Wem stehen die Rückübertragungsansprüche hinsichtlich der nicht mehr valutierten Grundschulden zu?

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut GUTACHTEN Dokumentnummer: letzte Aktualisierung: ZVG 44, 49, 52, 90, 180; BGB 1191, 1192 Folge der Aufnahme einer nicht mehr valutierenden Grundschuld in das geringste Gebot im Zwangsversteigerungsverfahren I. Sachverhalt Zwei Ärzte, H und G, erwarben zum Zwecke des Betreibens einer gemeinschaftlichen Arztpraxis zu hälftigem Miteigentum ein Grundstück mit aufstehenden Gebäulichkeiten. In Abteilung II wurden Miteigentümervereinbarungen gem BGB eingetragen dahingehend, dass ein Aufhebungsausschluss vereinbart war. Zwischen H und G kam es im Laufe der Jahre zu erheblichen Auseinandersetzungen. Numehr erfolgte die Teilungsversteigerung der Praxisimmobilie. Den zuschlag erhielt T. Als Teil des geringsten Gebotes blieben verschiedene Grundpfandrechte zugunsten der B-Bank bestehen, die aber nicht mehr valutiert waren. T hat diese Einheit sodann an die Ehefrau des G veräußert. H verlangt Rückgewähr der Grundschulden an G und an sich, sowie Teilung der Grundschulden. II. Frage Wem stehen die Rückübertragungsansprüche hinsichtlich der nicht mehr valutierten Grundschulden zu? III. Zur Rechtslage 1. Inhaber des Rückgewähranspruches a) Sicherungsvertrag Aus dem einer Grundschuld typischerweise zugrunde liegenden Sicherungsvertrag ergibt sich bei Wegfall des Sicherungszwecks ohne weiteres ein Rückgewähranspruch, und zwar auch dann, wenn dieser im Sicherungsvertrag nicht ausdrücklich genannt wird (vgl. Staudinger/Wolfsteiner, BGB, Bearbeitung 2002, Vorbem. zu 1191 ff. Rn. 112; Palandt/Bassenge, BGB, 66. Aufl. 2007, 1191 Rn. 32; MünchKomm-BGB/Eickmann, 4. Aufl. 2004, 1191 Rn. 130; Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, 7. Aufl. 2004, Rn. 723; Clemente, Recht der Sicherungsgrundschuld, 3. Aufl. 1999, Rn. 383). Vorbehaltlich anderer Abreden der Beteiligten kann aufgrund des Rückgewähranspruchs aus dem Sicherungsvertrag die Übertragung, der Verzicht oder Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) dnoti@dnoti.de internet: user/mr/pool/gutachten/11456.doc

2 Seite 2 die Aufhebung (Löschung) der Grundschuld verlangt werden. Sofern der Rückgewähranspruch nicht vertraglich eingeschränkt ist, werden die drei Rückgewährarten nebeneinander geschuldet. Dem Sicherungsgeber steht diesbezüglich das Wahlrecht zu (Staudinger/Wolfsteiner, Vorbem. zu 1191 ff. Rn. 121; MünchKomm-Eickmann, 1191 BGB Rn. 123; Gaberdiel, Rn. 748). Die vom Sicherungsgeber getroffene Wahl ist für den Grundschuldgläubiger verbindlich; durch eine Rückgewähr in anderer Weise würde er sich schadensersatzpflichtig machen. Der Sicherungsvertrag wird zwischen dem Sicherungsgeber einerseits und dem Sicherungsnehmer (B-Bank) andererseits geschlossen. Rechte und Pflichten aus dem Sicherungsvertrag treffen, sofern sie nicht wirksam abgetreten oder übernommen werden, nur diese Parteien. Sicherungsgeber ist derjenige, der die Grundschuld als Sicherheit zur Verfügung stellt, regelmäßig also der Eigentümer des belasteten Grundstücks, es kann sich dabei aber auch um einen Dritten handeln. Im vorliegenden Sachverhalt waren somit H und G Sicherungsgeber. Zu prüfen wäre allerdings, ob sie insoweit in GbR gehandelt haben. Ein geeigneter Prüfungsmaßstab dafür, wer nach der Vorstellung der Beteiligten Sicherungsgeber sein soll, ist die Frage, an wen die Grundschuld nach Erledigung des Sicherungszwecks zurückzugewähren ist (Gaberdiel, Rn. 645). Nur wenn das auch bei Kenntnis der Konsequenzen der Schuldner ist, kann er als Sicherungsgeber angesehen werden. Ist es aber der Grundstückseigentümer, dann ist in Wirklichkeit er Sicherungsgeber (vgl. Staudinger/Wolfsteiner, Vorbem. zu 1191 ff. Rn. 206; MünchKomm- BGB/Eickmann, 1191 Rn. 22; Gaberdiel, Rn. 645). Für die weitere Prüfung soll vom Regelfall ausgegangen werden, dass H und G als hälftige Grundstückseigentümer auch Sicherungsgeber der Grundschulden waren. b) Teilungsversteigerung Der dem Sicherungsgeber zustehende Rückgewähranspruch ist nicht kraft Gesetzes mit dem Eigentum verbunden. Ist der Eigentümer Sicherungsgeber, so wird bei Eigentümerwechsel der neue Eigentümer nicht von selbst Partei des Sicherungsvertrags, insbesondere dann nicht, wenn er das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt (vgl. BGH NJW-RR 1990, 1202; OLG Bamberg NJW-RR 1997, 81; Staudinger/Wolfsteiner, Vorbem. zu 1191 ff. BGB Rn. 189; Gaberdiel, Rn. 766). Der Rückgewähranspruch geht somit nur dann auf den neuen Eigentümer über, wenn er an diesen auch konkludent möglich abgetreten wird oder wenn der neue Eigentümer an Stelle des bisherigen Sicherungsgebers in den Sicherungsvertrag eintritt (Schuld- oder Vertragsübernahme) oder wenn bei Eigentumswechsel in der Zwangsversteigerung der Vollstreckungsschuldner die gesicherte Forderung nach 53 Abs. 2 ZVG angemeldet hat (Gaberdiel, Rn. 766). Nach dem mitgeteilten Sachverhalt ist somit davon auszugehen, dass nach wie vor H und G Sicherungsgeber und damit Gläubiger des Rückgewähranspruches sind. Somit haben weder T noch die jetzige Eigentümerin, die Ehefrau des G, einen Anspruch gegen die B-Bank auf Löschung der eingetragenen Grundschulden. Der Grundschuldgläubiger macht sich dem Sicherungsgeber gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn er ohne dessen Zustimmung die Grundschuld an den Eigentümer des belasteten Grundstücks zurückgewährt, also etwa die Löschung bewilligt (vgl. BGH DNotZ 1989, 616, 618 = NJW 1989, 1732; Gaberdiel, Rn. 766).

3 Seite 3 c) Gemeinschaftsverhältnis Mehreren Sicherungsgebern, also z. B. mehreren Miteigentümern, die eine Grundschuld bestellt haben, steht der Rückgewähranspruch nur gemeinschaftlich zu, und zwar untereinander in demselben Verhältnis, in dem sie die Sicherheit gewährt haben (BGHZ 97, 280 = NJW 1986, 2108, 2112; BGH NJW 1996, 2231). Sofern das bezüglich dem Rückgewähranspruch bestehende Wahlrecht nicht vertraglich eingeschränkt ist, können sie auch das Wahlrecht nur gemeinschaftlich ausüben (BGH NJW 1986, 2108, 2112; Gaberdiel, Rn. 769). Da die Ausübung des Wahlrechts an Treu und Glauben gebunden ist (vgl. BGH WM 1983, 926, 928; Palandt/Heinrichs, 263 Rn. 1), kann jeder Sicherungsgeber von dem oder den anderen verlangen, bei der Realisierung des Rückgewähranspruchs in einer Weise mitzuwirken, die den Interessen aller gerecht wird (vgl. 745 Abs. 2 BGB). Gehört beispielsweise das ursprünglich gemeinschaftliche Grundstück inzwischen nur noch einem von zwei Sicherungsgebern, so kann der jetzige Alleineigentümer nicht verlangen, dass der andere Rückgewährberechtigte mit ihm gemeinsam den Anspruch auf Löschung oder Verzicht geltend macht, weil beides ausschließlich dem Eigentümer zugute kommen würde, sondern nur, dass der andere zusammen mit ihm die Abtretung der Grundschuld an beide betreibt (BGH DNotZ 1983, 42 = NJW 1982, 928 = Rpfleger 1982, 59; BGH NJW-RR 1990, 1202; Soergel/Konzen, BGB, 13. Aufl. 2001, 1191 Rn. 52). 2. Rechtsfolge der Aufnahme der Grundschulden in das geringste Gebot Valutierten die Grundschulden im Zeitpunkt des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahrens nicht mehr, so hatten und haben die früheren Eigentümer H und G als Sicherungsgeber der Grundschulden gegen den Grundschuldgläubiger als Sicherungsnehmer aus dem Sicherungsvertrag die Ansprüche auf Rückgewähr der Grundschulden, wobei aufgrund der jetzigen Eigentumslage wohl nur der Anspruch auf Abtretung der Grundschulden interessengerecht wäre. Denn nach Vorstehendem ist nicht davon auszugehen, dass die früheren Eigentümer ihren Rückgewähranspruch konkludent an den T abgetreten haben oder der Sicherungsvertrag insoweit als Vertrag zugunsten des neuen Eigentümers im Sinne des 328 Abs. 1 BGB auszulegen ist, denn beides liefe ersichtlich den Interessen der alten Eigentümer zuwider, weil diesen die Rechte aus dem Sicherungsvertrag erhalten bleiben müssen, damit sie nach Erfüllung der gesicherten persönlichen Forderung vom Grundschuldgläubiger als Sicherungsnehmer die Rückgewähr der Sicherheiten fordern können (vgl. BGHZ 155, 63 = NJW 2003, 2673 = DNotZ 2003, 707; Gaberdiel, Rn. 943). Sofern der Sicherungsvertrag zwischen den alten Eigentümern und dem Grundschuldgläubiger eine Regelung enthalten sollte, dass die alten Eigentümer Rückgewähr der Grundschuld nur durch Verzicht oder Löschung der Grundschuld verlangen können, so ist diese Abrede im Fall des Eigentumswechsels durch Zwangsversteigerung unwirksam (BGHZ 106, 375 = DNotZ 1989, 618 = NJW 1989, 1349; Gaberdiel, Rn. 943). Erfüllt der Grundschuldgläubiger als Sicherungsnehmer den Rückgewähranspruch durch Abtretung der Grundschuld an die alten Eigentümer, können diese dann ihrerseits vom Ersteher Befriedigung aus dem Grundstück verlangen (BGHZ 155, 63 = DNotZ 2003, 707 = NJW 2003, 2673, 2674). Der neue Eigentümer, dessen Grundstück mit den Grundschulden belastet bleibt, kann sich auf den Wegfall des Sicherungszwecks durch das Erlöschen der persönlichen Forderung nicht berufen, weil das allein das Rechtsverhältnis zwischen Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer betrifft, an dem er nicht beteiligt ist. Deshalb wird der neue Eigentümer durch die Tilgung der gesicherten Verbindlichkeit nicht entlastet

4 Seite 4 (BGHZ 155, 63 = DNotZ 2003, 707 = NJW 2003, 2673, 2674; Staudinger/Wolfsteiner, Vorbem. zu 1191 ff. Rn. 196; Clemente, ZfIR 2003, 608; Gaberdiel, Rn. 946). Die Tatsache, dass die Grundschulden nicht (mehr) zur Absicherung eines Darlehens dienen, hindert schon nach dem Recht der Grundschuld nicht, da die Grundschuld gerade ein forderungsunabhängiges Grundpfandrecht ist. Es bestehen auch keine schuldrechtlichen Rückgewähransprüche des Erstehers gegen die früheren Eigentümer. Die übernommenen Grundschulden ersetzen nämlich wirtschaftlich einen sonst höheren Erlös aus der Zwangsversteigerung. Das Gesetz geht insoweit davon aus, dass der Ersteher eines Grundstücks die zu übernehmenden Belastungen mit Grundpfandrechten in seine Kalkulation einbezieht und insoweit nur Gebote abgibt, die um den Hauptsachebetrag und die künftigen Zinsen gemindert sind. Werden die Grundschulden auf die Sicherungsgeber H und G durch Abtretung übertragen, so ist das fragliche Grundstück zu ihren Gunsten in der Weise belastet, dass an sie eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Bei der Grundschuld handelt es sich jedoch lediglich um ein Verwertungsrecht, dass dem Gläubiger die Berechtigung gibt, dem Grundstück den ihm gebührenden Geldbetrag abzugewinnen und zwar in den Formen der Zwangsvollstreckung. Einen Anspruch auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme kann der Gläubiger einer Grundschuld als Inhaber eines dinglichen Verwertungsrechts an einem Grundstück dagegen aus der Grundschuld nicht herleiten. Ein derartiger persönlicher (schuldrechtlicher) Anspruch ergäbe sich vielmehr nur aus dem der Grundschuld üblicherweise zugrunde liegenden schuldrechtlichen Rechtsgeschäft. Den früheren Eigentümern steht somit lediglich ein dingliches Verwertungsrecht zu, dass ihnen die Berechtigung gibt, im Wege der Zwangsvollstreckung dem Grundstück den ihnen gebührenden Geldbetrag abzugewinnen. 3. Ansprüche der Sicherungsgeber im konkreten Fall Vorliegend hat bisher nur H Ansprüche auf Rückgewähr der Grundschulden an ihn und G und auf anschließende Teilung der Grundschulden zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft geltend gemacht. Da die Rückgewähransprüche, sofern sie auf Löschung oder Verzicht gerichtet wären, alleine der jetzigen Eigentümerin zugute kämen, wird wie oben ausgeführt mit der Rechtsprechung des BGH davon auszugehen sein, dass das nur gemeinschaftlich ausübbare Wahlrecht neu im Sinne einer Abtretung der Grundschulden an die beiden früheren Eigentümer H und G erfolgen kann (vgl. BGH DNotZ 1983, 42 = NJW 1982, 928; BGH NJW-RR 1990, 1202). Würde G insoweit auf Verzicht oder Löschung hinsichtlich der einheitlichen Grundschulden bestehen, würde er im Innenverhältnis damit den Anteil des H auf Rückgewähr zunichte machen, da Löschung und Verzicht allein der Ehefrau des G zugute kämen und nur eine Rückübertragung der Grundschuld auf die Parteien den Anteil des H erhält. Auch der Anspruch des H auf Teilung der Grundschulden dürfte berechtigt sein. Steht den Sicherungsgebern gemeinsam ein Anspruch auf Rückübertragung von Grundschulden gegen den Sicherungsnehmer zu, so gelten in Ermangelung besonderer Regelungen die Vorschriften der 741 ff. BGB. Nach Rückabtretung der Grundschulden an H und G stehen danach im Zweifel gem. 742 BGB beiden gleiche Anteile an den Grundschulden zu (vgl. BGH NJW 1982, 928).

5 Seite 5 4. Ergebnis Vorbehaltlich etwaiger Sonderregelungen zwischen den Beteiligten dürften somit dem H die geltend gemachten Ansprüche auf Rückgewähr der Grundschulden gegen die B-Bank und anschließender Teilung dieser Grundschulden gegen den weiteren Sicherungsgeber G zustehen.