Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 9. April 2010 wird zurückgewiesen.

Transkript

1 OLG München, Beschluss v Wx 101/10 Titel: Nachweis des Rechtsübergangs durch Löschungsbewilligung Normenketten: GBO 22, 27, 46 BGB 368, 891,1132, 1163, 1172, 1173, 1192 Abs BGB 1172 Abs. 1 BGB 1173 BGB GBO 22, 27, 46 Leitsätze: 1. Zu den Voraussetzungen für die Löschung von Gesamtgrundpfandrechten an Miteigentumsanteilen. (amtlicher Leitsatz) 2. Auch wenn eine Hypothek bereits vollständig auf einen der Miteigentümer als Grundschuld umgeschrieben ist, kann dieser die Löschung allein nicht bewilligen, wenn die der Umschreibung zugrunde liegende Quittung des Gläubigers den Übergang des Rechts nicht zu beweisen vermag. (amtlicher Leitsatz) 3. Nach Abtretung einer Gesamtgrundschuld an einen der Miteigentümer und entsprechender Eintragung im Grundbuch kann dieser allein wirksam auf die Grundschuld an seinem Miteigentumsanteil verzichten und die Löschung des Rechts an seinem Anteil bewilligen. (amtlicher Leitsatz) Schlagworte: Grundbuch, Löschung, Gesamtgrundpfandrecht, Miteigentumsanteil, Bewilligung, Miteigentümer, Umschreibung, Gesamtgrundpfandrechte, Miteigentumsanteile, Sicherungshypothek, Verzicht, Eigentümergrundschuld, Löschungsbewilligung, Gesamthypothek, löschungsfähige Quittung, Resthypothek, Abtretung Fundstellen: RPfleger 2011, 427 DNotZ 2011, 918 FGPrax 2011, 112 NJOZ 2012, 8 LSK 2011, Tenor I. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 9. April 2010 wird zurückgewiesen. II. Der Beteiligte zu 1 trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens und hat die den Beteiligten zu 3 und 4 im Beschwerdeverfahren entstandenen notwendigen Auslagen zu erstatten. III. Der Beschwerdewert beträgt

2 Gründe I. Der Beteiligte zu 1 ist im Grundbuch seit als Miteigentümer zur Hälfte eines Wohnungseigentums eingetragen. Die Beteiligte zu 2, Tochter des Beteiligten zu 1, wurde nach Zwangsversteigerung gemäß Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts vom am als Eigentümerin des anderen Hälfteanteils anstelle der Beteiligten zu 3, der geschiedenen Ehefrau des Beteiligten zu 1, im Grundbuch eingetragen. Aufgrund Ersuchens des Vollstreckungsgerichts wurden in der Dritten Abteilung des Grundbuchs (lfd. Nrn. 13 bis 16) Sicherungshypotheken für die Beteiligte zu 3 (Nr. 14) als bisherige Miteigentümerin und den Beteiligten zu 4 (Nrn. 13, 15 und 16) als bisherigen Grundschuldgläubiger eingetragen. Diese sichern gegen die Ersteherin übertragene Forderungen bzw. eine Übererlösforderung gemäß 50 Abs. 2 (Nr. 2), 125 Abs. 2 ZVG unter der Bedingung ab, dass die bestehen gebliebenen Rechte in Abt. III Nrn. 3 und 4 nach den besonderen Vorschriften über Gesamtgrundpfandrechte erlöschen und die Ersteherin dadurch bereichert ist. Bei den bestehen gebliebenen Rechten in Abt. III Nrn. 3 und 4 handelt es sich um auf dem Gesamteigentum lastende Grundpfandrechte, nämlich eine Hypothek ohne Brief zu (noch) DM (= ,51 ) sowie eine Briefgrundschuld zu DM (= 9.203,25 ). Am legte der Beteiligte zu 1 eine Erklärung der Grundschuldgläubigerin zu Abt. III Nr. 4 vom vor, wonach sie die Grundschuld mit den Nebenleistungen und den Zinsen von Anfang an an diesen abtrete und die Eintragung der Abtretung im Grundbuch bewillige. Aufgrund dessen hat das Grundbuchamt die Grundschuld am auf den Beteiligten zu 1 umgeschrieben. Am beantragte der Beteiligte zu 1, das Grundbuch insofern zu berichtigen, als die Hypothek (Abt. III Nr. 3) auf ihn kraft Gesetzes übergegangen sei. Er legte dazu u. a. eine von der Gläubigerin in der Form des 29 GBO erteilte Teillöschungsfähige Quittung vom mit folgender Erklärung vor: Die (Gläubigerin) erklärt, dass das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Sie bekennt hiermit, durch Herrn (Beteiligten zu 1) ab bis in Höhe eines Hauptsachebetrages von DM ,15 (= EUR ,14)... - sowie in Höhe der im genannten Zeitraum auf das gesicherte Darlehen angefallenen Zinsen hinsichtlich der durch die Hypothek gesicherten Darlehensforderung nebst Zinsen befriedigt worden zu sein. Das Grundbuchamt vermerkte daraufhin am im Grundbuch: Als Grundschuld kraft Gesetzes übergangen auf (Beteiligten zu 1)... und bezeichnete die Summe von ,15 als den von der Veränderung betroffenen Betrag. Der Beteiligte zu 1 hat nunmehr unter dem die Löschung der beiden Rechte an seinem Miteigentumsanteil bewilligt und beantragt. Als Grund für die Löschung ist Verzicht angegeben. Zugleich wurde - für die Beteiligte zu 2 - die Löschung der unter Abt. III Nrn. 13 bis 16 eingetragenen Sicherungshypotheken mit der Begründung beantragt, mit dem Verzicht hätten sich kraft Gesetzes die bisher unter Nrn. 3 und 4 eingetragenen Gesamtgrundschulden auf dem Grundstücksteil in Fremdgrundschulden zugunsten des Beteiligten zu 1 umgewandelt. Der Eintritt der Bedingungen für die Sicherungshypotheken, nämlich dass die Ersteherin infolge eines kraft Gesetzes nach den besonderen Vorschriften über Grundpfandrechte erfolgten Erlöschens der unter Abt. III Nrn. 3 und 4 eingetragenen Rechte bereichert werde, sei auf Dauer ausgeschlossen. Die Sicherungshypotheken seien demgemäß insgesamt zu löschen. Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, bei dem in Abt. III Nr. 3 eingetragenen Recht habe nur eine Forderung in Höhe von ,15 DM bestanden. Hinsichtlich des Differenzbetrags zwischen dem eingetragenen Recht und

3 der Forderung sei eine Eigentümergrundschuld zugunsten des Beteiligten zu 1 und der Beteiligten zu 3 als der damaligen Miteigentümerin entstanden und zur Löschung des Rechts am Anteil des Beteiligten zu 1 demgemäß die Mitwirkung der Beteiligten zu 3 notwendig, woran es jedoch fehle. Das Recht in Abt. III Nr. 4 habe wirksam an den Beteiligten zu 1 abgetreten werden können. Es sei in diesem Fall aber nicht nachgewiesen, dass die Forderung allein durch den Beteiligten zu 1 zurückgezahlt worden sei, so dass auch hier die Mitwirkung der Beteiligten zu 3 bei der beantragten Löschung notwendig sei. Da der Bereicherungsfall auf Dauer nicht ausgeschlossen werden könne, könnten auch die bedingten Sicherungshypotheken am Anteil der Beteiligten zu 2 nicht gelöscht werden. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1 vom , der das Grundbuchamt am nicht abgeholfen hat. Der Senat hat die Beteiligten zu 3 und 4 als Gläubiger der Sicherungshypotheken angehört. Diese beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. II. Die nach 18 Abs. 1, 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässige Beschwerde des Beteiligten zu 1, der als Antragsberechtigter ( 13 Abs. 1 Satz 2 GBO) auch beschwerdeberechtigt ist, bleibt in der Sache ohne Erfolg. Die Entscheidung des Grundbuchamts, den Löschungsantrag zurückzuweisen, ist in der Sache nicht zu beanstanden. Er entspricht vielmehr der Sach- und Rechtslage. 1. Für die Löschung der als Grundschuld auf den Namen des Beteiligten zu 1 umgeschriebenen Gesamthypothek (Abt. III Nr. 3) nur auf dem eigenen Miteigentumsanteil bedarf es zwar nicht der Zustimmung der Eigentümerin des zweiten Hälfteanteils (vgl. Demharter GBO 27. Aufl. 27 Rn. 8 und 17); notwendig ist trotz der Umschreibung neben dessen Zustimmung als Grundstückseigentümer (vgl. 27 GBO) jedoch die Mitwirkung der Beteiligten zu 3, weil sie weitere Pfandrechtsgläubigerin ist. Erforderlich ist nämlich deren Löschungsbewilligung ( 19 GBO) für das bestehen gebliebene Recht. a) Das unter Abt. III Nr. 3 eingetragene Recht ist eine Gesamthypothek ( 1132 BGB). Es lastet an beiden Hälfteanteilen. Mehreren Grundstücken stehen Miteigentumsanteile einschließlich Wohnungseigentum gleich (vgl. Palandt/Bassenge BGB 70. Aufl Rn. 3, 114 Rn. 3; Hoffmann MittRhNotK 1971, 605/617). b) Die sogenannte löschungsfähige Quittung, nämlich eine Bescheinigung des Gläubigers, dass ihm das Grundpfandrecht nicht mehr zusteht, weil er das geschuldete Kapital erhalten hat (vgl. 368 BGB; siehe Meikel/Böttcher GBO 10. Aufl. 27 Rn. 48; Schaal RNotZ 2008, 569/591), dient als Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt, dass der eingetragene Gläubiger nicht mehr der Berechtigte des Grundpfandrechts ist. Erforderlich sind insbesondere: (1) die Tatsache der Zahlung, also der Befriedigung des Gläubigers (Meikel/Böttcher 27 Rn. 51); daraus ergibt sich, dass dieser nicht mehr Berechtigter der Hypothek und damit nicht mehr bewilligungsberechtigt ist (BayObLGZ 1995, 103/104; vgl. auch Böttcher Rpfleger 1982, 174/175); (2) eine Erklärung über die Höhe der Tilgungsleistung und - bei einem Eigentumswechsel zwischen Bestellung und Löschung - auch der Leistungszeitpunkt, damit feststellbar ist, ob das Recht dem alten Eigentümer als Fremdrecht oder dem neuen Eigentümer als Eigentümerrecht zusteht (Meikel/Böttcher 27 Rn. 53/54; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 14. Aufl. Rn. 2730); (3) die Person des Zahlenden (vgl. OLG Hamm FGPrax 2005, 58) und bei Zahlung durch einen von mehreren Miteigentümern die Angabe, ob auch für Rechnung des anderen Miteigentümers oder nur für sich bezahlt wurde. Denn die Rechtsfolgen der Tilgung können bei Gesamtbelastung unterschiedlich sein (vgl Abs. 1, 1172 Abs. 1, 1173 Abs. 1 BGB; Meikel/ Böttcher 27 Rn. 55 und 66).

4 c) Nach diesen Grundsätzen eignete sich die Quittung vom weder zum Nachweis, dass die Hypothek in ihrer Gesamtheit kraft Gesetzes auf den Beteiligten zu 1 (allein) übergegangen ist und als Grundschuld ( 1177 Abs. 1 BGB) fortbesteht, noch gibt sie eine Grundlage für die nun begehrte Löschung ohne Mitwirkung der Beteiligten zu 3. Erlischt die Forderung, steht die (Gesamt-)Hypothek den Eigentümern der belasteten Grundstücksteile gemeinschaftlich zu, wenn alle Eigentümer, die zugleich persönliche Schuldner sind, gemeinschaftlich befriedigen ( 1163 Abs. 1 Satz 2, 1172 Abs. 1 BGB; Palandt/Bassenge 1172 Rn. 2). Befriedigt nur einer der (Mit-) Eigentümer oder leistet er nur im eigenen Namen Teilbeträge, so erwirbt er die Hypothek an seinem Grundstücksteil, und die Hypothek an dem anderen Grundstücksteil erlischt (vgl Abs. 1 Satz 1 BGB). Indes erbringt die dem Grundbuchamt vorgelegte Quittung vom nur den Nachweis, dass der Beteiligte zu 1 Zahlung in Höhe eines Teils der durch die Hypothek gesicherten Forderung erbracht hat. Deshalb verbleibt es bei dem Erfordernis der Löschungsbewilligung auch des Gläubigers der Resthypothek (vgl. Meikel/Böttcher 27 Rn. 62; Hoffmann MittRhNotK 1971, 605/613). Denn wegen des offenen Rests an Hauptsache und gestundetem Disagio steht die Hypothek kraft materiellen Rechts ( 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht mehr der bisherigen Gläubigerin, sondern einer anderen Person zu (vgl. die zahlreichen Beispiele bei Meikel/Böttcher 27 Rn. 28 ff.; auch Staudinger/Wolfsteiner BGB Bearb. April Rn. 87). Das kann insbesondere die Beteiligte zu 3 als frühere Eigentümerin sein. Ohne dass es noch darauf ankäme, ist durch die Quittung auch nicht belegt, zu welchem Zeitpunkt vor oder nach dem Zuschlag - welche Beträge gezahlt wurden. Dies dürfte aber deshalb unentbehrlich sein, weil nur so hinreichend festgestellt werden kann, welche der unterschiedlichen Rechtsfolgen in 1172 Abs. 1 BGB einerseits, 1173 BGB andererseits, eintreten (vgl. Meikel/Böttcher 27 Rn. 55 und 66). d) Daran ändert sich auch nichts im Hinblick auf die vollständige Umschreibung der Hypothek als Grundschuld auf den Beteiligten zu 1. Der Rechtspfleger hat nämlich neben dem formellen Konsensprinzip das Legalitätsprinzip zu beachten. Er darf durch die nun begehrte Löschung nicht daran mitwirken, das Grundbuch wissentlich unrichtig zu machen (Meikel/Böttcher 27 Rn. 27). Ist ihm bekannt, dass der eingetragene Gläubiger nicht der wahre - oder hier: der einzige - Berechtigte ist, so muss auch der Mitberechtigte die Löschung bewilligen (vgl. BayObLGZ 1995, 103; OLG Hamm FGPrax 2005, 58/59; Schöner/Stöber Rn. 2728). Die aus dem Eintrag vom sprechende Vermutung des 891 BGB wird widerlegt durch die dem Grundbuchamt vorliegende Quittung vom Diese vermag einen Übergang des Rechts in seiner Gesamtheit auf den Beteiligten zu 1 nicht zu beweisen. Sie hätte schon nicht zu der Umschreibung gemäß dem berichtigenden Eintrag vom verwendet werden dürfen. Soll später die Löschung des Grundpfandrechts bewirkt werden, so ist die Voreintragung des Eigentümers als Berechtigten nicht notwendig (Staudinger/Wolfsteiner 1163 Rn. 90). Der Inhalt der erteilten Quittung des Gläubigers kann deshalb auch an dieser Stelle nicht außer Betracht bleiben. e) Fehlt die Bewilligung eines unmittelbar Betroffenen wie etwa der wahren, nicht eingetragenen Gläubigerin, kommt eine Zwischenverfügung, wie sie der Beteiligte zu 1 zuletzt ausdrücklich beantragt hat, nicht in Betracht (Demharter 18 Rn. 12). 2. Hinsichtlich der Grundschuld (Abt. III Nr. 4) gestaltet sich die Rechtslage im Ergebnis anders. In diesem Fall kann das Grundpfandrecht wegen der fehlenden Akzessorietät nicht durch Zahlung des Valutabetrags übergehen und im Grundbuchverfahren durch Quittierung ( 368 BGB) des bisherigen Gläubigers nachgewiesen werden. Der Übergang des dinglichen Rechts beruht vielmehr auf rechtsgeschäftlicher Übertragung, nämlich Abtretung der Grundschuld ( 1192 Abs. 1 i. V. m BGB; siehe Palandt/Bassenge 1191 Rn. 8), und die notwendige (BGH NJW-RR 2011, 164) Grundbucheintragung des Beteiligten zu 1 auf einer Berichtigungsbewilligung der Gläubigerin (Meikel/Böttcher 27 Rn. 17, 22 Rn. 101). Dass die materielle Wirksamkeit der Grundschuldabtretung nicht infolge einer früheren, nicht verwendeten, Löschungsbewilligung der Zedentin in Frage stand, hat das Grundbuchamt zutreffend bejaht. Weil es sich um eine Gesamtgrundschuld handelt (s. o.), gilt die Regelung des 1173 BGB. Nach 1173 Abs. 1 Satz 2 BGB steht es der Befriedigung des Gläubigers durch den Eigentümer gleich, wenn das Gläubigerrecht auf den Eigentümer rechtsgeschäftlich übertragen wird (vgl. BGHZ 40, 115/120). Auch in diesem Falle erwirbt der Eigentümer, auf den das Recht übertragen wird, das Grundpfandrecht an seinem

5 Grundstücksanteil ( 1173 Abs. 1 Satz 1 1. Halbs. BGB). Indes erlischt die Grundschuld an dem anderen Grundstücksteil nicht, weil 1173 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. BGB auf die Grundschuld nicht anwendbar ist (Palandt/Bassenge 1173 Rn. 11 a. E.). Mit seiner Verzichtserklärung bewirkt der Beteiligte zu 1 das Erlöschen der Grundschuld nur am eigenen Grundstücksanteil (vgl Abs. 1, 1175 Abs. 1 Satz 2 BGB), am anderen Grundstücksteil besteht das Recht unverändert fort. Der Mitwirkung der Beteiligten zu 3 zur Pfandentlassung und damit zur Löschung ( 46 Abs. 1 GBO) am Grundstücksanteil des Beteiligten zu 1 bedarf es dazu nicht. Schon gar nicht kommt es im Grundbuchverfahren darauf an, ob der Beteiligte zu 1 die nicht akzessorische Forderung insgesamt oder in Teilen beglichen hat. 3. Der Senat neigt auch dazu, in diesem Fall die Gegenstandslosigkeit der eingetragenen Sicherungshypotheken zu bejahen, soweit sie eine Übererlösforderung der Beteiligten zu 3 bzw. eine Forderung des Beteiligten zu 4 unter der Bedingung absichern, dass das Recht nach den besonderen Vorschriften über Gesamtgrundpfandrechte erlischt und die Ersteherin dadurch bereichert ist. Denn unabhängig von der Frage einer Bereicherung der Ersteherin fehlt es bereits an der erstgenannten Voraussetzung. Dass deren Löschung als eingetragene Rechte nicht in Frage kommt, ergibt sich aus den Überlegungen unter II Die beantragten Eintragungen sind jedenfalls insoweit ausdrücklich unter den Vorbehalt des 16 Abs. 2 GBO gestellt, als sie die Löschung der Rechte in Abt. III Nrn. 3 und 4 einerseits und der Sicherungshypotheken in Abt. III Nrn. 13 bis 16 andererseits betreffen. Der Senat sieht sie aber auch in sich als voneinander abhängig gestellt, so dass die Löschung des Rechts zu Abt. III Nr. 3 nicht ohne die Löschung des Rechts in Abt. III Nr. 4 vorgenommen werden darf. Denn dies entspricht dem inneren Zusammenhang beider Rechte und dem ersichtlichen Willen der Beteiligten zu 1 und 2, eine wirtschaftliche Gesamtbereinigung herbeizuführen. Ist dem aber so, ist der Eintragungsantrag insgesamt zurückzuweisen (vgl. BayObLGZ 1976, 180/187). Zwar kommt in Fällen des Antragsverbunds auch eine Zwischenverfügung des Inhalts in Betracht, den Vorbehalt fallen zu lassen (vgl. Meikel/Böttcher 16 Rn. 17). Diese ist aber nicht obligatorisch, sondern nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffen (Demharter 18 Rn. 21 m. w. N.). Im Hinblick darauf, dass Rangfragen nicht im Raum stehen, sind Ermessensfehler nicht ersichtlich und in der Beschwerde auch nicht dargetan. III. Die Bestimmung des Gegenstandswerts anhand des Nennbetrags der Pfandrechte ergibt sich aus 131 Abs. 1 Nr. 1, 31 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. 30 Abs. 2 Satz 1 KostO. Die Kostenentscheidung ergibt sich - auch für die Anordnung der Auslagenerstattung -aus 84 FamFG, wonach im Regelfall derjenige Beteiligte die Kosten trägt, der das erfolglos gebliebene Rechtsmittel eingelegt hat. Eine Abweichung von dieser Regel ( soll ) hat die enge Ausnahme zu bleiben (Keidel/Zimmermann FamFG 16. Aufl. 84 Rn. 13) und rechtfertigt sich auch hier allein unter dem einzig ersichtlichen Gesichtspunkt der schwierigen Sach- und Rechtslage nicht. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde ( 78 Abs. 2 GBO) sind nicht erfüllt. Erlass des Beschlusses ( 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG):