8 Gutgläubiger Erwerb des Eigentums an Grundstücken

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1 8 8 Gutgläubiger Erwerb des Eigentums an Grundstücken Ausgangsfall: E ist der ständige Streit mit der Stadt wegen des Asyls lästig; sein Sohn, der Jurastudent S, soll sich damit nun befassen. Damit die Stadt auch alle Schreiben gleich an S richtet, übertragen beide das Grundstück zum Schein an S. Dieser wird auch als Eigentümer eingetragen. S gerät wenig später in Finanznöte und beschließt, sein Grundstück an D zu veräußern. Ein notarieller Kaufvertrag wird geschlossen; S und D erklären die Auflassung und D wird schließlich eingetragen. Hat D damit wirksam das Grundstückseigentum erworben? I. Regelungszweck der BGB Als Grundlage für die Möglichkeit, Grundstücke auch vom Nichtberechtigten zu Eigentum erwerben zu können, geht 891 von der widerleglichen Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs aus und weist jenes somit als Rechtsscheinsträger aus. Daran knüpfen die materiell-rechtlichen Vorschriften der 892, 893 an und gehen über diese Richtigkeitsvermutung hinaus, indem sie den gutgläubigen Erwerb am Grundstückeigentum, aber auch den Erwerb aller sonstigen eintragungsfähigen dinglichen Rechte vom Nichtberechtigten ermöglichen. Dogmatisch geht dabei 892 insoweit noch über 891 hinaus, als er dessen widerlegliche Vermutung zumindest zu einer unwiderleglichen Vermutung, 1 wenn nicht gar so die h.m. zu einer Fiktion 2 erweitert. Ob nun Ersteres oder Letzteres vorliegt, ist indessen rechtspraktisch ohne weitere Bedeutung. 8 Gutgläubiger Erwerb des Eigentums an Grundstücken 8 Daneben wird durch Alt. auch die Erbringung von Leistungen in den Schutz der Vermutungswirkung des Grundbuchs mit einbezogen, die aufgrund einer dinglichen Rechtsposition an dem im Grundbuch eingetragenen Inhaber erfolgen. Beispiel: Eigentümer S zahlt an den zu Unrecht im Grundbuch eingetragenen Hypothekar H. Beachte aber: Der öffentliche Glaube des Grundbuchs gilt auch über 893 nur im Falle der Leistung auf die eingetragene dingliche Schuld. Der auf eine Sicherungsgrundschuld Leistende wird von seiner persönlichen Verpflichtung daher auch über 893 nicht frei. 3 Schließlich erstreckt Alt. als eine Art Generalklausel den 892 auf solche Verfügungen des eingetragenen Nichtberechtigten, die nicht schon unter 892 fallen, wie etwa die Inhaltsänderung, die Rangänderung oder die Aufhebung eines Grundstücksrechts II. Richtigkeitsvermutung, 891 BGB 1. Positive und negative Publizität des Grundbuchs Die strengen Voraussetzungen des Eintragungsverfahrens und die behördliche Führung des Grundbuchs bieten eine gewisse Gewähr dafür, dass das Grundbuch die 4 1 RGZ 123, 19, 21; MünchKomm/Wacke, 892 Rn RGZ 86, 353, 356; PWW/Huhn, 892 Rn. 1; Staudinger/Gursky (2000), 892 Rn. 9; Lutter, AcP 164 (1964), 122, 124; Baur/Stürner, 23 Rn. 39; Habersack, Rn. 326f. 3 So jüngst bestätigend BGH NJW 1996, Schellhammer, Rn

2 8 B. Eigentumserwerb an Grundstücken 5 6 dinglichen Rechtsverhältnisse am Grundstück richtig wiedergibt. Hierin besteht daher auch seine institutionelle Funktion und seine besondere Bedeutung für den Rechtsverkehr. Daran knüpft 891 an und stellt die Vermutung auf, dass derjenige, der im Grundbuch als Berechtigter (Eigentümer des Grundstücks oder Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück) eingetragen ist, auch der wirklich Berechtigte ist und ihm das genannte Recht somit auch wirklich zusteht und er darüber auch verfügen kann. Man bezeichnet dies auch als die positive Publizität des Grundbuchs. Entsprechend wird bei einem nicht eingetragenen oder gelöschten Recht (die Löschung einer Grundbucheintragung erfolgt nicht durch Durchstreichen oder sonstiges Unleserlichmachen, sondern durch Unterstreichen mit einem Rotstift [= sogenannte Rötung]) vermutet, dass dieses Recht nicht bzw. nicht mehr besteht. 5 Insoweit spricht man von der negativen Publizität des Grundbuchs. Beachte: Die Vermutung beschränkt sich allerdings auf dieses Nichtbestehen; sie geht nicht zugleich positiv auch dahin, dass das Recht bis zum Zeitpunkt der Löschung bestanden hatte. 6 Denn schon der Umstand der Löschung selbst widerlegt diese positive Vermutungsbasis, da Löschungsgrund ja gerade die Unrichtigkeit des Grundbuchs gewesen sein kann. Dies beachtet die vom BGH angeführte 7 Gegenmeinung 8 nicht hinreichend, die sich zudem ohne Not über den klaren Wortlaut von 891 Abs. 1 hinwegsetzt. Von der hier ebenfalls angesprochenen Unterscheidung zwischen positiver und negativer Publizität darf man sich andererseits auch nicht verwirren lassen. In beiden Fällen erscheint jemand aufgrund der Grundbucheintragung als Berechtigter, der dies realiter nicht ist und der daher allein aufgrund dieses Rechtsscheins wirksam über ein fremdes Recht verfügt. Nur bezieht sich diese Verfügung im Falle der positiven Publizität auf das eingetragene Recht selbst, im Falle der negativen Publizität dagegen auf die im Grundbuch unrichtig ausgewiesene Lastenfreiheit eines im Übrigen dem Verfügenden durchaus zustehenden Rechts. Die Unterscheidung ist allein durch diesen unterschiedlichen Bezugspunkt bedingt Öffentlicher Glaube des Grundbuchs Man spricht hier von der Vermutungs- oder Gutglaubenswirkung des Grundbuchs. Daher schützt das Gesetz durch diese Richtigkeitsvermutung nicht nur den Berechtigten selbst, sondern auch und insbesondere den Rechtsverkehr, der sich auf die Verlautbarungen des Grundbuchs verlassen kann. Das Grundbuch fungiert hierbei als Rechtsscheinträger. 10 Man bezeichnet dies als den öffentlichen Glauben des Grundbuchs, der gerade dann rechtlich bedeutsam wird, wenn das Grundbuch unrichtig ist oder zumindest unrichtig sein kann. 891 ist daher im Kern eine Beweislastnorm, die dann zum Zuge kommt, wenn sich die wahre Rechtslage nicht aufklären lässt. Denn nicht beweisbelastet ist derjenige, für den der Inhalt des Grundbuchs spricht MünchKomm/Wacke, 892 Rn. 3; Soergel/Stürner, 891 Rn. 10ff.; 892 Rn. 6 m.w.n. 6 RGZ 121, 318, BGHZ 52, 355, 358f. 8 MünchKomm/Wacke, 891 Rn. 23; PWW/Huhn, 891 Rn. 9; Staudinger/Gursky (2002), 891 Rn. 32, die denn auch Fälle der Löschung aufgrund einer Grundbuchberichtigung von der Vermutung ausnehmen wollen. 9 So zu Recht Schapp/Schur, Rn So Vieweg/Werner, 13 Rn Vgl. BayObLG ZIP 1991, 100f. 124

3 8 Gutgläubiger Erwerb des Eigentums an Grundstücken 8 Beachte: Einen Unterschied zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb macht das Gesetz hier nicht und dürfte damit wohl zu weit gegangen sein, weil ein unentgeltlicher Erwerber im Regelfall wohl kaum mehr Schutz verdient als der wahre Berechtigte! III. Der gutgläubige Erwerb, 892, 893 BGB 1. Grundlagen Die 892, 893 sind hingegen Vorschriften materiellrechtlichen Inhalts. Ihr Ausgangspunkt ist das unrichtige Grundbuch. Wegen des weitreichenden öffentlichen Glaubens des Grundbuchs können im Grundbuch eingetragene Rechte von dem Eingetragenen als Veräußerer durch gutgläubige Erwerber auch dann erworben werden, wenn diese Rechte in Wirklichkeit entweder gar nicht oder zumindest nicht so wie eingetragen bestehen. Dies besagt 892. War z.b. für ein Grundstück ein falscher als Eigentümer eingetragen und veräußert dieser das Grundstück, so wird der Erwerber mit seiner Eintragung neuer Eigentümer, der nicht eingetragene frühere Eigentümer verliert sein Eigentum. Man könnte sagen, der aus dem Grundbuch ersichtliche Rechtsschein ersetzt das Recht. 12 Dazu ist es nicht erforderlich, dass der Erwerber das Grundbuch wirklich eingesehen oder auch nur auf dessen Richtigkeit vertraut hat, der Schutz des guten Glaubens in das Grundbuch kommt vielmehr auch dem zu, der sich gar nicht aus dem Grundbuch informiert hat. Denn der gutgläubige Erwerber wird nicht geschützt, weil er sich auf das Grundbuch verlassen hat, 13 sondern dem wahren Berechtigten wird der Rechtsverlust zugemutet, wenn und weil er von der Möglichkeit, den öffentlichen Glauben des Grundbuches zu zerstören, keinen Gebrauch gemacht hat. 14 Beachte: Es kommt als Grenze allerdings 826 in Betracht, wenn der Erwerber trotz ernsthafter Mitteilungen über die Unrichtigkeit des Grundbuchs nichts zur Aufklärung des Sachverhalts tut, um nur seinen guten Glauben nicht zu verlieren! Dieser gutgläubige Eigentumserwerb ist nicht nur dinglich voll wirksam und steht dem Erwerb vom Berechtigten rechtlich völlig gleich, er ist auch schuldrechtlich unangreifbar. Der Erwerber haftet dem Berechtigten, der sein Grundeigentum oder beschränkt dingliches Recht verloren hat, nicht aus 823, denn er hat den Rechtsverlust weder verschuldet noch handelt er rechtswidrig, da der gutgläubige Erwerb nach den 892f. zugleich einen besonderen zivilrechtlichen Rechtfertigungsgrund bildet. Auch bereicherungsrechtliche Ausgleichsansprüche aus 812 Abs. 1 Satz 1 bestehen an sich nicht, da 892 zugleich den Rechtsgrund für den dinglichen Erwerb setzt. 15 Dagegen haftet der nichtberechtigte Veräußerer dem Eigentümer gegenüber regelmäßig aus 687 Abs. 2, 816 Abs. 1, 823 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. sowie oft nach 989, Anwendungsbereich Hier ist jedoch eingrenzend zu bemerken, dass sich der Schutzbereich des 892 nur auf solche Tatbestände beziehen kann, die zu einer Unrichtigkeit des Grundbuchs im So Baur/Stürner, 23 Rn. 2b. 13 Unklar insoweit Baur/Stürner, 23 Rn So Brehm/Berger, 10 Rn. 8 im Anschluss an Hager, Verkehrsschutz durch rechtlichen Erwerb (1990), S. 479ff. 15 BGHZ 30, 60; 85,

4 8 B. Eigentumserwerb an Grundstücken Rechtssinne führen können, d.h. auf das Bestehen oder Nichtbestehen eintragungsfähiger dinglicher Rechte oder eingetragener relativer Verfügungsbeschränkungen. 16 Solche eintragungsfähigen relativen Verfügungsbeschränkungen stellen insbesondere dar: die Verfügungsverbote aufgrund der Beschlagnahme im Zwangsversteigerungsverfahren gemäß 20, 23 ZVG die Verfügungsverbote aufgrund einstweiliger Verfügung nach 935 ZPO. Kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anwendungsanordnung gilt dies analog auch für folgende, an sich absolute Verfügungsbeschränkungen: gemäß 1984 hinsichtlich des Erben bei Anordnung der Nachlassverwaltung gemäß 2113 Abs. 3 bezüglich des Vorerben gemäß 2211 Abs. 2 bezüglich der unter Testamentsvollstreckung stehenden Erben gemäß 81 Abs. 1 InsO hinsichtlich des Schuldners nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Damit bezieht sich der öffentliche Glaube des Grundbuchs insbesondere nicht auf die tatsächlichen Angaben im Bestandsverzeichnis, etwa über die Beschaffenheit oder Größe des Grundstücks auf die aus dem Grundbuch ersichtlichen persönlichen Verhältnisse des Eigentümers, wie etwa Rechts- oder Geschäftsfähigkeit, Berufsbezeichnung usw. auf die nicht eintragbaren Rechte, Belastungen und Beschränkungen 17 auf altrechtliche Dienstbarkeiten aus Zeiten vor dem BGB, sofern diese zu ihrer Entstehung keiner Eintragung bedurften 18 auf die absoluten Verfügungsverbote, insb Voraussetzungen Voraussetzungen eines gutgläubigen Eigentumserwerbs sind zunächst die allgemeinen Übertragungsvoraussetzungen der 873, 925: Einigung zwischen Erwerber und Veräußerer, 925 Abs. 1 Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch, 873 Abs. 1 Einigsein der Parteien bis zur Vollendung des Rechtserwerbs, 873 Abs. 1. Lediglich die letzte Voraussetzung die Verfügungsbefugnis des Veräußerers fehlt natürlich beim Erwerb vom Nichtberechtigten. An diese Stelle treten die Voraussetzungen des 892: Vorliegen eines Rechts- und Verkehrsgeschäfts Unrichtigkeit des Grundbuchs Legitimation des Verfügenden durch das Grundbuch Gutgläubigkeit des Erwerbers Fehlen eines eingetragenen Widerspruchs Fehlen sonstiger Ausschlussgründe. 16 So Vieweg/Werner, 13 Rn. 43; Schreiber, Jura 1999, 491, 492f. 17 Vgl. dazu die Beispiele bei Staudinger/Gursky (2002), 891 Rn Vgl. Art. 187 EGBGB. 126

5 8 Gutgläubiger Erwerb des Eigentums an Grundstücken 8 a) Nicht rechtsgeschäftliche Vorgänge Wie sich aus der am Ende von 893 versteckten Generalklausel des gutgläubigen Bucherwerbs entnehmen lässt, kann ein solcher redlicher Erwerb nur bei rechtsgeschäftlichen Erwerbstatbeständen Platz greifen, die eine Verfügung über das betroffene Recht enthalten, so dass es keinen gutgläubigen Bucherwerb kraft Erbfolge 19 oder grundsätzlich auch im Wege der Zwangsvollstreckung 20 geben kann. Allerdings ist bei Vollstreckungsmaßnahmen hiervon eine Ausnahme zu machen. Wird nämlich im Rahmen eines Erkenntnisverfahrens ein Urteil erwirkt, wonach der Schuldner ein Recht zu bestellen oder zu übertragen habe und wird die hierzu erforderliche Erklärung durch rechtskräftiges Urteil nach 894 ZPO ersetzt, so stellt 898 ZPO solche fingierten Erklärungen den rechtsgeschäftlichen Vorgängen gleich, so dass auch ein gutgläubiger Erwerb möglich ist. 21 Da der Rechtsscheinschutz darüber hinaus nur den Geschäftsverkehr schützen soll, ist nach Sinn und Zweck dieser Regelungen für einen gutgläubigen Bucherwerb auch dann kein Raum, wenn gar kein Verkehrsgeschäft vorliegt. 22 Davon ist dann nicht mehr auszugehen, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise neben dem Veräußerer auf Erwerberseite keine weitere Person mehr steht. 23 Im Ausgangsfall ist die Grundstücksübereignung von S auf D sowohl ein Rechtsgeschäft (dinglicher Vertrag) als auch ein Verkehrsgeschäft. b) Unrichtigkeit des Grundbuchs Das Grundbuch ist unrichtig, wenn sein Inhalt nicht der wahren Rechtslage entspricht, wenn also der materielle mit dem formellen Inhalt des Grundbuchs in Widerspruch steht. 24 Die Tatbestände der Unrichtigkeit des Grundbuchs stellen praktisch seltene Ausnahmen dar. Denn durch das grundsätzliche Eintragungserfordernis des 873 wird bewirkt, dass auf rechtsgeschäftlichem Wege kein dingliches Recht entstehen oder übergehen kann, ohne dass es eingetragen ist. Entsprechend wird über 875 erreicht, dass in der Regel kein dingliches Recht durch Rechtsgeschäft erlöschen kann, ohne dass es auch im Grundbuch gelöscht ist. Dasselbe schließlich bewirkt 877 hinsichtlich von Inhaltsänderungen. Fälle der Unrichtigkeit des Grundbuchs entstehen daher vor allem, wenn der Grundbuchbeamte fehlerhaft handelt rechtliche Veränderungen sich außerhalb des Grundbuchs vollziehen, insbesondere infolge Erbfalls oder durch Eintritt der Nacherbschaft sowie durch den Eintritt der ehelichen Gütergemeinschaft das dingliche Rechtsgeschäft nichtig ist. Im Ausgangsfall ist das Grundbuch unrichtig, wenn S als eingetragener Eigentümer des Grundstücks tatsächlich nie Eigentum am selbigen erworben hat. Der Eigentumserwerb des S von E als Berechtigtem ( 873, 925) war von beiden nicht wirklich gewollt, sondern nur zum Schein vorgenommen worden und daher nach 117 Abs. 1 nichtig. Man RGZ 123, BGHZ 64, 194, Vgl. Vieweg/Werner, 13 Rn. 42 m.w.n. 22 So grundlegend RGZ 130, 340ff. und ausführlich Lutter, AcP 164 (1964), 122, 159ff. 23 Vgl. Schreiber, Jura 1999, 491, Vgl. genauer schon oben 6 Rn

6 8 B. Eigentumserwerb an Grundstücken gels wirksamer Einigung zwischen E und S erlangte S somit kein Eigentum am Grundstück; trotzdem ist er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dieses ist also unrichtig. Aufbauhinweis: Im Gutachten wird ein (gutgläubiger) Erwerb vom Nichtberechtigten nach 892, 893 in der Regel erst geprüft, wenn festgestellt ist, dass ein Erwerb vom Handelnden als Berechtigten mangels Berechtigung nicht in Betracht kommt. Deshalb ist diese Voraussetzung oftmals ein wiederholender Durchlaufposten, der jedoch jedenfalls vollständigkeitshalber erwähnt werden muss. 17 c) Legitimation des Verfügenden durch das Grundbuch Auch der Veräußerer eines Grundstücks muss als Berechtigter legitimiert sein. Diese Legitimation ergibt sich aus der Eintragung im Grundbuch. Allein die Grundbucheintragung legitimiert den Verfügenden nach Außen so, als ob er berechtigt wäre. Interessant ist, dass die Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs auch dem zugute kommt, der realiter gar keine Einsicht ins Grundbuch genommen, sondern dem Gerede seines Vertragspartners vertraut hat; 25 es reicht aus, dass dieser wirklich als Berechtigter im Grundbuch steht. Im Ausgangsfall steht S als Eigentümer im Grundbuch und ist damit dem D gegenüber zur Verfügung über das Grundstück durch das Grundbuch legitimiert. d) Gutgläubigkeit des Erwerbers 18 aa) Kenntnis Wie stets beim Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten, so verdient auch hier wieder keinen Schutz, wer die Unrichtigkeit des Grundbuchs kennt. Allerdings schadet nur positive Kenntnis, die grob fahrlässige Unkenntnis schadet hier nicht, weil man ja eben auf die Verlautbarungen des Grundbuchs ohne weiteres vertrauen darf. Grund dieser Differenzierung ist die Tatsache, dass das Grundbuch im Vergleich zum Besitz bei den beweglichen Sachen den verlässlicheren Rechtsscheinsträger darstellt. 26 Über die erforderliche positive Kenntnis verfügt, wer über die Unrichtigkeit des Grundbuchs so aufgeklärt ist, dass sich ein redlich Denkender dieser Überzeugung nicht verschließen würde. 27 Eine besondere Erkundigungspflicht des Erwerbers besteht nicht, selbst bei erheblichen Zweifeln an der Richtigkeit der Angaben. Bösgläubigkeit greift hier also erst dann, wenn sich der Erwerber einer richtigkeitsfördernden Unterrichtung planmäßig entzieht. 28 Grundsätzlich ist die erforderliche Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs selbst zu fordern, die bloße Kenntnis der diese bedingenden Tatsachen reicht an sich nicht aus. 29 Die bloße Tatsachenkenntnis ist nur dann ausnahmsweise ausreichend, wenn deren rechtliche Folgen nach der Lebenserfahrung als bekannt vorauszusetzen sind, wobei ein strenger Maßstab anzulegen ist. 30 Beachte: Deshalb hindert schon ein Rechtsirrtum, mag er auch verschuldet sein, die erforderliche Kenntnis BGHZ 104, 139, Schreiber, Jura 1999, 491, 493; Medicus, Jura 2001, 294, BGH LM Nr. 5 zu 892 BGB; OLG Hamm NJW-RR 1993, 1295, Vieweg/Werner, 13 Rn So zu Recht deutlich Brehm/Berger, 10 Rn. 14; Schapp/Schur, Rn Vgl. etwa BGH WM 1970, RGZ 91, 218; 117, 180,

7 8 Gutgläubiger Erwerb des Eigentums an Grundstücken 8 Durch 892 Abs. 1 Satz 2 wird dieser Gutglaubensschutz auf relative Verfügungsbeschränkungen des Veräußerers, die weder im Grundbuch eingetragen noch dem Erwerber bekannt sind, erweitert. bb) Zeitpunkt Maßgeblich ist insoweit nicht der grundsätzlich gemäß 891 Abs. 1 entscheidende Zeitpunkt, in dem die Rechtsänderung eintritt, 32 d.h. also im Grundbuchrecht regelmäßig der Zeitpunkt der Eintragung, sondern durch 892 Abs. 2 wird der für den guten Glauben maßgebliche Zeitpunkt auf den der Antragstellung beim Grundbuchamt vorverlegt. Grund hierfür ist wiederum, dass der Erwerber nur auf diesen Zeitpunkt Einfluss hat. Auch diese Bestimmung ist allerdings ihrem Sinn und Zweck nach einschränkend auszulegen. Denn weil dadurch nur verhindert werden soll, dass der gutgläubige Erwerb unter Umständen vom Eintragungstempo des Grundbuchamts abhängig ist, kann der Zeitpunkt der Antragstellung nur dann als für den guten Glauben maßgeblich erachtet werden, wenn zu diesem Zeitpunkt sämtliche sonstigen Voraussetzungen für den Eintritt der Rechtsänderung eben nur mit Ausnahme der Eintragung erfüllt sind Abs. 2 ist daher einschränkend so zu lesen, als komme es darauf an, dass zum Erwerb des Rechtes nur noch die Eintragung erforderlich ist. 34 cc) Beweislast Auch wenn man üblicherweise immer vom gutgläubigen Erwerb spricht, sollte man immer daran denken, dass der gute Glaube des Erwerbers selbst keine Erwerbsvoraussetzung ist, die zu beweisen wäre, sondern dass die Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs eine Ausnahme zu der gesetzlichen Vermutung darstellt, die der Berechtigte beweisen muss. 35 Im Ausgangsfall ist es an E, die positive Kenntnis des D von der Unrichtigkeit des Grundbuchs zu beweisen. Das dürfte kaum gelingen. Hat der E dem D hingegen die Unrichtigkeit des Grundbuchs mitgeteilt, so kommt es auf die Rechtzeitigkeit dieser Mitteilung an. War D bereits als Eigentümer eingetragen, so schadet die Kenntniserlangung nicht mehr, da der Erwerbsvorgang abgeschlossen ist. War D hingegen zum Zeitpunkt der Mitteilung noch nicht als Eigentümer eingetragen, so schadet die mit der Kenntniserlangung eintretende Bösgläubigkeit dem D wegen 892 Abs. 2 nur, wenn zu diesem Zeitpunkt noch die Auflassung oder der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt fehlen. Dann ist ein gutgläubiger Eigentumserwerb ausgeschlossen. e) Keine Eintragung eines Widerspruchs Des Weiteren ist ein gutgläubiger Erwerb ausgeschlossen, wenn gegen die Richtigkeit einer Eintragung im Grundbuch selbst ein Widerspruch eingetragen ist. Denn dies weist im Grundbuch selbst jeden darauf hin, dass die Eintragung möglicherweise unrichtig ist, so dass hier eine Grundlage des Vertrauens auf die Richtigkeit nicht mehr besteht. 36 Insoweit ist auch an dieser Stelle ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die RGZ 116, 354, 361; 147, 298, So schon RG HRR 1929 Nr. 384; Staudinger/Gursky (2002), 892 Rn. 185; MünchKomm/Wacke, 892 Rn Westermann, Rn. 313; Hager, S. 420ff. 35 Schellhammer, Rn Dazu sogleich unten

8 8 B. Eigentumserwerb an Grundstücken zeitliche Vorverlagerung der Unschädlichkeitsgrenze in 892 Abs. 2 nur für die Frage des guten Glaubens, nicht aber für die Wirkung des Widerspruchs Bedeutung hat. Damit wirkt die Eintragung eines Widerspruchs bis zur Vollendung des Rechtserwerbs vollzugshemmend und hindert somit einen gutgläubigen Erwerb. Liegen im Ausgangsfall sowohl die Auflassung als auch ein Eintragungsantrag des D vor, fehlt also nur noch die Eintragung des D als Eigentümer, so kann eine Mitteilung des E über die wahre Eigentumslage einen gutgläubigen Erwerb des D wegen 892 Abs. 2 nicht mehr verhindern. E bleibt dann nur noch die Eintragung eines Widerspruchs nach 899 gegen die bestehende Eintragung seines Sohnes als Eigentümer. Die Eintragung dieses Widerspruchs vor der Eintragung des D verhindert nach 892 Abs. 1 den gutgläubigen Erwerb durch D. f) Sonstige Ausschlussgründe aa) Doppelbuchungen Zweifelhaft ist die rechtliche Behandlung der Fälle einer sogenannten Doppelbuchung. Von einer solchen spricht man, wenn das Eigentum an einem Grundstück gleichzeitig zugunsten mehrerer (also sowohl im Grundbuch des S als auch des F) eingetragen ist (vgl. dazu schon oben 6 Rn. 10a). Richtigerweise sind diese Fälle der Doppelbuchung wegen der Einheit des Grundbuchs ebenso zu behandeln wie andere Fälle, in denen das Grundbuch in sich widersprüchlich ist. In diesen Fällen aber ist es anerkannt, dass sich niemand auf den ihm günstigen, aber widersprüchlichen Buchbestand soll berufen können, da ja dieselbe Richtigkeitsvermutung auch für die andere Eintragung streitet. 37 Das aber bedeutet, dass in diesen Fällen nur der wirklich Berechtigte einem Dritten Eigentum (oder ein beschränkt dingliches Recht) an einem Grundstück verschaffen kann, so dass ein gutgläubiger Erwerb ausscheidet. 38 Wenngleich man dem kritisch entgegenhalten kann, dass es Aufgabe des Grundbuchs ist, den Erwerber von weiteren Nachforschungen freizuhalten, der Ausschluss des öffentlichen Glaubens bei Doppelbuchungen aber dazu führen müsste, das gesamte Grundbuch auf solche Doppelbuchungen durchzusehen, sprechen die besseren Gründe für die herrschende Ansicht. 39 bb) Kenntnis des Grundbuchbeamten? Umstritten ist, ob der Grundbuchbeamte eine Eintragung ablehnen kann oder diese gar ablehnen muss, wenn er erkennt, dass dadurch eine Rechtsänderung nach den 892, 893 eintreten würde. Während die Rechtsprechung eine solche Kompetenz des Grundbuchbeamten bejaht, 40 da das Grundbuchamt nicht sehenden Auges einen materiell unrechtmäßigen Erwerb zulassen dürfe, wird diese Befugnis in der Literatur weitgehend abgelehnt. 41 Und dies zu Recht, da damit dem Regelungsgehalt der 892, 893, welche einen gutgläubigen Eigentumserwerb allein nach der Buchlage ja gerade zulassen, wenn weder Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs vorhanden noch ein Widerspruch gegen diese Buchlage eingetragen ist, widersprochen 37 RGZ 56, 58; OLG Köln NJW-RR 1988, 1630 und ausführlich Möritz, Jura 2008, 245ff. 38 BGH DB 1969, Vgl. Möritz, Jura 2008, 245ff. 40 BGHZ 97, 184, 187; BayObLG DNotZ 1990, 739, 741; OLG Karlsruhe NJW-RR 1998, 445, Staudinger/Gursky (2002), 892 Rn. 203; MünchKomm/Wacke, 892 Rn. 70; Schreiber, Jura 1999, 491, 495; Lenenbach, NJW 1999,

9 8 Gutgläubiger Erwerb des Eigentums an Grundstücken 8 würde. 42 Diese materiellrechtlich rechtszuweisenden Bestimmungen können nicht aufgrund grundbuchrechtlicher Regelungen außer Kraft gesetzt werden. Etwas Anderes kann nur gelten, wenn die strengen Voraussetzungen eines Amtswiderspruchs vorliegen. 4. Besonderheiten beim gutgläubigen Erwerb in den neuen Bundesländern Auch insoweit gilt für Erwerbsvorgänge seit dem grundsätzlich das Recht des BGB. Weil aber in den Grundbüchern der früheren DDR Nutzungsrechte mit Gebäudeeigentum ( 287ff. ZGB) oder entsprechende Mitbenutzungsrechte ( 321ff. ZGB) selbst nach der Rechtslage des ZGB rechtswidrig oftmals nicht eingetragen worden sind, sieht Art und 5 EGBGB als Übergangslösung der betroffenen widerstreitenden Interessen den Ausschluss des gutgläubigen Wegerwerbs von Nutzungsrechten, die im Grundbuch nicht verzeichnet worden sind, vor. Der gutgläubige Erwerber erwirbt daher nicht frei von Nutzungsrechten, sondern ihm steht allenfalls ein entschädigungspflichtiges Ablösungsrecht zu, falls seine Beeinträchtigung überwiegt. 43 Dasselbe gilt auch für die Fälle eines potentiellen gutgläubigen Erwerbs nach den 7, 8, 16 der Grundstücksdokumentationsverordnung der DDR, die ähnliche Regelungen wie das BGB enthielt und anwendbar wäre, wenn zumindest der Eintragungsantrag bereits vor dem gestellt war. 25 Weiterführende Literatur: Kohler, Gutglaubensschutz im Grundstücksrecht bei Erwerb kraft Gesetzes in: Jura 2008, 321ff. Lutter, Die Grenzen des sog. Gutglaubensschutzes im Grundbuch in: AcP 164 (1964), 122ff. Schreiber/Burbulla, Der gutgläubige Erwerb von unbeweglichen Sachen in: Jura 1999, 491ff. Tiedtke, Erwerb von Grundstücken kraft guten Glaubens in: Jura 1981, 354ff. Wiegand, Der öffentliche Glaube des Grundbuchs in: JuS 1975, 205ff. 42 Vgl. nur Müller, Rn m.w.n. 43 Einzelheiten dieser in sich noch nicht ganz geklärten und komplizierten gesetzlichen Lösung und der dazu ergangenen Rechtsprechung können und sollen hier nicht dargestellt werden. 131