgemein gilt, dass bei einem mehrgliedrigen Erwerbstatbestand alle Voraussetzungen bis zu dessen Vollendung andauern müssen. Vollendet wurde der Erwerbsvorgang aber erst mit der Eintragung des K am Demnach würde ein gutgläubiger Erwerb scheitern. Hier ist jedoch 892 Abs. 2 BGB zu beachten. Danach reicht es aus, dass bei Stellung des Eintragungsantrags der Erwerber noch nicht bösgläubig war, wenn zuvor die Einigung erfolgt ist, d.h. der Erwerbstatbestand darf nur noch an der Eintragung hängen. Nach der Auflassung am hat K am den Eintragungsantrag gestellt. Zu diesem Zeitpunkt war er noch gutgläubig. Anmerkung: Diese Vorverlegung des für die Gutgläubigkeit relevanten Zeitpunktes hat folgenden Hintergrund: Zwischen Eintragungsantrag und Eintragung kann oft ein längerer Zeitraum vergehen, da das Grundbuchamt noch diverse Auskünfte einholen muss. Der Erwerber soll aber dadurch nicht schlechter gestellt werden, sondern so als wäre er unmittelbar nach Antragstellung eingetragen worden. (4) Kein Widerspruch eingetragen Ferner darf gegen die Eintragung der B-GmbH als Eigentümerin kein Widerspruch im Sinne von 899 Abs. 1 BGB eingetragen worden sein. Anmerkung: Bei Unrichtigkeit des Grundbuchs kann der wahre Berechtigte gem. 899 BGB (u.a. im Wege der einstweiligen Verfügung) einen Widerspruch gegen die unrichtige Eintragung eintragen lassen und so einer Verschlechterung seiner Position durch einen mög- Seite 3 von 5

4 lichen gutgläubigen Erwerb vorbeugen. Der Widerspruch kündigt die über 894 BGB herbeizuführende Grundbuchberichtigung an und leitet sie ein. Im vorliegenden Fall hatte allerdings X die Eintragung eines Widerspruchs erwirkt. Fraglich ist, ob dieser Widerspruch dem gutgläubigen Erwerb durch K entgegensteht. Dies ist zweifelhaft, weil hier der Widerspruch nicht für den wahren Berechtigten, nämlich E, sondern für einen Nichtberechtigten eingetragen wurde. Ein solcher Widerspruch kündigt aber nicht die nach der materiellen Rechtslage gebotene Grundbuchberichtigung an. Er kann also auch nicht für den wahren Berechtigten (hier E) wirken. Der Widerspruch zugunsten des X kann daher den gutgläubigen Erwerb des K nicht verhindern 2. Zwischenergebnis: Die Voraussetzungen für einen gutgläubigen Erwerb des Eigentums an dem Grundstück gem. 892 Abs. 1 BGB liegen demnach vor. ee) Berechtigung der B-GmbH Verfügungsbefugnis Der Eigentumserwerb des K könnte aber auch noch daran scheitern, dass die B-GmbH in einer weiteren Hinsicht nicht zur Übereignung berechtigt war. Hier kommt eine Entziehung der Verfügungsbefugnis durch die Anordnung des Insolvenzgerichts in Betracht. (1) Verfügungsverbot Durch Beschluss vom hat das Insolvenzgericht gem. 24 Abs. 1, 81 Abs. 1 InsO im Eröffnungsverfahren ein allgemeines Verfügungsverbot gegen die B-GmbH erlassen. Dieses hat die Wirkung, dass die Eigentümerstellung der B-GmbH zwar unberührt bleibt, sie aber keine wirksamen Verfügungen mehr treffen kann; die Verfügungsmacht geht stattdessen auf den Insolvenzverwalter über. Bei einem derartigen Verfügungsverbot handelt es sich um ein absolutes Verfügungsverbot, das zur Unwirksamkeit von zuwiderlaufenden Verfügungen des Schuldners führt 3. Dies ergibt sich aus dem Verweis auf 81 InsO, der insoweit für das eigentliche Insolvenzverfahren maßgeblichen Regelung. Nach allgemeinen Regeln muss aber die Verfügungsbefugnis des Schuldners ebenfalls bis zur Vollendung des Erwerbstatbestandes fortbestehen. 2 Palandt/Bassenge 892 Rn MünchKomm-InsO/Haarmeyer 24 Rn. 10. (2) Eingreifen von 878 BGB Beim Grundstückserwerb ist allerdings 878 BGB zu beachten. Die Vorschrift schützt den Erwerber vor Verfügungsbeschränkungen, die nach der Auflassung eintreten. Allerdings muss die Auflassungserklärung bindend geworden sein, was auf 873 Abs. 2 BGB verweist, und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gestellt worden sein. Diese Regelung gilt auch zugunsten dessen, der von einem Nichtberechtigten Eigentum erwirbt, da man den Erwerbsvorgang bei Vorliegen der Gutglaubensvoraussetzungen im Übrigen wie einen Erwerb vom Berechtigten behandeln muss 4. Im vorliegenden Fall ist die Auflassung bereits am gem. 873 Abs. 2 BGB bindend geworden. Der Eintragungsantrag wurde am und somit vor Erlass des Verfügungsverbots gestellt. Das Verfügungsgebot steht somit dem Eigentumserwerb des K nicht entgegen. c) Ergebnis Somit ist K bei Eintragung im Grundbuch am des Folgejahres Eigentümer geworden. Daher stimmen die Angaben des Grundbuchs mit der wirklichen Rechtslage überein. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung des E gegen K besteht nicht. III. Anspruch aus 1004 Abs. 1 BGB Ein Anspruch aus 1004 Abs. 1 BGB wegen Eigentumsbeeinträchtigung durch die Eintragung des K käme nur in Betracht, wenn E Eigentümer wäre, was hier nicht der Fall ist; außerdem wäre in diesem Fall 894 BGB die speziellere, 1004 Abs. 1 BGB verdrängende Regelung. IV. Anspruch aus 812 Abs. 1 Satz 1, 2.Alt. BGB Ein Anspruch des E gegen K aus 812 Abs. 1 Satz 1, 2. Alt. BGB besteht nicht, da K das Eigentum am Grundstück durch Leistung seitens B verschafft wurde und die direkte Eingriffskondiktion im Verhältnis E K aufgrund Subsidiarität gesperrt ist. (Eine Rückabwicklung über s Eck würde schon im Verhältnis B K daran scheitern, dass insoweit mit Rechtsgrund geleistet wurde.) 4 Palandt/Bassenge 878 Rn. 5. Seite 4 von 5

5 Literaturhinweise: - Wolf/Wellenhofer, Sachenrecht, 25. Aufl. 2010, Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl. 2009, 23 Rn. 1 ff. Seite 5 von 5